澳洲澳大利亚房地产尽职调查...悉尼成功开发的关键

在澳大利亚地产投资



我在布里斯班经营一家为投资者提供开发咨询服务的企业我们的费用主要基于项目的利润因此只有你这样做我们才能获利目前我们在 Redcliffe 地区参与了几个复式项目以下是我们在购买前进行了尽职调查：即使这些街区被划为 res b，我的团队中有一个拥有 30 年住宿申请经验的城市规划师项目经理为了确保我们能够实现我们的目标，我们首先与市镇规划师就开发项目的可行性进行了会议 在推荐房产之前，我花了几个月的时间分析市场以确定各类房产的供需因素 下一步是寻找能够在一个不错的价格在看了几个建筑商之后，我很幸运地找到了一个只为开发商工作的当地建筑商。令他感到惊讶的是，他能以每平方米 720 美元左右的交钥匙价格完成工作（我目前正在晨兴为自己做一个滑块，而这里的新房子每平方米要花费我 920 美元）步骤是通过在该地区转售一些复式公寓来最终确定可行性 该地区的大多数代理商对每套复式公寓的报价约为 300 000 美元，但是，我对报价如此高的数字感到不舒服，所以我以 275 000 美元的价格安顿下来，最后一件事是在土地上进行谈判 我能够在交割时组织 10 000 美元的土地回扣 总的来说，这是一个直截了当的项目，我们已经预算了 8 个月的时间来完成我相信我们应该尽快完成大多数客户最终会保留他们的复式公寓，最终将获得约 100 000 美元的股权和正现金流 我希望这个概要将有助于崭露头角的开发商问候 Sailesh Channan wwwdevelopersedgecomau 1300 73 5934
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Sailesh C 只是一个简单的问题，这些复式公寓的总居住面积有多少平方米，总土地面积是多少美元每平方米 720 美元到 920 美元之间的差异为什么你能详细说明你是如何获得 10 万股本的，祝你好运吗
评论< BR>你好 Willair 我在Morningside 建的房子很小 价格高可能又和供需问题有关与建筑商的选择 事实上，大多数其他建筑商会给你每平方米超过 1000 美元的报价 我必须承认，晨边的 5 卧室 300 平方米的房子也是双层房子，这增加了成本 另一方面，复式是基本的低矮砖和瓷砖用他的话说，这个建筑商专门建造的家我不会建造太多麻烦的双层楼”；复式公寓的土地合同价格为 187 550 美元，复式公寓的总建筑面积为 2918 平方米 在 600 平方米的地块上，我们允许的总建筑面积为 50% 数字如下： 土地 187 550 美元 建筑物 214 600 美元（实际上是 735 平方米，而不是前面所述的 720 美元）采购成本 10 000 美元 开发成本 31 000 美元 利息 9 500 美元 应急费用 4 450 美元 总计 457 100 美元 转售价值 @ 275 000 美元每个 550 000 美元 当今市场的净资产 92 900 美元 基于 5% 的增长利润将是 110 236 美元 这些数字是基于非常保守的转售估计实现的股权 如果您打算出售，那么您将不得不考虑销售成本（通过联合我们应该能够退还您一半的代理商佣金并减少根据该地区大多数代理商的说法，每个复式公寓的预期租金在每周 240 美元到 280 美元之间 我们的费用包含在开发成本中提供有关投资者在选择发展顾问时应做的尽职调查的任何见解
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Duncan 提供全方位服务的咨询公司很少，即；源属性，进行我们的可行性，尽职调查和项目管理首先要看的是团队带来的开发经验经验丰富的项目经理将能够快速查看站点并评估潜在问题他或她还将与地方议会建立联系，这意味着议会可以更快地作出答复 然而，仅此一点并不能使项目免于失败 关键是根据其自身的优点来审视每个提交给您的项目并自己评估其可行性 我们在 Developers Edge仅向我们的客户展示房产以考虑潜在购买我们提供详细的报告，其中包括建筑商报价、开发成本、持有成本和来自多家房地产经纪人的转售估计，包括可比转售尽可能地址 您必须意识到，您是开发商，希望从房地产中获得更好的回报 此活动的风险比平时要高，而且总是有损失的风险 但是，经过充分研究的开发可以降低这种风险 您的开发风险是如果您选择像我们这样的复式公寓这样的简单项目，则会进一步降低一旦您开始开发分离器、滑块、联排别墅和单元，您的风险会随着开发复杂性的增加而增加视觉的，你能帮我提供一些扫描的计划或照片，也许还有 735 平方米的饰面清单听起来很有竞争力
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这不属于 Caveat Emptor 如果你问我，我会敲响商业鼓声我得到了这项服务我卖让我解释！结算后返利；是法律费用取决于已完成项目的盈利能力，听起来不错，但我看到了一些潜在问题的地雷
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亲爱的Sailesh，我记得当我在“投资公司”的一个活动中遇到你自己;您目前与 Investment House 的关系是什么，是“Developers Edge”；与“投资公司”直接竞争；如果您离开 Investment House，您这样做的原因是什么 评论 干杯，Sunstone

再次您好，您的网站似乎有点缺乏“跟踪记录”区域的内容 您最近管理过哪些项目圆满结束
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Sunstone 我会发私信告诉你我离开投资公司的原因 问候Sailesh
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一直在学习理事会发布 我想我可能会分享一些我们经历的过程，以便在购买之前教育投资者作为网站在过去的几年里，我目睹了许多投资者在没有适当的尽职调查的情况下冲进来只是为了被烧毁如果你能发现地雷那么这表明你从你的经验和这个论坛中学到了一些东西 请随时与大家分享 问候 Sailesh
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Duncan Developers Edge 最近成立，我们仍在建立跟踪记录但是，我在我之前的工作中，我获得了很多经验，并参与了大约 40 个项目 我团队中的城市规划师项目经理在这个行业有超过 30 年的经验，他也一直在积极发展他自己经营直到 4 年前，拥有 25 名员工的成功测量城市规划业务，他出售以进入半退休状态 他现在正在为我的公司提供咨询，我们都可以从他的丰富经验中受益 问候 Sailesh
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SaileshC 感谢个人时间起草那个帖子恕我直言，我认为你符合那个地区的租金回报，但是一旦你加上 20% 的额外费用，这些费用似乎总是在任何项目接近尾声时出现，那么我在这些交易中看不到任何钱只要在任何交易后钱在你手中，就不要听错我说的话，那么眼前的一切都只是说好运
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首先，让我感谢Sailesh提出的一个清晰的建议，使明智的对 b 的问题e 问如果它不是第一次发布在 Caveat Emptor 中，那么，我们生活和学习 我的理解是开发的主要风险管理工具是利润率 有少量 (1%) 意外事件，但 30% 被认为是合理的安全且 20% 完全瘦身 从我的角度来看，这不是一个问题 其次，我对现金流正面的看法是一个简单的测试，如果你能支付所有的利息成本（假设 100% 的借款）和你的维护费用（希望很低），包括税好处，那么你就是现金流正 警告，第一年，大量的一次性注销不算在内，无论如何，我的并不是 CF+ 的唯一定义，但我认为开发实际上不会对我有用很高兴听到回复，请注意，我从未参与过开发，所以我不假装专业
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Willair 你能详细说明这些额外费用是多少正如我之前提到的那样这些属性已经 p由将保留用于投资目的的投资者购买 他们正在寻找该物业的底线，该物业的成本为 457 000 美元，每周收入为 500 美元 所有购买成本和开发成本，如市政费、顾问费成本和核算 我们还没有对这些购买无条件，所以请让我知道我们缺少什么问候 Sailesh
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我们还没有对这些购买无条件，所以请让我知道我们缺少什么 Sailesh C，在查看起飞成本后，刚刚检查了我的 ABRalcohol 与血液的比例收益，那些地区的房产已经达到了顶级高度，如果你有幸购买了一个便宜的街区，那么最终你可能会错过所有不确定的房产前景的逆流，但你可能会看到不同的画面好运会空气< BR>评论
嗨，Sailesh，你能解释一下这笔交易是如何产生正现金流的吗？ 在一笔 457K 美元的贷款中，还款额（按 7% IO）约为 32K PA 如果租金是每周 260 美元（平均），那么 2x260520, 520x52 （假设租用了 52 周）$27K 这是在管理费、费率、保险等之前我认为这就是 Quiggles 和 Willair 得到的结果评论
大家好 这个话题已经开始了一些健康的讨论，很高兴看到我开始这个话题是为了让投资者意识到在购买之前需要进行适当的尽职调查 作为我的第一个话题，我可能给我的业务带来了一些麻烦插头这是我的错你可以n 大家放松一下，因为大多数合适的复式地块都已售出 剩下的就是带有地役权且尺寸不合适的地块 我希望以下信息将涵盖一些问题，并补充我们进行的尽职调查 位置 Redcliffe 是一个半岛，因此，土地正在快速枯竭 最近来自住宅和其他研究机构的报告强调这是投资者应该投资的领域 我对该地区住宅类型的研究发现复式公寓存在缺陷 事实上，如果你在您会发现该区域在任何特定时间都没有一两个在售由于该庄园的新房售价为 35 万美元至 39 万美元，复式公寓将使寻求低成本和维护房产的人们受益这些复式公寓的市场是退休人员 随着婴儿潮一代走向退休，这个市场将主导房地产趋势 在这种情况下，我们看到退休人员前往靠近水的地方 这些街区距离水 15 公里，步行距离之内 大多数退休人员更喜欢低维护的单层住宿 这个市场并没有得到大多数开发商的照顾 所以，虽然我理解房地产市场存在不确定性，利率上升等因素，我觉得如果你的房产是独一无二的，并且有持续的需求和供应不足您的房产将有更好的生存机会 开发 这不是一个复杂的土地细分或具有多种风险因素的多单元开发 这种开发就像购买一块空地并建造房屋一样简单 首次购房者一直这样做他们会留出 130 000 美元以防万一出现问题吗？ t 分区以建造复式公寓 我们甚至与议会会面以确认我们的计划 我们收到了来自建筑商的报价，一旦我们完成了土壤测试和工程师设计的地基，该报价将采用固定价格 我们正在天然地块相对平坦的地块上建造ground The Dwelling 这套低矮的复式建筑非常简单，是砖瓦结构，没什么复杂的。是一个风险相对较低的低成本开发 但是并不意味着您放弃适当的尽职调查的需要 我认为所有投资者都需要进行适当的尽职调查以最大程度地降低风险 我通常会远离困难的网站 困难网站的一些例子是: 倾斜的地块 这些地块会导致建筑成本增加 在某些情况下，我看到保留成本约为 60,000 美元 如果地块向后倾斜，你需要d 确保您可以使用雨水和下水道 陆上水流 这可能是一个主要问题，并且会极大地限制住宅的类型 地役权 如果您必须在其上建造，则会导致建筑成本增加 分区 在这方面有很多战斗失败 之前您购买 确保您购买的房产符合当地议会的指导方针很重要 一些地区有强大的游说团体，反对不属于指导方针的开发项目 这些只是您在购买前需要调查的一些领域 大型开发商努力提高输赢率，并准备承担更大的风险以获得更大的收益 他们将承担未知数并挑战议会寻求重新分区等 这些开发商因此在尽职调查中需要大量的偶然性，因为他们不知道最终结果是什么我希望这有对一些有用的问候 Sailesh
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Marty 谢谢你的计算 该物业确实依赖折旧，这对这些类型的 dewllings 应该是好的，以返回正现金流 如果与通货膨胀保持一致，租金应该会继续增长并最终在最初几年弥补折旧的不足 我对房地产投资的信念是，虽然现金流在房地产中很重要，但购买的关键原因应该始终是资本增长方面，如果我愿意，我会很乐意牺牲 5,000 美元的成本在高增长地区赚 5 万美元 这些房产位于快速增长的地区，离水只有 15 公里 因此未来的增长前景很好 问候赛莱什
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财务详情请赛莱什，您提供的信息是非常有趣，但如果您可以分享折旧税减免等，这将是有帮助的进行此类开发的好处是从该开发中产生的股权对于投资者而言，这意味着该股权将帮助您加速财富创造并更快地购买多个房产，您不依赖市场增长来获利，或者您可以出售利润 另一个好处是直接权益是较低的持有成本，因为收入与财产价值相关 降低持有成本的另一个主要贡献者是您从税务人员那里获得的援助金额 这是一个被广泛接受的事实，即您的收入越高您的房产的税收优惠越大 以下情况是基于收入为 70 000 美元，您需要与您的税务会计师交谈以确定这些数字如何适用于您 房产价值 550 000 美元贷款 金额 457100 美元租金 @ 260 美元每套公寓 520 美元费用 利息@7%$31997 物业费$5000 总费用$36997 收入租金收入$27040 税收减免$10632 总费用$37672 现金流动头寸$675 正（无一次性扣除） 在第一年，您会发现会有几笔一次性扣除，这将使现金流看起来更好 根据您的个人税收状况，这些房产的成本范围可能从每周花费 60 美元到每周高达 20 美元的正现金流 降低持有成本的方法之一是出售其中一个复式公寓并租用另一个这对降低持有成本有巨大影响
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Sailesh，谢谢一个非常不同的帖子 我最近购买了土地并正在建造（预计在 4 月中旬完成）与大多数建造它的人一样，有时压力很大，但会非常有利可图（建造和所有银行费用 175,000 美元，由房地产经纪人建议应该价值至少 22 万美元）当我加入时我确实很天真——对场地成本等了解不多至于选择一个街区（除了它的位置）我还应该考虑什么你提到了斜坡（坏有多坏）a我知道移除树木会产生费用 - 所以不是像阿甘一样的街区！，还有什么你会推荐的 问候和感谢 Keen
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Keen 恭喜您的网站购买和随后的成功开发通过选择一个与路边坡度最小的简单站点，您可以简化尽职调查过程但是实际上很难找到这样的块，特别是在正确的位置和正确的位置您查看的每个站点都将面临挑战因此当您查看一个街区，你必须确保你已经查看了与开发网站相关的所有费用我提到倾斜网站的原因是这些可能会欺骗眼睛你在这些网站上建设的成本可能会急剧增加，特别是如果你正在建设地面上的板 这里遇到的一些成本是挡土墙成本，车道坡度（议会有某些可接受的花园），沉积物控制等等 例如，我遇到的一个倾斜街区，我们有一条下水道穿过街区 这在您进行细分时很常见 只要提交了正确的工程计划，议会就会允许您在这些斜坡上建造 但是在这种情况下，如果我们要平整地块，然后我们必须进行挖方和填方 通过切割地块，我们将靠近下水道，所需的最小间隙为 15m 因此，为了建造下水道，需要以巨大的成本重新铺设这将增加数以千计的开发成本因此，您可以通过适当的尽职调查来避免这种意外的讨厌的唯一方法当然，如果您知道要注意什么，它会有所帮助
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感谢Sailesh Keen的提示
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