澳洲澳大利亚房地产 如果泡沫不破，我们将挑战历史 悉尼

在澳大利亚地产投资



这是链接 http:wwwtheagecomaubusinesspstory-says-yes-20100430-txcchtmlautostart1 这是今天的新闻，现在我听说了很多泡沫会或不会破裂的原因，但如果所有事实都是真的，它可能是最有说服力的我亲自阅读的文章（由于某种原因，当我包含原始链接时，我的上一篇文章因版权而被删除，但另一张海报在另一张中做了同样的事情但没有被删除）
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只有墨尔本才有他在谈论房地产市场的良好运行
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他正在谈论作为家庭收入函数的房屋价值高得不可持续
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所有这些，即使在已经存在的市场中粗略谈了个半身像
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地产大师，这已经被揭穿好几次了 这是我最近在另一个线程中贡献的一个例子：http:wwwsomersoftcomforumsshowthreadphpp663515#post663515 他们的论点是我们应该保持不变的价格在来比率忽略了收入以每年 135% 的速度击败通货膨胀的事实所以，当然，所有额外的闲置收入都投入了住房，从而随着时间的推移稳步增加比率它是指数关系，而不是线性关系你的链接谈到了贷款我认为是平均单收入的收入比，因此这也不允许增加双收入家庭 它也不允许放宽信贷规则 可接受的 LVR 的增加意味着可以在以下情况下使用更多的杠杆相同数量的现金流流出并推高价格 孤立地看待简单的收入与价格比率完全忽略了负担能力的其他关键驱动因素 负担能力是可支配收入、收入数量和杠杆数量的一个因素 将所有这些因素放在一起价格可以而且将会比平均单一收入上涨得更快 这确实是一个简单的概念，但我们在这里与媒体打交道 干杯，迈克尔
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所有澳大利亚上限作为收入函数的倍数，意大利城市的房价处于或接近历史高位 你指的是什么市场“萧条”
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而且肯定不是任何区域性的 也许悉尼的事实从 2004 年开始有点平
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曼杜拉关闭 25% 珀斯西部 burbs 关闭 20%（从 40% 恢复）然后到地区，鹰湾关闭至少 30% 例如不确定是什么蓬松hedoniucs 或 reia 数字说，但事实就是这样市场遭受同样的痛苦
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你是什么意思，地区已经破产，或者他们没有西北下降一点但现在已经恢复，我相信邦达伯格仍在下跌我相信不要提拉文索普！
评论< BR>为了争论，让我们假设当他谈到澳大利亚房产时，他正在谈论我要去的 Melb包括 Syd，但他们的行为太不同了
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也许他在比较澳大利亚的租金收益率和我们的股票收益率就像我读过的一份报告
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我认为 Elfie 意味着他们没有破产我所在地区的房地产增长放缓 它在 7 年左右的时间里做得很好，我认为聪明的钱将在下一个周期回到墨尔本和悉尼 价格肯定没有下降，经济状况很好 只看增长数据10 年对于我所在地区的大多数城镇来说，我们会鞭打悉尼 这真的是 7 年而不是 10 年，因为直到 2003 年都没有发生任何事情 [与珀斯相同] 塔姆沃思，102% 的斯康，111% 的阿米代尔，96% 的冈尼达，10来自最新 YIP 杂志的 % RP 数据 10 年来没有多少悉尼郊区做到这一点 南奥兹地区的数据看起来很惊人 当然，看悉尼的数据也不能给出真实的数字，因为悉尼在 10 年前就蓬勃发展，大概从97左右开始，这样会让悉尼人的数字看起来不那么大比他们真的太 悉尼超过 13 年的数字看起来会很棒，因为它包括 97,98 和 99 看看你的
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在阳光明媚的堪培拉，就像在非洲买一罐可乐一样，到时候你把手放在口袋里付钱，它已经涨价了！谁真正知道的数字是什么，因为数据在读出时已经落后了三个月
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格兰瑟姆指的是家庭收入的倍数如果你从平均收入的角度来看估值，价格已经大幅上涨过去几十年：http://wwwibhbcomauresourcesvaluationshtm 双收入家庭的数量确实从60年代开始有所增加，但如果物价和工资继续以历史速度上涨，最终将需要几代人的收入才能购买同一房产
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我*认为*大多数人无论如何都会支付 IO，所以贷款就像你能得到的一样多代人
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非常真实，这是假设你真的可以找到一罐可乐买很高兴我进入了那些布拉登的房产！
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嘿，你最后买房了吗
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又是另一个有趣的话题为什么西澳的海报与其他地区相比表现出更多的“谨慎”可能是由于近期资产价格上涨另一个有趣事实上，跟踪整个论坛的发帖人数量与最近的资产价格增长我想你会发现发帖人的数量和最近的价格增长之间存在相当密切的相关性 谈到股票市场时，在咖啡厅也是如此 每当一个股市出现明显的暴涨，我们收到几篇关于股票的咖啡厅帖子当股市变得“无聊”时，帖子下降了mmmm近期数据偏差
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从长远来看，很难颠覆历史ny“证据”；暗示房地产价格像树木一样会长到天空任何不同意的人都是异端如此真实很少看到已经在房地产行业成功20多年的人在价格疯狂时表现出看涨这是yong'uns谁对所有原因视而不见我在澳大利亚有十几个 IP，我不再购买了——我正在减少我在除少数几个选定地区以外的所有地区的曝光率不是说价格会崩溃，但我确实认为那些准备好了的人正在在价格横盘整理时受伤
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似乎很多年轻人对理性视而不见实际上很多这可以归咎于他们的父母，他们向他们灌输了房地产只会上涨，如果它现在很贵，它只会变得更贵 我已经和几个 GenY'ers 谈过，并告诉他们不一定是这样 他们听到这个消息后感到很欣慰，因为有很大的压力他们购买，令人惊讶的是，有一些更聪明的人愿意选择安全，存更多的存款，而不是购买“必须立即购买”；人群你说服了他们很好，历史告诉我们，他们以后可以买同样的东西，但他们将不得不支付更多费用取决于他们购买的东西，他们在哪里购买以及房地产周期的哪个部分他们买进
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嗯，这肯定不适用于过去 20 年的大部分日本和德国甚至美国的大部分地区 价格和租金大幅下跌 那些在顶部购买的人受到了严重伤害在东京和许多德国城市，人口有所增加，但仍无法阻止房价的螺旋式下降 也许他们需要更多的移民来稳定房价当关键时刻到来时会很难我不是说房价很快就会崩盘但是，我敢说主要城市中一些价格过高的郊区不会看到太多真正的资本增长
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Meconium 我不同意，我认为任何财产的增长取决于其背后的驱动力，通常远郊比内郊做得更好 这一切都取决于我们购买的房地产周期的时间和部分，但同一城市的房地产的长期趋势是与一对夫妇有相似的增长% 高于通货膨胀率 另外，高估意味着什么 人们对同一件事的看法不同 人们可以在 CBD 附近看到许多高估的房产，但它们只是在低收入者的眼中被高估 这实际上取决于买家是谁以及他们的借款容量 如果买家是 2 位工资为 8 万美元的专业人士，那么 60 万美元的贷款对他们来说没什么大不了的，例如，悉尼内西区的房产仍然是负担得起的，价格可以继续上涨，直到达到可负担水平住在那里的人 北岸也一样，价格可能会更高，因为住在那里的大部分人赚得更多 但是，郊区也不是不可取的 有很多不错的外围子拥有非常漂亮和新设施的城市，它们通常提供比内城区更好的生活方式此外，随着交通的改善和企业的分散和进一步向外迁移，人们也会搬出，你会在商人、年轻专业人士和经理购买的较新的郊区看到这一点所以他们也可以支付更多所以它并不像你说的那样完全是黑白的
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嗯，这是因为有不同的市场动态例如：日本的人口正在减少，人们害怕地震等等 德国和欧洲一般都不是房东的好地方，因为租户拥有太多权利。积极寻求购买房产也不符合德国人的文化 他们宁愿把钱投资在其他地方 U由于次贷问题和投机活动，SA 也有所不同我希望这会有所帮助
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不完全是，东京的人口在过去 20 年中有所增加，因为人们蜂拥到那里寻找工作并没有帮助房地产价格或租金收益一点点 价格和租金已经崩溃，因为在澳大利亚发生了大量的猜测，因为年轻人进入游戏并为价格过高的垃圾付出​​了太多任何人在外围郊区支付 60 万美元的房子都会感受到加州和佛罗里达州的人们所感受到的同样的痛苦 他们也认为它永远不会出现 他们在这里是否也有很多权利 有人必须警告年轻人不要太得意忘形 价格不会长到天空
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你为什么在偏远郊区继续使用这个数字 600k 如果人们支付这么多钱，那么他们可能助长了 GenY 的“现在就想要”的刻板印象。他们可能会在同一个“偏远郊区”找到一个 300k 的地方，但可能不得不放弃剧院房间、第 5 间浴室和车库中的第 3 个停车位如果您在中位数为 300k 时以 600k 的价格购买，那么我建议你暂时不要看到太多 CG！
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他们可以在冥河中以 60 万美元的价格购买他们可爱的梦想之家，然后随着价格横向或下跌而永远成为抵押贷款的奴隶30万美元买便宜货的聪明人 无论如何，买便宜货的人永远不会失去 可惜周围的便宜货太少了 有人不得不警告年轻人不要为房地产多付钱 价格不会长到天上去如果很多孩子听了爸爸妈妈关于房地产永远上涨的承诺，他们会受到伤害。它发生过一次，可能不会再以人们想要的方式再次发生
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是的，确实最近还收购了一家初创公司酒店业务，所以绝对没有任何现金流，所以我希望等现金流稳定了，我又去购物了，很郁闷，一直在打猎却根本买不到郊区价值 60 万美元的房产 我敢肯定它会值 60 万美元，否则人们不会买它 如果一个地方价格过高，银行也不会借钱，因为他们并不愚蠢，他们自己估价< BR>评论
如果有人正在寻找一个仅用44个字包含导致人们对房地产投资不佳的混乱思维的陈述，就是这样
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你是说贷款人是'不做他们的尽职调查你可能是对的，你比我更了解他们
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不，我是说那些假设因为银行在给定财产上放贷而不是投资条款的人, 定价过高, 不了解银行 在 80% 的 LVR 银行在遭受损失之前有很多脂肪 投资者没有因此，银行可以忍受潜在的未来波动水平 作为投资者，我不会的下行风险 银行和保险公司也有大数定律 投资者没有它，不能代替实际的尽职调查
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“幸存者偏见”；放大器； “幻影泡泡”伪造这项研究 这里是文章研究的核心内容 从表面上看（没有阅读研究），这项研究违反了历史市场分析的基本规律“生存偏差”。例如，股票交易系统经常存在缺陷，因为任何可用的数据（价格或基本面数据）通常不包括因破产而退市的公司“泡沫”，但没有使用一个“幻影泡沫”（当时似乎是泡沫但后来证明不是泡沫的情况），可能是因为转基因生物后见之明，他们认为任何泡沫从一开始就会被识别出来 但是，在过去的泡沫发生时，根本就不清楚这是一个泡沫 美国房地产和互联网泡沫在它们清除之前已经形成了多年最后阶段，甚至直到它破裂 让我们说，为了争论，在 32 个真实泡沫的同一时期有 32 个“幻影泡沫” 实时且事后看来，您识别的机会一个真正的实时泡沫将是 50:50 因此，就我们所知，当前的两个“泡沫”实际上可能是幻象 然而 GMO 得出的结论是，因为过去的 32 个泡沫都导致了破灭，那么现在的 2 个泡沫也将导致从技术上讲，转基因研究“窥探未来”' 通过在泡沫发生后识别泡沫 实时地“窥探未来”是不可能的，但根据历史数据，这是一个容易但致命的错误
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荣誉因此过去的表现并不预示未来结果，呵呵听起来非常熟悉
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有趣的脚趾所以你是说根据经验所有的泡沫都会破裂，因为如果它们没有，它们就不是泡沫
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Ausprop这正是我就是说，泡沫在被定义为泡沫之前就发生了这种问题在股票市场上经常发生，我从事机械系统交易多年，这是很常见的蓝卡！谢谢你的荣誉 也正是，这就是为什么过去的表现并不代表未来的结果 有点不相关，但我读过的一些研究表明你不能依赖基金经理过去的结果的一个原因 一旦很明显基金经理 X 有一个明星选股者，那个人被基金经理 Y 挖走，高薪所以我们把钱放在 X 上，因为它做得很好，就在我们加入时，X 的表现受到影响，而 Y 开始上升
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哪种趋势 我们住在洞穴时的 10,000 年趋势 1,000 年趋势（当我们是一个生活在木棚里的农业社会时），价格通胀约为 0% 自联邦 amp; 以来的 200 年趋势人口大规模增长 二战以来的 50 年趋势，巨大的刺激措施 30 年趋势，高通胀，高可支配工资增长 15 年双家庭收入趋势 未来可能的 20 年趋势，生产力提高，资源财富增加，人口增加，澳大利亚生活方式越来越受欢迎 回归均值（或趋势）的问题在于选择回归哪个趋势 以上所有趋势在当时都是有效的 但是，推动趋势的根本原因发生了变化 我们搬出洞穴，我们都想住在CBD或海滩附近，双重收入成为常态，低IR成为常态 房价中位数为年收入3倍的比例是上世纪末短期内的趋势 今天的中位数收入大约是 5 万美元 - 想象一下，如果中位房屋的价格仅为 15 万美元的 3 倍 很容易看出它不太可能恢复这种趋势 - 每个人都买得起，当然，中位数会上升
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我认为在讨论相对现代的数据时，keithj 那里很搞笑，我认为可以公平地说，如果你想谈论南极，在上下文中人们会使用相关的现代时间尺度和手段冰芯样本，如果你要谈财政刺激，你不会说 20 年，你不会说 1000 年将恢复到 3 倍的年收入房价增长等于可自由支配的收入增长
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我会说用于识别“泡沫趋势”的相同数据；首先，嘿，很棒的帖子，你们去吧，我必须提前道歉，但我想重新发布我在另一个帖子上说的话（也很棒），因为它可能是相关的
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你知道吗如果根本原因是暂时的（例如刺激）或永久性的（例如双重收入），请在 SS 上搜索“泡沫”放大器；按升序排序 - 你会发现 2001 年的主题，当时担心泡沫，我想那一定是那些被幸存者偏见剔除的泡沫之一
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花了 8 年时间才破灭，但 Damp; Gers 的预测即使在去年年底也实现了你的想法，价值仍然远高于 2001 年的水平！
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所以你没有费心阅读他的研究，但你有足够的信心宣布他的方法论不健全！格兰瑟姆将泡沫定义为比当时的历史趋势高出两个标准差的任何资产类别。格兰瑟姆将其定义为泡沫 它不是基于幸存者，因为泡沫不必破裂才能被他归类为泡沫 所以问题是，有多少“幻影泡沫”？ （根据您的定义）在此期间已经存在 答案至多有两个 - 澳大利亚房地产市场和英国房地产市场 - 因为两者都符合他对泡沫的定义，并且都没有低于格兰瑟姆本人所说的平均回归值， “你可以想象资产类别价格的范式转变，即使我们还无法在历史上记录这一转变”；他们可能是第一个他们可能不太 FWIW，我对他的方法和结论仍然不可知，但我尊重他所取得的成功以及他通过正确预测之前的泡沫破裂赚了多少钱我也花时间阅读了他的作品，与其盲目批评我没看懂的东西
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不是根据格兰瑟姆 再说一遍，如果你费心阅读他的作品，你就会意识到澳大利亚房地产市场并没有达到他的定义直到 2001 年之后才有泡沫 所以根本没有幸存者偏见 正如我在上面的帖子中所说的那样，我不是他的辩护者，也不一定同意他的所有观点但是举出不符合他标准的例子然后用它们来“反驳”；他的理论根本站不住脚
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你有他研究的链接吗
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白皮书可以在wwwgmocom订阅我认为你可以作为个人投资者免费订阅，但不要'不要引用我的话
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2个标准偏差高于任何定义都是保守的
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尤其是英国现在平流层高于该截止FWIW，对于像我这样的老笨蛋来说，这有点学术兴趣 就我个人而言，我怀疑存在一个泡沫，当我不知道时它可能会破裂但同样我不在乎我已经偿还了我的债务，并且靠租金和股息过着非常舒适的生活
评论< BR>听起来是个值得一听的故事
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没错，我的原话是有点谨慎的泡沫的蹩脚衡量标准 2StdDevs 是数据集的 5%（四舍五入）极值，因此每个数据集都是 Boo在 5% 的时间里，平均 5% 的市场会繁荣起来 格兰瑟姆先生当然可以找到超过 32 个市场来研究，他可以找到数千个移动标准差（布林带)，有一条移动平均线作为其趋势线，并且该趋势随着每个新数据点而变化，如果数据点向上移动，则向上移动 几乎根据定义，价格必须再次穿过趋势线，因为平均线会随着价格向上移动，但这并没有'并不意味着价格会下跌太多 Samp;P500 被广泛持有以描绘其资产类别 Samp;P 500 图表（您需要单击 MAX 时间刻度按钮） 1954 年 4 月 1 日它高于 2 个标准差，它确实触及了移动1957 年再次出现趋势线，但其最低点仍比 1954 年 4 月 1 日高 30% 仅此图表上有很多例子，1996 年 5 月 Samp;P500 高于 2 个标准差，直到 2000 年 11 月才触及趋势线 如果你会因为它击中顶级乐队而退出你会错过的100% 收益 如果每次市场触及 BB 上限时都做空市场来预测市场，我会在 15 年前成为一个 squillionaire 我敢肯定格兰瑟姆先生有一些非常有用的话要说，但他不是t在那篇文章中说他们
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HE，这是标题版本90年代初开始在墨尔本购买房产，并在市中心捡了三个研究非常差的IP hi上升当时我的杠杆率太高，太依赖租金收入和税收减免，太天真地不知道有多少公司费率和其他杂费会对现金流产生影响，当我发现自己在短时间内（事后看来）没有租户时，我几乎把自己消灭了（前段时间我在另一个帖子中谈到过这个） 94 年创业，这一直是我目前财务状况的关键——没有使用股票和财产作为创造财富的机制，而是作为一种储存财富的机制大约五年前，我名义上退休了，但这并没有'不要阻止我多天来办公室，因为它仍然是一种激情 在我早期涉足之后阅读了很多，并决定我需要购买未来的现金流，所以广义上是一个“价值”；投资者，如果我必须成为主题 整理一份“规则”清单；购买不同资产类别的资产 我对 resi 房产的规则是： 必须是独立产权的独立房屋 必须在 BrisSydMelb 10 公里或 AdelPer 5 公里范围内 必须在社会经济规模的中等或更高郊区 目前必须是正现金流利率必须是 9% 的正现金流（我对长期利率的看法） 我最近在谈论我的“规则”；并让一些聪明的 Y 世代告诉我“好吧，如果这是你的标准，那么你显然从未购买过任何房产！”现实情况是，在 9495 中，您可以向地图投掷飞镖，并且您击中的任何东西都几乎符合标准 我在 90 年代中后期毫不费力地挑选了 9 个属性 从第一天开始就成为 cf+ 并且考虑到我觉得杠杆作用是被高估了，我用租金收入来偿还债务到 2000 年，找到符合我标准的东西变得越来越困难，但我确实设法在 2002 年在布里斯班获得了另一个 IP 我还没有看到任何东西自 2004 年以来远程关闭我继续耐心地偿还我的债务尽可能快地利用 IP 的现金流为还款提供资金 一路走来，有几位税务顾问对我大喊大叫，说我没有充分利用税收优势，也许我没有，但我'我现在没有债务如果我仍然负债累累，我现在必须弄清楚如何管理我的债务到退休，这是我不想要的压力
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有点跑题了，但我想知道房产是否会回到你所描述的那样，在那里你可以很容易地以 9% 的利率找到 cf+ 房产 目前看来，很难找到任何合适的东西（当然除了 Nathan，我相信他的有一个新的 15% 收益率的财产来了购买收益率更高的房产（一般单位），并通过谨慎选择位置享受了一些良好的资本增长，但我计划在接下来的 15-2 0年还清所有债务 我的会计师也希望我背负债务“减税”，但我不禁认为减税只是故事的一部分，而我最终要争取的是舒适的退休生活，没有或减少债务
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到 1997 年，房产很便宜，毫无疑问，在高利率和高通胀的 70 年代和 80 年代，每个人都过得很艰难 我的家庭欠了 50 万曾几何时，农民的利率为 22% 我们几乎破产了，只是运气拯救了我们 成堆的企业和房主确实破产了 每个人都陷入了困境 随着利率不断下降，人们花了很长时间才意识到发生了什么事 我们在 1997 年以每公顷 2000 美元的价格买了一个农场，现在价值 6000 美元，上面还有一所房子，我们的估价为零高在利率和高通胀或大衰退 在每个人都有些幻想破灭之后 与现在完全相反 在这样的地方，如果你有 600 万美元的债务和 100 万美元的资产，每个人都认为你是某种英雄 回到1997 年你会被认为是个疯子 看你的
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这就是我的观点 - 基本上他说任何增长速度超过现金回报率的东西都是非常非常保守的泡沫
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感谢分享 Gremlin 在这个游戏中有很多赚钱的方法，我很高兴你找到了一个适合你的方法！
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对不起，我用小我作为 TC 的故事劫持了线程说，那时候的房产很便宜，不知道有生之年还能不能看到这么便宜的房产，但如果我是赌徒，我会赌一美元，我五岁的孙子会看到那么便宜在他的一生中，除了我第一次陷入灾难之外，我在每处房产上都借了 80% 虽然我的计算e 以 100% 的借款完成（即，假设我已借款 100%，它必须是 cf+）以确保我获得足够的 ROI可以随着时间的推移加速我的债务消除
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现在我意识到很多人会不同意，但我认为它必须爆破，因为这些价格是不可持续的被戳和刺激比现在更长时间，甚至更超现实的水平就CP而言，这些价格是什么但是CP可以被扭曲成C-Creative然后回到CP，这就是我的方式正在处理它 从最近几年开始，我们可以做任何事情 地狱 我不会对明天醒来价值百万美元的 fibro 感到惊讶，但可以肯定的是，创造力是从这里得到保护的唯一途径，我认为 Cheers
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当人们说“澳交所要崩盘”时； - 通常的回答是“那么你在做空什么”；
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