澳洲澳大利亚房地产 澳大利亚房地产价格现在 31% 由悉尼外国信贷的成本决定

在澳大利亚地产投资



我一直在寻找有关借给澳大利亚人购买房产的资金来源的信息，因为信贷成本最能决定房产的价格 我今晚在澳大利亚银行家协会网站上发现了这篇内容丰富的文章 它强调了为什么依赖历史上的澳大利亚经济周期充满危险 为什么会这样 因为澳大利亚房地产价格比以往任何时候都更严重地受到外国信贷成本的影响 这是因为澳大利亚国内储蓄现在如此之低，以至于澳大利亚银行依赖外国资金至少 30% 的资金借给澳大利亚人 以下是附录中的一个片段，其中概述了银行在哪里筹集资金 在这些数据中，显示澳大利亚贷方依赖外国资金来获得借给澳大利亚人的 31% 的资金，其中 23 岁31% 必须作为长期资金筹集，由于目前全球资本市场的不可预测性，这些资金吸引了最高利率该表预计至少会持续到 2010 年初 附录 – 银行的批发融资 2008 年 3 月底的 ABS 金融账户显示，批发融资约占银行融资的 52% 或 6,910 亿美元，其中包括 3,720 亿美元短期资金和 3190 亿美元的长期资金 短期资金，不包括汇票（不按国内或离岸分类）为 56% 国内和 44% 离岸，而长期融资为 23% 国内和77% 离岸 短期市场（即货币市场）和长期市场（即债务资本市场）是两个不同的市场，出于不同的目的对资助者和投资者具有吸引力 海外发行债券的主要原因之一是缺乏国内储蓄 即便如此，银行仍将参与全球市场以确保全球存在和信用评级银行也希望确保其负债多样化
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非常有趣文章我不会假装完全理解，但是很好的链接谢谢
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SMH有一些评论银行在资金危机上哭狼
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Keith，似乎最便宜的来源，国内低息银行账户存款，与过去相比，上限非常低账户、股票、超级账户、或刚刚花掉 根据我过去两年的阅读情况，批发资金对外国来源的依赖继续攀升 尽管我同意银行一直在大喊大叫，甚至到了他们合谋的程度几家澳大利亚银行向贝尔斯登的救助计划借钱 我不敢相信他们会这样做，但确实读到许多银行正在竭尽全力避免全球金融危机的后果
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白手起家，向我收费nterest 像本网站上的大多数人一样，我认为抵押贷款的资金是由储户资金和海外货币市场筹集的，但令人惊讶的是，公众不知道我们的银行家在做什么，以及为什么次贷危机比政府中的任何人都严重得多或银行业愿意承认 看看这个关于 utube 的 5 部分系列并自学； http:wwwyoutubecomwatchvcy-fD78zyvIamp;featurePlayListamp;pD8B8EAC323DC2524amp;index0amp;playnext1 一旦你看过这个然后输入分数银行业务并上网进一步澄清
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WW, 见下图（显示 1990 至 07 年中） ) 来自 APRA - 它表明银行存款最近迅速上升（尽管从极低的水平开始）从那以后它们继续攀升 - 我没有 2008 年数据的来源，除了来自个别银行的介绍 根据上个月最明智的储蓄场所调查（以下 RBA 报告的图 12）- 存款比以往任何时候都更受欢迎，股票和；住房稳居次要地位 根据零售数据，支出大幅下降 高利率 acs 相当于银行存款来源 澳大利亚央行于 2008 年 8 月 13 日发布了一份报告 更多来自澳大利亚央行的报告 图 13 显示，陆上放大器；离岸债券发行量高于前 2 年的平均水平
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基思，历史上所有零售存款都不一样 只是最近银行在提供高利率储蓄账户方面变得更加积极 检查范围今天 CBA 提供的账户 他们的标准账户仍然提供微不足道的兴趣 我怀疑他们已经变得更加积极承担借入更多外国资金的风险 但支付 8% 的国内存款仍然很昂贵 此前，由于人们放弃了低息储蓄账户，银行正在多元化进行资金管理以重新获取利润在不断变化的家庭金融资产构成中 澳大利亚家庭现在只有 25% 的金融资产是存款和债券，低于 20 年前的 40% 以国际标准衡量，这一比例相当低，与美国家庭持平 最大家庭金融资产的增加一直是直接持有股权和养老金（图 9） 从本质上讲，澳大利亚家庭和美国家庭一样，正在将储蓄从低风险和低回报的工具转移到平均回报较高的工具上，但也多变 户鳍构成的这种变化金融资产对银行的融资方式产生了相应的变化 来自零售存款的资金份额从 20 年前的 40% 下降到今天的 25% 这种下降主要是由于银行增加了对离岸债券募集的使用（图10） ______________________________________________________________ 来源
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WW，完全同意你的第一行，但你在提到银行网站后失去了我 外国信贷听起来像烟幕 对于像NAB这样无能过于激进的银行来帮助解释他们的写作对于其他人来说，比如CBA，他们擅长做自己的事情并创造了创纪录的利润，他们可以将利率上升归咎于外债等，而实际上这一切都与利润有关，我不”不要假装理解事情到你所做的水平，但是当它发生时很难认真对待任何事情' s 发表在银行网站上
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ILoveProperty，老实说，我对银行在幕后所做的事情只有一个粗略的了解并且对缺乏透明度感到沮丧信用的供应，信用的保证, 在考虑创业努力时，私营部门必须评估风险敞口 然而，在过去的 30 年里，金融行业的道德水平一直在下降，就像在许多其他行业一样。最近的次贷事件让许多澳大利亚人意识到暴露澳大利亚是全球信贷的一揽子骗局和欺骗全球信贷是贝尔斯登，雷曼兄弟，美联储，澳大利亚银行，他们都把羊毛拉到消费者身上，纳税人眼中的罗恩保罗和吉姆罗杰斯可能是在这一切上最直截了当的谈话者 如果没有更好地了解这种风险，就不可能评估目前利用任何资产类别或商业风险的真正风险 有人会考虑RHG 近期利率影响后的非银行贷款人 全球信贷紧缩及其对澳大利亚非银行贷款人（更不用说银行）的影响通过其产品为房地产投资增加了一个新的风险水平许多人可能不会考虑重新采用再过十年，恕我直言，这是一个话题 Jan So mers 和更多当代房地产大师不理解如果大师出现并解释资金轨迹和风险，那就太好了 至于我引用的消息来源，一些来自银行协会，并且像你一样，我厌倦了他们的公正性 不过，他们符合澳大利亚央行和澳大利亚统计局的数据
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银行最便宜的资金来源是那些“几天”。他们保持资金在客户之间转移 所有 bPay 和互联网转移都是“落入口袋”的几天随着这些交易的日益普及和商业水平的不断提高，银行做得很好
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并非如此 31% 的借入资金可能来自海外，但存款呢买家贡献 并非每个人在购买房产时都会 100% 借款（我怀疑即使在繁荣时期也很少有人这样做，现在甚至更少）
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如果这 31% 的外国资金上涨 150pbs明天，你认为所有者权益会发生什么当价格下跌时，所有者权益是第一件消失的事情
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V little 外国资金是债券 - 即银行锁定在固定的 IR 他们不是t 上涨（或下跌）另外 2-3 年 正如我上面引用的 - 外国资金一直很便宜；银行已经利用了他们将利用任何便宜的资金 线程标题并不完全准确 - 用“曾经”替换“现在”
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CBA内部沟通也表明了那些想要b的人之间的差距25 年来最大的资金短缺和可用性 所以现在的信贷紧缩并不意味着缺乏可用的信贷，而是贷款标准的收紧 现在我写了它，我不确定它如何适合这个论点
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房地产股权这样下去可不好，未来六个月的国内外事件没人能控制，甚至出于政治目的，陆克文先生和斯旺先生也没有为澳大利亚人准备的后备计划经济，除了怪上届政府，我打赌杰克丹尼的瓶子今天早上会在陆克文办公室开瓶
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部分正确但是，我的观点是，如果外国资金成本增加 150 个基点，那么银行不会被迫购买 它们足够聪明，可以将目光投向别处——比如零售存款 例如，StGeorge 筹集了 10 亿美元以完成 2009 年定期融资的 40%当它是更便宜 他们有大约 12 个月的时间来组织他们明年的资金需求 不确定我了解你在国内得到什么仅适用于顶级借款人 短期资金（lt; 3yrs）目前价格更合理 银行从最便宜的地方购买资金
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重要的一点 Anna 最后，多少钱放在桌子上没关系 它的成本确实
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基思，我的观点是国内零售存款的增长潜力相对较低 澳大利亚家庭债务是世界上利率最高的国家之一 我想知道是否所有银行都能像圣乔治一样增加存款 我在上面发布的最上面的图表证实了零售存款的下降趋势（40% 到 25%）和对外国批发存款的向上依赖（15% 到 30%）外国负债以分散澳大利亚以外的风险但我认为他们只是在掩盖他们无法在当地筹集足够的零售存款我认为考虑零售存款的显着增长将来自何处也是值得的- 公司ome一定要大幅上涨——消费一定要下​​降，或者债务一定要还清 前者不太可能，后者对经济或房价都没有好处反正我不是这方面的专家，感谢您的见解这促使我进一步思考和研究这个问题
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这确实是我可能要补充的问题，这就是为什么银行正在敦促政府改变对存款利息征税的规则 他们需要更多的存款人比他们目前所得到的，并且认为使存款免税会鼓励他们以他们一直以来的利率保持资金来源嗨WW，好的，我不确定你最初试图提出的观点是家庭债务显着增加，但家庭资产（主要是 PPOR amp;一些超级）增加更多 - 导致 LVR 较低 RBA 并不关心历史低位（实际上是 -ve）储蓄率 我认为大多数银行都提高了存款利率 该图表是在 2006 年 8 月汇总的 - 想了很多自那以后发生了变化，尤其是零售存款 同意，根据事实进行调整 其他来源是资金的重新分配房地产绝对不受欢迎 零售支出已显着下降 我猜超级基金不会流向股票基金（在过去 20 年最糟糕的一年之后）更有可能流向债券现金基金 我预计可支配收入不会显着增加（即使在减税之后）我也不是专家 - 但是自从回复你的帖子后，我的知识稍微多一些 Cheers Keith
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WW - 我原以为这是因为澳大利亚拥有最高的私人土地所有权数量之一在世界上，想要拥有一个家是我们的文化 - 不仅仅是在中央商务区租房，这些数字可能有点偏向我的喜好
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这个帖子是我喜欢的一个很好的例子SS 论坛 可以从各种来源检查和分析数据，得出不同的结论，并且都以礼貌和尊重的方式感谢 WW 和 Keith 所有好东西 Cheers Shane
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Keith，图表下方的数字来自 3 月08，似乎证实了来自 06 图表的趋势 无论如何，我必须在下午获得一些无风险的短期现金流 总是对你挖掘的关于该主题的任何论文感兴趣
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如果银行的话，WW 基本上是正确的不得不完全依靠自己的国内存款，可用于贷款的现金g 将减半 一半的资金来自其他地方，而且变得更昂贵、更难获得 更重要的是，银行被要求从海外获得比以往更多的短期资金，这意味着他们越来越多地发行长期贷款短期现金 - 如果资本市场在一段时间内仍然陷入困境，这是一个棘手的提议 Keith，你上面引用的 STG 例子是一个麻烦的例子，而不是缓解情况的例子 像 STG 这样的银行的信用评级低于主要银行 -因此支付更多 - 并且一直在获得短期现金来让他们通过西太平洋银行的男孩和女孩们并不高兴，因为大量的东西会成熟，STG将需要推出交易，时间压力，积极的买家在紧张的市场中被挖走 远未结束

温斯顿 你说“澳大利亚的房地产价格现在有 31% 是由外国信贷成本决定的”；我提醒过你，只有在所有房产都是用借来的资金购买的情况下才会出现这种情况当然，不是你然后说：好吧，如果房产中的现有股权是唯一可以提供押金的方式，那么你会是对的 但事实并非如此，所以你又错了 购买者会从各种来源获得存款：现有股权、他们保存的现金、礼物和其他形式的财务支持（特别是来自父母的） 销售收益其他投资（股票等） 因此，总而言之，您的基本主张是“澳大利亚房地产价格现在有 31% 由外国信贷成本决定”；仍然不正确 我从来没有把你选为灾难者
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为“将成为购买者”的人筹集足够的现金是一个挑战。虽然价格压力和缓慢的可再生能源市场可能使其变得更加困难，但今天并没有什么不同。无论如何，即使买方获得押金的能力没有改变，成本和融资条款也存在重大关联到像疯女人一样遍布商店的全球资本市场世界已经并且正在改变它会持续多久以及影响有多深时间会告诉但有一点是肯定的，我们不再在堪萨斯了，托托
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是的，早在当前信贷危机之前就一直如此 绝对 银行正在改变组合 澳洲联储的资金来源可能会变得更便宜，存款利率也会变得更便宜 有传言说超级基金将在 RMBSs 中持有更多股份 底线是在过去的 10 年中，外国来源的资金比本地筹集的资金便宜，这已经发生了变化，银行已经开始适应这些变化 3 年以内的基金目前定价合理 - 任何更长的时间都是昂贵得令人望而却步 如果您认为危机将持续 3 年以上，那么可能存在问题 但是，虽然资助者乐于以合理的利率放贷长达 3 年，但银行将乐于接受这些资金肯定他们更愿意使用期限较长的基金来分散他们的到期日这是我的杯子半满的地方 - 我认为这是StGeorge利用短期（3年固定利率）现金块，他们已经证明他们有能力滚动交易 Big4 可能也会这样做BR>评论
Gee Unfazed, you are hard work try this on 没有“受财务约束”的人购买房产的频率是多少？条款 大多数买家，如果没有融资，就没有房子 这是一个全有或全无的情况没有融资，没有房子即使你有 50% 的定金，如果你没有，你仍然没有得到房子'获得资金 信用驱动市场 因此，说房价是由成功申请融资决定的，这是一个合理的老生常谈 现在，如果这笔资金的 31% 来自外国资金，我的说法是错误的吗？我明白你是什么争论，从字面上看，你是对的，但我在这里要求一点文学许可还款我觉得会跌31%以上你呢
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不是根据这个评论（我以前没遇到过这个作者）
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你是正确地说我是正确的我怀疑他们会在附近下降，如果在ll
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用友，在你编辑之前，我得到了你上一篇文章的全文如果澳大利亚银行能够利用澳大利亚的可观财富（即现金债券），你为什么不认为他们有迄今为止还没有这样做
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确实，那些在外面经营国库柜台的白痴筹集的现金是 2 年前票据的 2-3 倍，当时他们可以打电话给 RBA 并拥有一大堆廉价现金sent 'round
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有趣的文章，如果托尼·博伊德（Tony Boyd）知道他在说什么特别是，这一点令人毛骨悚然（我认为 Tokenfunder 部分是在讽刺）：如果全球金融市场完全恐慌，RBA 可以介入为澳大利亚银行系统提供支持，直到恢复理性行为。 RBA 已经设立了一项特殊工具，为银行提供额外的流动性。它允许他们在日常回购操作中将抵押贷款支持的抵押品作为抵押品其他银行发行的证券 自去年 10 月推出该工具以来，银行一直是该工具的适度用户 但其贷款和垫款的主要资金继续来自存款和批发资本的组合市场 如果外国银行和投资者对澳大利亚银行关门，现有的离岸资金可能会被允许滚滚，而银行则使用澳大利亚央行的资金。澳洲联储可能会考虑对澳元进行通缩，以掩盖高杠杆的澳大利亚资产价值不如过去的事实同样的论点在美国遭到了抨击他们的美联储一直试图通过承销不良资产来人为地支撑资产价格论文正如本周所表明的那样，它对他们不起作用
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根据 Jim Puplava 的说法，澳洲联储今年已经将货币供应量增加了 19% 那么他们把钱花在了哪里，或者他们是谁把它给
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对你有好处 bruce 我试图提出的观点，我认为我做得不好（因此编辑过的帖子）是市场确实会对变化做出反应 你谈到了一种情况外国资金被禁止非常昂贵，就像它是澳大利亚银行的唯一资金来源 你知道这不是真的 如果外国资金枯竭或变得相当昂贵，那么：澳大利亚超级基金将向澳大利亚银行系统投资更多现金（因为获得良好回报）政府本身，可以（国际）发行债券，然后将这笔钱借给澳大利亚银行 可能会开发新的金融产品，以响应对更大流动性的需求（并承认可获得的回报） 你说的是极端情况 我同意每个行动都有相同和相反反应的基本前提 但我不同意外国资金价格的急剧上涨对澳大利亚房地产市场的厄运 恕我直言通常可能不会发生的金融活动形式
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货币供应量的增长，也在下面的线程中讨论 http:wwwsomersoftcomforumsshowthreadphpt44851
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美国不就是这样做的吗
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虽然他们的系统和我们的系统之间存在一些相互作用，但他们的金融系统和我们的系统之间却有天壤之别所以如果你坚持绘制相似之处 - 同时承认存在相当大的差异，例如：上周（一家四大银行的一位高级经理）告诉我，世界上有 8,000 家银行，其中只有 15 家具有 AA 评级，其中 3 家是澳大利亚（NAB、西太平洋银行、澳新银行）（关键是我们拥有一些世界上最强大的银行，即因为我们可以说是最强大的审慎制度）到目前为止已经倒闭的许多美国银行将是这里被认为是狡猾的金融公司（他们不受监管）（显然 Lehmann Bros 是一个明显的例外）在美国，存在一项法律，允许抵押贷款持有人基本上将钥匙扔给贷方并运行（没有追索权）它源于伟大抑郁症 我们有类似的法律吗 没有
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同意我的理解是，四大都拥有 AA 信用评级（见这里），并且都在世界前 20 名Ooops 对不起 CBA 下次我与我的消息来源交谈时，我将不得不纠正他们
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好吧，我们现在都知道评级机构是多么可靠和公正，在次贷之后任何人都想找到他们在 6 周前对 Lehmanns 的评级，如果你想查看你的伙伴 Mark Note Samp;P 的免责声明，这里有一份清单在他们的大多数文档中 [FONTArial, Helvetica, sans-serif][FONTArial, Helvetica, sans-serif]“评级是意见陈述，而不是事实陈述或购买、持有或出售任何证券的建议”； [FONT][FONT] 评级机构现在对四大的评级与 20 年前对外国批发基金的依赖程度较低时的评级相同
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我的看法w 是评级机构没有对更昂贵的信贷给消费者带来的风险或对财产价值的影响进行评级 他们评估金融机构在维持其盈利能力和偿债能力方面的灵活性 如果这是由于对零售借款人造成压力信贷成本上升，资产价值在此过程中受到冲击，不一定会影响贷款人的信用评级 今年资产价格已经走软，并且在远郊和区域城镇确实有所回落，但银行信用评级没有变化 如果澳大利亚银行的评级很高，这是因为它们能够将信用风险转嫁给最终借款人而且这不是可以无限吸收的东西
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哦，好吧，伙计们，我已经挖了向上 在 31708 上，雷曼兄弟（纽约证券交易所代码：LEH）被评为 Samp;PA 穆迪 A2 惠誉 A+
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信贷不是那么昂贵 NAB 可变住房贷款利率（25 万美元及以上） 875% CPI 45%借款的实际成本 425%只是我，还是那该死的便宜
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嘿，我估计 cpi 更像是 9%，所以银行正在赠送钱（如果你去掉替代、加权和使用的享乐法，则为 9%由ABS计算cpi，并准确反映财务成本、租金、汽油、药品和主食价格上涨）
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仍在努力理解这篇文章，这是股价的有趣部分今天下午任何澳大利亚银行的股价都以美元表示，基于次贷价值变化的面值对于任何估值都可能非常误导，3周前没有人说这会发生在美国的高端旧货币上WORLDWIDE Bank，既然已经发生了，没有人知道六个月后融资成本会是多少，但在我看来，廉价资金的日子已经一去不复返了，只需为这一后果的下一阶段做好准备，因为有些人会这么快被吹出水面，他们不会知道是什么击中了他们，楼价是在我观察和投资的几个领域的幻灯片上，房地产的出售时间是其 4 倍，即使价格较低，不确定性因素才刚刚开始浮出水面，任何想今年退休的人，一旦他们看起来增加超级基金，他们也将受到粗鲁的冲击
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威尔，我同意现在一切都快到头了，世界到底走多远还不确定这里有很多糟糕的论文注销和去杠杆化尚未展开，愿意或不愿意这就是我一直试图理解 31% Cos 的原因，我认为无论它来自哪里，从现在开始都不一样
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温斯顿，我喜欢用非常简单的术语来看待一切，但有一个项目对我来说很突出，六个月前，美国银行系统是冷硬现金的出口国，而在过去的几个月里，他们现在只是现金的进口国保持他们的系统运转，并且因为他们现在是现金进口商，这将在全球范围内给每个国家带来问题t 与美国银行系统打交道，但话说回来，美国没有 ASIC 和 ACCC，也许如果他们有，他们就不会面临现在面临的长期问题，如果你也回顾一下 dot com 911 破产，那么他们现在面临的完美的 6-8 年周期upimhowillar
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我同意，一切都不会再一样了，情况会不同养老基金是否愿意将其资金投资于企业、商业知识产权、开发（所有风险）或住宅知识产权？他们更愿意将它们放在哪里，美国、英国或奥兹 看起来加拿大的养老基金正在用他们的支票簿投票
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我不相信外国资金会保持在目前的水平除非中央银行继续疯狂印刷，否则会有很多经济体争夺更少的美元去杠杆意味着更少的钱可以分享到最后，它会取决于 ri追逐这些美元的每个经济体的丑陋形象 也许拥有 AA 银行的澳大利亚会过得更好，也许不会给莱曼洗澡我想他们会继续向美国扔美元当你需要石油美元的时候他们在哪里
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是的，自从危机爆发以来，他们一直在排队购买澳大利亚 RE 支持的债券，而且很舒服他们没有将所需的保证金增加一倍或三倍
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如果银行开始需要存款作为资金来源，那么首先发生的事情之一就是对首次购房者的存款要求要高得多对房价的影响
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我会不会虽然 FHBs 是 mar 的一小部分除非爸爸有支票簿，否则不要重蹈覆辙
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大约 30% 的市场只是一小部分 很高兴得到纠正市场的
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对不起，我认为它更像是 15%，所有 BB 都在裁员 - FHB 已经失去了他们的“市场份额”；
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石油美元已经洗过澡了 记住今年年初，阿联酋主权财富基金大量持有美国投资银行家的股份，自从
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这是我们对外国信贷依赖31%的严重不利影响的开始而且它可以说，澳大利亚央行现在已经进入了支撑因不可持续的全球信贷泡沫而膨胀的房地产价格的业务这可能标志着资产价格加速下滑的开始，而斯旺拯救非银行金融部门的尝试是错误的，并且注定了那些争论的人澳洲基本面较为稳健美国应该注意英国房价正在发生的情况，英国房价正在加速下跌 $4b 的救助计划，但不要押注银行会转嫁降息 Peter Hartcher 和 Jessica Irvine 2008 年 9 月 27 日第 1 页2 |单页 全球金融危机将缩小澳大利亚的预算盈余，并使银行更难转嫁官方利率的削减，财政部长韦恩斯旺警告说，金融市场的恐惧最近几天急剧增加了全球货币成本 -它已经“穿过屋顶”；斯旺先生昨天在接受《先驱报》的独家采访时表示，为了应对资金紧缩，他昨天宣布联邦政府将向陷入困境的非银行金融部门注入 40 亿澳元的纳税人资金，以确保其作为一支竞争力的力量生存下来。 Swan 先生告诉《先驱报》，澳大利亚、Wizard 和地区银行等中小型贷款机构将竞购这些资金，作为回报，政府将获得一揽子 AAA 级抵押贷款的所有权，尽管澳大利亚处于有利地位应对全球金融危机，但仍会产生深远的影响
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