澳洲澳大利亚房地产建筑贷款与悉尼住宅贷款

在澳大利亚地产投资



抱歉，对于经验丰富的开发商，我的 PPOR 进行了翻新、重估和再融资现在我们有大约 250,000 美元的资产可以在我们的抵消账户中使用 不确定是否足够购买可开发的土地和建设复式开发 我不明白的是您手头需要多少现金以及 PPOR 中的股权才能开始复式开发 我不知道 resi 与建筑贷款之间的区别任何人都可以让我领先>评论
根据您的贷方，住宅贷款可能用于已建成的住宅，而建筑贷款用于建造少量住宅楼，我认为最多为四栋，之后必须根据需要进行商业贷款根据 2009 年《国家消费者信用保护法》，我可能是错的 你可以协商任何事情，所以在建设完成后，你可以回到贷方并要求现在已经完成的住宅提供住宅贷款另一方面，建筑贷款可以是住宅贷款或商业贷款。我认为有一个门槛在 200 万美元左右，如果一个实体或控制一个实体的人拥有那么多贷款，那么申请必须是商业贷款 看来我对我的银行经理去年告诉我的事情有点生疏，但对于你的贷方或这里的人来说，这些都不是难题，他们比我更了解情况，回答
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嗨，我认为你对 resi 和商业贷款感到困惑 任何类型的小型开发都将涉及建设融资 - 开发的规模将决定它是根据 resi 还是商业条款 干杯Jamie
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谢谢 Jamie 你能详细说明一下吗？我目前的情况是在抵消账户中用大约 20 万美元的现金进行再融资 我想找一块大约 80 万美元的土地，并在周围建造一个复式$700K 总计 $ 1500 万那么我该怎么做这个如何构建这个与财务方面混淆的地方
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在非常基本的一般条款中，如果你有 200K 可用现金并想以 800K 购买土地并建造价值 70 万美元的住宅，最终债务为 1500 万美元，您需要； 90% 贷款 + LMI，以您以 800K 购买的土地为抵押，即 - 720K 的贷款，要求您缴纳 80K 存款 + 315K 美元的印花税（假设您购买新南威尔士州） - 所以您将贡献使用 @ 1115K您的 200K 现金的 90% 贷款 + LMI 用于建造 700K 住宅，基于固定价格的建筑合同 因此，您将贡献 200K 现金中的 70K 这将需要您的 1815K 现金 当然，您将有少量其他杂项贷款费用和律师过户费的数量，因此将其四舍五入至 185K 美元，因为您有 @ 15K“备用”； ，您可能能够以包括 LMI 的 90% 而不是 90% + LMI - 或接近它的方式进行其中一项贷款（土地贷款或建筑贷款）开发 估价师将在一条线上对开发进行估价，这意味着您需要（作为指导）削减最终价值的 15-20% 大多数银行会以估值或土地加上建筑成本中的较低者放贷 所以请确保您有足够的现金支付这个
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建筑贷款通常是用于建筑目的的住宅贷款 它有一些额外的功能，但它仍然是复式住宅贷款 任何类型的住宅物业开发最多 4 个单位都会可能作为住宅建设贷款进行 作为商业贷款并没有真正的优势 在大多数情况下，实际上获得商业贷款的资格会更难，而且肯定会花费更多 因此评论说，将进行复式开发住宅贷款 73 公顷s 分解了您需要多少资金来支付存款和购买成本的数字 虽然现在经常被遗忘的是制定计划、批准并进入您准备建设的阶段所需的成本需要用现金支付，而且可能要花很多钱（30,000 美元以上不会出乎意料） 快速查看数字表明交易中可能没有多少利润，很难说 确保你通过你的在进行此类交易之前建立并确保有健康的利润率的成本
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谢谢你们这真的让我对欧元的理解更加清晰，很棒的解释，几乎直接解释了我的问题Shanin，谢谢队友指导彼得，很好的回答，明白了 再一次确认，当你们说现金时，是指股权现金（由于抵消账户中的再融资）还是银行账户中的现金（未借）
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欧元，顺便说一句你在做 NRAS 房地产投资吗？我想读到一些关于政府取消 NRAS BG
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政府只取消了第 5 轮 - 这是计划用于该计划的最后 10,000 个分配，但余额，即另外 40,000 个（第 1、2、3 和 4 轮）没有被取消，实际上保留了全部资金支持，到 2027 年的前瞻性估计中的资金到位 所有剩余的分配（40,000 中约有 18,000 尚未交付）必须于 2016 年 6 月 30 日交付 回答您的问题 - 进展非常顺利 在个人层面上，我在本迪戈、巴拉瑞特、达博、奥兰治、麦夸里港 x 2、埃拉诺拉高地、城堡山、温莎（昆士兰州）等地积累了 NRAS 房产）奥尔德利（昆士兰州）和其他人我的金鱼记忆力减退，并计划今年再购买几个——这将使我的投资组合价值超过 500 万美元（我也有几个非 NRAS）这是完全CF + 未来 10 年自给自足 在过去 2 年中，我还使用剩余的现金流来偿还 440K 的 PPOR 抵押贷款，所以考虑到所有因素，我已经把钱准确地放在了嘴边，并使用NRAS“系统”我经常在这里谈论我已将大部分 INV 投资组合调整为 90% 或更多，但在我拥有十年或更长时间的非 NRAS 资产和未受支配的 PPOR 之间，我的整体 LVR 为 @ 70%现在，我正在缴纳零个人所得税。在商业层面上，我在 2014 年出售了 @ 180 处 NRAS 房产，根本没有估值问题，并且让这些投资者走上了加速支付其不可抵扣债务的道路，乘数效应将在未来几年内创建 - 许多 Somersofters 都在这些买家中 在接下来的几周内推出最后一批 NRAS，在 Goulburn 等地点（Terry Ryder 似乎认为这是 2015 年最热门的热点之一） 更多港口麦格理股票（他也推荐作为热点）坎特伯雷的一些漂亮公寓，彭里斯车站对面桑顿庄园内的一些 2 床彭里斯公寓，以及班加里比布尼亚庄园内的一些 3 床联排别墅 - 或做onsideEastern Creek，如果你愿意的话 还有一些其他的东西正在开发中 我对 NRAS 的看法一直是 - 它不需要是你的全部投资组合，但对于大多数投资者来说，尤其是那些拥有相对较大的 PPOR 债务和相对不成熟的投资组合，如果你真的想领先于曲线并将其增长到大多数人停止 NRAS 的 2-3 个属性，那么偿还 PPOR 抵押贷款并为投资组合增加额外的现金流至关重要，所以它应该形成一些投资组合因为如果仅凭资本增长就是这样一根魔杖，为什么即使在我们历史上最大的信贷繁荣和房地产繁荣时期（最后一次特别是20-25年）大多数投资者停在2或3 我们知道这是真的，因为ATO数据告诉我们答案当然是现金流，这只能证明世界上所有的股权都是无用的，当你没有早晨借贷能力——就像世界上所有的现金流如果没有存款权益就毫无用处，正如我在之前的许多帖子中所说的那样在排除现金流的情况下追求增长导致大多数普通人在不得不出售之间做出选择并支付 CGT，或者用完 puff 好吧，我两者都不选择 我选择的投资组合允许我运行 CF+ 并在我走的时候积极偿还债务，所以我不必为了再次购买而出售支付 CGT一个有足够现金流的投资组合，让我有时间进入市场，而不是猜测市场的时机，我认为 PPOR 债务减少对于那些不享受高收入的普通人来说至关重要；摆脱不可扣除的债务是释放借贷能力的关键，因此您实际上可以继续利用未来创建的股权如果我错了，我已经使用这种策略和我的投资组合成本全额偿还了我的 PPOR我没有什么可持有的 - 所以如果我明天失去收入，我仍然能够持有拥有 2 年的 NRAS 房产时，您减少了多少债务
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每项投资都有潜在的负面影响 GFC2 可能会在明天敲响 APRA 和 RBA 和政府可能会撤销或改变或摆弄我们可以的负面负债所有人都一生都在担心会发生什么，或者我们可以评估数字并做出决定 NRAS 提供了许多缓解措施 - 它降低了空缺的可能性，因为使用您有 20% 的优势 如果由于某些不可预见的原因导致租赁市场崩溃，您可以进一步打折 您可以负担得起减价并仍然保持 CF+ - 没有 NRAS 的隔壁邻居可以说同样的话 但最重要的是，它可以让您持有即使您有一段失业时期的财产 基本上与房地产投资一样安全，而无需承诺某种形式的人头租赁 最大的问题是找到有价值的交易 通过项目营销人员出售的 NRAS 物业太多抬高价格 在大多数情况下，这些房产基本上没有问题，但它们的价格标签有很多问题 公平地说，这发生在 NRAS 之前很久，并且会在 NRAS 之后很久继续发生 它实际上与 NRAS 一点关系都没有，而且一切与这些公司使用的模型和策略有关，但批评者喜欢使用关联内疚作为一种简单的方式来进行恐吓活动我的 PPOR 债务在 2 年前是 @ 440K，但你应该明白，我既有收入又有适当数量的房产，可以最大限度地利用 NRAS 来获得这个结果，我并不是建议每个人都可以复制我的已经做到了——但可以肯定的是，任何人都可以通过 1 个 NRAS 房产实现应税收入的健康减少和税后收入的健康增长显然，房产越多，收入越高，收益越大，但你真的只能担心关于从您的特定柠檬中榨出所有汁液 我有客户（包括几个 Somersofters），他们有足够的股权和借贷能力仅购买 1 个 NRAS，而其他能够购买 3、4 或 5 个的客户每个人都将实现不同程度的 PPOR 债务减少——但他们每个人都从他们的特定柠檬中榨取了所有可用的果汁。重要的是，他们每个人都将处于显着更强的地位10 年内比他们什么都不做
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感谢您对 NRAS 的洞察力可能值得花时间直接与您交谈
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绝对建议给他打个电话 - euro73 有帮助在过去的 18 个月里，我发展了自己的小投资组合，并在几个小时内向我介绍了 NRAS 的细微差别 比我遇到的任何运营商都更了解他的东西 - 很长一段时间 他的策略对他来说非常有效，并且在被使用时正确地，在实现某些目标方面非常强大它不会像制造业增长那样“快速”地让你到达那里，但作为一种收入来源，它非常强大并且有足够的力量去远方干杯，雷多姆
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