澳洲澳大利亚房产 对于非常无聊的人... ...第二部分！悉尼

在澳大利亚地产投资



G'day all，正如上一篇文章所提到的，感谢所有鼓舞人心的阅读和知识，从那时起，我继续尽可能多地吸收信息。去年年中，我无意中成为了地主 (http:wwwsomersoftcomforumsshowthreadphpt66550) 我一直在开机，现在有一些新问题我希望得到一些建设性的反馈，虽然我很感谢 Lizzie、Rolf、Marg 提供的出色意见, 放大器; Bradsdad，我确实尝试过暂停和巩固一下，我想我一定是鲨鱼之类的，因为如果我不继续执行某种任务，感觉就像我可能会死之类的！所以 bub 出生了（她真是太棒了！），我在圣诞节期间在悉尼完成了我的工作，在卧龙岗参加了一份薪水更高、工作时间更规律的新工作，我们已经开始搬进父母拥有的备用南海岸 IP刚刚空出来 我们在悉尼的租约于 2 月底结束，我自己的公寓仍以每周 400 美元的价格租到 8 月，几乎支付了它的费用（Iamp;P），我们几乎不支付海岸的租金，并且疯狂地节省证明一切好东西会降临在那些忙碌的人身上，没有什么比成为爸爸更能让你加速启动的事情了！几个月来非常忙碌，比赛场地发生了很大变化我们的目标仍然是在伊拉瓦拉获得不错的 PPOR，如果可能的话，保留悉尼公寓，但如果它能让我们拥有家庭住宅，我们将兑现一直在这里研究以下这些主题，我现在也想得到人们的反馈： - 我的网摘人们的大脑对今年悉尼市场会发生什么给出了各种看法，我相信价格会趋于平稳，显然现在有更多的销售库存，人们认为特别是在悉尼亚历山大港的价格可能会降温作为悉尼的一个地区，我认为它有相当大的发展空间，任何关于为什么会比其他地区更糟糕 - 如果我决定必须出售以获取我公寓的股权，是等到当前租户租约结束时更好，这样我才能提供空置财产，还是有租户到位，以便投资者可以以最小的收入损失顺利过渡所有权 人们是否认为它是一个自住业主或投资者主导的市场到年中为了使事情复杂化，有一些分层维护工程正在招标以尽早解决一年，所以在完成之前，我不认为这个地方会以最好的状态出售，所以不能立即出售 - 如果我目前有一个我喜欢的 PM，他为一个机构工作，但他的销售团队没有为我做的不多，是不是让他和另一个机构的 REA 联系在一起展示它等他们会变得有趣吗？例如，PM 可能不会让另一个机构的 REA 很容易安排向买家展示通过等等，我可以随时终止 PM 协议，人们会推荐什么 最好只使用与您的 PM 相同机构的销售团队 任何人都遇到过这种情况 - 好的，对于 Doomers（或乐观主义者）来说 - 如果底部确实掉出来了悉尼市场，我在亚历山大港的雅痞 DINK 盒子和悉尼的所有其他房产都下跌了 30% 或其他东西，人们是否会看到价格修正的涟漪向外蔓延，即最终新南威尔士州南海岸开始与悉尼一致今年试着坐下来，挤掉便宜的租金等，努力存钱，这样我们就可以利用这一点另一方面，我最近读到伊拉瓦拉的口袋今年表现不错，所以它可能只是其中之一市场中的市场类型的东西，不值得担心，最好按照现在的价格计算我们的总和，考虑到合理的增长如果我们一心想要在一个我们喜欢的地方拥有一个家庭住宅，我们应该把它吸起来破产并填补市场正在做的事情，因为我们打算持有很多年并且无论如何都必须住在某个地方-最后，对新南威尔士州南海岸的优秀抵押贷款经纪人的任何建议，这样我就可以制定出我的贷款选择我会把它留在那里，再次感谢任何人对这些问题的任何建设性想法（实际上，如果你已经走到了这一步，感谢你只是阅读它——多么咆哮！），这里的网络访问有点不完整，所以任何回复澄清可能有点滞后，所有输入都非常感谢干杯，Stu
评论
我是“末日论者”；只有在信贷供应出现崩溃并影响整个国家的情况下，才有可能出现 30% 的严重崩溃，因此这不仅仅是悉尼的经济放缓，而是全国范围内的经济放缓。er 会比其他人下降得更多，这取决于房产的边际程度（与其说是价格，不如说它拥有的潜在市场有多小，或者更准确地说是银行认为风险最高的房产）和就业前景区域内 楼市流动性差 楼价回落缓慢 拖了好几年 所以如果你在等待底部可能需要很长时间 我不是特别在意租房 也没有急需购买所以我不在乎 但是，如果您对租房有强烈的感觉或迫切需要购买，您不妨在您愿意的时候购买 只需让它负担得起，并确保它是您可以看到自己生活多年的地方因为我认为在大崩盘中出售可能非常困难，对于 PPOR 而言，不一定要等到底部（可能需要数年时间），而是要认识到你现在在任何谈判中都占了上风以您认为合理的价格在闲暇时购买 您等待的时间越长，折扣越大，但取决于您的心理和需求，您可能会不高兴等待太久，因此如果您愿意，则更多的是奢侈地等待愿意并且愿意而不是*不得不*等待实际上即使崩溃不是那么大或者只是停滞不前也可能仍然适用所以我会说做任何你认为会让你感到最快乐和最少遗憾的事情当然问题是你也是一个潜在的卖家作为一个末日论者我会说出售即使你有很好的租金收益你也可以稍后以更便宜的价格买回来如果市场没有崩溃你可能会后悔卖你可以做的是，稍等一下，看看市场走势如何，如果您认为会出现大幅下跌，然后卖出（市场的流动性不足对您有帮助）只需稍微打折以快速摆脱它（与其他市场相反）你所在地区拒绝打折）并确保买家不需要先卖掉自己的财产来支付给你尽管崩溃 从最近的其他房屋崩溃来看，周期性修正和“天哪，这将持续数年并造成无法言喻的痛苦，敏锐的预测领域”之间的主要区别；金融体系是如何公平的 如果银行开始倒闭，我会开始保释 如果银行看起来很强大，那么不太可能像最近其他国家的房地产泡沫崩溃
评论
嗨，斯图，我认为市场在悉尼的 Alexandria 理想地区今年可能会采取任何一种方式，当然，如果像 Tehanu 提到的那样，贷方进行严重的信贷配给，那么所有地区的价格都将受到（负面）影响。如果发生这种情况，受影响最大的地区将是那些最高负债率和 LVR（通常是中外环郊区） 亚历山大市主要是年轻人郊区，可能负债率很高如果它会发生 另一种可能性是，如果经济遇到任何增长慢于预期或衰退（洪水）的问题，则放宽货币政策。应对全球金融危机通过降低利率来刺激经济房地产市场，因此如果发生这种情况，可能会对价格产生中性或积极影响 另一种可能的情况是利率缓慢上升，价格持平或小幅下跌，我认为这是最有可能的 如果可以的话有能力持有空置的公寓 我认为这是更好的选择，因为它可以为您提供更多的买家 请注意，关于代理问题，这是一个好问题！当你卖出时保存并购买将是最简单的解决方案 IMO 我不认为悉尼和南海岸的市场在重大衰退中不会相关，即当你在任何市场出现大幅上涨或下跌时都会受到影响价格有波动，因为没有人知道真正的价值 稳定的市场是卖出买入的最低风险时间 如果市场缓慢，先卖出，如果回升，如果你能同时持有两个房产，就先买 不知道那里有任何 MB，但是这里有很多可以通过远程完成的
评论
其他国家在过去两年才刚刚开始下降90 年代初也是如此，并且停滞了好几年 - 但在无尽的痛苦附近没有什么生活继续着 Damp;G 最近目光短浅，就像乐观主义者前段时间短视一样 在每一次繁荣和萧条中，总会有谈论“这次是不同”；除了少数例外（例如阿根廷、日本），他们通常是错误的

作为另一个友好的邻居 Doomster，我想对 Tehanu 所说的话再补充几点 看看这张图表显示英国房地产价格逆势上一次房地产崩盘在 1990 年代很明显 它说明了两点： 英国的大多数房地产崩盘呈 U 形 价格下跌最初很快，但最终放缓 这将使底部更容易如果变化在一夜之间从每年 -10% 变为 +10%（尽管 2008 年发生了这种情况），那么如果澳大利亚发生市场崩盘，那么价格很有可能会跌破长期趋势，就像他们在九十年代中期的英国（见上文）这对于任何拥有高贷款价值比的人来说将是非常非常痛苦的其他人可能会发现这是一个千载难逢的购买机会我不确定如果我对A非常乐观澳大利亚继续避免信贷配给的机会，就像马蒂一样 外国银行可以以 05% 或 1% 的利率从本国政府借款，以 5% 或 7% 的利率借给澳大利亚，轻松赚钱 澳元兑美元和英镑升值在过去的 12 个月里上涨了 10% 左右，如果你把握好高点和低点的时间，上涨了 20% 这让他们的交易员看起来像天才，并证明了他们在政治上尴尬的奖金是合理的 所以有资金流入澳大利亚，我猜这就是支持那里放贷的原因（这是经济学家在大约一年前不愿透露姓名的信用崩溃论坛之一上的理论）如果经济放缓、利率被大幅下调和澳元暴跌会发生什么 套利交易可能会解除，外国银行撤资，突然出现信贷短缺 这可能会影响房价 关于斯图最初的问题，很难知道如果市场暴跌英国这里，中心（伦敦，东南部）会发生什么保持或什至增长，而外围地区（其他地方）正在放缓，并且预测这种情况将持续到 2011 年，尽管我认为伦敦市场的定价最高可能是由于大规模支持银行业已经被引导到更高的工资中，因此澳大利亚可能不会看到同样的扭曲也许它将是最好的矿业资本但是，真正的蓝筹郊区在上次英国崩盘中表现最好，所以像肯辛顿和切尔西这样的地方我不太了解澳大利亚市场，但我猜墨尔本的 Toorak 以及 Point Piper 和达令港的其他飞地这样的地方我对卖掉 DINK 垫有两种想法一方面，如果您出售并且市场崩溃，那么您看起来像一个真正的天才您将能够以更好的水平购买，再加上像两床公寓这样的东西在低迷的市场中转移将是一种痛苦 首次购房者会去的或更大的房子而不是单元，并且可能跳过住房阶梯上的第一级另一方面，公寓听起来像是在为自己买单，并为您提供对冲，以防止像 Keen 这样的人被证明是非常错误的。有很多2005 年或更早的时候在英国因泡沫即将破灭而卖掉股票的人，他们的投资股份大幅下降 所以这是一个非常、非常冒险的策略 我的观点 你的资产价值约为 70,000 美元公寓的股权如果你卖掉，那么其中的一部分将被专业费用吃掉，所以我猜你会剩下 50K 到 60K 美元所以除非你迫切需要这笔钱（我很欣赏这听起来不错在你之前的帖子中很紧），我倾向于坚持下去 但也许考虑更快地偿还抵押贷款（这是获得 7% 回报比其他投资更安全的方式）或将钱存入抵消账户
评论
虽然这很有可能，但唯一的房地产sh 我真正亲身经历的是，1990 年的英国，人们在 80 年代中后期因害怕“错过”而涌入市场，由于政府威胁撤出帮助而引发了最后的抢购，然后情绪“只是改变'突然没有买家，然后绝望的卖家，120k房屋下降到110k，然后是100k等，以相互击败市场追逐自己，两年内英格兰东南部的价格下跌了约40％没有人, 包括我自己, 不再在晚宴上大喊“proberdy”了, 除了也许悲哀和同情这对大多数人来说是一种教育, 许多人的毁灭因此, 虽然不常见, 它可能发生得很快, 有点偷偷摸摸, 和在不知不觉中，人们正在提供带有保时捷仍在车库中的房屋作为奖励由此产生的经济衰退也没有什么好玩的，而且价格并没有反弹，而是在 1997 年左右逐渐恢复到趋势
评论
谢谢大家的反馈，值得深思我希望最好的 我很欣赏 Doomer 的意见，我自己 我想我一定是某种投资精神分裂症 我的一部分是一个典型的酸葡萄年轻人，感觉就像我们被邀请参加派对正好赶上警察关了，打扫费还得付钱 另一半和我老头是同一个学校的，他从小到大，努力工作，从小做起，眼光长远，卖东西的心态都是“冷死手”目前的计划似乎是继续在栅栏上呆一会儿，把这个地方修好一点，如果我们想尝试出售的话，离当前租户租约的结束更近一点Marty- 考虑销售揭示真实价值、REA 和媒体的好点其他人都可以整天喋喋不休地谈论他们认为事物的价值，证据就在一个地方卖多少钱的布丁中，而且总是有可能把一些东西从暂时的账面损失变成我想要的硬损失尽可能避免希望在年轻人的热门地区意味着我可以轻松地租用放大器；在任何严重的经济痛苦的情况下让我有点绝缘，在上一次全球金融危机期间，年轻人一直在消费和生活方式，希望我们在未来的生活中保持良好和以自我为中心！ Graemsay-一些非常有趣的信息，感谢您在图形等方面的努力，很好地说明了市场更快还清抵押贷款也可能因为可能还不会出售，我需要找点东西放我的工资打包到工作中，所以这可能会有所帮助，只需要先与会计师交谈：污染过度复杂化扣除额等 Crumbpacker-是的，和我的老人谈过，他告诉我类似的故事，关于 90 年代等，以及在一个阶段如何有 3 笔抵押贷款，利率高达十几岁，可怕的东西！现在，我能在大甩卖中投入的最好的甜味剂就是游客停车场里一个坏掉的爱出风头的人！
澳洲中文论坛热点