澳洲澳洲房产 你的雷诺战术是什么？悉尼

在澳大利亚地产投资



大家好，我很想听听经验丰富的翻新者使用的策略你有你需要TLC的最新房产的钥匙你从哪里开始我确定不同的房产需要不同的方法取决于条件但是你们有没有一个模板试着坚持欢呼 亚当
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嗨亚当，你会在论坛中搜索过去的帖子得到很好的服务 我们不使用模板 - 我们只是寻找价值 干杯，Aceyducey
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嗨，亚当，取决于您的意图：1) 出租以提高产量 - 油漆放大器；地毯可以在有限的预算下创造奇迹 通常会引用购买价格的 10% 的成本数字以避免过度资本化，但这又取决于最差的房子、最好的街道等区域浴室总是最贵的，因为您通常会涉及所有交易 2) 转售 - 与上述相同，但街头吸引力也很重要 在景观美化、信箱、围栏等上花一点钱 3) PPOR - 做适合您生活方式的事情, 家庭情况等 请记住您是否也打算稍后在赛道上将其出租，但同时不要过度投资 对于租金，我通常会做油漆、灯具、开关、GPO 和地板覆盖物 如果您愿意，厨房可以便宜地完成'很方便，可以在不改变配置的情况下更换胎体和顶部，我在该地区没有经验，但我可能会进行装修的方式是在郊区选择一处房产，在那里我可以定义买家和租房者在该郊区想要什么，但有问题的房产没有因此，通过 sup 的理论价格和需求，对相关房产的需求可能较低，因此价格也较低 - 许多人说利润是在最初购买房产时“赚取”的另一个因素是，有问题的房产可以有多便宜完成所需的资本租金回报，以反映郊区其他买家和租房者的需求>评论
我喜欢需要TLC的房产，但它们都是不同的我想说一些油漆放大器;只需要地板覆盖物，但那是骗人的 我们今年做了两个雷诺 一个已完成，另一个即将完成 第一个主要需要清洁所有东西，因为上面的油脂量令人难以置信 然后它需要粉刷，地板抛光，破碎的窗户固定，甲板内置放大器；一个巨大的院子清理容易！第二个更激烈我不会在这里讨论，因为还有一篇关于“最新项目”的帖子；位于增值论坛中，最大的窍门是你需要能够看一个属性放大器；查看其潜在放大器；那么你需要知道你是否有能力做你想做的事你自己能做多少你需要让商人进入安培吗？需要多少钱 是否有需要拆除或安装的墙壁 你需要安装新厨房吗？浴室 一旦你确定了你想对房产做什么，你需要确定你将按照什么顺序做事情 例如，如果你需要 regyprock 一半的房子，通常把它全部放好然后开始填充会更快处理而不是一次做一个房间如果你有兴趣做雷诺，为什么不从小处着手选择只需要小修的东西；看看你是否适合它
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没有不同的策略，有正确的方法和错误的方法它的诀窍是在你完成所有事情的那一天之前永远不要看全局或工作，先做演示工作，厨房铺地板，墙壁铺瓷砖，垃圾清扫，扫地，然后按照正在建造的新家的程序写下一个清单，只专注于你正在做的工作，直到它完成完成等等 在早期阶段，你总是会开始感到恐惧，不要纠缠于它，去做吧！记住你需要打碎几个鸡蛋来做一个 ommelate(sp) ，当您进行大量演示扩展类型的工作时，它看起来总是会变得更糟，然后看起来会更好
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我从未翻新过房产，但是如果您想快速获得租户，我会如果您需要快速重估并想要良好的街头吸引力，认为您会先做内部 OTOH，您先做外部，从 th 开始e front Rgds, Peter
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我今年装修了一个，去年装修了六个 我从数字开始 我的目标是最终我们可以通过再融资收回押金和成本，并且租金会支付所有成本（正现金流） T他的意思是我需要对最终价值和装修后的租金有一个很好的了解这给了我一个粗略的预算来处理我然后优先考虑需要什么并尝试找出一种方法来最大限度地完成预算通常这将涉及油漆和地板，然后看看租户在该地区寻找什么 一个地区异常寒冷，因此安装了很好的新加热器 根据预算将取决于厨房和浴室的工作，从更换和重新配置一切到瓷砖和更换最过时的配件 外部再次取决于国家，但我同意重要的是要获得良好的重估，至少是整洁的 Silas
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每当我想做任何形式的 reno 时，无论是对 IP 还是一个 PPOR 我喜欢从头再来 所以我会按照 markpatric 的建议去做好的 是时候找劳工了 我也有几个背包客 曾经从青年旅社来过一次 我一次用两个 每天付给他们大约 100 美元现金 是的，使用现金劳工有责任风险 这就是为什么我不让他们接触电动工具的原因劳动者的关键是确切地知道你想要做什么，并确保他们有工具 “工具”，我的意思是好的铲子、扫帚、刮刀、独轮车等我还买手套、口罩、提供收音机、饮料和喂他们慷慨，但我的主要目标是让他们开心并阻止他们消失在商店里 当你保持积极性时，2 天内可以完成多少事情是惊人的物业，油漆，地板处理，浅色和百叶窗都需要 为整个地方选择一种油漆颜色是理想的 我喜欢白色，因为它使地方看起来更大 我使用的白色称为 Sienna Frost 厨房通常是最耗时和exp宽敞的房间我认为这也是吸引租户的最重要的地方很重要，即如果您需要出租这个地方 他们只是一些快速的想法 Scott NB 我永远不会再尝试自己打磨木地板 专业地完成它们并不需要花费太多 在你完成后做地板完成了你的画 NB #2 我认为在每本装修书的开头都应该说：“每项任务都会比你想象的花费更长的时间和成本”
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当然，在完成这一切之后，一个应该制定折旧时间表
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不一定严格来说，结算后但租出地方之前完成的工作不会折旧斯科特
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哎呀，那会教我做人一个 smarta*#e,lol
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那我会花 4 万美元买一个 reno 之后会怎样租之前先解决，并假设我可以贬值工作
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你能扩展一下吗？我认为对房产的任何改进都可以贬值，即使前任所有者做了这些改进例如，如果你买了 1984 年前的房子有一个近乎新的厨房，你有权在购买房子后对厨房进行折旧 为什么你会被排除在结算前所做的改进折旧
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我不同意你不能把它注销为费用，因为您没有从该房产中获得任何收入
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抱歉，我花了一段时间才回复 - 我一直在与一些会计师交谈以获得他们对此的看法 我们这些天相当谨慎，因为 ATO 正在考虑折旧索赔 有一个解释性决定2002 年 3 月发布，涉及绘画投资在第一个租户搬入之前的 nt 财产 该决定基本上不允许将该作品作为基本工程进行折旧，因为需要进行油漆才能使该财产达到可以出租的状态 该决定在 2003 年底被撤销 - ID 2003795 部分是它阅读：因此，该决定侧重于“初始维修”，并规定它们被视为资本，即可折旧（顺便说一句，这就是为什么如果可能的话，您应该将维修推迟到您将财产出租出去之后，以便您可以将其作为扣除额当然，租金 6 个月后的 10,000 美元维修费用可能会超出界限）与维修不同的“改进”是有问题的结算后但出租物业前应广告为计算 CGT 的目的而考虑成本基础 当然，再打电话给 ATO 可能会产生不同的回应——我经常从他们那里得到不同的回应，关于同一个问题，总是打 2 通电话“初始维修”和在这种情况下，“改进”有点模糊 我不确定是否有 100% 明确的决定或裁决 即使是标题中没有“初始修复”的决定或裁决也推迟到我们合作的文本中很多会计师，他们在这个问题上存在分歧 我现在会打电话给 ATO 看看他们是否有任何明确的信息，但 7 月不是打电话给他们的时候 我已经给过去帮助过我的人发了一封电子邮件如果我得到一个有用的回复，我会发布它 邓肯，1992 年 2 月 26 日之后以前的所有者所做的工作，可以贬值 Scott
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谢谢大家哇我已经离开这个论坛几天了我没想到这么多帖子非常感谢大家，我现在要回去阅读t再次下摆 干杯亚当
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里诺策略 计划日子 计划你的日子，即第一天 - 清洁墙壁等 注意 - 如果有两个，有些工作可以重叠 我已经完成了 1）计划 2）计划更多3) 确保电源已打开 4) 清洁墙壁，用糖皂清洁天花板 5) 不再有缝隙 6) 油漆天花板 7) 油漆墙壁 8) 油漆门饰 9) 撕开地毯更换地板 10) 更换开关 GPO 的灯（闪闪发光的工作) 11) 更换所有门五金（旋钮等） 12) 用天花板或白色油漆在橱柜内涂漆 13) 在厨房浴室的橱柜外涂漆 14) 更换马桶座水箱 15) 新的化妆镜 16) 新的前置放大器；后防盗门（bunnings 自有品牌，每个 78 美元） 干净 干净 干净 干净 17) 窗户安装空调（玻璃可以做，但请查看我的帖子）
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另外，作为计划的一部分，购买在你开始工作之前尽可能多的东西一旦你开始，每次去五金店都会花费你至少一个小时另外你每次离开时都必须保护财产，具体取决于地区, 随身携带任何电动工具 我父亲提议在我的第一个雷诺帮我每天结束，我给了他一张第二天需要的清单，他早上在去房子的路上去五金店这意味着我可以在物业和工作中呆上 12 个小时斯科特
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这是一个非常棒的提示！向你致敬 我讨厌我把东西留在家里而你不得不权衡只是去买另一个或回家去取一个的成本 我很想买一辆新的拖车并把它装满一切我需要全系列的螺丝、钉子、胶水、工具、电源线、水龙头垫圈、扳手、扳手、钻头等，我敢肯定，仅仅维护我的财产，它在几年内就能收回成本只是确保你把拖车锁起来，邓肯 即使里面没有电动工具，更换好的手动工具的成本可能很高 我有一个带轮子的工具箱，我从一家大五金店买的不记得品牌名称 大概大腿高 底部是存放大件东西的地方，然后是两排小抽屉，顶部是一个带托盘的升降工具箱 整个东西是塑料制成的可能花了大约 100 美元，而且我已经用了很多年了，我很高兴能带它去 reno 现在我只是用它我有一个旧地方，有三栋独立的建筑——其中两栋是 2 层楼每当我进行任何维护时，我都会把东西推到我工作的地方它可以容纳除电动工具以外的所有东西，并且让我免于来回奔波减少“停机时间”对大多数工作至关重要 Scott
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我同意计划是主要关键之一我做的一件事特别是如果我有固定的时间是分配大类的每一件事的时间，即拆除和准备油漆 1 天 油漆墙壁和天花板 2 天 然后我不会停止这一天，直到我完成那天所需的东西 我确实发现最后的小整理东西似乎永远需要 走的时候也总是干净 走的时候一定要清理水泥浆、胶水、油漆等，因为新鲜时比几天后容易 10 倍 我也同意硬件之旅需要永远所以尽量减少它们我试着让它们像午餐一样计划好的休息时间吃反正改变就是休息 Silas
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在过去 3 个月里刚刚获得第二名，系统是 reno 然后尽快再融资银行允许我们在购买 1 后 1 到 3 个月内重新评估 1 购买 140K 在 120week reno 租用需要 3 周 10K 花费新租金 195week 重估为 180K（银行估价师）拖出额外的 40K 再买 2 买 167 租用 180 周 reno 需要 4 天 2K 花费新租金 250 周重新估价 205K （银行估价师）拖出额外的 25K 再买一个 我们支付给银行面板估价师到为我们工作，然后将估值分配给银行 他们知道我们正在寻找股权，所以为我们尽力而为 我不介意支付 30000 美元的估值费用，因为当估值处于市值上限时，这是一个次要考虑因素 seeya Wes
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哇，好东西，威西！我敢肯定你不介意为估值支付 300 美元——你第一次赚了大约 3 万美元，第二次赚了 3.6 万美元 看来你有一个很好的系统运行
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你好，是的希望系统运行良好，看看今年剩下的时间会如何运行 下周我要去布里西，经纪人还有另外 2 笔热卖（他认为）问候韦斯
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当你得到那个“哦，我的上帝”这感觉太多了”；呼吸熊猫
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是的，韦西，那是伟大的熊猫
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千篇一律的雷诺的当你找到一个与雷诺一起工作的neiche时，重复重复重复我们在布里斯班以南的一个地区有几座联排别墅和刚刚在 12 个月内完成了我们的第四个 reno（为我姐姐和另一个客户做了一个）2 卧室联排别墅，持有直到租约到期，通常 3-6 个月，移除支付 110 美元的老租户做 6 天 5 美元k reno，并以每周 165 美元的 12 个月租约安装新租户 Reno 包括铺设一楼厨房洗衣房、抽油烟机、浴室排气扇、新梳妆台、新厕所、新淋浴喷头、楼上卧室新地毯、新窗帘，卧室、休息室和厨房的筒灯、水槽和淋浴间的重新硅饰面、白色天花板、门和所有装饰的亮白色以及所有墙壁的一种颜色 我星期一晚上 1230 点到达，晚上 10 点离开 全部完成 所以我得到了从我们拥有的另一栋联排别墅搬进来的好房客（哇，t嘿，星期六帮油漆了呜呜！！！）他们喜欢我做了 reno 的事实，并且可以这么快把它们弄进去 这个有一个车库，其他只有一个车棚 我去年 renoed 旧的，所以不用尝试就可以得到 $155wk，而且这样做我得到了 50% 的租金上涨 快乐的日子伙计们，如果你只尝试快乐狩猎 DD1
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有一个我有一个租户，他们搬出的那个花了 4 天时间，然后是的，每周 155 美元 DD1
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Wessy - 听起来是个很棒的系统为我询问过的所有银行都告诉我“我们有自己的评估师小组”。所以他们不想让我这样做
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估价师会告诉你他们在哪些银行面板上 大多数面板上都有大的 斯科特
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让我看看我是否走在正确的轨道上-我只是打电话给估价师-检查他是否已获得我想要的贷方的批准，并告诉他我想付钱给他以进行再融资目的他然后这样做，然后我付钱给他，我向贷方申请再融资——然后我告诉他们打电话给“Jimbo”吗？在 abc 估价师，还是我自己给他们 val
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当您向贷方提出申请时，最简单的事情就是说您有来自（插入公司名称）的当前估值估价小组 告诉他们估价金额并给他们一份副本 最好先与您的经纪人交谈并确保贷方会发挥作用 肯定有些人不会 还找出论坛上某人的估价保持多长时间会知道是 3 个月吗 斯科特
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谢谢斯科特，会和经纪人谈谈这件事
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嗨，奈特姆 NAB 给了我一份他们在布里斯 I 使用的 6 位左右的面板估价师的名单打电话给他们，遇到了 3 人，最后选择了 HTW估值将“普遍”；比便宜的更好 遇到一位非常友好的估价师的好处是，我现在可以打电话给他以征求有关潜在购买的建议，他会在我提出要约之前给我数据库信息成本 这发生在上周的布里斯 要价是269K，代理说底线是 240K 20 分钟与估价师通电话我提供 230K 代理 vas 太便宜了 供应商回来说 233K 是一笔交易！！！！！！！与估价师的另一个有益的讨论告诉我们如何进行装修以增加良好的资产价值以向银行展示他们喜欢使用厨房浴室里诺和地毯来增加 $$$$$ 我确实花时间与代理商交谈在个人层面上进行估值，这确实会带来好处 这真的是关于你认识的人ow 我喜欢和经纪人共进午餐，我总是向韦斯致敬
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谢谢韦西，非常有用的帖子在这里有很多东西要学 - 我需要出去买房练习！骑士
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你必须有高薪工作才能补短板，你是不是给自己挖了一个很深的坑你的目的是什么，不能是现金流，你相信市场会很快再次向上移动只是想知道为什么目前你会如此高杠杆，并为此感到兴奋！
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让我们看看这些数字，第一个你需要投入大约 80 美元每周支付抵押贷款，并且由于您使用您的资产购买了下一个，如果您出售它，您将拥有零美元的房产，即使您可能已经购买了费用等，如果考虑到费用等，您也会损失大量时间打折的房产 然后你需要额外支付最低 90 美元的第二个房产，这意味着你需要每周支付 170 美元才能支付款项，这是最好的情况，如果你在 reno 之后直接租用房产，成本（抵押贷款) 在 reno 期间，当房产空置时显然非常高，现在你 dra g 把钱花在下一个等上 永远没有任何财产的任何股权并且每周欠下越来越多的抵押贷款，如果你有空置财产，这将飙升，你将很快接近你无法再购买任何房屋的地步，并且由于您将根据您的收入获得高度杠杆作用，因此您将如何有时间赚取收入是另一个问题！在目前的市场上，我认为可以公平地说你正在加剧你的损失，更不用说风险了
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我同意存在一些担忧，但即使你结束，也不会每年出售 1 个 IP 来抵消损失负现金流增加 10k+，如果物业买得好并翻新，那么出售的物业应该有足够的利润来弥补它是的，在周期的这个阶段，这是一种积极进取的方法，物业没有增长 - 但随着一旦他们这样做，可持续性取决于在出售的财产中清理出足够的利润来弥补现金损失并且同时不破产如果目标是在下一个周期中大规模暴露（让我们面对它大多数重新投资者以某种形式或形式使用的策略）它可能会起作用 可能不适合你的 sanf，（或我的！）但我可以看到它起作用
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作为下一个购买不是更有意义吗繁荣的出现是在市场平淡时过度暴露自己，然后坚持下去，谁知道怎么做我认为，当市场处于周期的繁荣部分时，用负扣税资产最大化你的自我可能是一个很好的策略 然而，当市场持平时，我不确定从哪里赚钱 反对这一点的论点可能是从购买时间到繁荣的这段时间可能会看到你实现一些增长但是，“多长时间”？和“多少”意味着在繁荣开始之前您需要持有这些房产多长时间以及持有这些房产的成本可能值得投资您的资金以获得更好的回报通过平坦周期然后在繁荣出现或加入时加入当市场完全触底并捡起一些便宜货，然后随着市场回升而买入并持有 - 如果您不希望在一段时间内从市场上赚钱（即在这种情况下是资本收益），那么为什么要投资资本现在获得收益 为什么不投资资本收益，当你期望得到它我想这条规则的一个变化是捡便宜你买只是因为它便宜而且明天不会在那里 - 也许明天市场会繁荣也许它不会我想知道是否最好针对今天的普遍市场状况进行投资，而不是反对他们我倾向于认为前 PandaHi Knightm 基本上你是对的，他们要么是 CF 中立的，要么只是否定，如果你考虑到贬值，可能是 CF+我在 VIC 拥有的其他 49 处现金流积极的房产支持了这一策略。两周前在布里斯完成的第三笔交易将为我带来 100K 的净收入，我刚以 233K 的价格购买了一处房产，但大约需要 7 个月意识到我预计在未来 12 个月内会有大约 8 笔此类交易，因此现金流量数字肯定看起来不错再看几个数字 我从来没有像很多人那样分析自己的 A$@#，我的购买很简单，每个月都能赚钱吗？我必须提供多少现金？我从 700K 开始存款有 53 的最后统计，并宣布收入约为澳大利亚工人的平均收入 我购买简单的基本房屋，当“崩溃”时不会成为问题；来了（正如我经常被告知的那样）我只申请 8020 贷款，银行很乐意让我们继续，所以我最后还是继续下去，如果我说我在 bris 有 20 处房产，它们都花了我 8000 美元每周那是每年 83,200 美元，现在假设这些房产是我的汗水重估，我平均拖出 50K 或者他们同意 100 万（我假设翻新后只有 1 次重估，如果我不会在 2 年内重估整个投资组合吗？我需要更多的钱作为存款）这 50K 是保守的，因为我将有像 No3 这样产生 100K 的交易 这给了我 900K 加作为我自己的小额收入，其余的用于更多房产对我有用 Wessy
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当你说“应该”这个词时，奈特姆；这就是在你所有的工作之后失去很多或几乎没有任何东西之间的区别，我向你保证，最好是后者每年出售一个 IP 多少钱，记住你被抵押到刀柄上，你没有股权，除非市场大幅上涨，否则您肯定会倒退 严重的是，在任何市场中使用这都是一个非常错误的策略，但在当前市场中，当您像我一样拥有多个房产并看到最终结果时被称为专家的“建议”，关于工作中的成本、费用和其他无形资产，它会让你严重质疑“为什么”。有些人给出了他们所做的建议以及他们可能拥有多少经验，答案是金钱或（天真与否）支持理论的既得利益，这些理论无非是美化的金字塔计划，由美化的“安利”提供；推销员 大多数大师都说正常的日常工作是犯罪或浪费存在，这在一个许多人没有目标或工作一开始就没有目标或工作的审美社会中是不好的
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他们怎么可能是CF 中性，当您支付的费用和租金带来的收入存在如此短缺时，如果您要支付 50,000 美元的押金这些房产，其中一些（如果不是全部）仍然不会是现金流中性的，我认为是公平的如果您想说明您拥有多少房产，您应该提供所有事实 您所说的托底是什么意思？当您没有资产时，从 20 处房产中获得 50,000 美元，同时记住您正在支付利息并用您“拖”的这笔钱挖一个更大的洞；你从哪里弄来的钱来装修这些房子，你的 a$@# 由于你的初始投资，你的策略可能在一定程度上风险较小，但在当前市场上这不是一个好的建议
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Wessy 走的路 很高兴看到你是一个实干家而不是一个说话者 你显然已经掌握了你的风险底线，我期待从你未来的帖子中学习 ArJay
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它不是做人或说人的问题，只是区分沼泽地和滨水地的问题！我不是从一个在房地产方面没有取得巨大成功的人的角度说话
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Eer 很抱歉 Arjay
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好东西 Wessy Cheers, Panda
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嗨，markpatric，我真的不知道如何回答你，我不是在试图说服你我确实从财产中赚钱我也不想向你证明我的数字我只知道对我来说它很有效我并不特别我不想让任何人相信我知道我是关于什么球”;把我的钱放在嘴边，然后出去做如果你认为我在挖一个洞，那就这样吧，我会保持自己的想法，回到观察者的身份，祝你投资韦西一切顺利< BR>评论
首先，拥有 20、50 或 100 套房屋并且没有股权或 CF 的情况并不令人印象深刻，这似乎是你在推动的，或者你可能在繁荣之前购买了许多房产，其中包含在这种情况下，你的策略对绝大多数人来说是无用的，其次，你使用的策略是许多人长期使用的策略，这不是秘密，但对于绝大多数人来说向没有经验的人提供这种建议是毫无意义且非常冒险的，在当前市场或任何市场中，这可能是非常具有破坏性的建议，您提到用自己的汗水翻新 20 间房屋，这可能要花费 400,000 美元，重估费用 20新贷款的物业和设立成本，被吃掉了已经进入您的百万美元，不要忘记我们正在收取百万美元的利息，您的租金每年都会上涨来满足这个希望！，再加上利率上涨和高空置率或租金实际上下降，哇市场最好开始动起来，很快，几年，滚雪球就会是巨大的！，并获得快速！你提到你拥有多少房子，它是多么容易，只有在被要求细节时才退出我不想要细节，这就是为什么我质疑你的动机有很多层次 quot ;doerquot;，一个在赌场里把所有的钱都涂成红色的人是一个实干家，但他们可能会变得很穷，当然我们都喜欢认为我们会从巨额亏损中恢复过来，但它是对大多数人来说不是真正的责任或现实，这都是与您的经验和财务状况有关的风险
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嗨，韦西，到目前为止，您的帖子很开心请不要因为这里的一些善意质疑而感到不安我，我敢肯定，其他人并没有把你的帖子当作建议，而只是作为对你做事方式的洞察力，就像开始这个帖子的最初问题一样，我很佩服你的热情，并希望一切顺利你干杯贾里德
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说得好爆破手！
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听，听！
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