澳洲澳大利亚房地产 新西兰的房地产热潮位居世界指数榜首 悉尼

在澳大利亚地产投资



仅供参考，有趣的文章供大家消化，欣赏 http:wwwnzheraldconzstorydisplaycfmstoryID3571197amp;thesectionnewsamp;thesubsectiongeneral 经济学人原创文章 http:wwweconomistcomfinancedisplayStorycfmstory_id2736477
评论
各位投资者您好 http:wwwpropertytalkconz 对上述文章的回复如下：
评论
Kieran 犯了一些重大的事实错误。大的假设 但是，他对继续畅销的新西兰房地产有直接的兴趣，不是吗？而且他还鼓励 OS 投资者来新西兰欢呼，Aceyducey
评论
如果澳大利亚投资者几乎拥有新西兰，如果投资失败，问题是我们也可以卖给谁新西兰，也许斐济
评论
我一定是愚蠢的，但请再次告诉我为什么我想买这个“还有当我考虑到趋势的时候新西兰与澳大利亚房价增长对比我发现新西兰的长期增长（过去 14 年）仅为澳大利亚的三分之一左右！”如果我听到过一个评论，那就是一种反面的恭维 呵呵 评论 Jase

我建议法国干杯，Aceyducey
评论
嗨，Aceyducey 你说：你能解释一下吗 问候
评论< BR>这是关于新西兰市场的另一篇文章 Kieran Truss 再次有话要说 http:wwwjenmancomauNewsNews1phpid254 我想知道新西兰市场是否跟随澳大利亚市场 我在新西兰的朋友说他们今年看到的出租迹象比以往任何时候都多
评论
他们在哪里看到这些出租标志 LB 整个新西兰
评论
再次，您有选择地报告某些内容以使其符合您的偏见观点 这篇文章不是关于新西兰市场 - 它的关于奥克兰内部的公寓市场 文章中没有提到新西兰任​​何其他地区的房产，也没有提到奥克兰本身的其他类型房产 Keiran Trass 甚至在上面的媒体发布中提到公寓市场约占奥克兰房地产市场的 2% rket 也许你应该以这样的开头：但是你的观点似乎不会那么耸人听闻，不是吗？我很想知道这些可能是什么 新西兰房地产是否卖得好我并不担心 虽然这是真的，我有几个与房地产投资相关的商业利益，但我在过去的 8 年里一直在做生意，并且看到了好的和新西兰房地产的糟糕时期，我的企业在好与坏的时期都蓬勃发展 我发布新闻稿的动机不是宣传新西兰房地产是一项好的投资，而是针对电视节目中表达的观点表达我的反对意见在这里，新西兰房地产市场始终遵循澳大利亚房地产市场的趋势，我完全不同意，并有事实的图表证据表明情况并非如此nce
评论
这是我对尼尔森物业经理评论的回复： 冒着让自己不受欢迎的风险，不幸的是，我对资本增长率做了一些研究 崩溃已经到达尼尔森，如果我们移除我们的从等式中获得省级情绪，看看事实就很明显了，为什么像纳尔逊这样的一些地方会遭受重创，而像 Auck、Wgtn 和 Chch 这样的其他地方却没有 记住投资的关键基本面之一不是有多少一个城市获得的阳光小时数，但投资回报（我的意思是现金流 - 不是短期资本增长）这些数字代表主要中心与资本增长超过租金增长的最坏情况相比：房价增长（基于房价指数）数据）租金增长（基于该地区租赁服务的租金）过去 5 年-----------HPI-----租金主要中心奥克兰----------- --46%-----32% 惠灵顿------------47%-----33% chch-------------- ----40%-----39% 尼尔森其他地区最高---------------88%-----46% 新普利茅斯------62 %-----34% 陶波----68%-----25% 纳皮尔--------------- -62%-----22% 黑斯廷斯-------------64%-----20% 尼尔森在这次繁荣时期房价过快增长的愚蠢行为也有据可查以及为什么这种增长显然是合理的所有原因 整个国家现在开始经历的房地产衰退将在发生这种过度增长的地区带来崩溃 很高兴这次与许多其他地区相比，主要中心看起来相对安全（见上图）其他看起来将出现强烈修正（读作崩盘）的地区似乎是陶波、新普利茅斯、纳皮尔、黑斯廷斯（在这次繁荣中，所有地区的价值都出现了过度增长，而没有任何接近匹配租金增长的地方）个人爱尼尔森，我这是我的祖先在 150 多年前首次登陆新西兰的地方！ （甚至还有一个以我的家人命名的山谷，他们最初定居的地方 - 韦克菲尔德附近）如果数据显示不同的情况，我会很高兴地承认奥克兰即将发生车祸（事实上，我希望有一个来，但数据告诉我不然——当然，我们疯狂的公寓市场必须例外）我知道上面的一些地区已经享受了生活方式的转变（即婴儿潮一代在那里退休），但陶朗加等其他地方也是如此，但它的增长数字并不接近以上（即）： 资本增长 46% 租金增长 30 % 我可能会在这个话题上得到一些热烈的评论，但我只是相信在我解释事实时拼写出事实 我相信其他人会以不同的方式解释它们，但不是很好，在这个国家，我们都有权发表自己的意见
评论
基兰，在你的图形点上，你可以将图像上传到画廊在帖子中嵌入图像已经在其他几个主题中讨论过，所以搜索会f找到您的解决方案假设，让我们逐点进行： 1) 澳大利亚处于 6 年繁荣的错误一侧 英国处于 4 年繁荣的错误一侧（2002 年增长达到 30% 的峰值） 新西兰甚至没有 3这个周期中的繁荣年 为什么假设新西兰应该在周期中拥有超过 3 年的繁荣期 繁荣期的长度并不完全相同，正如您自己指出的那样，各国在繁荣萧条周期方面并不相互跟随所以你在这里没有比较任何有意义的东西，尽管它确实听起来更好，更具欺骗性 2）澳大利亚和英国的价格在过去 5 年中上涨了 80% 以上 新西兰的价格在过去甚至没有看到 50% 的上涨5 年 假设新西兰将看到与 AU amp 相同水平的价格上涨；英国，因此新西兰的繁荣还没有结束——为什么坦率地说，根据繁荣的速度，新西兰很可能不会经历同样的价格水平上涨已流经主要地铁站；在某些偏远地区仍在一定程度上继续在新西兰，繁荣也同样如此 - 以更快的方式它已经主要用于地铁和;在偏远地区达到顶峰 3) 澳大利亚人过度借贷 在过去的 9 个月里，他们的借贷量是新西兰人的 10 倍！ （这相当于新西兰过去 9 个月的总抵押贷款债务！即 900 亿美元）新西兰人在过去 9 个月中只借了 90 亿美元 英国的借款每月增加了约 90 亿英镑）考虑到繁荣实际上已经结束澳大利亚过去 9 个月的高水平借贷很难与追随繁荣的人们联系起来更多与人们在未来几年定位以获取其股权以任何适当的方式使用 - 也许是繁荣后的廉价购买，也许是其他投资，也许是生活方式以及正在比较哪种类型的贷款 如果没有详细说明有多少贷款用于资本改善与 PPOR 购买与 IP 购买与 IPPPOR 股权锁定，这是一个毫无意义的比较 英国数据没有放在任何背景下因此无关紧要 4) 澳大利亚人现在欠下超过 5700 亿美元的抵押贷款，这几乎是 65 x 新西兰的 900 亿美元（澳大利亚人口只有 5 x 新西兰） T他欠英国 8000 亿英镑 我们有 5 倍新西兰人口，而且工资也更高事实上你会发现，如果你直接比较，澳大利亚的抵押贷款比新西兰略低 - 这是在繁荣的顶峰之后亲爱的我 - 这不好对于新西兰的进一步繁荣，英国的数字没有上下文放大器；在描绘的光线中无关紧要 干杯, Aceyducey
评论
谢谢 Aceyducey, 不幸的是，由于我的评论，您似乎误解了我的评论并做出了自己的假设，这从来不是我的预期假设，我从未试图欺骗任何人和新西兰人都知道我会根据我面前的证据明确表达我的观点（无论是好消息还是坏消息） 我的文章纯粹是为了回答新西兰是否即将崩溃的问题，我没有相信我从来没有说过新西兰的繁荣会继续，事实上我已经公开承认新西兰的繁荣已经结束了我没有做出这样的假设新西兰的繁荣现在已经结束了与澳大利亚和英国相同的极高水平，因此我们不太可能看到新西兰崩溃 这不是我所做的假设 这一点的目的是确认新西兰没有达到澳大利亚和英国的高点英国我也不认为我们会本周期新西兰的资本增长已经结束！我的第 3 点只是比较快速增长的债务水平与 NZ's 我的第 4 点只是比较整体债务水平（即不是偿还能力或负担能力水平） 你似乎认为我在谈论新西兰市场，但我不是我只是根据我所看到的提出我的意见 所以你清楚地理解我总结一下我的观点： 新西兰本周期的繁荣已经结束 是的，我们正在进入低迷阶段 新西兰房地产市场似乎不会崩溃 新西兰在过去 5 年中没有经历澳大利亚和英国所证明的极端增长率（例外情况是内城公寓市场和新西兰的一些小城镇）新西兰的整体资本增长将在未来 18 个月左右放缓至 0%-5%
评论
感谢 Kieran，这更清楚了，干杯，Aceyducey< BR>评论
事后看来，我应该更多地考虑我的评论的潜在解释谢谢
评论
嗨 Kieran，我喜欢你通过投资回报（收益率）来评估 IP 的想法，这听起来很有点像 Steve Navra 的“Rental Reality”；您能否在您的表格上提供 Wanganui 的数据，将房价增长与租金增长进行比较我听说奥克兰的出租标志比平时多 新西兰其他地区可能也一样（或没有），但我只听说过奥克兰 这已成为一个有趣的话题 很高兴看到 Kieran 对 Acey 的回应批评 很高兴看到一些房地产投资者正在意识到“通过投资回报（收益）来评估 IP”的想法；
评论
LB，收益对于商业投资很重要 这可能包括区块公寓那是因为市场仅限于投资者但对于单一物业，增长更为重要（恕我直言）我有一些良好的现金流量，增长惊人但基本面不存在-我怀疑这些物业不会走得更远它们仅因现金流的强度和相关宣传而上升中心：过去 5 年 Cap Growth---Rents 16%------------7% 您可以将其解释为显示出惊人的资本增长潜力，但我不会 如果您考虑租金增长的比率与资本增长相比，它不到一半 换句话说，上限增长是租金增长的两倍多 与上面的其他区域相比，您会发现它们只是少数几个相对于它们的资本增长速度如此之快的区域租金增长 我看不到上限增长与租金增长如此脱钩 杰夫，我很想听到更多关于这方面的信息，因为在我从事金融行业的这些年里，我与成千上万的新西兰房地产投资者打交道，我从未见过1 谁幻灭了 w ith +CF 但我遇到过成千上万的人对 CF 低或没有 CF 感到失望
评论
kieran, 你知道通过房屋管理局出租给 nz 政府的内城公寓吗 谢谢 Di
评论
基兰，有很多人纯粹为了现金流而购买，而忽略了基本面 在人们购买的一些地区是否有足够的人想要住在那个地方 投资者的需求推高了许多这些房产的价格（我有一个这样的房产）——但我不会感到惊讶的是，未来这些房产中的一些增长很少增长领域 这里相当困难，这就是为什么很多人都在购买，例如，在乡村小镇
评论
没有人提到昨天加息50点 这不是好消息！ T
评论
Only 25 Thommo Link to Reserve Bank press release on http:wwwinterestconz欢呼ani
评论
是的，我知道一栋市中心公寓楼的几层楼正在出租（由开发商出租） ) 为“州”租户（即受益人而不是政府雇员）向 Housing NZ 提供服务 一位房地产经纪人告诉我，她已经放弃尝试出售大楼中的其他公寓，因为在最近其中一个公寓的开放式住宅中，观众离开了他们的公寓门口的鞋子，他们的鞋子在他们看房的时候被偷了！她拒绝告诉我它是哪栋建筑！我所知道的是它已经完成了，她说如果这栋楼因为住在几层楼的租户而变得有些废弃，她不会感到惊讶！
评论
嗨，杰夫，现在好打电话给我明白你的意思，是的，这个问题必须在尊重当前租金水平的可持续性，尤其是在新西兰小镇 10% 的收益率可能看起来很棒，但如果租金下降 10%（或更糟），可以有效地将 +ve CF 变成 -ve CF
评论
Keiran 那是我的担心！你说的是“国家租户”（受益人不是政府雇员）这是否意味着政府雇员会好再次感谢 Di
评论
感谢 Kieran 如果我可以再问一个问题 对于那些非新西兰投资者（可能有一些在这个论坛上）- 你的新书怎么样 虽然看起来你的新西兰研讨会与这本书有关——而且短语听起来不太好（抱歉）研讨会听起来像是一个典型的介绍，这将是一个更大的预告片我已经知道你的公司有一段时间了，我尊重你的诚实交易我根本不想诽谤但是研讨会的吹嘘听起来有点像许多其他人
评论
谢谢 Di 如果大楼有政府雇员作为租户，我会很高兴，因为他们有工作，而受益人通常失业并享受政府福利，谢谢 Geoff，好问题！是的，这是真的 我有一本书将于 8 月 1 日出版，所有关于我对房地产周期的研究我使用新西兰作为测试案例，但在我的研究中也考虑了澳大利亚、英国和美国的房地产周期我正在举办的研讨会是关于我的书的内容 引用我书开头的一句话：'选择'致富'这个词来命名这本书，而不是'变得富有'，因为从房地产周期中积累可持续财富需要时间许多房地产投资者对花时间致富不感兴趣，一直在寻找最新的致富捷径最聪明的房地产投资者明白，房地产投资不是致富计划，而是一种致富策略！公平的电话，我理解你的想法，我不想让批评者失望，但我不会以 000 美元的价格举办长周末研讨会，而且我的研讨会也没有大的追加销售 我为自己提供人们实际来的东西而感到自豪在我的研讨会上听到，而不是向他们收取费用，然后试图将他们推销给一个昂贵的多日活动 这是我书中的另一个小引语（来自关于房地产周期繁荣阶段的章节）：“快速致富研讨会成为更突出地宣称你也可以成为百万富翁，甚至是千万富翁！演讲者将包括前雇员之类的人，他们会告诉你他们曾经是雇主的奴隶，从发薪日到发薪日工作，几乎没有经济回报，但现在他们通过投资房地产在短短几年内变得非常富有 你现在可以加入他们和你所要做的就是参加他们两到三天的研讨会，只需几千美元！片刻不要相信 虽然一小部分投资者有时会迅速产生大量财富，但许多试图快速致富的业余爱好者在衰退中留下的金融破坏是严重的、毁灭性的并且会持续很长时间 许多快速致富的商人在繁荣时期出现，然后在衰退中消失，手里拿着一把美元，在许多喝了所谓的智慧的人的嘴里留下了酸涩的味道'所以我为什么要费心告诉别人我所学到的你可能问 这是一个常见的问题，我举办这些研讨会的主要好处很简单，而不是迂回：1）我帮助其他房地产投资者保护和增加他们的财产财富 2）我的业务形象得到提升，我吸引了我们网站的访问者 3）一些与会者会购买我的书和棋盘游戏（它们都是为了教育房地产周期而设计的）并与我的各种业务互动 经验告诉我，了解房地产周期是一个关键房地产投资者需要了解的重要问题，但到目前为止几乎没有研究或好的信息，我相信我的研究和经验（我不是这个街区的新手）使我有资格在这个非常专业的领域教育其他人我看到做生意一定是双赢的，是的，我给斯蒂芬科维这样的人开出了哲学我对做生意的态度很简单，对我来说效果很好 与我们行业中的许多其他人不同，我不仅仅从事这个行业去赚钱！我首先要为其他投资者增加公允价值当然我也需要赚钱，但如果我增加的价值不超过我收取的费用，那么我真的相信我不配做生意！我知道任何事物的价值都是非常主观的，但作为一个商务人士，你真的知道你的信息和商业服务的真正价值，如果你把羊肉打扮成羊肉，很快就会赶上你（The spruikiers只需按原则工作在他们被发现之前尽快卖掉尽可能多的羊肉！）通常他们最好的信息可以从一本 30 美元的书中获得，但他们把它变成了价值数百万美元的 2-3 天研讨会业务（我宁愿花 000 美元买书而不是周末研讨会）我并不是说你永远不应该参加周末研讨会，因为有时我偶尔会看到人们在他们在这些活动中经历了一些范式转变后取得了很大成就，但只是我从未举办过他们个人，因为我相信我可以在比几天更短的时间内传达我的信息中最好的部分。 sprukiers 只不过是狡猾（但有时很有魅力）的演员（读作蛇油推销员！）这听起来可能很老套，但我不相信“先付钱”的哲学，但我确实相信互惠的哲学（先给予，然后接受） 与收费相比，我没有增加足够价值的那一天，不仅将我的好名声消失，但我真的相信我将不再有经营业务的权利 在过去 8 年的业务中，我的增值理念对我来说效果很好（尽管有时会付出巨大的财务和时间成本）对我来说）今天我有一个蓬勃发展的公司集团都是建立在这个原则上的真的赚钱，如果人们参加我的研讨会并且没有感到惊讶或失望（因为这只是一个隐蔽的推销借口），那么他们可能不会再与我的公司打交道 如果他们只是一个写书，也可以这样说我希望这能澄清我的立场，是的，令人遗憾的是，spruikers 如此狡猾并破坏了其他人分享他们信息的机会 问候
评论
嘿 Kieran，我同意您的浏览量xpressed 关于您游戏的澳大利亚分销商的任何详细信息我们是否也可以在这里看到这本书以及您什么时候会亲自在我们的一些投资者会议上发言 干杯，Aceyducey
评论
谢谢 Aceyducey , 我正在和我的图书出版商（企鹅）讨论我在澳大利亚的书籍和游戏的发行，甚至考虑在澳大利亚巡回我的房地产周期研究
评论
如果可以的话，很高兴听到你的消息make it over here Kieran
评论

评论
嗨，让我给你一个新西兰人的观点，我从 1989 年就开始在奥克兰购买房产，我认为悉尼墨尔本的发展速度总是比奥克兰快是的，新西兰去年的增长可能是最高的，但看看过去 10 年的 SydMel，我们大多数人（我自己和我的客户）的看法是，为什么人们会购买这样一个受监管的投资者当新西兰有更高的回报且没有 CGT 时，澳大利亚的恶劣环境，印花税 当然，显而易见的答案就是看数据——澳大利亚在资本收益方面领先于新西兰 看看你的市场，但我真的担心低于 5% 的收益率是不可持续的，澳大利亚必须跌至某些观点 经济学家的预测并不经常出错，但我也觉得新西兰也越来越贵，鉴于有这么多澳大利亚人来到这里购买收益，未来几年你可能也不会在这里获得太多的资本增长Hybrid 的 Kerin 在新西兰市场上写了一些非常有见地的东西 他对市场很感兴趣，因为那是他工作的地方，但他自己也是一名投资者，如果您阅读 propertytalkconz 或12 年前，当事情看起来不太好时，我个人在奥克兰拥有 10 处房产，所以对市场非常了解，我们毫无疑问有一个很棒的 3 年左右，我会喜欢其中一些 sydney retu rns，但取消澳大利亚印花税和 CGT 并加回新西兰更高的收益率，美国会计师和澳大利亚回报的储蓄并不是那么令人印象深刻（家庭住宅除外）
澳洲中文论坛热点