澳洲澳大利亚房产出售：悉尼汤斯维尔的 5 套公寓

在澳大利亚地产投资



大家好，我在汤斯维尔出售我的 5 套公寓 这是一个砖块，有一个新屋顶，即将完成新车道（议会要求） 未装修，因此有足够的空间来改善和重新估价 这些单位已经分开标题，所以你可以在reno之后单独出售它们你们知道它是如何运作的 目前有4个单位以110pw（一个空置）出租，并且已经有一段时间了，所以你可以想象，租金没有上涨迄今为止，所有公寓均为 2br1bath，每个公寓有 1 个地下停车场 位于 Pimlico 的绝佳位置 照片：要价 490,000 美元 出售原因 - 建立业务并需要 $ 来支付初始阶段的销售成本 干杯！
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我将标价打折 $50k 所以要价 $440k 如果有人有兴趣，今天是它上市的最后一天 Cheers Iggy
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皮姆利科在哪里
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这是郊区汤斯维尔的
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Q 是在皮姆利科，不是在哪里
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哎呀抱歉误读为“是”而不是“in”地址是：32 Albury St, Pimlico 这里是realestatecomau上的参考 http://wwwrealestatecomau101385007
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已售出
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Iggy，你拿到440了吗，是银行里的钱万事如意，A86
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410k 21天无条件合约我现在的注册估价是450k 你们应该已经出价了
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听起来不太好卖给我 干杯，Aceyducey
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你的意思是对买家还是我（卖家）来说不是一个好交易
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我很好奇 Iggy 降价我能理解，但是如果注册估价回到 45 万美元，你为什么要卖 41 万美元
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绝望当你做出错误的决定，这花了你很多钱（顺便说一句，不是在财产上，在商业上），你有做点什么来恢复 如果我有更多的时间，我会想要更多的美元，但是因为事情变得非常非常非常紧张，所以我不得不去 有趣的是，我读到的供应商一年都绝望地卖掉了一两前，我在想这次找到一个有多好我是那个确切的供应商
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嗨 Iggy_Type_R 我只是想我会详细说明一些我不会追求这笔交易的原因 那不是说这些是正确且唯一的原因，有很多因素在起作用，但我想我会试一试 这里是：购买价格 490,000 美元 购买成本 24,500 美元（购买的 5%） 购买总额 514,500 美元 押金加成本 需要 122,500 美元（24 %) 贷款 $392,000 (80%) 租金 5 * 2BR @ $110 $550 每周费用 @ 30% $(165) 每周贷款 @ 707% $(533) 每周净损失 $(148) 或 $(7,694) 每年总收益 56% 净收益 (15%) 第一年投资回报率（假设增长 8%） 35% 仅凭这些数字，我不会进一步研究这项投资 投资回报将需要 3 年以上，并且会显着削弱现金流能力价格为 440,000 美元，这意味着每周损失为（94）美元或每年（4866）美元 Whoev呃以 410,000 美元的价格买下它，根据上述某些标准，每周可能会损失 (61) 美元或 (3,170) 美元 可能还有发展潜力、增加租金的机会、高现金流、未开发的市场、翻新等这本来是购买的动机，但仅就现金流而言，我会打折这次购买要使购买保持现金流中性，购买价格需要在 350,000 美元附近才能让我进一步进行这笔交易 Iggy_Type_R，好处对您来说是非常需要的现金流和资本，所以无论哪种方式，您都会感到高兴。这对您来说是一笔划算的交易，因为结算条款是“无条件的”；和 21 天，这样你就有了一个安全的买家，并保证很快就能拿到钱看看发生了什么 即使购买价格这么低，这也是双赢的，你有你需要的钱，而且房产没有负扣税 无论哪种方式，你找到了一个愿意在时间范围内支付你需要的东西的买家，所以总而言之，结果很好，做得很好！祝新业务 Iggy_Type_R 好运，希望我的帖子没问题 亲切的问候 Corsaundefined
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你可以得到高价或快价只要它涵盖了你需要的东西 干杯，Aceyducey
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嗨，Corsa，我会在这里小心行事，因为我有一个我不想维持的名声 但是，我读了两遍你的帖子，我不确定这个信息：你提供的数据表明 Iggy 的交易对手制作了如果您或此论坛上的其他任何人达成交易，我会感到很惊讶在过去的六个月里在 SydMelbBrisCanb 将通过您的测试 任何人都愿意对最近购买的商品进行此分析 您的无花果是狡猾的（开车经过，它们比照片建议的要整洁得多）我还使用了（保守的）租金回报，这可以在 Sat 的论文中得到证实 部分看起来：租金 5 * 2BR @ $140 $700 每周费用 @ $(165 ) 每周贷款 @ 707% $(490) 每周净 P(L) $35 购买远低于此价格后，我建议买家做得很好，尤其是当我们接受我们对他的财务目标一无所知时，Iggy 接受放弃的利润为做生意的成本 这就是生活 总的来说，我认为你的分析是对 RE 的普遍谴责，我并不反对这种立场（你不喜欢英语，因为它是书面的） 至少在目前的价格收益 Thommo
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您好 Thommo，非常感谢您对我的帖子的反馈，我没有墨水会激起这种不赞成和沮丧的感觉，对此我深表歉意。该消息仅旨在说明我“个人”的原因。不会进行这笔交易 虽然我确实指出了 Iggy 的购买者以 410,000 美元的价格购买的现金流结果是什么，但我真的没有也不会评论 Iggy 的购买者的决定，因为这完全取决于他的财务状况和目前的投资组合和现金流承诺以及这项投资的预期目的我确实指出可能存在发展潜力、增加租金的机会、高现金流、未开发的市场、翻新等，这可能是购买的动机，但仅靠现金流，我会打折这次购买显然有许多不同的选项可供新购买者使用，可以实施以提高底线（现金流影响）或增加资本成果，这些选项实际上是无穷无尽的，具体取决于可用时间，资本和现金流 我提供了我们知道的数据，并应用了我将用来评估我个人交易的假设评估我所有的“潜力”；根据这些标准进行交易，但作为投资者，我主要投资于更实惠的市场，如阿德莱德和澳大利亚周边的其他地区，因此这种方法可能不适用于所有市场或不具有可比性 我的方法“一般”;是为每 1 个负数找到 3 个现金流属性以拥有 4 个属性支持自己虽然我也只有 7 个属性，所以与论坛上其他像你一样更有经验的投资者相比，我真的只是一个初学者 根据你的建议使用你的租金每单位每周 140 美元的研究，我也以 450,000 美元的购买价格获得中性现金流 与 410,000 美元的实际购买价格相比，现金流情况似乎是： 购买价格 410,000 美元 存款 102,500 美元 贷款 328,000 美元 租金 5 * 2BR @ 140 美元 700 美元 成本每周 @ 30% $(210) 每周贷款 @ 707% $(446) 每周净利润 $44 总收益 85% 净收益 05% 投资回报率 Yr1 48% 因此总投资回报大约需要 2 年 我不愿意给我的计算贴上“狡猾”的标签；就像您指出的那样，仅仅因为我使用了单位产生的当前租金而不是公允市场价值（基于您进行的进一步研究）我的分析仅限于财务分析，我没有看查了当地的汤斯维尔文件确认租金，我也没有开车过去看看房产 我原来的帖子的重点是，Acey 指出这笔交易听起来不太好，Iggy 询问这是否是一笔糟糕的交易对于买方或卖方，我觉得写下我“个人”的原因；不会追求这笔交易，对阅读此论坛的其他人会有所帮助，并且我昨天有一些空闲时间除了对Iggy的对手是好是坏，我还试图指出对于Iggy，他需要钱，所以他需要离开他本可以翻新，增加租金，也可以单独出售，但由于时间，资金和现金流的限制而选择不这样做并非所有投资者都能够承受现金流为负的财产的负担因此很快就会陷入困境，特别是如果租金不能增加到 140 美元或装修成本很高我为 Iggy 和新购买者感到高兴，他们之间已经达到了双赢的结果但我仍然不会追求这笔交易是基于提供的数字的投资回报率和现金流当我全职工作和兼职投资时，我必须评估几个（一百个）房产，以确定我会认真追求的那些我不。��没有时间追逐所有交易，也没有时间确认所有购买价格或市场租金的有效性在查看房产（澳大利亚和新西兰周边）时，我不能只是通过所有交易或阅读所有交易的当地文件，我希望您可以理解，这不是所有人的选择您的评论是我所做的分析通常是对 RE 的诅咒，您并不反对您的立场，我非常不同意您帖子的这一部分我想保证鉴于目前的市盈率，我非常看好可再生能源作为一项可行的投资，并且正在积极寻找更好的交易以进一步追求我目前正在凯恩斯寻找一套公寓（最好是 8 套以上），所以我正在评估这些经常有各种交易必须有一种方法来过滤掉一些交易，而我所描述的方法（您也使用过）在大多数情况下对我来说效果很好，我想我会与论坛 你的评论说哟你要维护你的声誉，如果我的声誉变成“Corsa 提供了狡猾的数字”和“Corsa 提供了关于房地产作为投资的诅咒建议”，我也会感到失望再次感谢您的帖子 Thommo，我非常感谢您对我的帖子的反馈并希望我澄清这一立场的帖子能帮助您进一步理解我的观点 Best Wishes Corsa
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我对它不感兴趣，出于不同的原因，Pimlico 是一个很好的领域，所以值得一看12 月 2 日的进一步购买价格为 240K 以前的业主在 97 年支付了 200之前的两次销售，我不认为汤斯维尔增加了那么多 所以对我来说，只是表面上看，要价太高了 和几个下午的聊天显示汤斯维尔的单位供应过剩 有一个很多新单位上线，并且这些往往比现有库存好得多因此单元租金存在下行压力，并且空置率增加由于该街区已经包含一个长期空置，因此它可能不是一个高质量的街区，并且图片 肯定 会 强化 这种 观点 一位 经纪人 说 汤斯维尔 有 很多 旧 街区 的 空置 问题 越来越 多 , 随着 更多 新 单元 的 完工 , 问题 会 越来越 多 我 认为 汤斯维尔 是 在时刻（和任何时候一样好），但这并不是一个好的购买当 Iggy 在 12 月 2 日购买时，这是一个很好的购买 查看更改
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大家好，我会添加一点是的，我 ddi 在 2002 年为它支付了 240 6个月前它的价值是390，所以它appe希望在 6 个月内增长 15% 390 他们已经被分层命名为 Cashflow wise 这不是最好的购买 我同意这一点 但是对于 reno 和单独出售他们是伟大的但这只是我（和买方）的意见< BR>评论
亲爱的 Iggy， 在这种情况下，虽然并非所有人都会和你自己一样，但你发布了更多关于最终结果的细节这一事实得到了论坛成员的赞赏，我希望并期待其他人如果他们决定最初开始 CE 职位，那么 CE 职位将继续保持开放状态 干杯，SunstoneIggy 我对你的所作所为没有任何问题 我认为你做了一个很好的购买 我只是指出为什么我不会从你那里买它我'不是在争论估值我只是不认为它对我来说代表价值，因为我不认为它会进一步上涨，或者给你一个很好的回报在你支付的价格上，它给了你们两个一些地区出现了投资者瞄准小块单位的趋势，其中结果是，其中一些类型的房产上涨幅度超过了之前的周期（我认为这部分是史蒂夫麦克奈特效应），而且幅度比独立式房屋更大。同样发生在 Rocky See Change
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对不起，我不是想出来“争论”的。反对您之前提出的积分 有效积分 正如我所说，当我购买它时，它不是现金流量的障碍，它的购买价格为 240k，现金流量为 540pw！我笑得合不拢嘴！感谢这么好的线程家伙，这是一个伟大的阅读！ Iggy
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大家好 我有一些私信问我如何计算总收益、净收益和投资回报率（ROI），作为评估这笔交易的初始财务价值的一部分 我希望这是对其他论坛成员的一些帮助这里有：总产量哪里总收益率 年收入 投资成本 计算年收入（每单位每周收入 * 单位数量）* 52 周 ($110 * 5) * 52 $28,600 投资成本 购买价格加上成本 $490,000 + (490,000 * 5%) $490,000 + 24,500 $514,500 年总收益收入 投资成本 $28,600 $514,500 56% 净收益率 净收益率 年收入减去成本 投资成本 年收入 28,600 美元（如上） 年成本 年收入 * 30% + 还款额 ($28,600 * 30%) + $27,714 美元 8,580 美元 + 27,714 美元 还款额 36,294 美元(购买价格的 80%) * 利率 ($490,000 * 80%) * 707%)) $27,714 年净收益减去成本投资成本 (($28,600 - $36,294) $514,500) $(7,694) $514,500 (15)% 投资回报投资回报（第 1 年投资增长 + 年收入） 所需初始资本 第 1 年投资增长 投资的未来价值 假设增长率为 8% FV（利率、期限、付款、预nt 值) 其中利率 707% 第 1 期付款 0 现值 购买价格 $490,000 Excel 中的公式为 FV(8%,1,,-490,000) $529,200 因此第一年的增长 $529,200 - $514,000 $14,700 年收入 $28,600 初始资本要求 存款加上成本122,500 美元因此投资回报（第一年投资增长 + 年收入） 所需初始资本 14,700 美元 + 28,600 美元 122,500 美元 43,300 美元 122,500 35% 投资回报期 投资回报期 收回初始投资所需的年数 投资回报期 122,500 美元 43,300 美元 28 年 因此初始投资成本为122,500 美元将在 28 年内收回 购买摘要为 240,000 美元 现在我们知道 Iggy 以 240,000 美元购买，而投资现在价值 450,000 美元（按估值计算），这些数字开始并最终看起来像这样： 购买价格 240,000 美元 成本 12,000 美元存款 $60,000 贷款 $192,000 租金 5 * 2BR @ $110 $550 每周费用 @ 30% $(165) 贷款week @ 707% $(261) 每周净利润 $124 总收益 113% 净收益 26% 第一年增长率 88% 第一年投资回报率 378% 假设在分层和改进上花费了 $20,000 资本收益 $410,000 - $240,000 - $12,000 - $20,000 资本收益 $138,000资本收益税 @ 485% $66,930 净收益 $71,070 考虑税收和成本后的实际投资回报 净收益 所需初始资本 $71,070 $60,000 118% 总体而言，这对 Iggy 来说是一笔不错的购买，而 Iggy 的新购买者尚无定论另一点，如果对这笔交易进行了更深入的研究，那么潜在购买者将权衡上面使用的所有假设并确定增加的可能性 例如，我们使用了实际租金，但我们现在知道租金可能是更高 我们使用了 8% 的保守增长，而实际增长了巨大的 88% 有许多变量需要测试 希望这对论坛成员有所帮助 Cheers Cor sa
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伟大的帖子科莎！只是一件小事，因为该物业持有超过 12 个月，CGT 为 25%（不是 485%，虽然我理解您为什么将其设为 485%）
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嗨，Iggy 如果您持有该资产的时间更长超过 12 个月，那么正如您所说，只有一半的收益需要缴纳资本利得税 资本收益 $410,000 - $240,000 - $12,000 - $20,000 资本收益 $138,000 资本收益税2 * 485% $33,465 净收益 $104,535 考虑到税收和成本 净收益 所需初始资本 $104,535 $60,000 174% 如果您能够按照自己的方式工作 CGT 会更好 祝您好运 Iggy Cheers Corsa
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