澳洲澳大利亚房地产 悉尼房地产开发的风险

在澳大利亚地产投资



在可预见的未来，整体房地产市场几乎没有上涨空间，许多投资者将房地产开发视为增加利润的一种可能方式 房地产开发已受到许多研讨会或研讨会的欢迎，这些研讨会或研讨会表明房地产开发有利可图且容易从事房地产开发已有 20 多年，我同意这可能非常有利可图，但我知道这绝非易事 多年来，我见过许多没有经验的房地产开发商，还有不少我认为比我聪明的开发商破产 那么房地产开发涉及哪些风险类型 我遇到的一些重大风险包括：- • 房地产市场低迷导致房地产价值下降或持有成本增加，直到开发物业被出售 • 利息增加导致持有费用增加的利率； • 项目期间的建设成本增加 这在最近的繁荣时期尤为明显。 • 房地产市场供需比例的变化，例如我们目前在市中心的公寓市场看到的，这压低了房产价值。 • 与建筑或贸易承包商或工会的意外纠纷，可能导致项目延误，代价高昂； • 与房地产开发相关的法律变更，例如有关土地使用的分区和城市规划限制、环境控制、房东和租赁控制、用户限制、印花税、土地税、所得税和资本利得税的法律。其中可能对您的房地产开发项目的盈利能力和可行性产生不利影响； • 当一个开发项目需要城市规划 (DA) 批准时，可能会遇到意外的延误和增加的持有成本 委员会目前在评估开发申请方面非常缓慢，他们拒绝了许多开发城市规划申请 未获得批准或以不利的条件获得批准是开发商面临越来越大的风险 在上诉法庭上获得批准或与理事会拒绝的成本不断上升； • 一些缺乏经验的开发商发现他们对房产所做的一些改进并没有带来价值的增加。他们很难明白，价值的增加不一定与改进的支出相一致。正如您所见，其中许多风险超出了我认识的开发商的控制范围，因为在 Metropole，我们担任我们自己项目的房地产开发商和许多客户的项目经理（我们目前参与墨尔本的 80 个开发项目）。意识到开发项目中涉及的风险，这有助于我们将风险降到最低，这样我们的客户就不会得到任何不愉快的惊喜 我们的大多数项目都非常成功，但我必须诚实并承认我们也遇到了同样的问题我们的一些项目并没有我们最初希望的那么成功 我们必须从我们所有的发展中吸取教训 了解哪里出了问题，并尽量减少再次发生这种情况的风险，并了解哪些是正确的，如果可能的话，重复这一点 我们将讨论发展在今年晚些时候在我们的“真实世界房地产”研讨会上详细介绍流程事实上，我们将为与会者提供我们的内部模板、工作表和清单，以使他们能够最小化将他们作为房地产开发商的风险降低
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嗨迈克尔，为潜在投资者提供出色的更新和信息我目前正在研究可能的开发项目，并从各个网站收集了各种信息表明我已经阅读过，我会寻求制定策略以确保一切顺利目前最大的症结可能是结构我不认为我们在获得所需资金时会遇到太多麻烦，但我们如何去做是担心目前对我们来说最大的风险是你所说的；利率上升和下降可用资金，该地区的预计价格下降，因此我们的数据将超出我已经到与建筑商交谈的地步（认识一个朋友的父亲并强烈推荐的人）和其他开始组建我的团队的关键人物我很担心，但是我领先于我自己，但是我现在做得越多越好，您能否简要概述一下作为项目的项目经理为您提供哪些服务以及我将成为什么样的人物？正在寻找这些服务 一如既往地感谢您的意见！ Dos
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我可以花一整天时间谈论我们的服务，但这可能是不公平的，因为我们可以帮助您从概念到完成我们帮助您普通人通过项目管理他们的开发项目成为房地产开发商如果您想了解更多信息，请查看 wwwmetropoleprojectscomau 我们仅在墨尔本运营
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嘿迈克尔，这似乎是关于一些相关风险的非常详细的报告与房地产开发你没有留下太多让我补充风险通常会根据项目的复杂性而有所不同我们在布里斯班很幸运，因为我们的开发批准更快一点
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我认为最大的事情对从事开发的人来说是税收影响 例如：Joe Casual - 作为一名工程师工作，收入为 12 万美元 另一方面，他每年建造一所房子并卖掉他的旧房子 他的营业额不收取 GST 和他按正常的 CGT 税率征税，所以如果他赚了 10 万美元，他的总收入是 22 万美元，大致上他会为他的收入缴纳 4.5 万美元的税，为他的资本 gaoin 缴纳 2.5 万美元的税，净收入 15 万美元 Joe Wannabe - 扔掉他的像他一样工作开发者的美妙生活方式 典型的开发项目难以赚取 20% 的毛收入 作为开发者，没有 CGT 豁免，您将注册 GST，因此 545% 的利润会在税收中损失（除非您停在公司或其他地方，但最终它会回到家中）所以要更换每年 15 万美元，假设一个典型的开发项目至少需要 18 个月，你需要你的开发项目来产生 494,000 美元的明确利润这意味着你需要一个 2500 万美元的开发项目成本，需要 20% 的股权，或者说有 50 万美元的风险 此外，您将没有现金流，因此需要能够靠一些东西为生并支付抵押贷款 由于您没有收入记录，因此抵押贷款利率会更高并且可能会发现自己处于低文档率所有这一切只是为了实现 Joe Casual 所做的无压力，朝九晚五，没有任何风险显然有解决这些事情的方法，也许在你这样做的同时继续工作，只是一个压力球，躲在路边ch 休息，在电话里与承包商工作时低声争论等 要点是，一旦你从一个临时投资者转变为一个开发人员，你需要做两倍以上的交易才能处于相同的位置
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这也让我很开心，政府为减少城市扩张所付出的所有口头上的努力，而对分组开发的要求变得越来越严格和相当繁重，而开发一个绿色的标题块是轻而易举的事对普通投注者来说，Strata 开发没有更多回报，但风险更大，工作也更多
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你提出了一些很好的观点，这就是为什么许多开发商破产的原因在我们目前参与的 80 个开发项目中客户，只为打算出售他们的客户完成了 2 个 大多数客户都知道，正如您所说，这是一种很难谋生的方式 他们正在做的是以低于市场成本 15-20% 的价格发展自己的长期投资并得到获得一些巨大的税收优惠我个人目前参与了3个房地产开发项目，我每年大约做3个我已经有4年没有出售任何房产了，部分原因是你解释的GST之后，代理商的佣金，税收，营销成本，不值得
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在大多数情况下，地方发展的规则掌握在地方议员的手中理想世界的内城重建将是所有人的最佳解决方案，但是，当政治和连任问题成为政府首要考虑的问题时，敏感性和现实问题就会变得松散
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Sailleah，下次你开车经过开发商在 gabba 挖的 50m 洞，想想布里斯班内区的整体情况，以及由于材料和劳动力井喷，有多少开发项目将停滞不前，我有时想知道有多少人买进了 Pavilion Developme nt 在 Gabba 和每周的持有成本他们仍然从停车场开始建造 祝你好运 willair
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willair，我有幸参加上周的 ANZ Investment 早餐会，其中 Herron Todd White 的代表表示在接下来的 20 年内（没有我的笔记，但认为那是时间范围，所以不要引用我的话），内城居民的数量将从目前的 5000 人增加到 15000 人所以似乎还有大力推动人们进入内城我还想知道关于正在建造的新住宅的数字是多少似乎大型 Devt Co 在电视上的广告越来越多，而诱饵是 g越来越大！我记得看到一个他们不提供押金，不提供法律文件，不提供印花税，在建造期间支付租金和固定 x 年利率的地方还收到了一些来自 TamawoodDixon Homes 的邮件中关于他们必须提供的资料建筑行业的有趣时期！迈克尔，您是否发现很难找到建筑商？他们的成本是否会飙升？将有助于将更多人带回内城，祝你好运 willair
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感谢 Michael Timing 对此的更新，因为我目前正在进行详细分析，重新分析 2 业务的风险我参与了（建筑融资 amp; 房地产开发 amp; Private Purchasing Syndicates）有一个关于这个主题的澳大利亚标准，即 AS 4360-1999 我一直在分析它有一些很好的模板和;一些实用的方法来处理它对不起我不能在这里列出它的版权但是任何想要它的人都可以从澳大利亚标准商店获得它对于任何财产或开发或业务来说都是一件好事是 SWOT 分析（优势劣势的机会威胁) 这让头脑保持开放。不只是清单贾斯汀
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