澳洲2011-2012年澳大利亚房产商业地产启示录悉尼

在澳大利亚地产投资



任何人仍然声称这只是一个像往常一样的经济衰退是在自欺欺人 仍然坚持我们正处于风暴之眼的事实，还有更多的痛苦即将到来 每天我都看到可能导致全球金融体系崩溃的风险，主权违约风险，通过期权重置带来的进一步压力，商业地产问题，最终其中之一将引发崩溃 信贷将比 2008 年更糟 可能会看到货币崩溃 住房将急剧下跌（包括在澳大利亚） 这是其中之一如果你有一天的时间坐下来阅读整个 190 页的 2011-2012 年 2010 年 2 月的《商业房地产启示录》2010 年 2 月监督报告 - 商业房地产损失和金融稳定风险
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伙计 - 给我发一份与澳大利亚有关的报告 你为什么要读这篇文章 最后一行几乎不是世界末日，即可能会延长已经痛苦的衰退（在美国） Geez
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我正在为澳大利亚的房地产问题写一份报告，一旦完成，我一定会在这里发布，也许那将是你可以享受的它不会是 190 页虽然抱歉我忘记了我们受到全球金融危机的保护 我们的 1 万亿美元外债永远不会因外部影响而面临展期风险 我们是一座孤岛，我们和他们之间有水 在这里不一样 我在正确的轨道上吗？评论
会不会像那些说澳大利亚房地产会因为美国的住宅房地产破产而暴跌的说法我相信，我的希望被残酷地破灭了市场总是有风险原因，越难确定间接影响的界限因此，如果矿业繁荣崩溃，珀斯房地产更有可能陷入困境，例如如果美国的商业房地产有问题（一个非常真实的可能性，作为商业贷款 h更短的贷款期限以及较低的 lvrs 和较低的 vals 的组合会杀死很多业主），但是，要划清以“澳大利亚房地产暴跌”结尾的界限要困难得多，因为在整个过程中可能会发生很多事情过程 如果过去几年教会了我们什么，那就是巨大的市场有可能破产（美国、冰岛、银行），世界金融市场几乎完全冻结，以及一些地区的国家仍然做得相对较好 不是所有的美国都在受苦 教育、医疗保健、政府、国防等很多地方都做得很好 甚至曼哈顿的房产还可以它也可能在几年内保持平稳 或者它可能耸耸肩并保持繁荣 一切皆有可能，很少是不可避免的，当然间接影响也不是不可避免的
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实际上它的主题材料完全是Austr内部的其他，涵盖 2009 年代 FHB 泡沫的主题（数字，杠杆，不一定指房价），将重复并扩展我在此线程中提出的一些讨论点（http:wwwsomersoftcomforumsshowthreadphpt58932），factsdata 将来自 ABS， RPData、AFG、RBA、Fujitsu 和类似文章 虽然这篇文章的观点有偏见（并非所有报道文章），但我希望读者阅读它并自行决定对价格的影响，但我当然不希望所有读者都会看到数据显示，价格必然会受到影响
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好东西，你花时间写报告，我会花时间在那边的角落里为租户开具租金发票
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Hobo - Jo 你比热心的伙伴更糟糕 你发表了一些支持和争论的东西然后你告诉我们你正在写一份报告 很好的学术严谨的家伙 病毒营销处于最佳状态！
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哦，你必须向租户开具发票并收取租金 我的投资正在增加不做任何事情的价值，所以我有一些空闲时间当然原始主题对你来说是一个敏感的话题，我当然不指望澳大利亚商业地产能够毫发无损
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我就是无法理解这种心态 所以你花时间研究、分析和写一个不会让你赚钱或让你受益的主题 如果你认为财产不好，但不会你最好把时间花在分析或写一份报告上，说明你认为投资黄金、石油、水、豪猪针可以赚很多钱, 但它们会以某种方式使我受益并丰富我的生活 在投资方面，我把时间花在能让我赚钱的事情上 例如我做不要花时间写一篇关于我如何相信开一家 DVD 商店的报告不会因为行业动态而长期成功运营 我把时间花在可以让我赚钱的事情上 对他们自己来说，但我只是无法理解将这么多时间花在对你没有成效的事情上背后的想法，除非你是那种喜欢发表论文的大学类型，这就是你发现自己“伟大”的方式
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但是史蒂夫我们确实需要平衡，只要信息是合理的并且基于现实，而不是像过去的一些人那样的小鸡房地产概念如果我们只有一个追星族论坛，那也不好 ta rolf
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史蒂夫，有些人只需要“正确”；让他们“正确”；我宁愿富贵错那“对”；和穷
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生活中并不是所有事情都是为了赚钱，我个人觉得澳大利亚的住房这个话题很有趣人们写电影评论等等，并不意味着这样做会对他们有任何好处除了听取他们的意见之外的其他方式也就是说，因为我目前没有房产（并且打算在未来再次购买），价格下跌对我有利 另外我最初开始写它是为了朋友和家人的利益试图警告他们不要在这个高峰期购买房产
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伙计们 - 我猜他是一名学者，所以他的研究确实对他有用
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但这不是跳过雏菊论坛，这不是第一次妈妈的母乳喂养技巧论坛，也不是如何建造比利推车和小房间的论坛 这是一个房地产论坛，非常强调如何赚钱 - 现金流和股权, 出财产 这很有趣，但这与这三者有什么关系您开始的广告，以及预测性危言耸听的线程标题确实-我不久前收集到正如罗尔夫所提到的，所有意见都受到高度欢迎希望您喜欢给自己写一封不朽的书信
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我很高兴你会认为aussierogue，但我在 IT 部门工作，从未去过 Uni 线程标题不是 Mish 的，来自链接的文章 公平地说，我并没有让事情偏离轨道，我的偏离主题的帖子主要是对另一个人的回应 这是“房地产市场经济学”；子论坛是不是要求所有帖子都专门针对澳大利亚房地产似乎所有内容都不是本地的，甚至与子论坛相关 很遗憾，这里的一些人如此沉迷于自己的小照片，不准备进一步讨论任何事情，在某些情况下甚至试图贬低那些不同意你的意见的人无论如何，这个线程偏离了方向，似乎对这个话题不感兴趣，所以可能会看看 mods 是否可以锁定它
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Hobo jo - 如果你不是学生或学术 为什么你认为你有任何权威 写一篇经济学论文 我对此一无所知 所以我不打算写一篇关于 windows vs linux 的论文
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这就是你所拥有的，虽然 Rolf 为什么会有人不穿短裙挥舞着绒球选择表达意见在这里，我现在很少这样做（我敢打赌这篇文章会引起轰动）正如 Hobo 所说，我们现在正处于风暴的中心，没有人知道第二部分的损害会发生在哪里，我敢打赌它不会比第一部分更多地局限于美国是我试图弄清楚在哪里生存但并不容易说澳大利亚住房是防弹的，因为它上次幸存下来是英雄
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根据我的商业书上的一些估值，我认为估值师已经形成了一种并不特别乐观的观点，至少可以说
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权威我上次检查时不需要许可证写一篇文章或报告并在线分发 为什么需要成为学生或学者才能写他们精通的主题
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取决于你是否想要可信度 我猜可信度通常有两种方式: - 你通过你的资格证明你对问题有广泛的理解，表明你知道f全部研究领域以及您在受人尊敬的期刊上发表对学术界有价值的主题的同行评审独立研究的历史 - 根据您正在研究的努力，您拥有很高的净资产 如果没有这两个中的一个，它只是闲置喋喋不休我倾向于第二个重要但那只是我学术研究在投资的有用性方面总是缺少一些东西 - 它只是不一样你在游戏中没有皮肤 你当然可以通过你的论点的纯粹力量或正确预测的长期记录来获得可信度 但是，我还没有看到任何人真正做到这一点，所以我认为它很漂亮不太可能 每个命题总是有相反的论据，在这个领域总是缺乏证据，因为在问题的核心，人们只是试图预测未来，在你到达那里之前什么都无法证明，到那时一切都结束了为时已晚，没有用也许现在是与 Dazz 比较笔记的好时机，以了解自您发布此消息以来您各自的投资在两年内的表现如何
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哎哟，这得受伤了！我还在这里给仍在支付租金的租户写租金发票物业都还在那里，而且价值已经站得很好，银行当然不会担心从大棒结束的快乐日子我不'不知道 hobo-jo 写完他们的文章 两年多一点在学术界并没有那么长可能只是大纲和章节标题完成了，还有待补充的肉体那些可以做的那些那不能 - 教
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很高兴听到它 如果你看过过去几年的金银图表，你就会知道他们也做得很好 http:wwwbullionbaroncom201009australias-2009-first-home -buyer-bubblehtml 从来没有达到我想要的程度 我不是学术类型 我只是喜欢写我看到的东西 就像你在这里做的一样
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问题是你做得好吗，正如你所说的“不幸的是，我没有太多机会在​​这次下跌中增加自己的头寸。 5 个月前，当我们看到类似的价格时，我的大部分弹药都在修正中”；并且价格几乎与 6 个月前的水平相当 黄金在过去 9 个月中仍然大幅下跌，对于那些兑现的人来说可能会有机会 http:wwwbullionbaroncom201205good-chance-gold-and-silver-havehtml
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引用那句话你的意思是什么仍在寻找证明我错的方法似乎是你唯一的目标我的大部分购买都远低于今天的价格
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我的房产购买也是如此
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Touché 虽然我真的只反对以今天的价格购买（房地产）收益（一般来说，当然总会有那些可以不受市场影响而进行大量交易的人）对于那些拥有足够大股权的人来说没有问题缓冲，可以渡过难关
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这很好 - 但老实说，在全国范围内推断你在当地的看法似乎越来越远离其他人的认识方式在过去，你的数据即使是最近，你也提出了非常有效的观点，但是 l ately 你的经济数据并没有支持你的说法也许你的观点被这样一个事实所扭曲，即南非没有做得最好，随着双速经济差距的扩大而处于中立状态我毫不怀疑阿德莱德人与珀斯相比，他们更倾向于墨尔本，而南澳媒体则是“影响”。 （）东海岸情绪 公平地说，这是一个老话题，人们可以做出错误的预测或不完全正确的预测公平地说，这可能正是阿德莱德的情况，但在全国范围内并非如此老实说，我认为你的帖子可能应该被命名为集中在地球的角落——因为我知道如果我写了关于悉尼珀斯情况的文章——我可能会被称为 permabull 并受到与你目前相同的口头抨击在 FWIW 结束时 - 我重视任何情况下构建的论据你的帖子总是在看涨恐慌中令人欢迎的停顿，这种恐慌往往会让人们做出轻率的决定
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说实话，亚伦，这个帖子不是'甚至关于做出预测，只是强调突出的风险土耳其人试图将其扭曲成一个预测线程，当他前几天从另一个线程链接到它时（在这个线程被 necro'd 之前）这说明了我在第一篇文章看过与两年前相比，情况进一步恶化，风险更大观点）如果东部各州的房价和经济进一步恶化，那么阿德莱德可能会效仿他们的做法目前在经济上表现突出，珀斯（也许还有布里斯班）的房价看起来已经稳定下来，但这并不意味着它们不会在一段时间内保持稳定，然后如果我们ee 全球经济衰退仍在继续 我在做什么没有数据支持的主张你能提供一些例子吗（除了我对澳大利亚经济衰退的预期，似乎我还为时过早）
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只是说，是所有
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足够公平正如我在“衰退线程”中承认的那样;肯定有两个速度的经济在继续而且糟糕的东部各州数据对整个经济的影响并没有我预期的那么大（所以同意你的说法和最近的一些批评针对对我来说是公平的）我同意 truong 发布的很多内容，例如 http:somersoftcomforumsshowpostphpp918469amp;postcount257 也对另一轮全球宽松政策可能再次启动商品价格、放宽信贷条件甚至可能让房价稳定下来的可能性持开放态度这里（目前）然而，我认为美联储（和其他一些中央银行）采取的行动不会永远持续下去，除非他们能够将量化宽松计划转化为真正的增长（这看起来越来越不可能）正在累积的巨额债务负担）
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流浪汉你有很多朋友吗？你写的每一篇文章都是负面的，夹杂着几公斤的厄运和忧郁，你的整个人都是这样的吗？你是那个站着等咖啡的人吗我只和几个朋友谈论我对金融事物的看法（那些表现出兴趣的人） 尽管我对全球经济的前景可能很悲观（例如恢复增长并避免债务泡沫所带来的问题），但我我一直在寻找基于这些期望的投资理念，所以不要真的认为自己是一个悲观主义者，更多的是现实主义机会主义者
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不，我认为你是一个完美主义者，我认为 Rixter 的说法适合你，你不需要让它完美，你只需要让它继续对我来说，你的信誉正在跌落谷底，因为你没有财产现在已经好几年没有皮肤了，你真的有不知道你在我放弃 RBA 州长和大学的同一个桶里大学教授 能在高水平上抒情，但不知道在通往财富的道路上，你是路况、天气状况、汽车性能细节和安全特性方面的专家，尤其知道每个坑洼在哪里路上你没有车，只是被留在路边，就像一个警察对路过的司机挥舞手指说“小心，那里有一个坑洼，那里，以及如何你还剩下多少燃料，嘿——你的安全带没系好”；如果你期待司机经过时会在你挥手致意时感谢你，那你会非常失望我 3 年前离开高速公路的尽头，现在停在度假胜地，所以我不太在意你的坑洼警告你仍然站在路边不断警告其他驶向高速公路的司机我会免费给你一个小费——去给自己买一辆带教练轮的手推车，然后开始疯狂兜售至少你会看到道路的不同部分而不是被困在一个地方事情开始变得疯狂而没有改变风景它出现在你的帖子中
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不错的一个Dazz
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hobo-jos 对阅读 Dazz 的回应的反应
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Dazz 我不怎么发帖，但你是冠军！
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那是经典的 Dazz 但我对它的看法财富是由许多车辆行驶的我认为自己不是警察，而只是路上的另一种车辆与最近决定乘坐 Holden Barina（resi property）的人相比，我的 Yammy（GoldSilver）更灵活，更不稳定，有时可能风险更大，但应该让我更快到达目的地 B-Train 司机（商业地产投资组合）可能不必太担心坑洞，因为他有足够的轮子，如果一个轮子爆了，其他轮子可以让他在路上保持稳定对于较小的车辆（汽车或自行车）来说，一个大坑洞可能是生与死的区别在我看来，去度假村可以乘坐不止一辆车，不同的旅行者会偏向正在为他们工作或曾经为他们工作过的车辆但类比足够了幽默我你已经有 60 万美元可用于住宅物业 给我们一个链接到 wwwrealestatecomau 上的一些推车你会考虑
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哦，天哪，那是你最好的
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流浪汉- jo 从你告诉我们的我认为您的策略做得相当好 可以公平地说，住宅价格没有像您预期的那样急剧下跌吗 但是您的贵金属投资可能表现出色 我个人认为您的财富中有很大一部分与无收益挂钩高波动的投资充满危险 然而你还年轻，如果灾难来袭，你有足够的时间重新开始到那时你已经积累了大量资产，你是否打算像房地产这样的传统资产（即使它只是一个 PPOR）一样灵活地跳到另类投资，比如贵金属我个人知道，我积累的越多，我就越保守已经成为澳大利亚的 Hobo Joa 经济衰退不太可能虽然我确实怀疑会有大约 6-12 个月的放缓 这是 pri主要是受欧洲的不确定性和历史上最大的消费群体推动的消费模式变化的推动，婴儿潮一代现在正在逐渐减少并在未来 7-10 年左右退休前疯狂储蓄。不幸的是，Genx Xers和 Yers 无法以婴儿潮一代的速度消费Adelade 悉尼和珀斯将继续增长，尽管增长缓慢布里斯班可能也会加强注意悉尼和珀斯的出租物业短缺我在新南威尔士州有 8 处物业，每 6 个月租金上涨 10-15 美元至于商业物业，我可以看到外面的零售物业的热点地区（如矿业城镇）表现不佳anotherwards 租金呈下降趋势 有朋友通过 Mirvac 和 Westfield 租房，他们要求减免租金进展顺利 墨尔本、悉尼和珀斯 85 万澳元的房地产行业或布里斯班和阿德莱德 65 万澳元以上的房地产行业将感受到真正的痛苦除非他们有大笔的储蓄 同时，中低端的租赁市场正在走强市场 因此，您认为房地产繁荣已经结束可能为时过早 当然，我们在 1990 年代经历的周期可能不会在这十年重演 但是，这将通过更强劲的租金增长来平衡（每年 5%-6%）和更温和的资本增长 (4%-5%) 正如我之前所说，如果人们根据基本面购买，他们应该没问题！
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2010 年 1 月我说过：所以我认为价格的走势非常接近预计墨尔本将在 2010 年逆势而上，继续繁荣，我认为墨尔本现在将付出代价，在接下来的几年里，墨尔本将比其他首都更严重地下跌正如我在本主题开头和 2010 年 1 月的帖子中指出的那样我认为在适当的情况下（全球状况恶化）有可能出现更大的跌幅低于今天，比当前价格更接近 2008 年末的价格 我目前的头寸可能比其他为房产（20 倍杠杆）支付 5% 押金的人风险更低，而这些人每周都需要自付费用来持有它 在我看来，有杠杆的房产投资者正在接受比我承担的风险要大得多 任何投资如果管理不当都可能是高风险 从我目前的位置来看，我可以看到自己在未来 2-3 年内交易出金属（在此期间，我认为我们将看到牛市见顶），我的希望是直接购买 PPOR（等待合理的价格），然后我可以借用这些收益来投资业务或资产，所有债务都可以免税但老实说，我认为任何固定的计划都是在问考虑到可能与欧洲希腊中国日本问题发生冲突的事件的性质我宁愿密切关注事情并通过耳朵来玩这很难判断我是否会再次在赛道上交易出所有财产当我已经积累了更大的投资组合，我可能不会再卖掉我的 PPOR，但我在 2009 年底卖的那个并没有作为长期 PPOR 购买
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Hobo-jo 要说它已经发挥了你预测的不是真的 布里斯班，表现最差的，下跌了 12% 左右，甚至没有经历过那些跌幅
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应该读过“正在上演”；编辑上面的帖子我不认为价格下跌已经结束
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我认为房地产wi很快就会被归类为财富商店，就像黄金一样，虽然我不知道，但土地将很快成为一种商品，这一点越来越明显，全球农业土地掠夺和追踪价格的新指数等都证明了这一点不久之后就可以使用针对这些指数的衍生品，也就是说，如果当前系统持续那么长时间，但是，这只是许多人的一种观点
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我不知道，采取一些洪水地区，大多数都下降了 12% 以上，布里斯班的问题是价格几年来没有任何地方，我知道重建游戏中的人花了 12 磨坊，并且在市中心的高档电视上无法获得超过 890k 的报价显示循环的所有部分，只有这可能会保持较低的时间
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所以 Dazz，用有趣的类比做得很好，但你甚至不能链接一个单一的交易在那里
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我已经 9 年多没有研究任何住宅房地产了 我不打算开始免费做你的腿，方便地发布一些链接，这样你就可以用你的“现实”观点把它吹走
谢谢，如我所料
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这就是你准备做的一切你要引用我的话，我已经9年多没有研究住宅房地产市场了，因为你的队列继续站在失去任何房地产投资的路边，我非常担心，就像以前一样，你会回来对“房地产市场”的所有不利因素进行抒情。以及为什么你现在不可能买任何东西太冒险如果你太害怕购买，或者不能做任何研究来提高你的机会，然后拉链并至少完成这篇关于财产的论文，所以世界上的教授和其他没有财产的专家至少会成为你的听众你可以在路边开个小座谈会，受邀者仅限于那些没有财产的人你会有一个迷人的听众以牺牲房产投资为代价的欢乐和欢乐不断地沿着道路行驶
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令我惊讶的是，B-Train 司机继续离开度假村，为了在路边警察不听话的边咕哝着难以理解的胡言乱语'他有更好的事情要做 Piña coladas 要啜饮 Laps 游泳 比基尼尾巴要追逐
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