澳洲澳大利亚房产 VIC - 供应商尚未通知租户搬出悉尼的房产

在澳大利亚地产投资



大家好，我差不多 3 个月前签订了购房合同，交割日期为 31709 这是我的第一个家，将是我的 PPOR，我要求 FHOG 我的合同指定空置财产长期交割的原因是物业已出租，当然供应商需要提前 60 天通知他们 进行通常的流程，我完成了我的财务，为我的转让人签署了所有必需的文件，他预订了结算，正如我所接触的 317 所预期的那样房地产经纪人安排时间取钥匙并占有他告诉我他需要回复我 他最终回电话告诉我卖方没有通知租户搬出 我已经和我的过户人谈过正试图联系卖方的律师 但现在我似乎面临额外的 60 天和解 这对我来说是不可接受的，因为我基本上会无家可归 我的产权转让人说她从未遇到过这在她的职业生涯中（而且她已经这样做了很长时间） 我有哪些选择 我可以获得哪些补偿 合同（标准 REIV 合同）规定我有权“因任何合理可预见的损失而获得赔偿”违约以及罚款利息 我希望在此期间的住宿费用是可以合理预见的 如果是 2 周，我只会把它放在下巴上，但这太荒谬了，我对此很可笑，可以你们中的哪位请给我一些及时、明智的建议（所以我不再是 AngryMan ）提前谢谢
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真是一团糟，我不知道你是如何合法地站起来的，很遗憾你使用的是转让人而不是律师，因为律师可能有更多的机会迫使一个令人满意的解决方案供应商可以为租户提供一些激励措施通过结算搬走 由于结算似乎是明天，我认为第二种选择不会奏效，除非他们今天找到一些东西，在这种情况下，从供应商到租户可能会摇摆它 销售合同中有什么东西吗涉及对未按时结算的处罚 你能不能推动这个角度，直到你有空置财产才结算，如果这会让供应商付出很多代价，那么他们可能会付钱给租户让他们早点搬出去，或者付钱让你留在某个地方和存储你当时的东西你能从律师或律师协会那里找到你的立场吗
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我不想告诉你，但我怀疑你会得到什么为什么因为抵押贷款利息的成本- 由于结算延迟，您将节省 - 几乎可以肯定高于替代住宿的成本我会说您有权获得的最多是：替代住宿的成本 + 额外搬迁的成本（如果您不得不搬进临时住所60 天的调整）+ 贷款人因延迟收取的费用（如果有的话） - 延迟结算节省的利息 这可能是一个负数，所以在财务上，你可能在前面，尽管我知道这是一个巨大的不便，以及当您全心全意搬进您的第一个家时感到沮丧 如果您愿意，您将有权取消合同，因为供应商无法根据合同提供空置财产 这可能允许您签订以较低的价格签订新合同，否则可能意味着您失去了房产，或者必须支付更多费用所以如果以商定的价格购买这所房子对您很重要，那么我建议您将其记录下来以体验，做任何您想做的事需要做的是发泄你的挫败感（写一封你不寄的讨厌的信，打一个拳击袋，等等），如果上面的公式给出一个正数，就要求赔偿
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大多数转让人都可以使用对于像这样的棘手问题的律师，如果不是，咨询律师可能会有所帮助 在任何情况下，直到您拥有空置财产才能解决 如果您真的非常想要房子，那么您没有太多选择 如果您有点矛盾，那么正如 Ozperp 建议的那样，您可以取消签订合同并尝试以更低的价格谈判 但只有在您准备好让供应商拒绝玛格的情况下才这样做
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是的，他们几乎是我的想法 我真的不认为我需要律师从转让人开始，因为这几乎是（我认为）标准合同 我的转让人已经与供应商的律师联系，他与供应商交谈，意识到他们已经拖延了很多时间 供应商正试图与租户交谈，尝试为他们安排一个“提前”离开的时间，并可能向他们支付赔偿金（也许为他们提供几周的免费租金将是合适的）从早期迹象来看，我认为供应商并没有完全畏缩支付一些住宿的想法。合同是标准的 REIV 合同，所以它只有标准的文字，上面写着我有权获得赔偿对于合理可预见的损失和罚款利息，我想我可以要求以信托方式持有的存款，但它被定义为每年 2%，所以我们真的在谈论花生谢谢你的建议
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我同意你的计算，但是不要认为我会在经济上处于领先地位 这只是一个普通的房产（1 BR），所以还款不多 我们正在这里寻找短期住宿，不到 2 个月 唯一真正可行的短期的替代方案是服务式公寓，它并不便宜，很容易超过我还款的两倍 另外，我不确定您的“节省利息”评论我不会通过延迟结算来真正节省利息，我只是延迟付款我不会在他的一生中付出更少的钱e贷款，所以我看不懂你的意思基本上，这将花费我一笔不小的财富，相比我为寻找住宿而还款的两个月我几个月前看过短期住宿，实际上几乎什么都没有就可用的短期租赁而言
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是的，在任何情况下我都不会在没有空置的情况下安顿下来我不想与租户打交道，而且除了它必须是我的 FHOG 的 PPOR如果补偿不合适，也可以考虑退出合同
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还好，祝你好运，我希望你能得到一个服务式公寓的补偿；如果您仅有权获得与您计划购买的房产的租金相等的金额，我不会感到惊讶但如果供应商感觉不好（他们应该），也许他们会咳嗽你是因考虑 Pamp;I 贷款而感到困惑 付款的主要部分实际上是储蓄 - 它有助于您的权益，因此不是费用 只有付款的利息部分是费用，您通过结算肯定可以节省利息后来到了年底，你的生活成本要么是 52 周的抵押贷款利息，要么是 48 周的抵押贷款利息和 4 周的租金
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希望我可能还不够清楚，但我了解利息是费用，本金是储蓄 我的观点是，2个月后结算（其他条件相同）意味着我在两个月后偿还贷款 30年的利息支付+ 2个月的租金>; 30 年的利息支付 通过稍后结算，我在贷款期限内支付相当于 2 个月的额外租金 在一年的过程中，成本将是相似的，但这并没有考虑到额外的两个月我将在贷款结束时还款 再次，非常有用的信息 非常感谢您
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获得良好的法律建议 您可能应该发出完成通知
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感谢您的建议 虽然我不知道这是什么鉴于供应商也受法律约束，必须给租户 60 天的时间
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我会追究赔偿论点 Tracey 我一般同意你的逻辑，但它确实假设这笔钱将被借来购买房产 实际上，我认为您不太可能得到任何东西，但是每当购买者因延迟结算而有过错时，就会向购买者收取罚款利息并将其记入卖方。这让我很恼火，它似乎从来没有走另一条路
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是的，但是即使您将所有现金都存放在某处的高息账户中，而不是“节省抵押贷款的利息费用”，如果延迟，您将获得两周以上的这笔款项的利息，所以它不会你是否有贷款并不重要——无论哪种方式，你都会推迟“少x00K美元的现金”；两个星期，这让你赚钱我100%和你在一起！我确信我是对的，您并没有因为延迟交割而变得更糟，但直到现在才弄清楚如何解释 居住房屋的成本是：1）租金 2）抵押贷款利息（在借入资金的比例）3）投资股权的机会成本（根据您投资于房产的资金比例）因此，如果您为房屋投入 50 万美元现金，您可能没有任何抵押贷款付款，但您也损失了 50 万美元如果投资于其他地方可以赚到的钱 每种情况下 30 年的贷款期限都是相同的；要比较的时期是： 1) 没有延迟 - 最后的两个月，在贷款全额支付后，当您争辩说它是“免费的”时；住在该物业中，以及 2) 延迟 - 开始时的两个月，您将因延迟而产生租金费用 虽然承认鉴于延迟现在会导致大量现金支出，您仍然可以从延迟中受益，就延迟将您的股权注入财产而言，不同之处在于，在贷款结束时，您拥有投资的股权因此，唯一相关的比较是：“我在 2 个月内（​​如果没有延迟）没有可用股权的机会成本是否比两个月的替代住宿成本高或低”，我认为它们将具有相似的数量级，因此您的整体财务状况不会因延迟而受到影响
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关于结算延迟的更新 - 好消息！大家好， 感谢上周的帮助 我刚刚从我的物业转让人那里收到了一些好消息 她告诉我，租户对这种情况非常同情，并同意提前搬出（也许供应商已经补偿了他们）在无论如何，结算现在预定118，距离原定日期不到2周我对人类的信仰已经恢复我也在考虑我是否因此而在经济上处于不利地位，我已经来了结论我不是我一直以相对较低的租金与家人住在一起这与期间抵押贷款之间的差额理论上可以用来偿还我的贷款，减少贷款的时间和总成本非常感谢大家（不是这样）AngryMan
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我很高兴这一切都为你解决了你的情况确实教会了我一个教训，以确保我在事情上追赶对方，而不是仅仅假设他们正在做他们做的事情应该做ing
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好结果 十二个月后，这将是遥远的记忆享受你的新家
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我一直在想你说的话，我有几个要补充的东西 在这种情况下提供的“标准”补偿类型是“抵押贷款利息和租金之间的差额” 这似乎是正确的，因为只有利息才是真正的支出，原则是在您的房屋中获得更多的股权 如果例如，您每月的抵押贷款还款为 2000 美元，利息为 1500 美元，而您同时以每月 1200 美元的价格租用房产，您应该能够节省，理论上每月 800 美元 如果结算延迟 3 个月，您将拥有当您结算时，您可以立即支付 2400 美元作为额外付款（因此更多的股权） ，当它结清时，你将有 900 美元用于贷款，就像它已经结清一样提前领导这就是为什么如果您支付的租金多于利息进行补偿是有意义的虽然无法获得您的存款虽然它是由信托持有的，但它对您不起作用我认为购买不起诉罚款利息的原因是金额可以忽略不计我计算出我的两周延迟约为 5 美元罚款利息维多利亚州的年利率仅为 2% 如果您（以某种方式）在没有贷款的情况下支付全部财产现金，那么延迟显然会更好，您可以从中赚取利息 延迟时间越长越好 - 利息越多 您的购买价格保持不变，而房产价值（通常）会上涨，因此您的购买会一天比一天更值我想我们确实达成了一致'很高兴租户离开并且延迟不会太久评论没有解决，但因为我们目前正在租房，所以不得不在这里乞求额外的时间，并且已经给了 9 月 1 日的最后期限我开始担心，特别是因为我有 4 个 5 岁及以下的孩子！处于令人羡慕的位置 谢天谢地，你有远见的好建议，但不要安定下来 - 干得好 祝你好运
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