澳洲澳大利亚房地产通货膨胀 - 你的朋友？悉尼

在澳大利亚地产投资



总而言之，我经常在这个论坛上听到这样的说法，即通货膨胀有助于负债投资者，因为资产价值会增加，收到的租金会增加，但贷款会保持不变，或者换句话说，贷款的实际价值会下降随着时间的推移，这个水平非常小，所以从这个意义上说，通货膨胀是你的朋友只是价格更高的相同商品和服务 因此，如果经济中没有增加任何实际的东西，并且齿轮投资者从通货膨胀中受益，那么你必须问经济中谁在从中损失 必须有相等的损失其他地方 很高兴被证明是错误的 对你的想法感兴趣
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是的，通货膨胀是我的朋友，因为我用贷款来投资 谁输谁借给我钱 现在，银行只是在利息上赚取差价，所以他们不是真的y 输了 那么谁在输 给银行钱的人 最后，是那些“储蓄”账户里有钱的存款人支付 zip 利息，投资者购买银行债券，等等 但他们不知道他们正在亏损，要么是因为他们不了解通货膨胀，要么他们不在乎，因为那不是他们的目标。在“储蓄”账户中有钱支付 05% 的人并不真正了解他们是如何损失 5% 的年以及从长远来看这会如何侵蚀他们现金的价值 他们只看到银行中资金的安全性，能够在报表上看到他们的余额，他们的资金由一家知名银行“支持”等等另一方面，比如说，债券基金经理不关注实际回报，我怀疑他们中的大多数甚至会关注 20 年的回报：他们会关注名义回报以及他们击败国债的程度以及与其他债券相比的表现如何资金 为银行提供资金的人不会关注通货膨胀如何影响m 从长远来看 公平地说，大多数投资者也不理解它，他们只是看到了它的积极影响 所以这实际上是我从通货膨胀中受益的最好的设置 输给通货膨胀的人没有意识到他们正在输掉 Will他们最终意识到了这一点，然后把他们的钱拿出来我怀疑你要求人们从长远来看，他们应该理性地考虑，但作为人他们不会有起起伏伏（我们赞成那些下降），但从长远来看，人们仍然存钱而且他们必须有地方放钱 这根本不是数学证明 现实世界就是这样 总而言之：通货膨胀是我的朋友 它不是每个人的朋友 这是那些把钱存入交易账户并购买银行债券的人的敌人 但他们要么不知道通货膨胀是他们的敌人，要么他们不在乎，因为这不是他们在 Alex 上得到的报酬
评论< BR>我认为通货膨胀的发明是为了让未洗过的大众觉得他们在进步r 工资增长是有形的；感觉很好，OTOH 通货膨胀是看不见的所以每个人都有更多的 $$ 进来的感觉，而实际上，只是相同数量的 $$ 被偷偷地花掉了所以这并不是真正的人输的情况，但平均而言没有人领先 超过通胀的个人加薪被底层进入的廉价毕业生和另一端消失的昂贵退休人员所抵消 从数学 POV 来看，只要资金成本和投资收益率之间的差异小于通货膨胀率，然后齿轮投资者在财务上取得领先 从受益的风险 POV - 存款人受益于较低的风险和;接受低存款利率，投资者支付更高的 IRs amp；承担更高的风险受益于更高的长期回报 看看保险业，谁受益 他们创造的是安心——无形资产来自今天更多的可支配收入所以我想说这不是其他地方的同等损失，而是其他地方的较小收益（膨胀美元）（几乎）每个人都赢了，只是有些人比其他人赢得更大还有看看投资者directcomau（）我相信他们有一篇文章宣传房地产只是一种获得贷款以从通货膨胀中受益的手段
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通货膨胀是我最好的朋友我崇拜通货膨胀我们走回去通货膨胀不是那些有固定收入或固定收益的人的朋友我假设通货膨胀并没有变得疯狂这对任何人来说都不是很有趣，因为那时意大利鞋太贵了
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YM，在这里做一些阅读 http:mortgagesecretpowercomindexhtm 并做通货膨胀迷你课程来回答你你的问题，读这个 http:mortgagesecretpowercompickpocket0807ghtm
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听起来还是不对，所以我尝试了一个我假设的小模型： 固定银行利差为 5% 400,000 美元 房屋 - 随着通货膨胀而上涨（为了练习） 每周 350 美元的租金 - 随着通货膨胀而上涨 80%（32 万美元）的债务 10年时间框架（此时已实现资本收益并清偿债务） 偿还 36,000 美元 年 - 随着通货膨胀而上升（为什么不 - 如果你的工资随着通货膨胀而上升，这很容易）然后我把整个事情翻译成罐头coke 想知道会发生什么 我在 25% 的通货膨胀率下运行了一次模型，我得到了 447,692 罐可乐，336,823 罐可乐，净正值 110,870 罐可乐 我再次以 6% 的通货膨胀率运行它，然后我进了 447,692 罐可乐，卖出了 346,877 罐可乐，净正数为 100,815 罐可乐似乎在通货膨胀较高时对财富产生负面影响注意市场收益率低于利率一路上涨，这两种情况仍然赚钱
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你通过增加还款来否定通货膨胀的全部好处！还款不会随着 CPI 增加!!!!!!!
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谢谢我回去把它们弄平了（每年 36K 美元）我得到了同样的答案通货膨胀意味着更少的可乐
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我希望收益率在高 IR 环境下会更高，而不是固定在 45%ish 75% 的 IR 是否合理
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你能用百事可乐再次运行它吗
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是的- 听起来很公平，我认为这就是答案 keith 通货膨胀可以成为你的朋友，但推动它的并不是贷款的实际价值递减 - 你可以收取更高的租金所以我认为我们已经确定了关系中的失败者 - 这是租户 如果您将租金收益率保持在 IR 的 75%，然后通货膨胀率从 25% 上升到 5%，那么他们的租金将上涨 33%（这假设银行利差是恒定的 5%）或者回到 COKE 指数 -他们的房租将从每年 17,000 罐可乐跃升至每年 23,000 罐可乐！
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既然解决了最后一个难题（感谢基思），我们在高通胀中确立了失败者离子环境是租户，赢家是房东 这假设尽管您实际上可以从租户中提取那种实际的租金增长（即他们是否可以或是否会放弃可乐！！）如果不能，谁会是赢家和那么失败者
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我只看了你的电子表格你已经将利率与通货膨胀联系起来你不会期望有太大差异然后尝试固定利率我将利率固定在9％现在差异是75,069 vs 140,839 那么作为投资者我想要什么高通胀和低利率如果你是美国人，现在可能是一生的机会！
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我刚刚添加了基思的 75% 市场利率租金收益率 现在的分数是： 低通胀：143,947 Cokes UP 高通胀：214,661 Cokes UP http:www4sharedcomfile431944249f24bed6inflation_yield75percentIRhtml 所以现在通胀看起来很友好
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可变利率通常与通胀有关 但你是对的 - 如果你得分一种10年的固定利率和通货膨胀率上升，那么你就拥有了致富的门票！ （而失败者是贷方！）虽然很难比贷方更聪明 - 如果你采取长期固定利率并且他们预计通货膨胀会上升，他们通常会积累足够的脂肪来覆盖自己
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Hi YM有趣的是，您认为在高通胀环境中这是一个单一的赢家单一输家的情况没有那些资产，例如租户，固定收入退休人员，高不可扣除债务的人等即使您拥有自己的 PPOR，如果您的收入与通货膨胀无关，那么您将在高通货膨胀环境中成为输家因为你的购买力会被通胀侵蚀 那些持有除 PPOR 以外的额外资产的人，在高通胀环境中表现良好的那些类别将比那些资产有限的人获得更多（假设他们有能力持有这些资产） Th痛苦遍及整个社会，但收益仅限于拥有适当资产类型的少数参与者 Cheers Shane
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按实际价值计算，贷款价值下降 所有其他数字按实际价值计算基本保持不变 工资、租金和房价随着通货膨胀而上升 贷款保持不变，因此实际价值下降了 我的父母在 1971 年借了 1 万美元左右4 个十年，利率达到 20%，我希望他们每年只需支付 2000 美元！在通货膨胀的环境中ent 还清贷款也变得更容易 10,000 美元可以在一年内被大多数人还清 不管你的模型做什么或不说这就是现实中发生的事情
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你好 Shane，YM 专注于这条关于 GEARED 投资者的线索，即在高通胀时期是有利的
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贷款的实际价值会下降 - 是的 - 但你需要支付额外的利息来补偿所以银行不是这里的输家 -不幸的是，他们没有免费的午餐
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嗨，你没有提到的所有一个领域，在通货膨胀市场上涨幅最高的地方，由于通货膨胀导致成本增加，正常的 comm 贷款通常与 5 的利率挂钩现在增加 % 如果您的通货膨胀率是 8%，那么 comm（通常是 5 x 5 期限）会持续 5 年，然后它必须在第一个期限结束时赶上市场，这就是您看到大幅上涨的时候在租金中，这就是您现在所看到的，成本是挂钩的，并且随着通货膨胀使成本上升目前回报率超过 125%，并且与 resi 不同的是，当你在 comm 中大量退出时，回报率上升会增加回报率，如果 cpi 达到 10%，它会自动将我的租约提高 10%，这就是租约中的摩擦一旦 cpi 超过 5%，当月 cpi 的租金上涨 15% 左右，我希望将其提高到 6%（不认为会），我的收入会增加，如果如果利率下降，市场会涨或跌不是免费的午餐，但银行以 8% 或 9% 的利率放贷，但回报率为 12%，5 年内每年 5% 银行赚了钱，但你有一半的钱，你增加了您的股权头寸购买 25%，因为您的租赁回报增加了 25%，所以收益问题请告诉我您会喜欢成为银行或投资者我会站在投资者一边如果你能更好地投资然后银行你在我的书中做得很好你不需要支付额外的利息来补偿即使还款的实际价值也会下降由于贷款本身的价值下降，利息随着工资和租金的增加而上升，你看过我的例子吗？这是一个真实的生活！目前的租金将在两周内支付年度贷款账单（基于 20%）如果是目前的利率 - 那么比 1 周！我认为您的模型中缺少一些重要的东西希望我为 1971 年的价值支付 20% 的利率！
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对不起 GoAnna，但我根本无法关注你你确实支付了额外的利息 - 如果通货膨胀很高，那么您的利率就会很高 我想您可能在谈论房地产价格上涨的好处（即资本收益）示例-这是货币时间价值，仅与通货膨胀相关但大于通货膨胀来解释如果您将 1971 年借入的 10,000 美元加上直到今天为止的复利（当天的房屋贷款利率），那么您将得到一个值得与今天的租金进行比较的数字 你可能会得到 45 万美元或其他一些 与收到的租金相比，它仍然可能是一个有吸引力的贷款余额，但这将是由于该地方的价值真正增加了（实际收益）
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假设利率上升你是st在实际减少的贷款上支付更高的百分比你的贷款规模没有增长而且你的工资或租金增加了使这些还款占收入的百分比越来越小
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为什么不尝试一种新颖的方法 YM购买一个 IP 一段时间后它就会全部点击到位
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你看，YM 不明白它在理论上是如何工作的我们其他人都知道它可以在现实中工作，因为我们实际上看到了它的工作 我们所拥有的只是我们在银行账户和纳税申报表上看到的实际数字 YM 有一个漂亮的电子表格和经济模型 我什至不打算开始谈论过去 10 年是如何实现巨大增长的，但从历史上看低通胀和利率亚历克斯
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取决于你什么时候固定以及什么利率
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完全取决于你获得的贷款利率如果你足够早地定位自己那么它是有益的使用 CBA 自动取款机低于 94% 如果您能够利用利率来发挥自己的优势d 有足够的现金流（可能是固定利率）来抵御利率上升的趋势，那么适当资产的借款仍然有效，并且随着通货膨胀发挥其魔力，将产生杠杆效应最大的危险来自可变利率和现金流中断相信我我知道我在 1980 年代后期和 varia 一起生活ble rate of 18% 这些天我固定长期和低利率 如果我不得不重置许多贷款 atm，那么我建议通过在可变期限长度内采用固定利率来平均利率上升或下降的影响来扩大贷款规模 像这些简单的技术是使 YM 的纯理论论点不那么有效的变量 我仍然有一些固定为 65% 的 IP 贷款 Cheers Shane
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YM 会告诉你，固定利率包含通货膨胀预期，所以如果通货膨胀率很高，你只会能够以远高于可变利率的利率进行修复 如果您说“但我在 2-3 年前设法修复了 5 年，并且成功击败了可变利率”，YM 会说这只是个别情况，不能应用于整个市场 事实上，我们指出的任何现实生活经验只会被YM视为个案，不能适用于整个宏观市场 我们只有现实 我只关心我在做什么 我真的不在乎什么是“宏观市场” t'（不管那是什么）正在做 显然这对 YM 亚历克斯来说还不够
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不确定我相信你在那里亚历克斯我认为你足够聪明，不会在利率为 18% 的情况下在 5 年内修复所以宏观市场可能很重要，如果只是作为一个时间信号
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哦，Daz我差点从沙发上掉下来嘿嘿嘿嘿
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根据传统的空气动力学理论，大黄蜂不会飞，但它确实
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大家好，这个话题时不时地引起人们的注意，有些人，这次 YM 不明白 让我们看看我们在马尔格雷夫拥有的房子的近乎真实的情况，于 1981 年以 44,000 美元买下 我们付了钱固定 145% 的利息（这笔贷款没有“期限”，只是高于当时的标准变量）真实和接近真实之间的差异不是我们的 PPOR，我们会看看它作为纯 IP 假设 100% 以 145% 的利率借出 IO，租金为每周 70 美元，通货膨胀率为每年 55%（这非常接近自 1981 年以来的长期工资上涨和该特定房屋的租金） 1981 年利息 $6380 租金 $3640 差价 -$2740 1982 年利息 $6380 租金 $3840 差价 -$2540 10 年 1992 年利息 $6380 租金 $6559 差价 +$179 继续前进 2008 年利息 $6380租金 $15449 差价 +$9069 最初 10 年，这处房产的现金流为负数，但损失并没有看起来那么大，因为政府会提供大约一半的纳税申报表 1992 年之后，你会支付对收入征税（除非您通过购买另一个重复该过程） 如果我们得出的结论是，所发生的一切只是早期的额外利息抵消了所有后来增加的收入，那么钱在哪里？假设这处房产升值了仅通过通货膨胀 44,000 美元的购买价格以 55% 的年利率计算，我们在 2008 年的价值为 186,753 美元 我们已经借入了 44,000 美元的贷款 100% 的资产et 价值在 1981 年变成了 44,000 美元的贷款，而资产价值为 186,753 美元 现在贷款是 2008 年资产价值的 2356% 啊通货膨胀之美再见
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储蓄者和工薪阶层，固定收入者 差不多每个不投资的人都站在“通货膨胀盗窃”贸易的另一边
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通货膨胀是长期住宅贸易下的重要底线之一 除了其他一切将一些财富锁在泥土中而不是法定货币以牺牲那些不将财富与通货膨胀挂钩的人为代价来奖励你通货紧缩是我认为对于有财产的人来说的可怕情景
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顺便说一句，我认为整个 'YM 不是房地产投资者暂时所以他不能提出这些问题”有点累了，这里的很多其他人都可以自由地提出问题，而不会对他们产生同样程度的愤怒
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你好，我只是想补充一下以下到上述情况想象一下，如果业主能负担得起大约 1500 美元 ea一年来弥补负扣税和一点本金减少 最初的 1500 美元只包括负扣税（在纳税申报表之后），但到 1992 年，所有的 1500 美元都被偿还了本金（由于我们的55% 的通货膨胀发生在工资和租金中）在 1992 年之前，由于本金的小幅减少，我们将不再需要支付 1500 美元如果我们每年只使用房产的税后净回报来偿还本金之前2008 年（不知道确切的时间），房子将完全还清 因为只有通货膨胀，没有其他因素，我们从借贷开始，但在 11 年的通缩美元中只分出了 16,500 美元，最终资产回报收入 如果说该资产的价值是 1 年工资价值的 4 倍981，在我们的仅通货膨胀模型中，它仍然只值一年工资的 4 倍 租金从一年工资的 33% 开始，现在仍然是一年工资的 33% 我们拥有价值 4 年工资的资产，每年返还 33% 的工资，但我们的成本只有 1 年左右的工资分布在 11 年中，这完全是由于通货膨胀，没有别的原因 房地产投资者通货膨胀万岁再见
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Bill -毫无疑问，固定利率，然后通胀上升会帮助你（你抢劫贷方），但这不是我的意思，如果通胀上升，这不是我的意思，如果通胀上升，它可以帮助有效率的房地产投资者吗？其他人的帮助，以及我得出的一个简单模型，它确实有助于提供您的收益的齿轮投资者也提高了
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您（和许多其他人）声称，使您受益的是贷款的实际价值递减在高通胀时期，我在可变利率和认为这听起来不对，然后我提出了一个非常有说服力的论点（使用模型），实际上是您的租金收益在高通胀时期对您有帮助 这与贷款无关 那么为什么这么难说 - “感谢 YM - 有趣的贡献”；这里的每个人的重点是，当通货膨胀率上升时，你必须对租金定价采取积极态度——你不能坐视不管，如果你采用浮动利率，你会默认受益
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只是为了澄清 -有些人似乎忽略了我的观点贷款原则 在通货膨胀率较高的时候，在浮动利率下，你会支付更多的利息 所以如果你在浮动利率上，在通货膨胀率高的时候，你的贷款没有免费的午餐 这是一个普遍的神话
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您所说的激进是指维持市场租金还是其他意思 在通货膨胀时期，即使您选择不提高租金（或作为房主不收取租金），您仍然可以从增值和利息支付负担较轻（占收入）作为投资者在通货膨胀率低且房地产价格持平或下跌的时期，增加租金至市场至关重要，因为这既是当时房地产的唯一回报，而且利息负担更难承担。很多投资者会选择退出市场，因为它似乎没有回报您的收益率与您的利率变动保持同步尽管在实践意义上可能不可能 - 取决于租赁市场的需求供应 关于通货膨胀帮助您偿还贷款，我们将不得不同意不同意我无能为力我必须证明否则 - 甚至建立了一个可乐模型！
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我昨晚睡觉有点困惑一方面绝对可以理解通货膨胀如何良好的现实生活例子 - 就像寿一样se 由 GoAnna 提供，但另一方面，在查看 YM 的模型时，并没有真正发现它的问题，幸好我醒来时发现了更多的脑细胞在工作！基本上，该模型不允许以下情况： - 在适当的时候固定利率（您正在押注利率通胀上升） - CG 超过 CPIinflation（一个明显的因素应该是直线上升！） -租金随着通货膨胀的增加而增加（尽管他在基思的帮助下添加了这一点）不幸的是，对于 YM，他不相信第 2 点的可持续性，这当然是最重要的！
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大家好， YM，你只是不明白 我上面显示的是 145% 的恒定利率 这是上面的，让它高于通货膨胀率 我使用的例子 保持这个高利率 我的例子使用了恒定的通货膨胀率和众所周知，通货膨胀会有所不同但是，如果通货膨胀率低于我使用的 55%，唯一的影响就是房产需要时间来收回成本 自己敲门并插入一些不同的通货膨胀率，效果是一样的你实际上认为 145% 的利率和 55% 的通货膨胀e 不适合使用 你认为我们会有更高的利率和 55% 的通货膨胀吗？你没有得到的部分是，随着通货膨胀，你得到双倍的回报 1 你的租金因通货膨胀而上涨 2 你的资产因通货膨胀而上涨 然而你的成本;利息，是一个单一的稳定成本如果通货膨胀保持不变（无论你选择使用什么利率），那么这个成本保持不变再见
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我会倒退ds here 关于第 3 点 - 我最初的租金随着通货膨胀而增加（每周因通货膨胀而增加 350 美元）基思建议而不是这样做，我将租金收益率与实际上导致租金大幅飙升（超过 30%）的利率联系起来价格 这是高通胀情景的驱动力，提供了更多的可乐罐！关于第 2 点 - CG 超过 CPI 通胀 - 是的，这会让你变得富有 但这是另一回事，不是吗？我在原始模型上再次运行它（在 Keith 的调整之前）并将 CG 设置为高于通胀 2% 和在这两种情况下，你当然更富有，但在通货膨胀率较高的情况下，你的富裕程度低于低通货膨胀率的情况 Re point 1- 在通货膨胀上升时，在适当的时间固定利率可能是赢家 我完全同意
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比尔 - 我明白了，但我不确定我明白了我正在比较两种情况 - 低通胀世界和高通胀世界，两者都有可变利率固定利率 正如我之前所说，由于通货膨胀，您的贷款的实际价值会随着时间的推移而减少 我没有争论 但是您为此支付利息来补偿银行 因此，如果通货膨胀以某种方式发生变化，那么你给银行的真正财富（我exa里的可乐罐mple) 是一样的
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但是您支付的实际利息较少，因为利息是从实际下降的贷款中计算出来的BR>Bill，你要记住，YM 没有问过购买 IP 是不是一个好主意 那太实用了，也不够理论 我认为 YM 对你所说的很了解，但不是真正解决他正在讨论 ATM 的理论问题 如果你看一下他的电子表格，研究这个问题很有趣你可能是对的我的观点 2 YM 幸运的是 CG 位，这可能与你选择的讨论主题无关，无论如何仍然对我有帮助 所以我们已经确定高通胀确实对 PI'ers 有帮助，这要归功于租金（以及如果你在低时修复的利率），但是当许多 PI 说通货膨胀很好时，他们可能不太明白为什么幸运的是，CGgt ;无论如何，对于大多数投资者来说，通货膨胀已经超越了所有这些理论
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YM,您似乎投下的怀疑阴影是关于名义收益率与通货膨胀的关联性 是的，收益率将始终是供需问题 但也许可以通过询问在高通胀期间租金供应是否可能增加 - 通过增加住房开始（恕我直言，投资者不太可能在利率高时不喜欢借钱建房）-通过增加投资物业与当前股票持有人的比率（也不太可能因为在利率高时购买的投资者减少，比如在高通胀期间，尽管兑现了寻找便宜货）租金需求是否会在高通胀期间下降 - 在高通胀期间空置率会上升吗（恕我直言，他们可能会这样做，因为人们组成更大的家庭和爸爸妈妈呆在家里，做更多的共享住宿而且我会说这种影响在休闲地区肯定会更强，因为澳洲联储寻求放缓，就业市场受到的打击更大）这个概念与下一个概念的相关性如何5 年 不太好，因为我看到租金需求在增长，因为很少有人买得起他们想住的房产，而且很少有投资者有动力增加供应 编辑：实际上，谈论收益率可能是错误的做法，因为它将租金与资本收益的情况联系起来可能更好，而不是解决租金上涨是否与高通胀保持同步我的观点仍然如上虽然有资格，因为它可能会有所滞后，但平均超过 3-5 年的移动平均，
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因为你的模型没有反映我们所看到的现实这是一个有趣的贡献，但它确实没有增加我们作为投资者的知识或结果亚历克斯
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是的 - 谢谢，你很了解我 正是挑战我有时听到的评论，比如“更高的通货膨胀 - 继续 - 这对我来说很棒”;好吧，没必要——如果你的收益率随之上升或者你已经锁定了利率，那就太好了BR>哪一点具体不能反映现实，我认为确实如此，结果（见前一篇文章）是有用的知识
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通货膨胀帮助了 70 年代的年轻购房者我自己就是一个但是那么你绝对必须有 20% 的 dep，这样你才能以 2 万美元的价格买一栋房子，比如说，用你节省的 4,000 美元买房子 经过几年清理旧房子的一些努力和有些通货膨胀，它值 25,000 美元您的 16,000 美元债务仍将大致相同，但您的存款将是您购买第一所房子时的两倍，这样您就可以购买您想要的房子，我不再接受通货膨胀使债务膨胀的逻辑（我曾经做过一次），因为在正常情况下，银行总是将利率保持在通货膨胀之上，因此通货膨胀无助于创造财富它可能有助于年轻人升级，但我不确定今天的情况是否如此高票价的气候，当服务变得困难时
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这是下一个合乎逻辑的问题如果你是浮动利率，并且你预计通货膨胀，那么第一个要问的问题是我可以提高我的收益率因为那是高通胀将帮助您的唯一方法 了解您的逻辑，即为什么在高通胀环境中收益率可能会提高 租金必须增加超过通胀才能提高您在高通胀环境中的地位 采取 2% 的通胀， 7% 的利率和 4% 的收益率 如果我们转向 4% 的通货膨胀、9% 的利率和 6% 的收益率，这实际上是租金价格上涨了 50%
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YM，你的电子表格是都错了 让我解释一下 如果你做蛋糕，你加入面粉，牛奶，鸡蛋，也许是黄油，也许是调味剂或坚果和水果你混合一定时间，然后在一定大小的碗里煮一段时间获得所需结果的时间 对于投资来说都是一样的，无论是哪种类型 您的电子表格显示您添加了面粉和牛奶，将其放入烤箱，但不明白为什么您没有得到蛋糕 好的，关于具体细节您的电子表格 1 如果您只想显示通货膨胀对投资的影响，请不要混淆这个问题 使用 100% 贷款 IO 这将显示在没有资本偿还的额外变量的情况下投资生命周期内会发生什么 2 您的结果仅超过 9 年而不是 10 年您开始时是第 0 年而不是第 1 年当您拥有该房产时y 在低通胀示例中，1 年的价值为 410,000 美元 3 第 1 年的净可乐位置应该只是忘记它，它只会混淆真正的问题 在某些时候，如果你只看数字（而你的不是前 9 年），该物业将开始挥霍现金 只需将持有该物业所需的现金加起来 继续前进几年 最终您会达到所有正现金流量数字将等于早期的负数（无论您是否使用可乐指数，年份都会略有不同） 那时该物业没有花费您任何费用 但是您拥有大部分资产的所有权，而您拥有 0%一开始的所有权 再见
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是的，但银行利率高于通货膨胀的边际不是关键部分，因为如果边际是 4% 和你的 IP 的净回报，那才是真正的资金成本是 6%，那么你领先 2%，这在最近几年变得更加重要s 真正的通货膨胀率远高于 3%，而且利率当然更低，如果可以证明通货膨胀没有帮助我，这条线索对我来说至关重要希望通货膨胀会侵蚀我的抵押贷款，但我正在重新考虑，当我有时间时，我需要详细分析 YMs 电子表格，当然还有贷款余额是静态但收益率不是的问题 我们应该能够就模型达成共识，这将消除这个论坛上的很多争论，即 resi IP 值得不要（反正这次不是）只是试图隔离更高通胀的影响
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我并不是说他们没有成功 - 两种情况都有效我在问你是否过得更好或如果通货膨胀上升，情况会更糟 最坏的情况是你是中性的或稍微更糟 - 根本没有太大影响 最好的情况是 y你过得更好（主要是由于租金收益） PS我一开始就假设下降了20％（我刚刚意识到我忘了把它翻译成可乐罐！所以这罐可乐的回报在两种情况下都被夸大了，但数量相同，所以没关系）
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YM，我可以看到你使用了20％的折扣，这是原因之一你看不到全貌 使用 100% 贷款很容易显示低通胀或高通胀更好 顺便说一句，答案是更高的通胀更好，但你不能用电子表格看到它，你缺少成分通货膨胀率，您越快达到租金超过利息持有成本的程度 同样通货膨胀率越高，您拥有财产的速度越快 例如如果通货膨胀率为 2%，则基于 100%借出 40 万美元，购买时，那么在第 1 年年底您拥有房产价值的 196% $8k$408k 如果通货膨胀率为 10%，那么在第 1 年年底您拥有房产价值的 909% $40k$440 k 要记住的另一点，也是电子表格的一个弱点，是利率和通货膨胀之间的利差保持在 5%，但这个恒定的 5% 差异在数学上意味着更高的通货膨胀总是更好但是这种利差真的存在吗？恒定 采取极端来表明点 低通胀 25% 利息 75% ， 5% 利差 通货膨胀 40% 利息 45% ， 5% 利差，达到钱出钱的时间要少得多 再见
评论< BR>但是您不是刚刚将额外的 32,000 美元交给银行以额外利息（一方面，另一方面）或者您在进行这些计算时是否仍在使用固定利率是的，因为复利效应在通货膨胀之上采取稳定的利差并不是 100% 正确但是当只谈论几个百分点时通货膨胀的高低情况之间的差异并不是那么严重的错误我实际上是相反的-它使较低的通货膨胀率稍微好一些底线尽管银行将希望对通货膨胀进行补偿-他们不会受到打击你的代表
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通货膨胀会侵蚀你的抵押贷款 - 不需要重新考虑这一点 但是你需要考虑你会以利息的形式支付这种好处，这意味着你不会变得更好（或更糟） ) off 至于你自己的钱（你的股权），那么在高通胀的环境中，最好把它放在某种资产中，而不是放在你的枕头下 这可能不言而喻
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