澳洲澳大利亚房产我称之为... 2015 年是悉尼的巅峰

在澳大利亚地产投资



很久没上 SS 了，但一直很喜欢经济论坛和辩论 我不是住房烫发熊（2007 年买了第一套房子，以为我是在顶层买的，出于家庭原因），但我一直很想知道为什么2008 年底，当全球金融危机爆发时，房价并没有受到那么严重的打击在某种程度上，我很乐意冒着我不存在的互联网声誉和在以下声明中被选为史蒂夫基恩烈士的潜力；到 2035 年，实际房价（各市场的平均价格）将低于 2015 年，事后看来，今年将被铭记为澳大利亚房价的峰值很长一段时间。我认为风险在于它实际上可能会更长。我不会预测名义价格下跌，因为我认为政府将尽其所能阻止可能发生的事情（包括大幅推高通胀）但我的基本立场仍然是，2035 年的房价将相对于其他一切都更低（收入食品租金等）比今天的一些基本面；政府经常账户赤字将无法支持基础广泛的财政援助（即通过降低税收和增加支出来增加刺激） 州政府资产负债表状况不佳 澳大利亚经济中的私人资产负债表（阅读家庭）集体被填满 我们本来可以如果在2008年达到顶峰，情况要好得多，但现在没有回旋余地 我们经济的经济基本面比200809年差得多，失业和就业不足现象根深蒂固，而且越来越严重 没有资源繁荣来支持经济 没有货币空间政策执行 触发因素 - 就业和收入；忘记利率（他们不会上涨）、债券利率和通货膨胀 将定价保持在当前水平的最重要因素是根深蒂固的信念，即这个国家的房地产价格不会下跌，这几乎推动了市场上的每个买家，我认为这种信念即将受到很大的考验，一旦这种联系被打破，基本面就会接管我知道这些辩论可能已经结束了，但直到现在我才确定这一点-------- ------------------------------------------ 编辑 - 在下面添加了 ABS 实数图房价以图表的形式反映了我上面的帖子数据取自http：wwwpropertyobservercomauforward-planninginvestment-strategymarket-trends22658-ytc-monday-may-13-feature-sooshtml
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它在2002年达到顶峰，然后我们有一个十年的停滞，实际上是实际下降（我相信这就是你所指的，而不是“实际”下降大下降）你r 预测与我们大多数人的预期并没有真正的不同，所以这不是一个勇敢的预测 这些事情在循环中起作用 我对听到疯狂的预测更感兴趣，就像它会从这个疯狂的点再次翻倍，我们已经在香港、上海等地看到过，否则它会崩溃——在连续三次衰退战争洪水之后，莫斯曼的房子价值 10 万美元据记录，我不认为这两种情况都会发生，但是你所说的并没有你想象的那么大胆基本上，如果你要说“我叫它！”，你必须给我们一些比这个论坛 90% 已经预测的更雄心勃勃的东西< BR>评论
我要让自己成为一个迪尔玛，并在晚上安顿下来粉红色男孩
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我认为这是一个正常的周期，我们越来越接近高峰在悉尼见过几次在它发生之前和每次发生之前，新进入者要么预测它将永远持续下去，要么它将成为所有崩溃之母。克里夫
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这两个场景都“令人兴奋”；但事实是令人痛苦的无聊它只是口吃，沉默了十年
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我将不得不挖掘数据，但我很确定现在真正的房子比 2002 年和 2002 年高得多绝对不是任何峰值（实际或名义） 区分的唯一原因是因为存在通货膨胀爆发的风险，但影响是相同的，我认为房价购买力已经达到顶峰，如果它确实发生（我认为它会）将是 20-30 年趋势的根本性突破 我“有点”谨慎，因为所有其他空头都尝试过但失败了，但我仍然说这是从趋势到下行的根本性突破我们会回头说 - 是的 2015 年是这样的吗
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上次我看数据时，超过 60% 的人完全拥有自己的房子，股市的正常周期首先崩溃，然后是 18 个月后来哭游戏从属性开始，或者只是添加简单的单词“WHY”；进入对话n 如果你是一个独立思考者，并且阅读六个月前的报纸
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自 2003 年以来，房价和收入的增长幅度大致相同——即今天澳大利亚的全国房价与收入比率几乎相同和2003年一样
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与此同时，利率已降至历史低点，负担能力增加，储蓄率自全球金融危机以来有所增加，移民增加，空置率仍然很低
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最阴影发布的有趣且信息丰富的图表是长期平均值，呈指数级，上次他发布它刚刚回到其长期平均阴影，顺便说一句，它是否发生了变化，2003 年是悉尼悬崖的顶峰< BR>评论
房价低迷一去不复返，bruh - 被称为“九十年代”
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房价收入与实际房价不一样，家庭收入增长了许多原因（历史上） - 我已经在 OP 中添加了一个图表来解释 mo很清楚我在说什么 澳大利亚房价全面上涨了 20-25 年（以实际价值计算）-我呼吁从根本上打破这种趋势
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实际上，澳大利亚房价已经自 1950 年代以来实际增长 已经持续了近七个十年 这是一个勇敢的呼吁，呼吁结束 70 年的趋势
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这些是我最新的图表 悉尼 Residex 房价指数 -线性和对数比例 http:i187photobucketcomalbumsx308LPShadowResidex-Sydney-April-2015png~原版悉尼房价收入比 http:i187photobucketcomalbumsx308LPShadowSydney-Bubble-01png评论~原版悉尼抵押贷款还款收入比 http:i187photobucketcomalbumsx308LPShadow~原版悉尼-Bpng BR>或多或少是 50 年趋势结束，但从 1980 年开始的过去 35 年更为明显（这是 IMO 无法继续的关键趋势） 过去 35 年推动实际价格增长的 3 个关键因素在我看来，特别是几年将不再持续 1) 为工作家庭增加了额外的收入 2) 为购买私人债务提供资金的需求增加 3) 这在很大程度上是由于 35 年来债务成本降低的趋势所推动的潜在的债务周期远大于增长衰退的商业周期本质上我认为基恩的前提是正确的，他只是早期，但我不一定同意他的所有结论媒体对我们经济中政府债务的关注完全是红色的鲱鱼 私人债务更成问题 家庭部门持有的债务比非金融企业部门和各级政府的总和还要多 并且占 GDP 的比例高于任何其他可比的发达经济体 - Saul Eslake
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同意逻辑，但我确实认为周期中的这个时间点是不同的——推动这一点的趋势比一个最专业的职业，因此当它发生时会让市场大吃一惊
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出于好奇你投资了多少
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我不是一个经验丰富的房地产投资者（我有一个PPOR没有抵押），但长期关注市场，我的大部分“投资”都是在私人企业和现金上
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由于线性关系，它只出现在上图中scale 以百分比表示，最近的涨幅小于早先的涨幅——即图表右侧的价格翻倍显示为比图表左侧价格翻倍的更陡峭的线事实上，如果您查看 Stapledon's实际数据，较早的涨幅要强劲得多 价格在 1972 年至 1982 年的十年中增长了两倍多 10 年名义房价变化（Stapledon 和 ABS） 2002-2012 +81%（ABS 指数从 788 到 1428） 1992-2002 +90 % (Stapledon $141,170 到 $268,140) 1982-1992 +145% (Stapledon $57,700 到 $141,170) 1972-1982 +225% (Stap ledon $17,760 到 $57,700) 1962-1972 +109% (Stapledon $8,480 到 $17,760) 1952-1962 +56% (Stapledon $5,440 到 $8,480) 1942-1952 +182% (Stapledon $1,930 到 $5,440) 这是相同的数据图表这与您在上面的图表中发布的数据（来自 Stapledon）完全相同，只是使用的是对数刻度而不是线性刻度
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史蒂夫·基恩（Steve Keen）发生了什么似乎媒体已经挪用了熊代言人给那个 Lindsay David 小伙子，他遇到了不那么令人信服和更多的情绪错过了船类型不是如果他们要进一步降息等待今天的 ABS 资本支出数据和下周最新的 GDP
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这是假设真正的房子价格增长是一个指数函数@ 31%pa 我不认为它会成为许多基本面叠加起来的未来 25 年以上过去 50 年 改变这一 IMO 的唯一因素是继续大量外国投资（即中国）进入当地住房部门 但我认为这不会发生，政府政策将在某个时候介入，因为它最终会伤害当地的房地产经济 我预计澳大利亚经济将在今年或未来 6 年内进入真正的去杠杆周期除了日本 20 年后的实际价格更低，即使日本也可能不会，因为日元的贬值速度比房屋快（你确实说实际价格）无论如何，201516 年可能是一个高峰年，我正在兑现 3-4 二线出于投资组合再平衡的原因，房地产（主要道路，方向错误，郊区的二线部分） 但我认为人们普遍低估了亚洲在未来 50 年崛起的影响，以及购买这将在该地区产生的权力（即金钱），因为他们的产品超过欧洲和美国的总和
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在 2% 的现金利率下，有一点移动空间，但 RBA 似乎瞄准宏观审慎导致房地产部门流动性增加的因素（例如限制投资者贷款利率） 如果他们在这方面取得成功，那么我认为这将决定峰值 当地经济没有资产负债表能力进一步发展（外部外国市场)
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就说香港人在2008年、2009年、2010年、2011年、2012年、2013年、2014年都做了类似的预测。我认为中国的崛起是很难量化
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在这种环境下我愿意打电话 我认为中国将是澳大利亚增长的长期利好，但不足以在短期内转向去杠杆化 我认为这更多我们市场上对资产类别的心理很可能会与此同时，我的观点是，中国对澳大利亚的投资已经从SOEInstitutional（即公司和资产）转向个人（房屋），并且是寻求远离中国经济而不是寻求投资回报的资产保护。
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等待市场崩盘那段时间
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什么都不等（我既不做多也不做空房地产），投资集中在其他地方，并且可能会继续所以，但我一直以经济利益关注市场
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像 OP 所暗示的那样预测房地产崩盘就像一个人在红色上投入 13 万亿美元，而 NAB、CBA、ANZ 和 WBC 有 13 万亿美元关于黑色 Q : 谁在以如此低的价格出售 澳大利亚的每个超级基金都将变得缺乏流动性 信用乘数将逆转 信用卡贷款将成为高风险并且违约将飙升 银行将贷款给谁以及提供什么安全性 非常世界末日的观点 IMO
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这个未来 30-50 年将是东南亚的崛起，我们将从中获益匪浅
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全国房价统计无用人们应该打电话给Syd Mel Bri等是否已经结束
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我同意一个观点，市场中的市场等，由于高档化，在不断增长的经济中，单个房屋通常会比中位数更好，但从根本上说，涨潮会掀起所有的船，我认为潮流正在经历该板块的根本性转变与熊市中某些股票的表现优于其他股票没有什么不同
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对于那些可以抽出半小时的人，我强烈建议您观看以下内容； Ray Dalio 的经济机器是如何工作的 我一年前遇到过这个问题，这是我从一个非世界末日论者那里看到的关于经济中的杠杆以及经济从根本上如何运作的最好解释 这个人不是经济学家，而是为最大的对冲进行投资我认为澳大利亚现在正进入长期去杠杆化阶段，这将导致经济全面发生根本性转变 这需要澳大利亚央行和政府进行严格管理，并且需要政府债务余额急剧增加（这不一定是坏事）
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嗯，老歌，但好歌：http:christopherjoyeblogspotcomau201112debunking-steve-keens-predictionshtml
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不幸的是我不知道没有看到这种情况发生，因为政府给自己挖了一个洞感谢政客，大多数澳大利亚人都相信联邦预算公共债务与家庭债务相同即使它是一个很好的叙述不是真的 我们更有可能会经历像基廷时代那样的“我们必须拥有的”经济衰退。与其政府干预并实际恢复就业，不如增长th, and confidence 至于房屋见顶-我对此表示怀疑 由于全球化和外国投资，传统的房屋基本面，例如房屋中位数与收入中位数之间的关系似乎不再适用当然它适用于租赁市场（将解释即使利率很低，悉尼的收益率也很差）但财大气粗的人并不关心只要他们仍在实现资本增长看看香港、新加坡和中国等国家的天文价格人们把日本视为一个房价下跌的例子，但不同的是他们没有像我们的政府那样运行人口庞氏骗局事实上他们的人口增长是负数所以再次完全不同的人口统计和市场因素在起作用
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有趣的整个概念杠杆率取决于服务杠杆的成本 如果你能以 0% 的利率借很多钱，你会怎么做 当然这不会改变一个国家的经济产出，但是它改变了一类资产（例如财产）和其他资产（例如现金）之间的相对名义价值
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是的，所有媒体和政府都在谈论红线以及它是如何上升的讨论蓝线，因为那是私事蓝线只是目前唯一重要的事情！
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我认为不是每个人都知道蓝线这取决于谁最终持有蓝线债务是红线的重要性在于它欠外国投资者如果您的债务由同一个国家的相同机构持有，那是另一回事，因为您印制货币 当然，这一切都不会改变您的基本经济国家生产
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没有假设 这是关于过去七个十年发生的事实的陈述掩盖这个事实 是的，房子价格增长是指数级的-即每年的上涨或下跌都按基值的比例计算即使每年增长1％也是指数级增长
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我有更新版本史蒂夫基恩的坏电话和预测01 - 2006 年，Keen 说我们可能已经陷入衰退（我们没有） 02 - 2006 年，Keen 说到 2007 年澳大利亚的私人债务与 GDP 的比率将超过 160%（现在还没有） 03 - 2006 年，Keen说澳大利亚在我们的 DebtGDP 比率下降之前很久就会陷入衰退（比率已经下降，还没有衰退） 04 - 2008 年，Keen 说到 2009 年利率将达到 2%，到 2010 年利率将达到 2%（两者都没有发生） 05 - 2008 年, Keen 说我们将有两位数的失业率（高达 20%）（没有发生） 06 - 2008 年，Keen 说我们将经历严重的衰退，可能是萧条（没有发生） 07 - 2008 年，Keen说房价将在“几年”内​​下跌 40%（错误） 08 - 2008 年，基恩在价格上涨 20% 之前在周期性低点出售了他的悉尼房屋（非常糟糕的判断，自那以后悉尼房价上涨了 50%） 09 - 2009 年，基恩承认他在与罗里·罗伯逊（Rory Robertson）的赌注输掉后，他在房价上犯了无可救药的错误（他走了） 10 - 2010 年，基恩预测房价会加速上涨澳大利亚房价下跌（此后不久下降，然后价格开始上涨） 11 - 2008 年至 2011 年期间，Keen 声称澳大利亚房地产泡沫始于 1964 年、1983 年和 1988 年（何时开始） 12 - 2008 年，Keen 说他最大的遗憾是在 1970 年代房地产泡沫开始时没有购买房产（所以现在开始于 1970 年代） 13 - 2011 年，Keen 将 1997 年确定为“泡沫”的开始（他一边走一边弥补) 14 - 2014 年，Keen 表示，由于澳大利亚央行自 2012 年以来降息，澳大利亚出现了房地产泡沫（他对“泡沫”的最新修订开始日期） 15 - 2011 年，Keen 表示澳大利亚房价到年底将下跌 20% 2013 年（看起来不太好，价格上涨） 16 - 2012 年，Keen 表示澳大利亚房价将上涨lly 2013 年（与#15 冲突） 17 - 2012 年，澳大利亚房价远高于 2008 年水平，基恩说他 40% 的紧急呼叫“看起来很健康”（失败）你在哪里看到去杠杆化
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根据 OP - 我的意思是假设持续的指数实际增长（如过去 50 年）不会成立 - 甚至不会保持在 1% 我认为未来 20 年充其量是 0%
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集体家庭无法承担更多债务，需要修复资产负债表 0809 年澳大利亚私人信贷见顶，但家庭债务持续增长——我认为现在情​​况也会好转 即使澳大利亚央行降低利率也不会再提供任何实体经济刺激 这是澳大利亚经济的长期债务周期见顶；根据这里的视频； http:somersoftcomforumsshowpostphpp1318414amp;postcount33 由于失业率上升和 th相对债务负担将增加 没有矿业部门可以弥补整个经济需求的下降，政府必须弥合缺口 这意味着预算赤字有可能再次爆发（就像美国一样）这就是 IMO
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即使在美国，资产价格最近也确实上涨了
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是的，但它们距离真正的峰值还有很长的路要走 10 年后我不知道'认为他们至少会再过 10 年甚至更长的时间才能回到真正的高峰 这是我能挖掘到的最好的 - 我不知道如何调整图像的大小 我认为 Aus 2015 US 200607 （但可能不像糟糕的高峰到低谷）
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如果这是你的分析告诉你的，那就这样吧，但你的信念是如此强烈，令我惊讶的是你没有以某种方式对冲市场如果你不是对冲，那么至少我只能在内心深处假设你希望它会崩溃，这样你就可以买了如果您既不支持也不反对您说您在游戏中没有任何皮肤或真的打算这样做我不相信这是诚实的，即使您自己没有看到它您不相信不需要假装扮演客观的观察者——告诉我们你真正想要什么客观性 做出你所做的预测并没有错，我的观点是我不相信你真的在场边你想在内心深处崩溃会对此有所帮助而且，这一切都很好 - 嘿，也许你是对的，但还是拿出来吧
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想看看伦敦和曼哈顿的实际价格比较澳大利亚的许多城市实际价格已经下跌了20-30%
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您是否将采矿城镇称为城市霍巴特是唯一接近的城市（来自首都）：http：wwwbusinessinsidercomauctually-declined-in-the- last-five-years-2015-4
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ABS 似乎认为到 2035 年我们将在 Oz 多出 1000 万人，你认为他们会对房价产生什么影响
评论< BR>当然给我看一张伊萨山和黄金海岸的图表

这两个城市都不是澳大利亚任何州的首府城市 你正在将伦敦曼哈顿与伊萨山和黄金海岸进行比较 哈哈
评论< BR>但不包括在“布里斯班”的一般定义中；我可能是错的，但我经常看到人们描述“布里斯班”；作为大布里斯班的所有，一个巨大的锅
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伊萨山怎么能被认为是布里斯班的一部分，你知道它离布里斯班有多远
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哈哈对不起，我在想另一座山Mt Cootha 什么的我想说的一个重要因素是，目前大多数市场心理是由银行、个人等“我能提供多少服务”驱动的，这意味着如果你确信价格会在最坏的情况下保持不变，你真的可以为资产付出很多持平（即我总是可以以我支付的价格出售）我认为这种心理将转变为“我将如何偿还这笔债务”——然后一切都会改变 可服务性不再推动资产价值，因为潜在的抵押价值是现在有问题
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好吧，很公平 - 充分披露我的动机，我可能会从市场下跌中受益如果我在不久的将来升级 PPOR 的方式（可能会出现） 除了拥有 PPOR 的所有权之外，相对于其他投资而言，我并不关注房地产投资 - 并且只会在价格崩盘的情况下考虑（其中我认为不会发生）但是从我认为澳大利亚的债务市场将推动所有资产类别、股票、现金、房地产、私人投资、外汇的情绪和机会的角度来看，理解和分析很重要所以在这个意义上, 家庭、房地产和债务将成为我们经济中短期 IMO 的主要驱动力，并且始终对 SS 社区的集体智慧和洞察力感兴趣
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如果市场下跌，价值你的 PPOR 也会下降 时不时真的没区别
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我原以为这两个问题是你应该问自己的前两个问题 至于希望在崩溃后升级 PPoR；由于利率如此之低且不会很快上涨，不会有多少高端住宅会像利率突然飙升或股市崩盘那样在大甩卖中售出，一些高杠杆率的高端玩家可能不得不清算明天可能会发生股市崩盘——这是你在不久的将来唯一的希望，我会说或者；继续关注您选择的真的很仔细；下周可能会发生不良销售，您需要意识到这一点并能够立即采取行动
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有趣的文章我认为挑战将围绕现金流 那些拥有良好现金流基础并且可以驾驭它的人出去会没问题，但那些没有的人会有大问题在一天结束时，如果您使用空气来借空气，那么如果空气消失，那么您留下的债务比资产价值还多同样适用于股票投资组合的保证金贷款问题是债务与收入的比例，这现在是新常态，成为主要关注点如果一个人的平均工资可以达到 50 万到 100 万美元的房子，我们需要问自己，这是一个好的人们在他们的财产增值时感到安全，但还没有真正体验过当他们的房子价值下降时会发生什么 我失去的客户 quot;纸张丢失”;他们的股票投资组合中的价值可能会变得非常情绪化并且做不合理的事情 当人们去重新评估他们的房子并发现它的价值低于它的价值时，或者当他们试图出售时得到的比他们支付的要少当我查看要购买的房屋时看到了人们以低于 2-5 年前支付的价格出售房屋的情况同样，如果您购买房屋是为了居住则不同，但如果您没有现金流来做生意，那就像做生意一样维持问题开始时的房地产投资组合 看看维多利亚州人们对失业的反应以及流动对郊区商业的影响将会很有趣
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