澳洲澳大利亚房地产战略投资框架 2008 年悉尼

在澳大利亚地产投资



我正在编写我的 2010 年战略投资框架，但我想我会首先重新发布我在 2008 年底在 Sommersoft 上发布的战略投资框架： 鉴于董事会对“坏消息”流动的担忧程度我想我会尝试提供一个简短的框架，我用它来评估全球经济，从而评估我自己的投资结构 所需的评估框架工作：所有繁荣萧条过程都包含误解或误解的因素 主要原因是市场参与者相信市场处于均衡状态（有效市场假设），而不是我认为在大多数时间点市场实际上处于不均衡状态（或由于干扰而人为均衡） 当前公认的实践状态金融市场趋于均衡 这可能适用于长期（当大多数投资者持有ch 更多短期分析框架），但在中短期内，当应用于现实世界时，这是一个谬误，因为它假设完美的知识 人类无法获得完美的信息，因为他们通过反映自身情况的棱镜处理信息和固有的偏见 因此，人类有偏见的看法不仅影响市场价格，而且影响这些价格应该反映的基本面这是因为一方面人类试图了解他们的情况，但另一方面他们试图改变他们的情况（为了个人利益或获得更好的感知结果）这两个功能以相反的方向工作并且可能相互干扰 这可能导致自我强化（通过市场参与者感知到对情况的理解，然后感知到成功的应用来改变情况）但最终自我挫败的繁荣 - 萧条过程（因为他们的知识基础并不完美，我通过投资棱镜偏差及其结构缺陷通过对情况的不完美应用进行配对）简单地说，这意味着金融趋势从理性原因开始，但通常会延长到价格向上或向下波动到非理性的程度。对于市场而言，反馈循环（无论是正面的还是负面的）可以简单地理解为随着基础资金的再投资或撤回而导致市场定价的资产膨胀收缩 我必须感谢乔治·索罗斯的新书《金融市场的新范式》为我提供了框架简明扼要地介绍这一思考过程 当前的全球宏观环境：我们目前正在目睹近期全球时期过度行为的平息 本质上：1）用于通过国际套利交易使一国货币贬值的货币盈余； 2) 根据近期历史数据定价的金融工程产品（这也是一段相对稳定的时期，导致风险定价不足）并发行给那些没有资格评估其内在风险的人，3) 一段轻松的时期信贷条款，允许消费者为当前消费再融资的不断上升的住房市场（住房资产作为支持支出的“收入”手段） 4) 以消费者为基础的出口行业（出口国）的建立和消费者基础设施的建立（例如零售商店业务、零售仓库等，对于进口国） 5）由于全球贸易体系通过空心化“消除通货膨胀”的谬论，相对于潜在经济状况的历史低利率时期低效率的产业流向那些劳动力成本较低的国家，并通过经济利益的流动在较高劳动力中建立合理的较高资产价格成本国家（我们认为他们会出汗的假说是错误的） 这反过来又导致了专业基金经理实现“合理”回报率的愿望 由于全球经济中中介的兴起，这些因素都是相互关联的。我们将看到大部分金融痛点集中在前期过度过度构建到不可持续水平的催化剂上（当然也会有相关行业的间接痛点，但调整风暴不会集中在这些领域因为他们从未从繁荣时期条件的积极强化中受益）当您通过媒体观看全球金融危机时，您会看到许多 Damp;G 文章 这些文章将制造世界资本主义即将结束的假象 我请求不同的是，如果你看透风暴的潜在性质，你会发现几乎在所有情况下，它都与一种不可持续的资源积累 因此有点像 24 小时错误，世界正在从其系统中反省所有的过度行为 这在历史进程中发生过无数次，没有什么值得担心的 关键是要认识到变革的时间在我们身上，最近历史上致富的关键行业可能不会在不久的将来出现，而不仅仅是预言 Damp;G，在我看来，它更有利可图，看看未来需要和想要什么资本主义社会，利润一直是通过满足人类的需要和欲望来获得的。需求会在周期中发生变化（周期内也有周期），但满足这些不断变化的需求的利润动机和人类贪婪；想要的是恒定的澳大利亚相对于美国放大器;欧洲：我认为澳大利亚没有与美国和英国相同程度的经济痛苦（我强调相同程度）的主要原因是：1）这是一场金融危机，主要是由于向无法承受经济压力的人提供贷款而引起的。负担资产并拥有返还资产和基础债务的合法权利 然后将债务转嫁给那些认为多元化消除风险的机构，而实际上这些机构并没有分析潜在语义风险的技能基础2) 我们的金融机构很少参与根据第 1 点发行的债务证券 我们已经陷入信贷危机超过 18 个月，但我们的银行仍在创造利润，与它们的金融机构所在的冰岛、英国和美国相比大量损失 3) 澳大利亚的贷款利率在这次全球衰退中高得多 因此，随着利率下降，澳大利亚借款人的缓冲要高得多（过去 6 个月hs比较了澳大利亚借款人与美国借款人相比节省的巨大差异利息成本）对我来说，这个因素是澳大利亚经济的关键支撑之一，我们都抱怨前几年我们的贷款利率远高于其他国家，但在至少现在这些较高的利率将缓解利率下降带来的痛苦，我在这里再次强调澳大利亚借款人的贷款利率与美国同行相比下降幅度不同肯定一些澳大利亚人会失业，因此发现自己陷入财务困境但如果将失业率上升与利率下降相比，利率下降的刺激作用仍将大于失业率上升的损失 简单来说，2008 年初的住宅贷款利率是多少大约 9% 如果我们看到 RBA 的目标利率为 3%，这应该转化为 5 的住宅贷款利率5% 在平均贷款 300,000 美元的情况下，每年可节省 10,500 美元的成本 这是一个巨大的“减税” 当然会有一些最近失业的人，这可能只是在不可避免的情况下充当绝缘体，但对于那些仍然每周在他们的口袋里多花 200 美元 这里要注意的另一个关键点是，与美国或英国不同，由于澳大利亚的可变住房比例很高，中央银行的大部分利息减少实际上都传递到了消费者层面的住房贷款上贷款 3) 商品繁荣的好处对大多数澳大利亚人来说只是间接的（通过资源份额投机产生的财富效应，通过增加政府税收收入，然后部分重新分配给没有直接从商品繁荣中受益的接受者等）因此，它的损失也只是间接的。对于那些直接受益者来说，对于我们其他从未经历过可怕的人来说，世界似乎已经走到了尽头。 ct 参与 其影响将是间接的，并且更加温和（主要是政府收入损失的形式） 4）澳大利亚的“小”因为缺少更好的词 不幸的是，美国被认为是全球最后贷款人，本质上是世界中心银行（我不说正确与否，只是这仍然是当前世界的基本观点）因此，尽管它是全球金融危机的催化剂，但它仍然被视为全球避风港现金 这里的问题是它对汇率的影响 基本经济学表明美元应该贬值，不幸的是，随着对其“安全”货币的需求正好相反（在我看来，这将导致全球经济萧条的延续）条件比其他情况下）澳大利亚没有这个，因此其货币贬值本质上这对澳大利亚有利，因为它将改善未来的贸易状况（通过增加出口和提高小企业的竞争力替代产业（但是对于进口替代产业来说，有一个显着的时间滞后，因为需要时间来分配资本，基本上就是 Paul Keating 所说的 J 曲线效应） 5）我们靠近亚洲 虽然亚洲会招致由于其对西方的出口依赖模式，澳大利亚提供了许多仍将有需求的关键资源（资源、食品、教育、移民），随着澳元贬值，我们的行业变得更具竞争力价格具有吸引力，但澳元下跌会使它们绝缘（从记忆中我们仍然设法在 2002 年开始的资源繁荣之前幸存下来）亚洲也有净储蓄，这将在一定程度上使它们绝缘 我再次强调我不认为6 个月后一切都会变得很糟糕 我只是没有看到澳大利亚受到同样程度的影响，因此我正在相应地进行投资 如何在当前气候下获利在我看来，避免将投资（无论是其股票还是购买相关物业）分配给 1）零售商店购物中心和全权委托零售商（就 REITS 而言，根据个别 REITS 债务融资条款、NTA、资本化变动，将会有一段有利可图的套利机会利率和当前会计准则在债务对冲方面的应用（提示等待利率触底，这将允许未来回写！！！，或国际会计机构撤销此类规则）； 2) 主要金融中心内的办公楼； 3) 以可自由支配的消费支出为目标的出口公司； 4) 以可自由支配的消费支出为目标的国内进口商； 5) 使用金融工程作为盈利手段的金融公司 6) 依赖高负债的公司 7) 依靠收购来创造收益的公司通过发行较高的 PE 公司股票和外债来收购较低的 PE 公司和嘿预收的收益最近的例子看看 ABC 学习（极端例子）和 TPI amp; ALS（不太极端））而这些投资的市场价值正在下降，它们很可能会出现价值陷阱 未来的损失将随着这些行业的缩小而减少，但即使在损失减少之后，将未来收益恢复到以前水平的催化剂将是什么（因此存在价值陷阱）而不是寻找公司: 1) 从未从最近的繁荣中受益（这本身并不是投资的理由，只是这些公司的价值陷阱可能较少）； 2) 这既可以在通缩期间维持定价，又可以在通货膨胀期间提高定价（鉴于政治家的历史，一旦金融系统自我重新平衡，当前注入系统的所有流动性可能难以撤回） 3) 使用内部产生用于扩张的自由现金流，而不是债务或继续发行新股 4) 密切关注通货膨胀；如果潜在通胀开始上升，请避开资本密集型公司 5) 利用当前的市场恐惧购买具有垄断行为且 10 年来首次以合理 PE 交易的公司+ 关于住宅物业，我认为业绩将喜忧参半 我分裂澳大利亚住宅物业分为 3 个部门：生活方式、高档、普通传统住房富人的净财富和财富流失（第二处房产，如海滩住宅等） 高档房产也可能在未来表现不佳（但我认为不如生活方式房产，因为它们的内在经济实用性更高），因为它与传统财产相比，业绩与商业部门的健康状况更相关估值指标（平均收入、利率等） 澳大利亚陷入衰退的程度将是该资产类别最重要的因素，而不是利率 如果澳大利亚避免深度衰退，那么我认为高档房产将很快稳定下来（但可能不会在近期的未来表现上表现出太多，因为商业状况在几年内都不会恢复到以前的繁荣时期）最后我们在首府城市拥有普通的中等价位和低档住房我只是不明白为什么这类房产有重大贬值风险归根结底，退一步看大局，仍然存在结构性供不应求（由于当前房地产市场低迷而正在建设中）w 开始）而且我不能过分强调澳大利亚和美国之间的这种差异化因素（我没有摆在我面前的数字，但是在繁荣结束时，美国的大量住宅物业甚至从未建成出于投资租赁物业的目的，它们仅是为了翻转而获得的，这可以通过物业的空置性质来证明，即物业被开发然后空置以便转售）这种潜在需求将创造一个底线如果澳大利亚陷入经济衰退，一些人将失去工作，其中一部分人将面临拥有银行财产的风险（但不是全部，仅仅因为有人失业并不意味着他们会自动失去他们的房子，相关性不会是 100%）但这一事实的背后是试图进入市场的新买家（因为需求过剩）这些新买家中的一些将被全球金融危机推迟，但其他人n 安全的就业或有足够的储蓄或其他因素仍然会很乐意购买因此您必须查看影响供需的保证金但是我应该在这里添加一个警告如果我对普通中等价位住房保持大致稳定或显示价格上涨更成问题，从长远来看，这确实会带来风险，因为它将积极增强住宅物业作为投资类别的吸引力随着股市出现大量资本损失，这可能会鼓励未来的投机资金进入住宅物业（一旦全球金融危机结束） 增加供应 如果供应大幅增加以弥补目前的短缺，我们可能会在未来利率上升时处于艰难时期（因为关键的潜在需求供应问题不会支持市场，以及中央银行利率变动的当前利益的逆转开始发挥作用，即就像 decr由于浮动利率贷款的百分比很高，缓解对住房贷款还款的影响不成比例，因此未来利率上升的增加会产生不成比例的更高影响）关于你的职位的无追索权，这正是我的指的是世界就像一个活的有机体 退后一步，看看大局，发达国家的消费者在私人消费上的实际花费超过了他们的收入 市场就是它通过增加供应来适应需求的增加（更多的资源分配给购物中心、专注于进口以满足需求的企业、零售企业等）现在债务的增加已经被切断了（更糟糕的是，消费者不得不偿还债务），所以当然行业直接迎合私人消费会收缩这里的问题是，由于私人消费过剩，这个比例在整个经济中是不可持续的大，需要收缩到长期可持续的水平因为世界是如此相互联系（现在更像一个地球村），那些“储蓄者”和出口国的国家也很不平衡，因为它们创造了不可持续的大型出口产业相对于其 GDP 的总规模 在我看来，这就是为什么美元平均是长期如此成功的策略 大多数人无法选择完美的买入和退出点 在某些情况下，他们遵循从众心理（这与我们的生理思维，因为安全在于从众），在另一些情况下，他们成功地执行了正确的买入退出点，然后错误地试图将决策过程推断为未来的交易防止错误（因为每一美元在更便宜的时候购买更多的资产，在昂贵的时候购买更少的资产）这同样适用于股票和财产
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holy sh*tbr*cks batman!!!让我把它打印出来，然后回复你！！！！
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最好先装上纸和碳粉！
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远远的，不想知道你为了好玩而做什么！我希望，在所有这些工作之后，你真的抽出时间来投资 所以不要相信那句老话“这不是市场的时机，而是市场的时机”。然后我很佩服你的工作，试图保护你的投资，但我不禁想，如果我做类似的事情，那会阻碍进展 Gools
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哈哈，其实有时候写在纸上是件好事可以这么说，它有助于理清思路，尤其是在不确定的时期 在业务中，您准备战略计划，那么为什么不进行投资 在全球金融危机的高峰期存在令人难以置信的不确定性，但伴随着巨大的机会，至少对于那些投资股票s 在我看来，从战略的角度来看，2010 年的不确定性更大。 直接风险当然较低，但安全边际也低得多 由于投资资产的回升，安全边际较低 安全边际是与长期风险成反比
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读起来还不错好的，当它来自一个阅读 *nudge nudge wink wink* RALPH mag RC
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Intrinsic_Value，我还没有正确阅读你的帖子，但这是一个很好的观点干杯
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