澳洲澳大利亚房地产 我的理论为什么市场有点惊恐 悉尼

在澳大利亚地产投资



我一直在与街上的很多代理商买家开发商银行家闲聊，并有一个我想分享的理论我相信当前市场的不确定性是以下因素组合的结果 1 RBA 提高利率几个次，连续快速，这削弱了买家、投资者和消费者的信心，导致谨慎的投资者对房产的需求减少，现金流不佳的卖家提供更多的房产，以及可支配收入较少的消费者的支出放缓 2 银行大幅收紧贷款要求，特别是通过要求真正的储蓄作为存款，这减少了有能力购买的买家的需求，即使他们有能力支付，同时他们花时间开始为存款存钱 3 银行收紧了对开发商的贷款预售要求，导致对可开发土地的需求减少，整个开发项目被搁置此外，清盘时间较长的杠杆开发商更愿意打折现有库存 4 两级经济（资源与其他所有人）的出现增强了资源工作者投资者的实力，但对市场的其余部分造成了严重的不利影响，因为采矿业的繁荣同时支撑了澳元（使非资源类出口更加昂贵，减少当地旅游业，减少对澳大利亚房地产的海外需求等），并迫使澳大利亚央行提高利率 5 政府刺激措施结束或大幅减少，消除了基于流动性的人为价格上涨压力 6政府的刺激措施使市场过热，导致一些鲁莽的投机，价格上涨，以及本应在未来 2-3 年内发生的资本增值进入今天出售的房地产价格，从而破坏投资者信心和需求 7 媒体报道重度偏向厄运和悲观，崩溃类型的场景，绝对吓坏了买家和开发商的生活，创造了一种自我实现的预言效果，报告本身（可能是真的，也可能不是）实际上创造了他们所描述的场景，即双重刺激，因为它不仅鲁莽，而且这些人对即将到来的萧条在过去十年左右一直是错误的 8 我们已经达到了很多人的负担能力上限，他们想购买，但不能真正证明这样做是合理的，因为如果他们不能支付，他们怎么能指望向其他支付更多的人转售我认为负担能力上限已经达到，因为房价与通货膨胀和工资增长脱节 那并不是说这本身就是一个泡沫，但是那些没有钱的人被定价了我认为以上因素的收敛（以及我认为没有足够强大到打扰上市的几个因素，虽然我可能会重新考虑）坐这个帖子）造成了我们今天看到的低信心我个人认为我们应该在中长期内还好，拒绝跟随可怕的和恐慌性抛售（反正我没有杠杆，所以世界可以着火在我周围，我会带着一包棉花糖在那里），但这就是我的想法 此外，我发现以下因素令人鼓舞：a）我们有强劲的人口增长水平，这将维持对房地产的需求 b）我们有很高的澳大利亚美元，目前增加了基于资源的出口，其价值的任何下降都将加强经济的其余部分，并增加海外投资者的需求 c) 我们有很大一部分市场高度投资于负扣税（1500 万美元）澳大利亚人），从而支持需求，避免大规模抛售并使政策改变的可能性不大在投资者的房地产定价方面 e) 我们最近看到了绿色能源建筑指南的实施，这些指南将建筑成本和房产重置成本增加了 5-10% 左右（取决于）你们认为我不是一个经济学家，但是，这是一件好事，因为这些人中的大多数人都充满了它，并且有看起来像火车残骸的记录
评论
房子太贵了，人们买不起
评论
这只是一个正常的住房经济周期在做它的事情
评论
我们不止一次向你展示了住房并不太贵，即使是低收入者也能负担得起但没关系你一直相信我们需要租房者越多，需求就越多，我喜欢我的租金每六个月上涨一次
评论
你怎么能忽视现在平均房价是平均摇摆率的 7-9 倍的事实e 和 20 年前，它更像是平均工资的 4-5 倍t 每 6 个月涨一次，你是从哪里得到这个想法的
评论
我同意溜冰者的观点，房子不是太贵，大多数人都能买得起，但他们必须忍受的财务投入牺牲水平非常与正常的历史水平相比，很多人不愿意自己进入市场这是一个自我强化的问题，因为投资者有租户没有的税收优惠，所以一个人进入市场的时间越长，投资者的优势，他们将继续积累财富并将占领者挤出市场 人们说房子太贵了，他们在 97 年买不起，我敢说，如果你问同一个人他们是否愿意他们可以买回来，根据他们当时赚的钱，他们可能会说是，并想出一些他们可以负担得起的方式。换句话说，他们当时错了，错了十多年，现在他们错了的可能性很大 我知道 18 岁的年轻人从事入门级工作，他们在几年前购买了房产（现在是 20 岁）——像“房子太贵而且人太贵”这样笼统的声明有点虚伪买不起”；有鉴于此，而且，既然房子是某人所有的，那么显然，有人可以买得起它们
评论
哦，天哪，我一定是在想象我的增长，我想我可能对这方面有更多的了解我的收入是多少，你不是吗？至于负担能力，好吧，如果你想住在CBD附近，你可以预期价格会很贵。不用说，在任何首都都一样。但是，我实际上是指Beebop 对负担能力有抱怨的另一个线程，海报给出了经济适用房存在的地方的例子 http://wwwsomersoftcomforumsshowthreadphpt69876
评论
这最终归结为当然，房地产投资者应该有点在寻找有潜力的房产方面比一般的熊市要好，因此我希望投资者即使在非增长时期也能有成功的故事
评论
你每 6 个月提高所有房产的租金如果是这样 Al我可以说是惊人的，因为我从未见过在我拥有房产的所有岁月中（自 1988 年以来）我可以理解您关于负担得起的地区的观点，但那只是市场的一小部分，并不是每个人都想住在那里 但是，总的来说，住房比以往任何时候都贵得多
评论
那不是我说的“我喜欢每六个月涨一次的房租”。不是我所有的房产每六个月上涨一次，但我的整体租金每六个月上涨 投资组合中有些每六个月上涨一次，有些不是我很清楚在某个阶段租金会上涨再次停滞在那些目前被推高的地方，但我不会停止提高租金，而市场说我可以 再说一次，我并不是说每个人都想住在那里，我只是指出大多数人买得起，证明如果有人愿意做出牺牲，那么即使收入低，他们也买得起房产如果你想住在别处，那么你必须接受它正在发生价格要贵得多
评论
我们将经历一场大规模的全球震动，过去 20 年左右的信贷大幅上涨已经崩溃，难怪市场“有点害怕”< BR>评论
有了一些解释，事情变得更清楚了但不完全一样
评论
那些年的利率在10%到18%之间是那个时期房价增长放缓的原因之一
评论
那是真的，我记得他们曾经一次加息1%，但这并没有改变房子是房价的许多倍的事实工资比以前高 在这些倍数下，一次将利率提高 1%（甚至 0.5%）会在经济上摧毁很多人 它使人们非常容易受到国家经济变化的影响，并留下财产市场精细平衡 imo 比 20 年前要多得多 我认为今年年底利率会上升 它不会很漂亮
评论
房地产是一项长期投资 你不应该被或尝试合理化（显然它使有趣的讨论，但不确定它增加了什么价值）短期波动 - 市场疲软或强势投资基于价值的长期驱动因素
评论
我会告诉你一个我们卖掉我们的故事Karrinyup 的房子给我的 FIL - 他让我保证只有在我们搬家时才把它卖给他所以我是在 2007 年 12 月和结算时间是 2008 年 1 月我的 BIL 和我的 FIL 一起去了 5050 它否定了 5h1thouse（嗯，对于反正我喜欢），他们的租金比市场价低了大约 $20pw，但他是老人，你能说什么还没有说我们已经买了这间房子，看着它的价值在他们买下 4 年后上涨了 250% , 价值停滞不前约 1800 万比尔，我的新 SIL 想买一个属于自己的地方，现在，Karrinyup 已经上市 - 代理商建议最低价格比他们购买的价格低近 10 万美元，因为它是经过翻新的 3x1 对面一个公园，有一个巨大的前甲板可以俯瞰它，挤在格威鲁普湖和 karrinyup 商店 mintox po 之间在负杠杆后的情况下，在一个明显持平到下跌的市场中，这仍然是每个人 25,000 美元的利润，这是目前比黄金更好的财富对冲（*金虫无需回复 - 这是一个笑话）所以猜猜他们买了什么能负担得起 SIL 想组建家庭，因此他们正在考虑购买仅靠 BIL 的工资就能负担得起的东西 Girrawheen 看起来符合他们的预算，他们对此感到高兴，因为 1) 他们不必租房（有80% 不太关心价值）2）他们负担得起（聪明的购房者不会做梦）3）他们获得至少 60% 的房产价值（我的影响）4）他们可以安顿下来并开始一个家庭一个靠近大多数便利设施的大街区 5）我是否提到他们不想租房，所以我们有 2x GenYers 愿意牺牲位置和郊区地位来完全拥有他们可以负担得起的东西，靠一个靠丈夫的工资妻子因为她想在不顾一切的情况下在平静中买房，忽略 p潜在的经济基本面似乎人们不只是乐于租房，就像我说的那样，对于大多数人来说，会有一段时间，租房不再削减它了，买你能买得起的东西，即使你不得不降级深思< BR>评论
我认为当有更多债务时他们会更加小心 - 更多的债务将意味着较小的加息以产生类似的效果最终他们想要放缓，而不是破坏经济而且失业率也很低，与 20 年前不同，并且可能会保持这种状态一段时间，我认为我认为房地产市场的放缓和或小幅下跌（可能会持续很长时间）迫在眉睫，但崩盘的可能性很小，imo
评论
CommSec 关于房地产市场 CommSec 的 Craig James 对澳大利亚房地产市场的看法一直是正确的，这与他在住房加元边缘的批评者形成了鲜明的对比（当他们写关于住房的文章时，资深记者经常向我抱怨疯子似乎居住在e 这个最激动人心的话题的影子）无论如何，詹姆斯现在有一篇关于住房气氛的有效小文章：“经济学中有句古老的格言——有谎言，该死的谎言和统计数据。在房屋估价和负担能力问题上，有很多数据可以归类为前两个术语，而后者则更少。当我们走遍全国时，我们惊讶于担心我们的房价被高估的人数。像《经济学人》这样的网站必须承担一些责任，还有像 Demographia 这样的网站，甚至像住房行业协会这样的一些行业组织 澳大利亚的房价是由供需决定的 近年来，需求一直很强劲，这主要是由最大的房地产市场推动的。历史上的限制性移民 但是在该国的某些地区，供应——新住宅建设——并没有跟上步伐 在很大程度上，这在新南威尔士州和昆士兰州都有 在该国其他地区，去政府增加了土地供应，减少了开发商的障碍并重新规划了住房土地，因此住宅开工率高于长期平均水平 储备银行行长在 3 月 10 日在伦敦发表演讲时被问及澳大利亚房价问题这些评论没有得到很好的报道，但他强调了这样一个事实，即目前房价并没有强劲上涨，抵押贷款拖欠率很低，负债率不高，总体而言，房价“可能不是最高的”我的担忧清单” 然而格伦史蒂文斯确实说了其他话：“但我认为 - 我要说的另一件事是，澳大利亚经常引用非常高的价格收入比，但如果你得到最广泛的衡量标准，全国范围内的价格和全国范围内的收入衡量标准，该比率约为 4 ½，并且没有太大变化10 年，这比过去要高，但就我所见的全球标准而言，这实际上并不例外”；他在这里引用的是 Rismark International 和 RP Data 关于住房负担能力的分析 为了衡量住房负担能力，您需要将澳大利亚的所有收入与澳大利亚城市和地区的所有房价进行比较 不幸的是，许多行业机构不这样做它会产生虚假的结果 最重要的是，澳大利亚的房价毕竟不是那么特别一旦外国投资者开始关注事实而不是虚构，那么可能会有更多的美元开始流入澳大利亚，因为这是国外的一个担忧，错误信息并没有帮助它”;
评论
你知道他们是如何达到 4 12 倍的倍数吗？考虑到工资似乎太低了，我认为平均价格约为 65,000 美元，而房子的平均价格约为 600,000 美元，我知道你”再要说双重收入等我只想知道他们如何达到 4 12 倍
评论
陈述全国范围的价格和全国范围的收入衡量标准我想看看他们使用的数字interesti ng问题，我认为你是对的，当我买我的第一个地方时，几乎是我工资的6倍
评论
不一定！我认为会有很多变数 我们几年前买了一个新的 PPOR 购买价格远低于收入的 4 倍，那只是单一收入 请注意，在评论之前它不是这样便宜的地方之一比较到第一个 PPOR 这大约是我工资的 25 倍 不过请注意，当时我的工资很低，存款很少，只是买了我可以贷款的东西 然后我们有我们最大的，目前正在购物 她只是最低工资，但确实有一笔可观的存款来帮助她度过她的预算大约是她工资的55倍如果她有更高的工资，她仍然会寻找相同的价格范围，但是收入与价格支出的比率会有所不同
评论
我认为他包括了农村数据 - 因此“如果你得到全国范围的价格”;
评论
如果他们包括家庭收入，假设丈夫和妻子每年 10 万美元慷慨大方 澳大利亚的平均房价远超 45 万美元呃他们是如何得出这个数字的
评论
一个令人欣慰的陈词滥调的公认智慧，我一直想知道是谁提出来的，为什么从来没有检查过事情是，周期，财产，可能有点长在代际尺度上，见证澳大利亚 30 多年高于正常水平的增长，如果它现在进入日本式的 20 年修正（并且仍在计数），您会怎么想，您会鼓励人们在大多数情况下加入他们的靴子吗过去十年左右投资房地产的人告诉我，他们买房是因为价格上涨，而不是因为他们认为租金收益合理 当这样的人出于这些原因购买房产时，猜猜看，他们进一步推高价格，因此恶性循环开始，直到最终无法持续（没有政府刺激措施）发生了，所以价格下跌聚集 m网状结构，至少在找到真正价值之前，人们可以再次作为房东获得丰厚回报 我看到的许多问题，但不是澳大利亚所有地区，是近年来的非理性繁荣加上不负责任的政府干预已经导致价格和收益率之间的差距扩大 我曾经期望我的财产回报比借款高几个点，并允许 15% 的维护，否则何必老老实实地打扰任何资本收益都是奶油，应该随着时间的推移平均下来希望，这几乎就是 1985 年至 2000 年在英国发生在我身上的事情
评论
我的第一名是 25 倍 这个 45 倍的比例是童话世界的常识，说它目前大约是 8 - 10 倍 而这个只是在中等房产上 - 我在 1990 年作为中等房产购买的东西现在被认为非常接近 中等房产目前在沙坑中数英里外，可能有一个花哨的名字，比如 Mesa Vista 的 The Oaks
评论
从克里斯乔ye Rismark，他的方法受到了严厉的批评，在这里审查，http:macrobusinesscomau201103on-australias-dwelling-price-to-income-ratio
评论
平均 65,000 美元 76% 的人口住 2 人 + 住宅，因此被绝大多数意味着我们应该包括$ 65k x 2欢呼评论

为什么利率会上升零售业正在消亡的事实不支持任何提高利率的理由不要听那些“研究分析师”的预测如果他们这么聪明，他们就不会每天早上 9 点到 3 点工作，然后告诉你他们看到了什么水晶球那是BS
评论
通货膨胀评论

资源热潮
评论
家庭收入已经可以了，没必要补补，尤其是用公式哪里有单亲妈妈放大器；假设孩子每年有 13 万，因为其中有 2 个
评论
大多数人住在哪里
评论
为什么市场受到惊吓这是我的观点 RE 实现了增长通过更高的抵押贷款 由于人们根本不愿意承担更大的债务，因此增长无法再实现这一点 当抵押贷款还款时达到这一点 可支配收入 只有通过更高的工资、更低的税收和更低的消费才能增加可支配收入价格 如果我们生活在一个生活成本上升大于工资增长的环境中（即高通胀、提高利率、提高税收），大多数人的借款可能会停滞不前，甚至可能下降 作为投资者，您需要停止看着后视镜，向前看 人口增长、资源繁荣等都很好 但问问自己这个问题 实际上，人们未来的口袋里会花更多的钱还是更少 如果答案是更少房地产价格将实际下降
评论
如何简化 - 2x 工资收入者 - 去度过一个愉快的周末，像我一样搜索 ABS 统计数据
评论
低收入可以负担得起如果您以低估的方式购买并且租金大大缩小了负差距首先您有市政费、水费、维修费、维护费（烟雾报警器、水证书等）、保险（建筑和房东），更不用说浮动利率然后你需要自己承担基本生活费用 对于刚起步的低收入者而言，房产绝非易事乌云密布时才能看到太阳
评论
多方便啊！要么您没有阅读整个线程（并遵循链接），要么您只是在挑选适合您自己思维方式的东西以防万一您错过了它 - 或者懒得去看它 - 这里有一个链接到我要求 Evand 看看的同一个线程 如果你通读它，你会发现非常实惠的属性的例子 http：wwwsomersoftcomforumsshowthreadphpt69876
评论
不知道这里的重点是什么，显然东南现在是什么；与通货膨胀有关
评论
资源繁荣与否 - 经济的大部分在东部各州你不要修修补补，否则你会破坏经济
评论
这只是该国面临的难题 澳洲联储的主要任务是控制通胀 上次繁荣他们确实表示他们可能会让通胀在未来变得更热，但最终必须“创造性地摧毁这个国家的制造业和服务业” '因为我们是一个国家和一个货币政策y 有一个广泛的共识，即需要人口从南方转移到北方，这将不得不发生或者你只是让资源留在地下并在我们自己的快乐时光中开发它们 - 但现在为时已晚，马逃跑了澳大利亚每户平均收入将远不及每年 13 万美元 幸运的是 10 万美元 可能更像是 8 万美元 我进行了搜索，但只能找到 09 年的最新数据，显示为 6.6 万美元 允许增量增加从那以后，我会说 8 万美元是对的，这将使“家庭收入”与房价的比率约为 75 - 8 倍 实际上，它可能会更高一点
评论
管理两个人的困难-速度经济并没有减损澳洲联储的主要关注点是通货膨胀这一事实
评论
你需要放弃对 66k 数字的魔杖才能得出 130k 经常引用的数字是“可支配”收入家庭，这包括推算租金、股票红利和超级兵你有一个神奇的数字
评论
通货膨胀是怎么回事
评论
是的，住房比以往任何时候都更实惠 事实上，负担能力一直是历史新高
评论
我们'已经在我们家住了大约 8 年 我们买的时候，大约是我（我认为的平均）工资的 4 倍 现在是我（我认为的平均）工资的 5 倍 负担得起 是的，我们仍然投资和抚养 2 个孩子在 1 平均工资上，以低于平均工资的方式部分补充我们会在 1 轶事上处理好 绝对现实！
评论
然后管理一个你超级英雄你
评论
如果每个人赚了 80K 或 66K 然后我会看到问题 现实情况是收入有很大的变数，就像房价一样，即 50K 单身 22yo，400 单身 25yoK () 年轻夫妇在 120K，年轻专业夫妇在 190K+ 然后是第二和第三个 HB 具有可变收入和股权 还有比几年前更多的高收入专业人士和高端 McMansions 豪宅 因为你说家庭收入与房地产价格的比率是 75 - 8 倍（基于平均值），并不意味着很多人都以这个比率购买或别无选择，只能购买我认为这提供了市场的平衡，使其能够维持这些价格，无论比例如何 因为消费者信心下降，并不意味着人们突然买不起不管什么原因，当市场大幅下跌时
评论
beebop，我们bop，他们bop，她bop；如果你相信它会发生然后租和保存如果你不相信崩溃那么你应该购买，因为不公平可能不考虑应该是什么，但我看到了你的真面目
评论
可支配收入总是指你在支付所有正常支出后留在天空火箭中的钱换句话说，你剩下的钱花在自己身上 汇集收入以获得更高的数字充其量是值得怀疑的，大概在某些时候夫妻开始了一个家庭，在这种情况下，你真的不应该都在工作，假设你不想养一大堆锁匙孩子 一直使用的旧方法是，将工人的平均工资扣除成本（比如今天的木匠 80k），三倍，这应该会给你一个大概的数字对于一个普通的郊区住宅在 80 年代的英国，当一个木匠挣 20K 时，一个 hous e 是 50-60K 而一品脱是 50p 叹息
评论
降级到帐篷
评论
是的，把工作的人搞砸了，他们是白痴 尽力做到最好 什么白痴 每个人都应该be a property inve4stor
评论
嗯，不能决定还是 再一次，你完全没抓住重点 *sigh* *double sigh*
评论
希望我的信息至少需要十个字符这条毫无意义的线路解决了这个网站的愚蠢问题
评论评论
管理你的键盘侠，你

我们已经管理了一个平均（但很长一段时间，低于平均水平）收入与三个孩子们 我们一定是超级英雄 我想知道为什么老公最近喜欢把他的内裤穿在他的裤子上！
评论
真的，过去也是如此，但房子便宜得多你真的认为每个人都习惯赚完全一样的工资
评论
更贵的东西呢 1) 家用电器nces（冰箱、电视等） - 实际价格高出 10 倍以上 2) 汽车 - 价格高出几倍 3) 旅行 - 大多数人都买不到，而且贵很多倍 4) 娱乐 - 很多人买不到 5)食物 - 大多数澳大利亚人的主食是肉类和三种蔬菜等 此外，人们的实际收入较低 当然房子更便宜 - 人们没有钱，他们无法获得信用
评论
是的，要了解估值倍数的变化，你必须看几十年才能获得大局 http://wwwibhbcomauresourcesvaluationshtm
评论
对于初学者来说，女性更有可能接受过高等教育，并且比以前挣得更多——差异将是显着的 这些女性通常也与其他受过教育的人合作从事行业的男性收入更高耳鼻喉科一直在上升，但低薪劳动力和制造业工作岗位在下降 房屋的大小和质量也在数量上显着增加 人们会对许多年前乐于购买的东西嗤之以鼻 这本身就扩大了差距让今天的一些受骗的低收入者觉得他们有权生活在这些地方就像我在另一篇文章中所说的那样，利率比现在高得多，决定了你借了多少我们能够借到更多，因为我们的利息偿还Beebop，如果你的收入是 50K，如果你在一个漂亮的庄园购买 422，或者非常靠近城市的 311，你可能会支付高收入与房价的比率你有没有想过买一个单位或 311在需要一些工作的远郊，就像我们这里的很多人一样，或者你可以继续租房
澳洲中文论坛热点