澳洲澳大利亚房地产布里斯班 - 模拟开发初步可行性 - 请悉尼提供建议

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大家好，我想知道是否可以为以下布里斯班站点的模拟开发初步可行性报告获得一些反馈很多数字是空白可能不正确，我完全遗漏了一些所以如果我能得到一些批评意见想法我真的很感激我的目标是在 5 年内完成这样的开发（可能以较小的规模成本） 我真的需要更好地了解成本和时间框架 我的想法是，如果我找到了一个我喜欢的网站会做这样的初步报告，如果它符合标准，那么我会考虑更多细节并联系适当的专业人士寻求建议来自这个论坛成员的知识我真的很感激任何评论changesadditionsetc 谢谢DMY
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模拟开发初步可行性报告：25 Farm Street, Newmarket QLD 4051 http:wwwrealestatecomauproperty-house-qld-newmarket-112717275 主要特点： • 挂牌价 599,000 美元 • 635m2 地块，正面约 17m • LMR 分区，不在 DCP • 平整场地 • 大部分场地清除植被，第一次出现没有重要的树木 • 距离布里斯班中央商务区约 5 公里 • 位于漂亮的街道内 • 优质 3 层联排别墅开发示例，位于主题场地正对面，沿街道更远（证明需求合理，可用作议会类似开发的理由） •现有房屋具有良好的街道吸引力，并有机会进行小规模装修以提高价值并获得略高的租金回报 • 代理商没有将场地列为开发场地或具有显着发展潜力的场地 - 而是将其宣传为改造项目针对一对年轻夫妇家庭 • 距离 Newmarket 火车站 300m（乘火车 13 分钟到中央车站， source translink JP) • 距离 Reading Newmarket 购物中心 600-700m，那里有油菜、医疗服务、餐厅和娱乐、银行、澳大利亚邮政、面包店等 (http:wwwreadingnewmarketcomauRetail_Directoryhtm#URMDM6V19AU) • 距离 BCC 游泳池和大型开放式 Sedgeley 公园 200m 期望的结果: • 20-30% 利润 • 80% LVR • 在住宅贷款下建造 4 栋联排别墅（Rolf 说这可能很困难，但有时可以实现） • 保留 2-3 个作为长期投资，出售 1 或 2 个以提供帮助获得贷款和清偿部分债务 • 实现现金流中性正投资的最终结果 • 在布里斯班住宅市场中兑现我认为的绝佳机会，距离 CBD 开发批准要求不到 8 公里： 选项 1：4x 3 层 3 卧室 2 浴室2 栋车库联排别墅，每栋 175 平方米，包括外部区域 700 平方米总面积 每个独立单元的预期最终价值约为 575-650k 布里斯班目前出售的 3 层联排别墅示例： h ttp:wwwrealestatecomauproperty-townhouse-qld-morningside-112375443 http:wwwrealestatecomauproperty-townhouse-qld-clayfield-112709239 http:wwwrealestatecomauproperty-townhouse-qld-st+lucia-112391959 城市规划报告： • 预计将是相当直截了当的例子可在街道上使用 提案符合当地规划和规划方案 预期结果 应该很容易获得 3 层楼，作为相当好的临街面，靠近火车站 3 层楼开发项目位于马路对面 只要确保这是专业的所有随附的所需文件plansreportsetc • 应适用于 RiskSmart 申请（少于 10 个住宅），理事会申请费可享受 30% 的折扣，申请流程更快，节省持有成本 • 根据新的规划方案，3 层的总允许面积为 85725 平方米，建议700m2 • 预计DA审批时间为6个月
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置业：假设购买价格（要价的 7% 折扣 - 40,000 美元）：560,000 美元 转让税：19,52360 美元（来源：RAMS 印花税计算器） 法律费用：抵押经纪人费用：总计：开发成本：开发申请：（建筑师、城市规划师、工程师、住宿）估价费 开发经理：建筑成本：假设建筑成本 1,000,000 美元（每平方米 1428 美元） BCC 基础设施贡献费用：104,000 美元（4x 3bed 住宅开发） 利息：（假设住宅贷款） 总计：总成本：大约 1,900,000 美元至 2,000,000 美元 预期最终价值: $2,400,000（如果你全部保留的话，每个 60 万）
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Newby 自己想成为开发者，但看起来是一个好的开始 乍一看，我还会考虑包括： - 利率敏感性分析 - 持有成本 -调查费 - 围栏和景观美化费用 - 车道 - 消费税（如果出售）ng) - 应急！ - 拆除费用（石棉） - 代理费（如果出售） - Watersewerpowerstormwater connections 我相信还有其他的，这里还有其他更详细的主题
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在您进一步了解任何细节之前关于数字等，可能值得注意的一件事是，检查特定站点的分区并准确找出它所在的区域，在该站点上可以做什么和不可以做什么是至关重要的，因为马路对面的开发或隔壁并不意味着你可以做同样的事情永远不要基于这个假设购买网站对不起我没有阅读其他帖子（没有时间）所以我会记下一些想到的事情当我们在处理我们的数据时，立即：-购买价格-收盘成本-利率（取决于贷款类型）和 LVR -拆迁成本-土地分割成本-利率、税收、-RE 代理成本（如果出售）-运输费用 - 测量费用 - 围栏 - 挡土墙 - 普通车道费用（对于锤头llotments 或类似的）-建筑成本（最重要！）或多或少会产生巨大的差异 如果没有实际的计划和工程完成，这也很难得到估计 -额外的基础津贴 -您的建筑商可能不会的额外费用正在做诸如铺路美化、混凝土浇筑、围栏、安全系统等一旦你完成了一个项目，如果你正在建造一个类似的东西，第二次就会容易得多，因为至少你有一个关于建造成本的想法我没意思给你我们建造成本的成本，因为它可能与你最终的结果完全不同希望这会有所帮助！
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嗨，谢谢你的帖子检查财产的分区是我要做的第一件事是我知道分区是 LMR 和马路对面的分区在新的规划方案下它是 LMR 2-3 层的区域我只是意味着在规划报告中更容易证明允许完整的 3 层是否已经有例子在关闭接近 感谢其他费用的列表，我将它们添加到我的列表中 干杯

请阅读此线程 http:somersoftcomforumsshowthreadphpt77493amp;highlight600m2
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嗨，我今晚太忙了，无法详细回答，但是将尝试并记住返回，因为这对于线程来说是一个好主意 Risksmart 可能需要同样长的时间和成本，如果不是更多的话，除非你非常小心 需要更长的时间才能在前端获取信息 如果它是勾选和轻弹类型批准很棒，如果 RiskSmart 识别出任何标志，至少可以说并不有趣 有些人喜欢它虽然我除了粗略地还没有看过这个网站，但是当我得到的时候会给你详细的反馈一个机会 根据新计划，您位于 2 层或 3 层的 lmr 区域 LMR2 我还没有查看该站点的本地计划，这可能会改变要说的内容，如果确实如此，请突出显示它 45 的站点封面% 28575m2 您的停车位需要包含在此占地面积内或以其他方式如果你有 3 层楼 - 如果你打算有地下停车场，那么你可以有 3 层 857 平方米，但包括阳台 地下停车场将花费至少 1200 平方米，超过你的建筑成本 你有机会半-地下室停车场，但收费 700 平方米，但您不能为此离开足迹尽管允许，因为在 NGL 上方最多 1m 的停车场水平不算作楼层，并且高度限制从 1m 开始，您将需要电梯 我从未见过 4 层联排别墅，带电梯的单元可能工作 你将不得不在一个单元中允许 1 部电梯，联排别墅中的个人电梯 我不是房地产经纪人，而是 4 层联排别墅，即使有完整的地下停车场，只有楼梯对我来说似乎很痛苦 这也允许联排别墅的每一层只有 58 平方米，包括阳台、屋顶露台等空气也包含在其中 比例可能开始看起来很糟糕 您也可能与挫折发生冲突，这意味着您不在建筑围护结构中，这是一个问题 这可能不是问题，我没有绘制该站点，但只是注意建筑围护结构的要求，并且在新计划下它们将更难推动 一个单元综合体可能在设计方面工作得更好，但它将是商业的，然后一层 3 个单元，所以 9 个单元 法人团体的费用怎么样建立和 CMS、期房合同（如果适用）等 允许 1 万美元，包括出售物业转让 城镇规划费用 3600 美元到 5400 美元，取决于你走哪条路 议会申请费 6700 美元到 1.7 万美元，取决于我们是否可以编码或影响测量费用 $7-$20k 起草费和工程费 $20-50K 私人建筑认证 $2500-$18K实体结构设置的法律费用，实体之间可能的合资协议（如果你想保留一些，你需要小心正确地构建税收） 6600 美元会计费应急费用（计算出你的数字并将其翻倍）怎么样3 栋永久产权联排别墅，每栋 95 平方米楼板只是我的一些快速想法，没有检查数字或地图或当地计划或一系列东西
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嗨 RPI，只是想从你那里得到一些澄清与 LMR 分区，总建筑面积不再是 05，但我们通常可以推到 06 这个网站只有 635 平方米，这给了我们最大 381 平方米的使用面积 381 平方米你只能得到 80 平方米的内部面积，所以拟议联排别墅的总面积约为 95+25（车库） 120 平方米这是您可以建造的最大尺寸，尽管您有 285 平方米的大场地覆盖并且可以建造 3 层楼
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Hi Anson 我们谈论的是 2012 年新城市规划总建筑面积不是新规划的一部分多单元住宅 场地覆盖率为 45 %，即 1000 平方米场地45% 场地覆盖每层建筑 450 平方米 2 层区 900 平方米 3 层区 1350 平方米 停车场在占地面积内且在 NGL 上方 1m 以下或在此之外的地下不计入一层
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您好 RPI，非常感谢供您解释 从开发商的角度来看，新的草案计划将比使用 GFA 的当前计划更加慷慨但这只是一个草案计划，您知道 BCC 什么时候会批准新计划的 DA
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嗨，ANson，它现在与州政府合作，今年应该生效我很乐意现在在网站封面上提交一份 DA
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RPI，谢谢你的澄清现在我有刚刚完成了两项可行性研究，一项使用 2000 年城市规划，另一项使用 2012 年总体规划草案 利润差异巨大 在 2000 年城市规划下，635 平方米的 06 总建筑面积给了我 381 平方米的建筑 我可以容纳 4 个三居室单元，每个单元的有 95 平方米的内部生活区和一个 25 平方米的单车库 1 场地成本：600,000 2 斯塔姆p 关税：20,000 3 软成本（DA、CC amp; Sec94): 80,000 4 硬成本: 216,000 * 4 864,000 5 应急费用: 5% * 864,000 43,200 6 财务: 20,000 7 代理: 50,000 总计:1,677,200 最终价值: 520,000 * 4 2,080,000 投资回报率@保证金计划21% 3 3 -------------------------------------------------- ---------------------- 根据 2012 年新城市规划，45% 的场地覆盖面积为我提供 28575 平方米，我可以容纳 4 间四居室联排别墅，每间都有 142 平方米的内部生活区加上一个 25 平方米的单车库 这将是一栋三层建筑，车库最低层，两层以上作为实际联排别墅 1 场地成本：600,000 2 印花税：20,000 3 软成本（DA，CC amp; Sec94）：80,000 4硬成本：272,000 * 4 1,088,000 5 应急费用：5% * 1,088,000 54,400 6 财务：20,000 7 代理：60,000 总计：1,922,400 最终价值：620,000 * 4 2,480,000 利润与保证金计划：470,000 @ 25% 投资回报 ----- -------------------------------------------------- ----------------- 如果我们可以在建筑物中安装 9 个单元信封，每层有 3 个单位利润会高得多根据上面的数字，我很高兴像这样的小规模开发有 25% 的回报 关于最后一条评论，“现在是州政府，它应该在今年生效，我非常乐意现在就现场封面提交一份 DA”； RPI，您能否确认现在提交的当前 DA 将与 2012 年新城市规划进行评估我目前正在新南威尔士州进行 7 栋联排别墅开发项目，该项目应该很快完成，我正在开始寻找下一个地点，请您给我您的公司联系方式和您的姓名 如果可以的话，能否请您大致描述一下贵公司提供什么样的服务
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Hi Anson 不会在CityPlan 2012下评估 但是，它来了，我们可以推动它使用这些东西，我有信心在这些密度下完成它 将是可评估的，但市议会的所有规划人员都知道这种情况正在发生，我们会争辩说这种情况正在发生，问题只是时间问题我不会推动的东西，特别是 LMR2 中将允许的 180 平方米永久业权地段 我已经看到根据草案计划完成了 9 个故事，根据目前的计划，该网站允许 3 个一个那是在计划像现在这样先进之前每天都在接近计划的到来，如果你找到一个网站，在合同中加入一个严格的 DD 条款并预先提交我有信心并会投入我的需要支付专业费用来支持这种信心我在里面工作几天 20 小时 再过一周，它就会安定下来
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嗨，RPI，听起来不错 现在我对贵公司提供的服务的类型和范围有更多疑问，因为在访问了贵公司的网站后报价为 $3600 + GST 用于多单元开发 规划过程从现场评估开始，到施工完成时完成 是否包括帮助客户获得 CC 和进行建筑招标以选择建筑商以及项目管理谁可以提供地层细分和职业证书的帮助 如果可能的话，您能否提供更多关于包中包含的内容的信息 关于站点搜索，我可以从合同和价格查找器中获得该站点的大部分信息，例如地块大小、分区、容易发生洪水、尺寸、临街宽度 我不太确定的是： 1 如何在现场找到房屋的年龄 我无法在 DCP 拆除战前房屋面积 没有 1900 年以前的房子可以拆除 2 我如何才能知道该网站是否在新计划中被归类为 LMR2 或 LMR3 额外建造一层可以产生巨大的利润差异 3 BCC sec94 和 long 的费用是多少服务假是长期服务假，按建筑成本的 035% 计算 sec94 贡献如何 4 从您的网站，贵公司在布里斯班有很多办事处 您在哪个办事处 再次感谢您的帮助
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您好 DMY , 只是想提醒您，开发中最困难的部分不是获得DA批准，而是获得启动项目的资金如果您建造4个联排别墅，您可能仍然可以获得住宅贷款任何超过4个，您都必须通过商业渠道 根据我的可行性研究，您将需要至少注入 50 万加元或股权，以使贷方乐意考虑您的申请 您还需要预售一些单位，以支付至少 50% 的总贷款额 如果它是哟你第一次建，会更难他们目前的利息在64%左右如果你选择使用私人贷款，你可能不需要预售任何单位，但他们收取的利率是12%加上2%的建立费, 那会毁了这个项目
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Anson 我总是很乐意在这个论坛上回答关于城市规划网站的许多问题 我认为关于特定服务和所包含内容的问题最好不要在论坛上, 因为它开始远离论坛的信息库，而更多地向下面的红色广告答案
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1 我找到一个简单的方法来做一个快速的初步检查是去 BCC pdonline 交互式地图转在 1946 年的图层上，看看房子的轮廓是否与 2011 年的图层相同 显然，您需要做更多的事情才能 100% 确定，但大多数情况下您可以看到它是同一所房子 2 看看RPI 的网站 wwwbrisbanecityplan2012comau 并查看 y 的分区地图我们的郊区
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哎呀，我的错，今天早上没有看到 RPI 的回复
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感谢你的评论 anson 你和 RPI 之间的阅读很有趣 我一直在困扰 RPI私信几个星期他总是有时间详细回复现实是我无法做一个价值超过1,000,000的项目并且只能支付20-25％的存款，即使这是一个几年后我仍然觉得我更好的选择之一可能是在 Toowoomba 以一半的价格购买 3x 2 床别墅（即使将来可能会出现供应过剩的问题）t 或者购买这样的网站做一个快速reno 和出租并等待几年，然后尝试达到 9 个单位左右的 DA，然后出售它因为我即将结束我的城市规划学位，希望我会有更好的理解，更好的联系以及节省一些 DA 成本的能力 如果您要在布里斯班进行开发，那就太棒了我来了解一下旅程以及何时达到不同的里程碑 CheersHi RPI，在逐字阅读布里斯班城市规划 2012 中的中低密度住宅区代码后，我不太确定其中的以下两条评论，只是想知道您是否可以为我提供一些启示 1 注意——中低密度住宅区的 2 层或 3 层混合区区域中的许多地点目前已在邻里字符叠加图上标识 旨在随着时间的推移，邻里字符叠加图进行审查，并且将这些地点包括在字符住宅区或从社区字符叠加图中删除 在此之前，这些地点与社区字符叠加中的任何其他站点具有相同程度的保护和字符设计考虑这是否意味着 LMR 23当我提交 DA 时，我今天购买的地块可能会在未来被重新归类为特色住宅区，因此我不再能够建造多单元住宅 邻里特色叠加的意义是什么 2 注意—不得建造住宅在最多 3 层区域区域或 2 层混合区域区域的邻里字符叠加层上标识（即在这些区域区域中建于 1946 年或之前的住宅不受拆除或拆除保护） 是否与上述说明相冲突正如所说的LMR 23区分区不会在邻里字符叠加上识别它是否也表明1946年之前现在可以在LMR23区拆除提前谢谢
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Hi Anson有一个字符叠加图基本上它说目前地图和分区存在冲突如果您的财产现在在两者中，您需要评估房屋的特征，看看它是否存在于 1946 年的照片中如果它是在 1946 年的照片和角色以及角色叠加中，我会非常谨慎，因为它可能会被重新划分为其他方式
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我假设你指的是邻里角色叠加所以他们正在计划移除 Neighborhood 角色覆盖，房屋将保留 LMR 或重新分区 Character Residential 哇，这是一个相当大的风险，我不想将 LMR 房产重新分区为 Character Residential
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