澳洲澳大利亚房地产 房地产投资组合的法律实体结构 悉尼

在澳大利亚地产投资



大家好， 有经验的群众的问题 我目前有两处房产，并希望购买第三处（或在接下来的 6 年内在各个州再购买 3 处），并希望将这些投资存放在某种投资工具中 我的理由这样做是税收最小化以及为我的退休和下一代建立一些东西，我的投资策略是在这个阶段更多地购买和持有通过那里的众多工具（公司，信托等），似乎没有这样一个符合我的确切规格的 要么现在花费我（扣除损失）并在以后节省我（CGT 收入分配），要么现在节省我的税款并可能在以后花费我（印花税土地税资产保护） 我想发布这个了解其他人在他们自己的房地产投资组合方面做了什么，以及你为什么选择走这条路（即公司、信托等）。似乎有更多的人拥有比我更大的投资组合，所以它不会看看人们在他们的场景中面临的结构和问题会很有趣干杯，马特
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你有各种各样的所有权结构和结构结构要考虑财产的所有者不一定需要成为“信托”，例如以低收入者的名义购买并将现金投入抵消，例如以 A 名购买 Vic，然后在资本增长后卖给 B 名（无印花税） 使用收益来偿还 PPOR 债务间接使 PPOR 可抵扣，例如从低收入配偶那里借钱并将其用作投资财产的押金 - 将收入转移给配偶以支付您支付的利息（就此寻求法律意见），例如赠与全权信托并借回允许信托收取第二次抵押或结合以上所有 - 在得到适当的建议后！
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在维克中，你可以在没有印花税的情况下给配偶之间给予你能为家庭成员父子等做同样的事情
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不，我建议你不要在完整的市场价值
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当然，所有的结构决策都应该考虑到今天以及多年后可能发生的事情 那是不可能的“水晶球”；问题和信托特征之一可以是保留该选项 - 稍后改变主意 但它可能伴随着问题 考虑遗产规划 长期持有的流行策略之一，可以产生巨大的税收结果，是一种允许 SMSF 的结构成为未来几年的部分投资者 单位信托可以满足这一点 当然，它今天可能有贷款担保，而 SMSF 不能参与，但可能在 5、15 或 20 年后 以个人名义购买是棺材上的钉子策略，如果它的resi属性 这个策略需要考虑你现有的super，提出的super策略（即牺牲薪水），配偶，家人朋友等等 它比任何东西都更多的财务建议 它不适合某些人，但很适合其他人 通常它是一个基于年龄的策略那些 40 多岁 + 它可用于访问其他 IP 中未开发的股权，并允许对这些财产进行再融资，并且您可以通过负扣税获得个人税收减免，同时在退休前的基础上建立养老金ase（45-58 岁）因此，低税率的 super 对 +ve 收入征税，而高税率纳税人获得 -ve gearing 诱惑 0% CGT 和 0% 对 super 收入（租金等的份额）和个人负扣税如果你不确定我指的是什么 乐于交谈
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当然，它今天可能有贷款担保，SMSF 不能参与，但可能在 5、15 或 20 年后以个人名义购买是棺材上的钉子对于该策略，如果其 resi 财产如果您转移到单位信托并等待 3 年，那么棺材就会打开 当然，在开始时不采用单位信托的缺点是额外的印花税和 cgt 影响
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谢谢对于保罗的回复，确实是水晶球的问题！可能是我是 XY 世代的边缘人或被洗脑（我 31 岁），但 Super 和 SMSF 对我来说似乎不是一个有吸引力的选择，他们同意它可以在未来提供一些巨大的税收节省，但这意味着无法获得资金再过 35 到 40 年，目前情况如何从一开始就在单位信托中拥有财产 它允许您将资产保留在超级环境之外，并且在您接近退休时有机会将其转移到税收友好的环境中 许多策略可以最大限度地减少赎回和发行单位的 cgt在许多情况下，如果计划得当，cgt 实际上可能会得到缓解 然后您将这些单位转移到 smsf 中，并且在 60 岁之后获得免税收入流，并且任何未来的资本收益也免税 这样做的成本是明智的h 您自己名下的资产要么阻止它，要么将其转移到具有相关成本的单位信托中并等待三年 还错过了在必要时转移单位并利用再融资原则的能力持有资本资产，例如长期购买和持有 一辆糟糕的汽车 失去 50% 的 cgt 折扣和问题把钱取出来
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这取决于国家
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我昨天为一个想购买公司的人做了咨询 他的想法是公司可以保留收入并将税收上限控制在30% 我指出出 2 个问题： 1 没有 CGT 折扣 他的论点是无意出售 所以这不会成为问题公司等 2 收入改变其 ch aracter - 公司的 CG 将作为收入产生 在大多数情况下没有问题，但家庭成员可能会遭受资本损失，如果由全权委托信托拥有，本可以用来抵消收益 公司相对于信托的优势之一是新南威尔士州新的土地税门槛但不幸的是，您不能继续开设公司，因为出于土地税目的，他们可以将相关公司组合在一起
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几乎总是同意我认为例外情况和小企业优惠可以当财产是主动资产而不是被动资产时更容易访问实体和资产隔离是一种限制风险的策略 确实需要广泛的股东基础来保证 无论如何，广泛持有的信托可能会更好 对于医生和其他专业人士群体来说，这是一个聪明的策略，当客户走进并解释时，我感到畏缩20 年前爸爸成立了一家公司，它拥有价值 $xxx,xxx 的财产 + 不要以为我见过没有 Div7A 问题的人 就像家庭 smsf 但它远离 SMSF 即使是 CGT 之前的土地和财产在一家公司可能是一个严重的问题（什么是 CGT 之前的土地，我徒劳地问）对于小型企业，我看不到公司的好处，因为如果 SMSF 中的税率为零，我仍然看不到该公司的好处小企业 CGT 优惠 根据我的经验，我发现在 SMSF 中拥有房产可以获得“贡献 + 租金”；福利支付租金和供款意味着基金增长最大化策略是一旦成员55+最大化养老金，每年最大化重估，每年最大化租金和最大薪水牺牲 类固醇SMSF
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道歉如果这些都是显而易见的问题，请您详细说明单位信托将如何用作投资工具以及它如何在以后几年与 SMSF 联系起来我认为如果您将任何单位转移到轨道上，您将需要缴纳印花税以及 CGT 关于土地税，我知道您可以提名受益人并应用他们的门槛，但是如果您是受益人并且您已经用尽了您的门槛分配（通过个人名义的财产），那么信托如何有额外的门槛或者它反映了受益人的门槛
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单位信托的受托人根据信托契约的条款代表受益人购买财产单位信托是单位持有人拥有的信托e 信托收入和/或资本的固定权利 受益人是单位持有人 单位持有人可以是个人、信托、公司或 SMSF 转让单位可能会产生印花税（新南威尔士州为 060%），但有些州没有转让单位股份需缴纳印花税 受托人也有可能赎回单位并发行新单位绕过印花税 单位转让将是 CGT 事件 各州的土地税差异很大 在新南威尔士州没有信托门槛也不能指定受益人，但如果信托是固定信托（并非所有单位信托都是固定的），则单位持有人将被视为土地税的所有者，因此个人可能会获得门槛（如果他们还没有）利用他们的门槛在昆士兰州，情况与信托获得单独的门槛完全不同
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刚刚对投资工具进行了一些研究，并且正在研究混合信托似乎混合了 d 的好处全权信托和单位信托 每个人对混合型的看法是什么（除了增加的设置成本和增加的 ATO 审查） 对我来说，它似乎允许我扣除利息，因为我计划从借来的钱中购买单位，然后允许未来的受益人获得收入分配给单位持有人前的酌情基础
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设立成本将是相同的 根据条款，单位持有人不得扣除任何利息或仅部分利息 受托人在发行单位时不得对收入或资本有自由裁量权。给贷款人让他们大便他们也很难找到一个允许以 A 名义贷款但以 B 名义贷款的贷款人 St G 通常擅长这一点 - 但贷款问题可能会阻碍你
评论< BR>谢谢特里，个人贷款不会成为问题，因为我正在提取现有股权作为存款，但我将在信托内为房产本身借款，您能否详细说明利息扣除（部分取决于受托人的收入和资本）自由裁量权）这是否同样适用于普通单位信托
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可扣除的基本原则是，要扣除利息，必须为产生收入的投资业务借款，但它也必须是商业安排所以您是否会借钱投资于无权收取租金或无权收取资本收益的出租物业，或投资于受托人可以将收入和/或资本收益提供给您以外的其他人的信托？为什么不呢！因此，ATO 大约在 7 年前发布了一项裁决，基本上说，如果单位持有人有权获得信托的所有收入和资本，则利息只能在单位持有人手中全额扣除。我不确定是什么你是说你从现有权益中提取存款 - 谁在这里借你或信托，这些钱将如何使用以及由谁使用
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我的意思是借款是我拥有现有权益我以我自己的名义提取的财产，用于购买单位信托中的单位（这将容纳财产并产生收入）因为我已经有效地再次借款（以股权为银行提款的贷款 - 但是你想表达它），当我为收入目的而购买时，我可以以我自己的名义为利息扣除税款 然后信托将有钱存入投资物业的存款，然后信托也将从银行为剩下的它提供资金
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好的，但是信托是固定信托吗？我仍在努力，但这是唯一的单位持有人将是我自己和或一家公司，没有可自由支配的元素和以资产净值衡量的单位，但需要进一步研究我是否可以利用我的新南威尔士州的土地税起征点，以及作为联合单位持有人的公司将如何影响，我可以肯定地说，所有这些研究都非常吸引人！
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需要固定土地税起征点 - 单位持有人将根据其单位所有权的比例被视为所有者
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继续讨论信托的主题 单位信托能否及时转换为全权委托信托（一旦单位被赎回）作为受托人将在任何房地产投资的标题，我假设没有 CGTStamp Duty 影响 只有土地税，因为我认为全权信托没有门槛（新南威尔士州）
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单位信托可能会变成全权委托，这取决于它的起草方式印花税和 cgt 问题可能是豁免的pt 在某些州的某些情况下从印花税中扣除，但 CGT 将适用
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