澳洲澳大利亚房地产 澳大利亚可能出现衰退 悉尼

在澳大利亚地产投资



AFR 文章 David Uren | 2008 年 3 月 7 日 明年经济将走向衰退，股价暴跌 50%，房价下跌两位数，相信中国的增长将使我们免受其最坏后果的影响，其他人则不那么乐观 摩根士丹利的首席市场策略师杰拉德·米纳克上周向客户介绍了一份简报，称“我看跌——真的看跌”；他认为，澳大利亚将因世界经济放缓、信贷危机收紧以及储备银行连续加息的影响而陷入衰退。经济学家经常被当下的惯性所困，看不到繁荣和萧条的幅度，并被迫不断修正他们的预测 这使得有长远眼光的米纳克值得一听 他认为市场即将结束自 20 世纪初以来的第五次牛市正如图表（根据通胀调整所有普通指数）显示的那样，随后的熊市下跌了 50% 并持续了两到三年。问题不在于市场被高估，相对于收益，而是收益本身被夸大并趋于下降 根据可追溯到 1970 年的利润数据，收益比长期趋势高出 44% 在此后的三次衰退中然后，实际每股收益从高峰到低谷下降了 36% 到 65% ，资产回报率或利润率，看起来是不可持续的，”他说，挥霍无度的家庭耗尽了他们的储蓄，收入被夸大了虽然储备银行认为对住房债务的担忧是没有根据的，因为家庭资产负债表很强劲，但米纳克说，当你看到家庭现金流时，情况看起来要糟糕得多最新的年度国民账户显示，家庭部门的现金流仍为负数，赤字占 GDP 的 375%，占经常账户赤字的一半。此外，他说，日本 1990 年的家庭资产负债表看起来也很出色，在十年的经济增长 Minack 不相信澳大利亚的房地产市场在某种程度上不受美国过度扩张的影响 澳大利亚人拥有更多的杠杆，同样依赖于股权提取，并将他们的家庭资产负债表建立在更昂贵的住房存量上比他们的美国同行 家庭部门容易受到任何财富逆转的影响nt 失业率开始上升，人们将开始拖欠住房贷款 认为澳大利亚将被中国拯救和资源繁荣的观点低估了对我们不利的力量的规模 中国的增长可能继续需要大量的商品流动，但商品市场目前正受到投机资金的推动，投机资金一来就跑，基本金属价格可能下跌 40%，大宗商品价格可能下跌 15%，而不预示中国推动的“超级周期”的结束；大宗商品市场不仅面临美国经济衰退的前景，日本和英国也面临经济衰退的可能性，欧洲经济放缓 期待已久的矿业出口量增长不会拯救我们，Minack 计算GDP 最多提高 01 或 02 个百分点 相比之下，贸易条件使 GDP 提高了约 9%，而资源繁荣带来的商业投资增加了约 35 个百分点。人们的反应好像有一些不公正，当我们的经济看起来强劲而中国继续增长时，我们的市场下跌了 20%，”他说：“人们忽略了我们深陷全球信贷紧缩这一点，因为我们是世界上最大的资本发行者之一，拥有发达国家中定价最高的金融部门和摇摇欲坠的房地产部门” ;人们认为我们涂有特氟龙涂层是因为与中国有联系，我认为这不是真的”嗯 - 深思熟虑 当我上个月读到这篇文章时，我认为他是消极的，特别是因为我们所有的主要银行都说他们几乎没有风险敞口 然后澳新银行昨晚宣布了 10 亿美元的坏账准备金 - 无论以任何标准衡量，是一项巨大的规定，表明事情与我们的银行看起来并不一样，而且——这只是他们半年的业绩！是时候重新审视床垫了
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看起来我重新估值的再融资时机恰到好处 在接下来的几年里应该是一些很棒的购买！
���论
任何一直关注商业新闻的人都应该看到这一点 但是我没有退缩到我的地堡有什么问题 我在过去 3 年中将 LVR 保持在相当低的水平，部分原因是我认为市场很贵现在我有一些不错的股权（一些已经抵消了）我会考虑购买一些房产以期待下一次繁荣可能在 5 年、7 年、10 年后 Alex
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租金上涨的衰退我想不通的是，如果在当前租金因供需状况而迅速上涨的情况下，房产价值下降，大多数市场会不会很快变得积极，我也可以'如果供应没有增加，租金不会下降——人们仍然需要在某个地方租住所以这对投资者来说非常好其次，大多数租房者难道不会意识到他们实际上只是一个地方并获得一个更便宜的抵押贷款而不是继续租房，这将增加对住房的需求购买房产并推高房价 我和妻子有几个 IP，但一直在下北岸租一套公寓 我们正在考虑在年底购买自己的公寓，因为租金正在上涨购买我们自己的 PPOR 不多（当我们开始租房时，与购买相比，租金真的很便宜） 我想我们购买 PPOR 的决定会在市场上大量重复并保持房产价值上涨任何想法
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新炼焦煤价格会带来什么影响 传言价格将暴涨300% 铁矿石大涨 全球铜短缺迫在眉睫 软商品热潮刚刚开始，随着澳大利亚出口三分之二这是非干旱时期的食物，这对我们有好处西部骗子ern Sydney See ya's
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我不知道如何迅速获得积极的影响，因为收益率约为 5%，对高 8s 感兴趣 至少 2-3 年，想象一下媒体会怎么说，如果房价连续3年下跌：房地产是垃圾投资！它永远不会上升！大众会忽略这样一个事实，即由于恐惧，正齿轮的财产比负齿轮的风险要小得多 我认为这将是下一次繁荣的开始，就像 90 年代后期一样 可能会停滞多年或从现在到那时价格下跌，尽管我觉得这很难相信，因为您的 PPOR 利息不可扣除（租金也不是），所以如果您纯粹比较租赁和购买的成本，您必须支付租金在 8% 以上的收益率下，我在短期内并不乐观，因为我认为银行不会配给信贷几年，然后繁荣将会随之而来 Alex
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这涉及到我经常考虑的事情 - 经济活动的区域差异如何掩盖衰退（或就此而言的繁荣）根据维基百科，人口每个州和领地的 n （以千人计）为： 人口千人（占总数的百分比） ACT 340 (2%) NSW 6900 (33%) NT 215 (1%) QLD 4182 (20%) SA 1584 (8%) TAS 493 (2%) VIC 5205 (25%) WA 2118 (10%) 总计 21,037 (100%) 假设他们对国家 GDP 的贡献与其人口成正比（占国家 GDP 的百分比） ）纯粹为了举例（基于我上面的假设）——ACT、NSW、NT、SA、TAS 和 VIC 的经济可以各自收缩 1%，但如果 QLD 和 WA 在资源的支持下继续繁荣——说它们各自以 10% 的速度增长 - 那么全国 GDP 增长了 229% 并且经济并未陷入衰退 TC 很可能是正确的，他说积极因素可能超过消极因素，而且西悉尼的情况可能看起来不太好 M
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更正亚历克斯，你是对的，我应该澄清一下，我们不会在我们目前租用的下北岸购买公寓，而是稍微更远一些（约 12 公里），在南边公寓更便宜，所以我的租金和抵押贷款之间的差异一点也不大，但是我们还有另一处房产（我知道这个抵押贷款是不能免税的，但至少我们把以前的租金用在了IO 贷款，以便在悉尼最终上涨时持有另一项资产）我的意思是积极的可能应该附上一些数据 好的，这是距离悉尼 CBD 10-15 公里的公寓的典型情况 购买价格 $325,000 租金收入 $350week或 18,200 美元 100% 贷款的年收益率（不包括支出率等）为 53%95% 贷款的收益率（不包括支出率等）为 59% 如果房产价值在短时间内下降 30%，正如 Bill Zheng 显然引用的那样，将发生以下情况： 购买价格 $227,500 租金收入 $350 周或 $18,200 pa 100% 贷款的收益率（不包括支出利率等）为 8% 95% 贷款的收益率（不包括支出利率等）为 84% 因此，如果您的贷款利率低于 84%（这是公平的），收益率已大幅增加假设如果我们遇到经济衰退，房价下跌 30%，那么房价就会下降），那么您可以在距离悉尼 CBD 10-15 公里的地方购买这些房产中的一个，如果发生这种情况，每个投资者都会错过好'ol quot;Steve McKnight - 积极向上的财产在树上生长';天，会像没有明天一样购买此外，任何有半脑的租房者都会购买而不是租房很长一段时间！
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这不是人们没有注意到的30%的下跌 而是人们没有注意到的长期房价停滞 租金上涨，房地产落后通货膨胀5%每年（a la 90 -98） 几年内大多数人在几年前被淘汰后已经忘记了房地产投资 这是投资者的黄金时间，我正在等待相当于 90 年代末 - 2000 年代初的悉尼墨尔本布里斯再次滚动我是市场的计时器，不赞成“随时购买并留在市场中”的思想流派 目前和最近在论坛上有一些可悲的例子说明了这种想法的结果在错误的时间购买我对那些人的感觉另外，很多目前在历史低收益率上的负资产不是一个好的组合
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我也是亚历克斯，简而言之，这基本上是我的旧引爆点假设，即所有关于租金收益率相对于我认为的现行利率买家愿意支付少量溢价来确保自己的房产以及随之而来的安全性，这意味着溢价永远不会达到零。时间会告诉我们需要多长时间才能实现但如果收益率为 5%，现行利率为 85%，那么租金需要增加 50% 才能使收益率达到 75% 并接近今天的现行利率但如果2009 年发生经济衰退，那么利率应该会下降，从而缩小差距，我认为可能需要 2 到 3 年才能开始看到悉尼的价格稳步上涨是其中之一）但 200809 不会闪现 预计由于西部感受到抵押贷款的痛苦和违约将导致房价中值下降 但这个中值将隐藏两个城市的故事，富人和穷人 我正在勒紧裤腰带，我期待着 2009 年下半年，这对房地产投资者意味着什么 哎呀，如果 Mona Vale 坚持下去，租金收益率甚至上升 20%，那么我开发时是中性的（即使是 85% 的抵押贷款利率），并且其中包含大量股权然后我将能够在收益率提高且房地产总体看起来像良好的投资 从“溢价”中乘风破浪；通过“fringeaspirant”获得属性；那些 Ciao, Michael
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我看不到价格反弹这么快的原因是下跌 30% 所暗示的 下跌 30% 通常意味着经济非常糟糕 这意味着虽然房地产可能相对便宜，人们可能没有信心（因为害怕失业）或手段（银行可能不愿意放贷）购买 90 年代中期的房产价格相对实惠，但它在那里停留了一段时间在繁荣真正到来之前的几年 关键是你在这几年（感觉会很长一段时间）所做的事情，而收益率正在上升，价格正在下降，实际上需求正在为下一次繁荣建立 主要问题是租客不会买，除非他们认为房价会上涨 当然，我们认为价格最终会上涨，但不是每个人都像我们这样想：否则他们早就买了亚历克斯
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亚历克斯，像往常一样，我认为你在所有这些方面都非常接近金钱（请原谅双关语！）同意 30% 的下跌意味着经济状况不佳，因此没有那么多人热衷于购买，但我仍然认为 30% 有点过头了 悉尼自 2003 年以来由于一段时间内的亏损下跌了很多强烈的通货膨胀，所以我想知道是否30%的数字是经过通货膨胀调整的，因为我不认为租房者会考虑等到他们确定价格会上涨后再购买，事实上，我认为他们根本没有考虑价格上涨我非常有信心这纯粹是情绪化的决定即“每周只需比我们支付的租金多 100 美元，我们就可以买得起自己的地方，我们可以把我们的照片挂在墙上并有安全保障等”；我想我们都同意，悉尼尤其代表了极好的、极好的购买，我们已经等待了一段时间的非常可爱的繁荣只是时间问题——如果它需要更长的时间，谁在乎，因为租金正在上涨一直在上升并降低我的持有成本！出于这个原因，与目前围绕 SS 的所有厄运和悲观情绪相比，我有一种非常乐观的情绪（这开始让我烦恼），因为这是投资者应该梦想的时刻——机会比比皆是！！！ yayayaya!!
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你应该为厄运和悲观感到高兴如果投资者论坛感到沮丧，想象一下你街上的普通人一定是什么感受这意味着他们会远离市场给我们时间在亚历克斯购买
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好吧，这里有一点厄运和忧郁，但这个有一线希望：http:businesssmhcomaubusiness-conditions-slump-to-5year-low20080408-​​24inhtml 商业状况下滑至5 - 年最低！这导致 NAB 将他们对 RBA 降息的预测从 2009 年年中提前到 2009 年初（这是一线希望） 所以，领先指标都表明经济陷入困境 没有意外 并且已经有关于利率即将到来的讨论下降 好吧，那里也没有意外 所有只是正常经济周期的一部分 持有你的房产（这些也是一个很好的通胀对冲工具）并度过经济放缓 然后准备好迎接另一边的大举，但早点进入当恐惧仍然统治着一天 干杯，迈克尔
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我们能不能得到这个“衰退”？已经厌倦了听到它，人们担心等等，如果它会发生，卡特尔（对不起，我的意思是 RBA）不会把你的利益放在心上
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那里有一些非常大胆的预测，什么模型是你的水晶球 但祝你好运 我记得在 90 年代末期的报纸上读到，悉尼外围的租金收益率为 10%，但人们仍然没有注意到 再过 3 到 4 年繁荣开始认真 我预测目前的停滞将持续超过 2-3 年 可能是两倍或更多 我知道中部海岸的房产在去年下降了 20% - 25%
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你可能会是的，但是如果是供求关系，您同样可能是错的在我开发之前那个郊区的力量迹象在那之后的一切现在都是仙境，但是悉尼 3 到 5 年的长期受抑制的市场不会让我有一点点不安，然后我可以利用我的内在利润并通过 LOC 将它们很好地利用现在它真的是一个现金流游戏，所以这就是我的地方我专注于我的努力 我有一个很好的缓冲，所以应该没问题，随着我的计划的实施，我的现金流每天都在改善（详细的预算、租金、s 221D 表格、家庭税收优惠 b 部分等）让我们看看是什么价格会发生 嘿 不管发生什么，我今天将对我的投资决策承担全部责任 干杯，迈克尔
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大家都不确定经济衰退，因为我认为很多领域都受到了打击不要提防会再次出现修正，即使你没有进入掩体，我正在购买并增加债务，并将现金流入可在需要时使用的流动资产的搁置类似于囤积石油以取暖只是在冬天之前，仍有一些地区正在移动并移至这些地区s are comm and hotels comm 大约 12 个月前开始移动，并且全速前进，然后小幅进入它，然后仍然在其中，酒店处于危机水平，没有足够的空间进入它，两者都相对流动如果产品合适，现在又回到了 resi 但又回到了受到打击的地区，为什么简单，如果 tey 受到打击并且市场低迷，人们会想住在某个地方，那里的后花园是最好的地方，因为他们受到打击 价格下降但是租金上涨，因为人们想住在那里，并且在我看过的地区的供求关系中被踢出，人们都在问为什么要在这里买什么时候每个人都违约很简单，如果他们以 150k 的价格将房产出租到 Lakemba 的 2 居室，每周收入为 210，他们不会违约，如果业主住在异地，这是一项投资（不是我推荐 Lakemba你这似乎是一项不错的投资，是的，它就在那里）我们是否走上了一条崎岖的道路是的，如果你在悉尼获得 8% 到 9% 的回报并且你现在比市场低 20%，那是一个不错的投资，那还不错，如果您可以再融资并在那里获得更好的现金流，然后持有 5 年 michael 我同意您的观点，但不确定还会发生什么，因此股票堆积，如果利率下降，则将股票堆积释放到下一个下跌的市场 evand我的水晶球不是很清楚，但 4 年是很长的时间，我看不到当前的住房需求和缺乏出租物业的情况，再加上进来的人的增加能够花那个时间框架将需要做一些事情要快一点市场变得非常两极分化，resi 违约，未来还会有更多 comm 由于供应不足而炙手可热，而且由于同样的原因，酒店市场将变得炙手可热（加上酒店所在的土地是comm 土地，所以开发商正在撤下并重做 comm 就像今天的钱一样）（只是把问题继续下去）所以 4 年这是一个非常大的电话，我希望我们在堪培拉的男孩不要使用同一个水晶球或者我们将走上一条对我有好处的崎岖道路，因为我的房租会飞涨，我的楼面空间价值也会随之上涨，但不确定池塘里的其他鸭子
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要是这么容易就好了蓝卡！我最近读到的东西是说美国的经济衰退将比大多数人愿意承认的更大更丑陋，无论中国和印度进展如何，1990 年看起来都像是野餐，很难看到我们逃离这个阴郁的漩涡
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在堪培拉，它在 1990 年代持续了近 10 年，我认为这次不会持续那么久，但强烈怀疑它会持续至少 5 年，可能是 8无论如何，在接下来的 8 到 10 年内，每 4 年购买大约 3 个 IP，所以我不太担心在 45% 的收益率下，租用仍然比拥有便宜 50%（你需要考虑市政费，建立保险, 维护成本, ) 你需要非常有动力去购买 当他们认为价格下降时谁愿意购买 报纸很快就会报道房价正在下跌，这将影响买家的信心 不要让你的愿望繁荣模糊你对当前正在发生的事情的观察干杯，
评论< BR>不仅如此，如果说你的新房子建造成本为 250,000 美元，并且在 20 年内被注销，那么每周实际折旧 240 美元 我住的房子 - 当前重置价值的贬值超过了它的成本在这里租个房子没有任何意义 自从我建造以来，我的建筑组件已经升值了 3 次，你的头在
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别忘了悉尼房价已经停滞了 5 年另外 10 次将是史无前例的，但如果宏观经济环境仍然恶劣，另外 5 次肯定会出现，我认为它更有可能是 2-3，但只要利率不爆炸到平流层，我我只是坐等潮流转向干杯，迈克尔
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现实情况是，一所房子的使用寿命超过 20 年，但在 20 年结束时不需要全部建筑成本来修复它亚历克斯
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嗨，伙计们，只需快速检查一下现实情况，这里是一个使用属性时钟的普遍理解的经济周期示例：http:wwwquartilecomauMarket Datapropertyclockhtm 那一个来自四分位组，但大多数都相似，所以有人不同意以下证据：*收益率上升*供应不足或，至少对于我的市场悉尼来说，已经发生了以下情况：*利率上升*销售量价格下降*建筑下降*实际价格下降我想唯一真正不清楚的是最后一个，即实际价格下降在利率上升之后，我认为这已经在悉尼上演了，但利率进一步上升，这可能再次将市场从 8 点推回到 6 点，即它已经停止了即将到来的复苏所有这意味着是我们必须再等一会儿才能开始看到： * 利率下降 * 销售量上升价格 * 建设上升 最后一个是我，我正紧紧地等待他开始降低利率，然后这将创造一个环境，我的收益增加意味着在完成后我的多单元建设将是强大的现金流正如果我今天建立它我是中立的，但在我转身之前我想要更多的确定性我们可能会看到经济衰退，但我们已经看到收益率上升和供应不足经济衰退应该让我们提前到 9 点，并为我们带来那些下跌的利率 对我来说听起来不错东部郊区在过去几年实际上已经上涨 内西南部郊区已经小幅上涨或保持平稳，而外西南部郊区已经并且仍然大幅下跌 这是对悉尼市场的粗略看法 我猜它比那更细分你怎么能说“悉尼市场已经停滞了 5 年”我不知道，因为这是一个粗略的概括，不正确
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干得好贪婪，我敢打赌你迫不及待地说;告诉你”;
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没错，但故意如此，因为它只是一个关于城市在其房地产周期中所处位置的粗略指南，我倾向于遵循波浪理论，即城市中的主要郊区引领繁荣和浪潮及时赶上其他人但他们都遵循相同的周期这些家伙似乎也喜欢概括：http：wwwquartilecomauMarket Datasydneyhtm 他们称之为 4 年，我称之为 5 我只是认为它在 2003 年达到顶峰，我们现在是 2008 年，虽然我同意那个郊区s 跑赢大盘，其他跑输 谢天谢地，我所有的股票都在北部海滩上，在价格方面表现优于其他地区，但不利的一面是它是一个低收益的地区，但这些收益正在增加，我只是把我的 IP 租金上个月提高了 20%我有没有提到收益率上升和 cronic 供不应求使我们处于房地产时钟的地方 干杯，迈克尔
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Quartile 正在充当开发商的销售代理 他们目前正在销售的房产在悉尼 他们有兴趣推动看涨的观点，忽略看跌的信号干杯，
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大家好，看到每个人都在摩擦他们的集体水晶球，我认为在广场外稍微思考一下可能不会误入歧途记住，在战斗中，将军总是在战斗与他们的方法论的最后一场战争，可能与房地产投资相同类似于 80 年代的设置，而不是 90 年代的设置。增长了20%！ MichaelWhyte：我也遵循波浪理论 我们只需要看看悉尼北郊就可以看到它现在已经开始了
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迈克尔 - 你和我在同一个页面上阅读！悉尼已经平坦了大约 4-5 年，我认为再过 2-3 年我们会平坦（好吧，在这里概括，但我对此感到满意）大约 8 年，我同意更长的平坦期这将是史无前例的 悉尼在过去几年里已经下降了很多，我认为它现在基本上处于底部，给予或接受 因此，正如我（像 Alex Lee）一样，我认为我不能选择绝对的底部, 我在买入模式, 尽可能你列出的所有基本面都已经到位, 我很自信无论如何, 为什么不自信, 糟糕的时候是有钱人赚钱的时候来吧各位论坛, 不是每个人其他人对购买机会以及陷入衰退对我们有好处这一事实感到兴奋无论如何，目前的气候让我心情愉快！
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糟糕的时期是富人的切入点开始赚钱为经济衰退做准备 如果是这样的话，那么不，我认为这对我们不利评论
这里的许多人现在预测澳大利亚将放缓衰退，但同时预计由需求推动的租金将大幅增长，这是假设当前的移民率（创纪录水平的数字），因此假设高需求因此两位数的同比租金增长似乎是矛盾的对我来说，如果经济遭受损失，移民到澳大利亚的速度不会放缓，因此如果历史重演，这会影响需求方面从 80 年代末到 90 年代初变成供过于求，租金没有上涨太多，价格停滞不前也许 90 年代的房地产投资者可以启发我们一些人的厄运和悲观，派对别人的时间
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我们一定是在说话关于不同的中央海岸我在那里有 IP 并不断监控它还知道一个或 2 个代理 价格长期停滞的迹象在悉尼
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也许这可能是我在 1988 年以 12% 的价格购买的线索（ Heritage Building Society) 在短时间内达到 18% 长期高利率打击了投资者、企业和消费者 出现了“我们不得不经历”的衰退；在 1990 年代初期，其影响直到 1990 年代中期才减弱（感谢 Paul） Cheers Shane
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嗨 plusnq，感谢您提供的信息，非常感谢 几个问题 在 90 达到顶峰后，利率从 ~17 大幅下降% in 90 to ~9% 93 那么为什么在此期间房价下跌停滞不前 事实上房地产从 85 到 89 蓬勃发展，在此期间 IR 正在上升 所以问题是为什么投资者没有在 90 到 93 之间购买，当时利率正在下降 I ;会尝试查找一些信息，但我感觉移民有一部分刚刚意识到，这可能是我最终在美国和澳大利亚寻找“失业”的一个统计数据；
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非常好的问题！我本来可以想象，如果现在利率下降如此惊人的幅度，那么房地产价格会暴涨！好吧，足够公平的失业率会稍微减少需求，但是失业率达到了多少百分比 - 10% 其他 90% 仍然有工作的人呢 - 他们不会在利率大幅下降的情况下购买吗？在短时间内相对变得非常有吸引力 我可能会建议金融部门现在比 90 年代初期要先进得多，而且信贷更容易获得（直到最近）金融业的发生
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你认为 90 年代中期，刚刚经历了一次经济衰退（虽然我相信当时人们并不这么认为：他们只是认为经济衰退仍在发生），是购买的好时机 澳元暴跌真的没有什么问题，你知道我们的出口会赚更多，尤其是我们的食品和矿产你要买多少房产我知道我买不到几百万几个月我宁愿有几年慢慢积累更多房产 如果您要购买，您希望市场下跌每次我寄钱回家亚历克斯
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我自己的猜测（没有亲身经历过）是人们对房价下跌感到非常震惊，就在几年前，他们还认为房价永远不会下跌, 只是失去了信心 就像他们相信它在繁荣时永远不会下跌一样，他们认为在它下跌时它永远不会上涨 它转得很慢，因为收益率保持高位，利率不断下降，就业前景光明 我记得朋友们92 岁左右毕业，93 岁找不到工作 很难想象有人会被解雇，然后被一些要求工作的廉价毕业生取代人（大概是95后毕业的人）谁只看到好时光开始有能力购买 利率不断下降，信贷变得更加充裕 但事实是大多数人直到 90 年代后期才购买 失业率不仅仅是一个 % 媒体每天都会报告可怕的裁员等情况，如果失业率为 10%，您可能会认识失业的人您开始怀疑“这是否会发生在他们身上，也许它也会发生在我身上”此外，仅仅因为您有工作并不意味着你认为它是安全的 如果你生活在害怕失业中，你就不会买房 这就是经济衰退中发生的事情 人们失业，而有工作的人生活在害怕失去工作中 收益在一段时间内非常有吸引力 我不会称那是短暂的虽然我计划很快购买并继续购买，但我也不期望大幅反弹 一旦群体抓住一个想法（在媒体的推动下） ), 势头很难打破我们在高峰期看到了愚蠢的收益率，而且很可能我们很快就会看到愚蠢的高收益，因为牛群将放弃财产，直到他们看到一个明显的趋势，即它再次回升，由一群没有亲身经历过萧条的群体（现在可能是青少年）推动 是的，我们一直在用海外资金来增加我们的信用这就是为什么美国引发的信用问题也打击了我们这也意味着我们在繁荣时期获得了非常便宜的信用，直到美国出现信用问题我们才能得到回报（和欧洲）消退 这个“先进”的金融部门意味着更大的泡沫可能而且已经形成，但这也意味着“复苏”可能需要更长的时间，因为这就是一切链接亚历克斯我也预测高收益，但问题是分母还是分子会移动也许两者兼而有之
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我自己的预测：价格下跌和租金上涨亚历克斯
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嗨，trendsta，我相信随着澳洲联储试图将增长放缓到可控制的水平，利率会在繁荣时期上升所以我们有一个蓬勃发展的经济，一些资金从 1987 年的股市崩盘转移到推动价格大幅上涨的房地产，聪明的资金转移到现金，在 1990 年代初期随着失业率的增加而引发的衰退 顺便说一下，在 16 年的繁荣之后，衰退就是这样，我们可能会再次感受到这种影响，这让那些最后一次还没有到就业年龄的人感到震惊它发生的时间 这减少了寻找房屋的资本数量 超额支付利息或减少本金 随着房价下跌和收益率上升，投资减少，直到房地产变得非常有吸引力，高收益率和低利率e 1990 年代中后期也恰逢改善就业正如马克吐温所说历史不会重演，但会押韵”；这一次更有趣，因为失业率可能不会像以前那样上升也许高抵押贷款价格将使澳洲联储在比以前更低的利率水平下工作我认为利率上升可能部分取决于出口价格的影响这段时期的商品 和你一样，我将密切关注统计数据，失业率是需要关注的众多数据之一。这两个网站显示了许多国家的历史失业率； http:wwwaphgovaulibrarypubshistmesihistmesi83htm ftp:ftpblsgovpubspecialrequestsForeignLaborflsjectxt Cheers Shane
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国际货币基金组织报告澳大利亚房地产是世界上四个最被高估的市场之一 澳大利亚容易受到美国“海啸”的影响，国际货币基金组织警告 Tim Colebatch 2008 年 4 月 9 日国际货币基金组织警告称，高水平的债务使其面临受到金融海啸席卷美国市场的风险 国际货币基金组织隔夜发布的最新全球金融稳定报告估计，银行、借款人、投资者和其他美国的金融机构现在可能超过 10,000 亿澳元 它表示危机正在蔓延到优质房地产贷款、消费信贷、商业地产和公司债务 IMF 表示，在对它早已预示的危机进行病态悲观的盘点时可能被低估，因为损失和减记削弱了机构，“另外最终回响银行系统”；它警告说，正如房屋和股票价值等资产价格是由债务推动的借贷所建立的一样，反过来，它们也可能随着债务合同、经济活动放缓和财富萎缩而崩溃。世界金融监管机构和最后贷款人国际货币基金组织表示，美国仍然是危机的中心，但它正在蔓延到其他国家的金融机构，这些国家的好时光导致机构的风险管理系统和当局的审慎监管削弱“房屋膨胀的工业化国家”相对于基本面的价格水平，或者企业或家庭资产负债表的紧张也面临风险，”它警告说昨晚的总结没有提到具体国家但上周国际货币基金组织将澳大利亚列为西方世界四个最被高估的房地产市场之一，以及四个最高水平的住房债务之一在其世界早期发布的一章中经济展望，它估计 2007 年澳大利亚的房价比经济基本面所能解释的高出 25% 它补充说，这可能反映了其模型中未包含的因素，但仍然存在急剧修正的风险，即使在 2006 年，它发现澳大利亚已经西方世界第四高的住房债务 家庭所欠的抵押贷款债务相当于 GDP 的 80%（现在是 85%） 发出警告之际，一项新的调查报告显示，除了 1 月份零售额下降之外，3 月份商业活动急剧下降明天飞往华盛顿参加国际货币基金组织和世界银行半年度会议的 2 月财长韦恩·斯旺昨晚接受了该报告的严峻警告。 e 国际货币基金组织要求银行迅速采取行动，整理好自己的房子——包括终止“可能会缩短高层管理人员视野”的管理层薪酬计划； （如短期业绩奖金）银行还应披露其问题风险敞口，以减少投资者的不确定性；寻求中期融资而不是依赖短期贷款；并纠正他们的风险管理策略——特别是解决与他们进行交易的各方可能无法满足他们的风险国际货币基金组织表示，各国政府需要加强监管行动并及早干预以拯救陷入困境的机构，他们甚至应该考虑在资产价格暴跌和经济衰退的最坏情况下制定应急计划——这可能需要纳税人救助市场
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为机会做准备关于上面的帖子和我之前的想法，我相信定价总是会在任一方向持续波动后回归均值定价永远不会以均值为生，因为它最终取决于消费者的信心因此，我们将继续乘坐信心过山车，要么在可能的情况下获利了结，要么看到最后的旅程结束，取决于我们的收入和财富需求，以及我们是否接近顶部或底部未来市场 但迟早我们都必须下车 我预见到从 2009 年起，澳大利亚特定住宅市场的买家将迎来机会之窗 胜利道琼斯指数只对那些有现金并且可以在当时获得额外信贷的人开放，信贷条件可能比过去一段时间更严格这是解决信用卡债务和追求的好时机周末除了习惯性的“购物”之外的其他消遣；它经常作为“爱好”出现；在我办公桌上的简历上 大地将在风暴结束时等待 ps 说“我告诉过你”；不会让你或我变得更富有
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他一定是在使用 SS 作为他的来源 - 我们在这里和这里都有过 同意，一些高端（海滨）和其他一些道具可能在便宜的地下室购买收入流的价值投资者现在已经建立了一段时间的现金储备
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如果你刚刚购买了房产，为什么你希望市场下跌，为什么要在一段时间内坐在那里多年停滞不前的市场 就我个人而言，我会等到价格开始上升趋势现在 不得不不同意澳元没有下跌的可能性 正如我所说的美元下跌反映了经济疲软，为什么会有人投资它 你现在会认真投资美国吗evand：我的数据来自 RP Data，但这取​​决于您的房产在海岸的位置，我猜我的 Wamberal 房产之一处于市场的高端，并且增长了 10-15%，（超过 10 万）呜呼！另一个我不确定，但如果我按 RPD 计算，12 个月的中位数增长率为 12% 对于那些不知道海岸 Wamberal 和 Terrigal 是海滨郊区的人来说，这两个房产距离海滩不到 200m 这带来了我回到悉尼市场 正如已经指出的那样——我们一般可以谈论中央海岸、悉尼或墨尔本等，但它正在寻找那些证明波浪效应的城市内的增长郊区，这些是北部海滩和北岸郊区以及内陆悉尼的城市郊区 看看这个月的 API 并查看图表 有很多内城 5%+ 增长的郊区正在涌现，并且正在蔓延！我确实相信现在是购买的时机，新南威尔士州、维多利亚州和昆士兰州的一些地区是购买的地方当谈到下一波之后的经济衰退时，我相信我们会看到一些非常艰难的时期准备是关键，但我我要趁着太阳开始晒干我的干草！有了这个，我盖上了我的水晶球
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因为我宁愿在接下来的 5 年内将我的市场曝光率翻倍（或更多）并拥有抓住下一波 澳元在 2001 年左右跌至 50 美分以下 值得投资吗 下跌代表机会
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伙计，我不认为我们会逃脱它我想我在这里的其他地方写过我只是不认为这里的情况像在欧盟和美国一样糟糕我也住在珀斯，所以我也可以戴上玫瑰色眼镜 西澳经济可以衡量天空中有多少起重机 - 目前有很多
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http:videogooglecomvideoplaydocid6507136891691870450 我强烈推荐这个视频
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我完全不同意你的两个主张但没关系这就是论坛的用途你有你的意见，我有我的 以我的经验，人们的预测（尤其是大胆的预测）通常是基于他们想要发生的事情，而不是他们认为会发生的事情（或者会发生什么，当然没人知道）并且他们会找到很多支持的理由这些原因 问题是，它通常会导致投资表现不尽如人意，甚至导致金融灾难更糟 正如最近在论坛上所见证的那样，对于它的价值，我不会太相信 RP Data 或许多其他信息来源尤其是在数量少、短期价格波动的情况下 绝对不可靠的数据顺便说一句：“内城郊区”是什么意思 你是指内西区（Balmain、Leichhardt、Glebe 等）和内东区（Darlo、Paddington 等）
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是的，但他们是一家家族企业，并且已经存在了很长时间（30 年），并且在他们运行之前已经开始谈论很多市场 他们在一段时间前谈到了悉尼市场的部分地区，并且事实证明是正确的 他们不建议在悉尼投资好几年，尽管事实上他们可以拿到大量股票来出售 我根本不隶属于他们，但一直在收到他们的时事通讯年复一年，他们的预测一直都很好 但当然他们可能是错的 那里有很多不同的观点，很多人都会错 我们都关注我们最想听到的事情 兑现的人冷眼旁观爱任何高手谈论价格暴跌 坐在房地产中的人们喜欢阅读有关即将发生的价格上涨的任何信息 我的悉尼内西区 PPOR 从 02 年的购买价格到最近的银行 val 价格上涨了 30% 房地产经纪人认为涨幅为 50%，即他们说它现在价值 1500 万美元 所以如果我们将差额分成 40%，过去几年在悉尼的情况还不错 我在悉尼内西区的另一处房产（安南代尔）在银行 vals 上的表现也差不多这就是为什么这些整个市场统计数据都在我的鼻子斯科特
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我同意 - RPData 对过去 9 个月的低容量数据毫无用处，没有任何准确的表示
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她会是对的（我们会下定决心，但直到你这样做）“她会是对的”，国际货币基金组织谈到澳大利亚 Tim Colebatch 2008 年 4 月 10 日 要点 ■今年世界产量将增长 37%（低于去年的 49%） ■澳大利亚的产量将保持稳定, 今年增长 32% 澳大利亚将摆脱其他西方国家面临的衰退2008 年和 2009 年，但其通货膨胀率将保持在储备银行的目标区域之上，国际货币基金组织预测 国际货币基金组织隔夜发布的半年度世界经济展望在九个月内第四次下调了对 2008 年全球增长的预测现在它提示世界产出今年将增长 37%，2009 年增长 38%，低于去年的 49%。轻度衰退”；直到明年年中 但是，尽管预测全球金融危机的最终成本将超过 10000 亿美元——大约一半是银行，一半是投资者——全球金融监管机构预测，世界大部分地区将在很大程度上不受影响地渡过危机它预测，未来两年中国的平均增长率为 94%，印度为 8%，发展中国家普遍为 67%，低于去年创纪录的 79% 虽然这意味着他们将减速——去年的增长率为中国为 114%，印度为 92%——危机对世界大部分地区的影响将很小 国际货币基金组织还预计对澳大利亚的影响很小 在令人惊讶的乐观预测中，它预测澳大利亚的国内生产总值今年将增长 32%年和 2009 年的 31% 这或多或少符合十年来的平均增长率 它还预测，通货膨胀将无视储备银行试图将其挤回 2% 至 3% 的目标区域 IMF 提示消费者公关冰今年将上涨 35%，2009 年将上涨 33%，随着我们进入 2010 年通胀仍在目标区域之外 quot;在这个关头，（澳大利亚和新西兰）的主要短期政策挑战仍然是保持坚挺面对强劲的国内需求和紧张的劳动力市场，控制通胀，”；它说，今天前往华盛顿参加国际货币基金组织和世界银行半年度会议的财政部长韦恩·斯旺表示，《展望》强调了未来艰难的国际环境，“澳大利亚处于有利地位，但我们当然不会自满,”他说，与周二在其《全球金融稳定报告》中发布的对危机的病态悲观评估的另一个国际货币基金组织团队相比，《展望》的作者似乎对世界度过金融危机的能力更有信心。该报告警告说，危机很可能发生成为世界上成本最高的国家，并暗示澳大利亚有被高估的住房、高额家庭债务和严重依赖外国借贷的风险对我来说很好我不介意与预测相矛盾，我只是不希望它们来自同一个来源！！！！
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鉴于国际货币基金组织倾向于悲观的一面（尤其是在房价一直在g 被高估），而且他们现在预测澳大利亚的增长率将超过 3%，我想知道为什么人们认为我们将陷入衰退从我的基本理解来看，我们仍在大宗商品繁荣时期，只要中国和印度保持强劲增长，我们就会没事干杯，
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大家好，我还没有得到答案，请那个时代的任何投资者澄清我认为这真的很矛盾人们预计经济衰退会发生，房价会下降（投资），同时预计未来几年租金会上涨 50%，目前空置率处于低水平 我的直觉是，如果 OZ 出现衰退，失业率将会下降上升（购买房产的需求减少），移民减少（租金和购买房产的需求减少），进入的学生减少（租金需求减少），海外游客减少（短期住宿需求减少），我们可能会看到短期住房在各个领域变成供过于求，这将导致租金增长低于推测的（基于创纪录的移民）和低空置率看看一些数据，新南威尔士州的海外移民人数从 60,000 人下降到现在的 10,000 多人，这肯定会对新南威尔士州的租金和住房需求产生巨大影响移民到其他州的人数从 -40,000 提高到 -20,000（即去昆士兰的人数减少，因此昆士兰也受到打击） 澳大利亚大洋移民从 88-89 年的 157,000 人下降到 92 年的 30,000 人，目前约为 180,000（06- 07）现在想象我们有像 90 年代初那样的“正常”衰退（不是 70 年代和 80 年代初的深度衰退），移民可能会下降到 50,000，你认为这会对住房状况产生什么影响 Dp 你认为我们仍然会拥有 30,000 套住房短缺，该行业正在大声吹嘘你认为空置率会发生什么 4 年内租金上涨 50% 让我热切等待
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trendsta，让我们开始购买和离开这个看跌对悲观主义者的废话
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amp;amp;amp;amp;amp;amp;amp;amp;amp;amp;amp;amp;amp;amp;amp;amp;amp;amp;amp;amp;amp ;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;亲爱的 Trendsta 和 Plusnq， 1 感谢您的帖子并就 1991 年澳大利亚需要经历的最后一次经济衰退对我进行了教育 2 我观察到当时报告的以下趋势：国际移民人数从 19881989 财年的 157,000 人下降到1992 年每年 30,000 人，确实是“惊人的重要”；然后 b 随后的累积利率下降超过 10% c 有趣的是，澳大利亚的失业率从 1991 年的 95% 上升到 109%，随后在 1997 年仍保持在 87% 的高位 http:wwwaphgovaulibrarypubshistmesi83htm 3感谢您在这里与我们分享数据以及我自己的自我教育，请干杯，Kenneth KOH
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亲爱的，1 尽管澳大利亚央行在 2008 年 4 月维持稳定的利率政策，但我自己的阅读，据我了解，新南威尔士州、维多利亚州甚至昆士兰州的各个州经济体现在正处于即将陷入衰退的边缘 2 澳新银行现在据说早在 2009 年就迫使 RBA 降息，而不是从 2009 年中期开始，正如其先前预测的那样 3 进一步表明，国际移民数字在 2007 年 6 月期间或多或少地达到了每年 187,000 人左右的峰值，而澳大利亚的低失业率或多或少根据以下新闻报道，最近以每年 4% 左右的速度触底反弹，quot;随着失业率上升，劳动力繁荣触底反弹”； http:wwwbrisbanetimescomauarticles200804101207856768083html 4 为了您的善意确认和进一步的评论讨论，请 5 谢谢干杯，Kenneth KOH
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amp;amp;amp;amp;amp;amp;amp;amp;amp;amp;amp;amp ;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;亲爱的管家， 1 我不确定您是否知道，据报道，上证综指从 2007 年 10 月达到的上一个市场峰值至今累计下跌了 40% 或更多 这是根据一些未经证实的消息我最近阅读的报告 2 同样，我认为孟买证券交易所在 2008 年的表现也不如 2007 年一样好 3 艾伦·格林斯潘也“确认”了。美国经济现在正处于衰退之中，而且这次衰退很可能是 50 年来最严重的一次 http://wwwbrisbanetimescomauarticles200804091207420432575html 4 最近在参议院委员会听证会上作证，本·伯南克进一步“比喻”。当前的（全球）信贷紧缩危机与 1929 年至 1932 年上次采取“纾困”行动的上一次大萧条时期一样糟糕，甚至更糟； Bear Sterns 投资银行，今年早些时候 5 如果你您一直在积极监测商品价格，您会观察到，自 2008 年初以来，各种硬商品价格已经开始从 2007 年报告的破纪录价格开始下跌（尽管软商品的价格是未来几年可能会进一步增长） 6 我们可以在 2008 年 8 月北京奥运会正式结束后的大约 6 个月后再次访问您的帖子，看看您是否仍然像现在一样乐观，干杯，肯尼斯 KOH
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