嗨，我去拍卖墨尔本内东区的一个叫 glen iris http:wwwrealestatecomauproperty-apartment-vic-glen+iris-106571232 物业以 522,000 美元的价格售出80% 的比率 我计算了以下 购买价格 $522,000 印花税采购成本 $28,000 贷款金额 80% $417600 现金存款 - $132,400 只付息贷款 7% 每年 $29,172 或每周 $561 费用 Body Corp $2000 水 $600 利率 $600 总持有成本每年 $32,372 租金回报估计 - 每年 $19,760 物业代理费 - 6% $1000 每年 总支出 - $33,373 总收入 -$18,760 每年赤字 - $13612（每周持有成本 $261） 其他费用（房产印花税存款利息损失） $132,400 @ 6% pa $7,944 我不明白这对每个个人投资者都有税收影响但我认为该房产在第一年需要增加 $21,566 才能维持甚至如果业主想出售房产以赚取利润，将收取 22% 的房地产代理费，这并不意味着业主有责任支付的任何资本收益 我知道房产是一项长期投资，但人们不得不争辩说，该物业的持有成本非常高，并且在中短期内，风险回报似乎不利于买家。也许我在这里遗漏了一些东西，也许这个特定的物业可能适合高收入者在一些税收减免之后，并且乐于在现金流量大幅亏损的情况下进行投资 如果利率达到 85-9%，那么数字看起来会更糟，投资者将面临重大的现金流问题，这可能会阻碍未来的投资，原因是在借贷能力方面缺乏权力 我的分析并没有涵盖一切，这是一种简单的看待事物的方式，我真的只是相信购买该房产的唯一原因是如果您相信在我看来，由于缺乏租金回报，他的房产将显着升值纯粹的投机活动 28 % 的回报似乎很普通 glen iris 过去的表现非常好，但如果这是一家在股票市场交易的公司，那将是以非常非常高的市盈率进行交易 任何想法都希望听到关于以 522k 的价格购买的消息
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Keneth 你现在的权利看起来确实很陡峭，当我在拐角处买了一个别墅单元时180k 9 年前我当时认为完全一样，它现在的价值远远超过你列出的房产，而且它每月赚取 1000 美元以上的正收益 我们不知道它是投资者还是 PPOR 时间会告诉我们无论购买是好是坏 对他来说，你提到他需要 4% 的增长，我认为这对于 Jezza 的位置来说并不过分
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Glen Iris 的好地方，我的老邻居 非常好街道 别开玩笑了 Glen Iris 的这个区域与 Malvern 和部分地区接壤中央公园区非常非常好你只需要看看那里的房子价格（1500万+）就知道500k买一个大的2卧室单元也不错 我不同意你的数字，并且从投资的角度来看，目前购买并没有多大意义，但我同意 Jezza 的观点，即它很可能是 PPOR 在这种情况下，即使有“泡沫”目前在内东区，如果它破裂，任何下跌都会很快恢复 恕我直言 G
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肯尼斯，正如其他人所说，从投资者心态的逻辑角度来看，你的数字是可以的 你需要什么要意识到，对于很多人来说，房产与逻辑无关——这都是关于情绪的，尤其是从 PPOR 的角度来看，很多人不使用 80% LVR 贷款购买一些 OO 的支付现金 有些只需要 20% LVR 贷款来升级（他们甚至不需要估价师来同意他们的购买价格）干杯，艾伦
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我的观点是你不会在这里购买 IP 你可以在其他地方用 50 万美元做得更好 - 两者都是现金流和可能是为了上限增长 大多数人在不那么时髦的地区大便便宜在 Glen Iris 拥有一个 IP会杀死很多“投资者”；很多 OO 会购买它，但在大多数情况下他们的心态完全不同
很棒的帖子 keneth，但我想你会发现这个问题并不是墨尔本内东区独有的！我相信你可以找到类似的不利例子在我们的任何一个首都城市定价的房产 事实上，我挑战任何人在一个都市区找到一个互联网上市的房产，甚至接近于以今天的利率和价格进行积极调整，那里有一些，但距离很远而且很少从当地首府城市（阿德莱德）的角度来看，我认为值得投资的交易主要在 2007 年底枯竭 2009 年初有一些机会锁定非常低的利率，但你也有与 FHB 竞争的问题已经用 FHOG 提升充斥了现场 现实是，在大多数情况下，今天的购买是非常投机的 你会想要确保你有足够大的缓冲来度过道路上的任何颠簸，比如失业等，因为我认为很多人都有在过去 12-24 个月内购买的人会发现自己处于负资产且杠杆率很高 回到您的具体示例确实引出了一个问题，为什么即使您作为 OO 购买，是否真的值得租金的额外费用只是为了让你自己装相框钉子 这是一个荒谬的价格，如果是投资者购买，那么我们希望他们财力雄厚，不要依赖更大的白痴来购买超过他们已经支付的巨额价格，我的意思是说，500 万美元用于距离城市 13 公里的平均外观单位你必须是愚蠢的
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使用原始帖子中的数字，并且假设一个 465% 的纳税人，借入 100% 的总成本，每年的持有成本约为 10,000 美元，利率为 65%，仅利息 这每增加 1% 的利率就会增加大约 25,000 美元所以，假设正常持有成本约为每年 125,000 美元 此纳税人可以选择将这 125,000 美元投资于 Glen Iris 房产或股票市场 10 年后，如果房产每年上涨 4%，他将拥有大约 20 万美元的房产权益从投资中获得相同的回报g 在股票市场或任何其他类型的基金中，他需要 25% 左右的税前复合增长率，这显然是不合理的，除非他是高负债的 Cheers Jonathon
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好吧，我会的看看你在格伦艾里斯的 2br unti 并抚养你在不伦瑞克东的这个 2br Cal Bung http:wwwrealestateviewcomauReal-EstateProperty-Details-buy-residential-1639512_Shtml 拍卖前以 700,000 美元的价格售出
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花 15,000 美元在绘画上就可以了'看起来棒极了！
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如果你看到了所有的房产，就不会去，更不用说它在 Glenlyon Rd 的位置了
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房产需要增加大约 2 万美元才能打破即使这只是 4% 考虑到通货膨胀会给你带来大约 25% 的土地价值增长所需的土地价值增长并不多 你支付持有成本以获得收益的可能性 52 万美元对于 2 居室公寓来说似乎很多，直到你记得阿米代尔的那个售价超过 70 万美元
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说真的，Glen Iris 鸡饲料 50 万美元，尤其是当房子在 Br 买的时候oadmeadows 时代在变，50 万美元是新的 25 万美元 习惯了
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