澳洲澳大利亚房地产 WAPerth 房地产市场泡沫会破裂吗？悉尼

在澳大利亚地产投资



亲爱的大家， 1 今天，西澳大利亚报纸的头版头条写着“西澳住房热潮开始跌跌撞撞”。 2 同一份报告继续说，a 该行业现在正在放缓 b 市场（现在）正在转向 c REIWA 8 月份的数据显示，自 4 月份以来，房地产挂牌量激增 60% 至 6,500 个 d 出租物业的需求下滑 e 和房屋包括巴瑟尔顿、诺瑟姆和布里奇敦-格林布什以及大弗里曼特尔地区在内的一些地区的价格在 6 月第 3 季度下降了 在本周末西澳大利亚报纸的房地产报告中，据报道咨询了 8 位行业专家，他们都对未来 12 个月珀斯市场会发生什么做出了自己的预测 4 虽然他们中的大多数人预计珀斯房地产市场将放缓至个位数的增长率，即每年 3%-5% 左右，但他们基本上由于目前强劲的住房需求和潜在的强劲市场基本面，仍对同一房地产市场持乐观态度 5 澳大利亚房地产委员会 (WA) 高级政策顾问 Lino Iacomella 先生甚至建议新房部门近期建成的房屋将（继续）以溢价出售，而高价住房部门将继续看到对豪宅的强劲需求，并预计高档物业价格将进一步上涨 6 先生另一方面，REIWA 总裁 Greg Rossen 也表示，未来 12 个月中环郊区的房价将继续增长，例如 Morley、Bentley 和 South Lake，UDIA(WA) 执行董事 Marion Fulker 女士, 看到 Armadale、Swan 和 Kwinana 等郊区的价格持续上涨 7 Herrod Todd White Valuers 副总监 Brendon Ptolomey 先生认为，随着房地产继续销售，珀斯房地产市场将在 2006 年下半年继续保持健康增长高于 2006 年 7 月至 8 月期间的要价 8 Hegney Property Group 董事长 Gavin Hegney 先生认为珀斯房价在未来 12 个月内不会大幅下跌hs 他进一步建议，要发生这种情况（房价急剧下跌），需要多次加息，再加上失业率上升和州经济进入衰退，因为最近的 3 次重大房地产崩盘都与所有这些同时发生3 个影响因素 9 澳大利亚 HBOS 首席经济学家 Alan Langford 先生独自表示，只要商品价格保持在历史高位附近，我们很可能会看到 WAPerth 房地产市场长期持平，以允许家庭收入增速赶超近期“失控”；房价虽然可能性很小，但他并不完全排除“突然”的可能性。房地产泡沫破灭 10 您如何看待未来 12-24 个月的 WAPerth 房地产市场走向在接下来的 12-24 个月期间，您自己的观点背后的支持性证据是什么？市场正在见顶 为什么加息、住房负担能力和持续的负面新闻报道 我认为我们都应该阅读 Kieran Trass 的书“随着房地产周期致富”；简而言之，这真的总结了它
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这些厄运和悲观的标题总是让我陷入困境 - 然后当我阅读文章时，评论似乎从未反映标题总体总结几乎是'是的事情最终将恢复到正常的 10% 到 15%”，这对我来说真的不是一个绊脚石的市场！
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即使我是珀斯市场的熊市，我仍然没有看到令人信服的证据已经转向我担心的是它可能转向的速度——即当你确认下降趋势时，Kieran diud 在之前的一篇文章中提到市场往往会慢慢放缓，所以可能有足够的时间如果需要就出去 我不像他那么乐观 当太阳出来时，我们将看看这是否只是市场的季节性平静或派对的结束 诸如“西澳房地产繁荣开始绊倒”;是一个自我实现的预言，因为它扼杀了目前维持大规模价格上涨的市场发烧当所有那些开盘的投资者都认为风险太大时会发生什么
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嗨，马克一世和Kenneth一样，很想知道你在什么情况下购买了新加坡房产如果你确实是澳洲侨民，我相信购买H打开你可以启发我们 干杯
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++++++++++++++++++++++++++ 亲爱的Mark8888， 关心进一步分享和阐述你自己的过去珀斯楼市长期低迷的经历 这是我们自己学习和自我教育的目的，请谢谢你的问候，Kenneth KOH
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Kenneth，我不是像你这样的专业投资者我也是不幸的是，不是多 IP 投资者只是“平均先生”当然我不知道比其他任何人都多对于它的价值，（可能很少）就像该网站上的另一张海报不久前所说的使用常识使用你的本能和常识和直觉认为珀斯必须处于或接近顶峰： 1 可负担性问题 2 矿业繁荣不能永远持续下去 3 利率上升 4 过去几年与历史规范完全脱节 所有市场都回归最终成为常态 此外，在现金充裕的情况下，您拥有所有其他机会不，我于 1989 年 8 月抵达珀斯 我诅咒一年前我没有得到我的 **** 为什么 1989 年 8 月是珀斯房地产繁荣的顶峰疯狂的事情正在发生 以前闻所未闻的街区露营！对，真的！我真的以为我当时“错过了船”-我想这对当前这批沮丧的首次购房者来说是一个重点 等待时间 事情发生了变化，生活中出现了新的机会 我确实记得为很长一段时间以来，南弗里曼特尔的价格都在 100 多美元左右，而一年前我本可以花 5 万美元买到一个地方！然而，历史表明，到 1993 年，珀斯的房产仍处于 1989 年左右的水平——大约 5 年后——回报率恢复到历史标准甚至 1993 年至 1997 年“相当普通”——在此期间，肯尼斯在新加坡取得了巨大的收益, 有很多充分的理由，由于商品繁荣，珀斯现在有时间“在阳光下” 但历史规范将导致珀斯市场在一段时间内趋于平缓 五年谁知道上一次是 1989 年 - 1993 年根据存入银行的资金，与珀斯的大多数租金收益率相比，您需要大约 5% 的资本增长才能达到收支平衡（与银行中的资金相比）所以我看待它的方式（不是专业人士或超级-聪明的投资者）是现金，并且能够利用许多其他潜在的投资机会，这些机会肯定会在 5 年内出现，我认为我可以在这一点上赚更多的钱（大多数) 珀斯房产当然，每个人的情况都不同，如果我选择，我可以卖出澳元，买入其他货币，然后进行投资，而不会有税收问题所以，例如，如果我投资了新加坡股票或股票-信任（例如）我只需要获得澳大利亚投资回报的 75% 就不会变得更糟——因为没有一个“贪婪的政府”一直在发放它无论如何这是我的想法在 5 年内珀斯的平均房价是 100 万美元，我至少可以说我留了一个！
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************************ ********* 亲爱的 Ausprop， 1 当购买者在预定的法定完成日期之前开始取消他们的房屋销售合同时，不会有更多的房屋待售，同时待售房屋数量增加了 60%自 2006 年 4 月以来已增至 6,500 套，房产需要更长的时间才能出售，第一次购房者被当前市场定价过高，对出租房产的需求下降 2上一次报道称，建筑业在 6 到 12 个月前完全满负荷运转并需要大约 24 个月才能完成新房时，现在建造新房需要大约 7 个月的施工时间，而且许多建筑商的产能过剩产能和拼命寻找新的建筑工作 3 是的，虽然我同意你的观点，2006 年的年增长率可能会放缓至 2006 年平均每年 10%-15% 左右的增长率，而 2006 年的增长率为 34%。在截至 2006 年 6 月的一年中，我确实看到 2007 年和 2008 年的单位数增长速度要慢得多，甚至负增长 4 鉴于时间和有关珀斯房地产市场放缓的持续负面新闻宣传，我确实预计当前新闻头条将在不久的将来成为其自我实现的预言 这尤其如此，如果 RBA 要在 2006 年 11 月进一步引入另一次 025%-05% 的加息以适当地冷却其潜在的通货膨胀近期内澳大利亚经济的新趋势 5 敬请更新，请 6 谢谢你的问候，Kenneth KOH
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*********** ************************* 亲爱的 Mark8888，1 一个人的肉是另一个人的毒药 2 说你喜欢，澳大利亚每年继续吸引超过 140,000 名移民在其海岸定居 3 仅此统计数据就足以说明澳大利亚！ 4 就像你很高兴在新加坡一样，我也很高兴在澳大利亚；-因为我可以享受清新干净的海洋空气，有自己的时间和隐私可以悠闲地漫步在海滩上，每天晚上看美丽的日落，闻花香，听鸟儿优美的鸣叫，终于在这里拥有自己的地产，实现自己的人生梦想！ 5 敬请更新，请 6 谢谢干杯，Kenneth KOH
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********************************** ****************** 亲爱的 Mark8888， 1 你的房产在哪里 你指的是哪个郊区 我最有兴趣自己知道 2 原则上，我同意你的看法我在这里思考和评估 3 但是，我从您上面强调的相同风险中看到了机会 4 对于您的更新，请 5 谢谢干杯，Kenneth KOH
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谢谢 Boo 我知道 Kenneth KOH 是一个狂热的人我也是我对房地产周期的研究的追随者，鉴于珀斯市场，我理解为什么你们都会为阅读我的书而感到高兴！我很高兴你真的采取了行动，而不是让它在书架上积聚灰尘！我的国际研究对于理解适用于所有自由市场经济体的房地产投资原则极为有益，但我的研究即将发生新的转折，因为我出国旅行，不仅将我的研究扩展到更多国家，而且还将我的研究付诸实践。已在新西兰成功实施（即通过逆周期房地产投资以及在我认为是房地产热点的房产交易来积累财富） 首先，我将于今年 10 月前往英国，并计划在2007年美国、日本、欧洲和澳大利亚 我打算在澳大利亚进行一次全国巡演，进一步研究并揭开房地产周期和房地产热点的概念（我的新书将在一周内发布，名为《房地产热点业内人士指南”——企鹅图书，并且已经在亚马逊上的美国和英国销售，尽管它已经好几个月没有在那里发布了，而且第一次印刷un 几乎已经预售了）我非常荣幸让我的同事 Dolf de Roos 为我的新书写前言并总结他的想法，我引用了他对我的热点分析所说的话“他的分析是无价的” ;嘘，我期待在珀斯见到你 肯尼斯，我很想在到达那里之前赶上你，因为有了正确的数据，我们可以相当准确地确定珀斯还有多少繁荣的空间 珀斯的繁荣肯定正在形成非常壮观
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quot;1 不是当购房者在预定的法定完成日期之前中途开始取消他们的房屋销售合同时”;到底是谁在这样做，他们会发疯的！ “自 2006 年 4 月以来，随着更多房屋待售，待售房屋数量增加了 60%，达到 6,500 套”；无论如何，这仍然是一个巨大的库存短缺——比“房产需要更长的时间才能出售，第一次购房者被当前市场定价过高以及出租房产需求下降”的标准低约 50%；不确定，但这听起来不合逻辑——如果销售环境降温应该会看到租金需求回升，特别是因为没有报告移民率的变化 quot;2 不是在上次报告建筑业时满负荷运转，大约需要 24 个月才能完成大约 6-12 个月前的新房，现在建造新房需要大约 7 个月的建设时间，而且许多建筑商产能过剩，拼命寻找新的建筑工作”；一个人在宣传“7 个月”；不能在一夜之间解决这个行业的问题，而且我还没有找到一个绝望的建筑商——如果有的话，我正在签约建造一所新房子（已经等了好几年了） quot;3 是的，虽然我可以同意你的观点，2006 年的年增长率可能会放缓到 2006 年平均每年 10%-15% 左右的增长率，在截至 2006 年 6 月的一年房价上涨 34%之后，我确实看到了2007 年和 2008 年分别出现个位数增长放缓甚至负增长”；谁真的知道2008 年会发生什么“4 鉴于时间和有关珀斯房地产市场放缓的持续负面新闻宣传，我确实预计目前的新闻头条会在不久的将来成为其自我实现的预言”；可能 - 无论是繁荣还是萧条，都无关紧要只要有东西继续卖纸“这尤其如此，如果 RBA 要在 2006 年 11 月进一步引入另一次 025%-05% 的利率上调，以适当地冷却其在澳大利亚经济中的潜在通胀趋势, 在不久的将来”;悉尼市场正在萎缩，其规模远远超过珀斯市场——最缓慢的加息与珀斯房地产市场无关 有报道称，下一次加息（如果确实有的话）将是利率周期的顶峰它使珀斯市场处于一个相当不错的位置
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只是为了分享一下这个周末我去看了两处房产，因为在梅兰兹的一个两居室住的地方在开业的第一天就被卖掉了目前的住户是他们正在出售他们的单位的业主，并打算从潜在购买者那里租回来，然后在北桥，一个便宜的新公寓出售（所以我认为），当我到达时，已经有另一个人在做她位（我确定她对此很感兴趣）偷看一楼公寓并调查周围环境，都说了这么多，过去两个月我一直在浏览房地产网站，并意识到一些房产重新进入市场再次出售
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******* ****************************** 亲爱的 Ausprop， 1 虽然我明白你在说什么，但 Kero 的帖子似乎间接支持了我的身份说到解除房屋合同，在一定程度上 2 我觉得有些投资者开始有点“紧张”了。由于各种原因进行投资，例如 2006 年第三次加息的风险、关于 WAPerth 蓬勃发展的房地产市场即将结束的第一次负面新闻宣传、住房土地负担能力问题、担心他们的新投资最终不得不抓住下落的刀具等 3对于您的善意更新和进一步的评论讨论，请 4 谢谢你的问候，Kenneth KOH
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*************************** ************** 亲爱的 Ausprop， 1 我在一定程度上同意你的看法 2 但是，请注意，目前的有利形势很快就会变成供过于求的局面，新的与过去 19941995 年第 3 期房地产繁荣时期一样，在不久的将来同时完工并进入市场的房屋存量 请参阅 Stretchy 在主题“珀斯疯狂”下的帖子，我在此摘录了该帖子以供我们联合方便参考用途，如下：****************************************** **************** 起源ally 发表者有弹性 住房严重短缺：http:wwwreiwacomauArtArt-Public-ViewcfmPageUUIDa6303a0ef1afn$DE$BD$-13-Aug-2006-04:45:18:285amp;Id7320 库存水平低的时期很常见，但通常这些时期是紧随其后的是，随着卖家利用市场，可用房产数量急剧增加。在 1994 年的房地产繁荣中，珀斯的库存下降到 6,000 套，但到 1995 年，有近 20,000 套待售房屋因此供应量可能会迅速发生巨大变化* ****************************************************** ********* 4 请多多指教 5 谢谢干杯，Kenneth KOH
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++++++++++++++++++++++ ++++++++++++++++++++++++ 亲爱的Ausprop， 1 虽然我在一定程度上同意你的论点的逻辑以及你的基本观点，但我也希望指出，作为珀斯单一住宅物业市场领域最大的建筑商集团之一，Dale Alcock Homes 以这种方式做广告的事实与它大不相同s 之前的市场广告，不言而喻 2 我得到进一步了解，一些较小的建筑商集团在这个繁荣时期面临与现金流相关的问题，其中一些实际上被较大的建筑商收购，结果 3 为您欢迎更新和进一步评论讨论，请 4 谢谢干杯，Kenneth KOH
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像往常一样，时间会在适当的时候告诉干杯，Kenneth KOH
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********* ****************************** 尊敬的 Ausprop， 1 我已经注意到您的观点 2 但是，我认为 RBA 的公开论点加息与当地出现的通货膨胀趋势以及澳大利亚当地经济中出于个人消费相关原因的过度支出和私人借贷有关 3 这与当前的珀斯房地产繁荣或新南威尔士州的通货紧缩经济无关，尽管我认为澳洲联储在做出决定之前可能会考虑所有这些因素4 此外，我认为您似乎也错过了即将离任的澳洲联储行长伊恩·麦克法兰（Ian McFarlance）关于加息的基本论点，即澳大利亚以外的全球通胀趋势所带来的风险，以及现有的限制因素。目前已经满负荷运转的澳大利亚经济面临的 nts 5，我不知道为什么你应该认为下一次加息也将是利率周期的高峰，此时此刻 6 为什么是您观点背后的逻辑和依据，请注意与我们进一步分享，请 7 谢谢您的问候，Kenneth KOH
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************************ ****************************** 亲爱的Ausprop， 1 我可以看到您的想法背后的逻辑 2 但是，我还想指出，目前在房地产周期这个阶段进入市场的一些投资者实际上是父母试图购买第二套房子，不是为了自己住，而是为了他们的未成年子女，因为他们担心他们的孩子会被定价近期退出房市 这大概造成了“过剩”；出租物业浮出水面，结果 3 我个人遇到过一些有这种想法的父母，以及我在参加的一些土地投票活动中收集到的一些地面反馈 4由于房主在正常市场条件下可能将其出售时试图保留其房产，以及由于土地释放缓慢而在市场上造成人为的住房供应短缺，从而进一步扭曲了现有的市场需求。州地方议会层面，以满足当前的市场需求 5 我相信随着时间的推移，随着市场需求得到更好的满足，住房短缺压力在不久的将来开始缓解，情况将进一步改善 6 如有更新，请7 谢谢你的问候，Kenneth KOH 希望你们对土地价格上涨的看法是正确的，因为我期待我的父母分享他们出售的房子，以便在 Ned 购买土地或Applecross，我认为新加坡不再有很多免费持有的房产了，新的发布也不是免费持有，有人知道以1400万美元的疯狂价格出售土地（和房屋）的圣淘沙湾是否是免费持有的
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1) 珀斯市场正在放缓 2) 尽管有人说矿业繁荣不会永远持续下去，但我反驳说 - 是的，如果需求永远持续下去，它可以 3) 10% 以上的所有就业者西澳人与采矿业有联系，西澳是世界上矿产最丰富的地方之一 4) 不要忘记西澳是大 大 大 子经济体和选择性地区将受到利息上升等不同的影响 例如，即使当经济放缓，仍然在基础设施上花费数百万美元的生活购买仍将吸引那些没有因经济放缓而瘫痪的人 5) 与在采矿业工作的 10% 相关联，他们将把所有的钱花在哪里 如果他们想要房子，即使是 50 万美元，对一个赚到的人来说也不是什么大问题g 100k+year 基本上我的意思是——不要惊慌价值下降，那么地方和州政府将不得不取消价值约 1.5 亿美元的项目，快速增长的人口将不得不突然停止增长以减少对住房的需求。上述情况需要非常剧烈的事情才能发生 lt;KSgt ;
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或总之只是泡沫破灭！
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****************************** ********** 因此，我向会员提出的第一个问题是，“是否存在住房“泡沫”？是否在 WAPerth 房地产市场内”；首先如果是，你为什么这么说，目前“冒泡”的区域在哪里？太快及其支持证据指标 如果不是，为什么当前珀斯蓬勃发展的市场真正得到其潜在市场基本面的支持应该在一般部分，因为它提供了关于一个区域的一般性讨论该线程本身不是关于在珀斯购买
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我已将有关新加坡的帖子移至新线程我也已移出变得非常个人化的帖子数量
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泡沫不会破裂的10个充分理由：（取自作为买家代理的房地产奇才，但他们做了一个很好的案例） 1）媒体虽然是主流媒体可以成为投资者的有用工具，但不应将其用作信息收集和决策的主要手段 这是因为新闻报道通常需要简短，为了满足这一要求，包括研究、预测在内的信息措辞和统计数据可能被过分强调或断章取意，常常让投资者感到困惑r 大局观 为了了解市场中实际发生的情况，专业人士会查看所有已知的事实和数据，这些事实和数据来自各种来源 他们分析这些数据并获得经过深思熟虑的、经过深入研究的观点和意见 2) 珀斯中位数房屋价格 房价中值数据包含来自大珀斯地区所有郊区的信息 其中，各地区正经历不同的增长周期，受不同增长驱动因素的影响 例如，曼杜拉处于一个完全独立于近期房产的因素驱动的增长周期中繁荣 另一方面，一些偏远和东部郊区可能在炒作中被人为推高，随着周期趋于平稳，它们可能没有任何推动增长的动力 珀斯中位价的长期增长率为 85%许多市场专家预测，随着繁荣周期的放缓，珀斯的长期增长水平将恢复到 85%房地产投资，增长优于中位数 3) 经济 西澳经济强劲，预计将继续表现良好，这得益于： · 矿业繁荣（由于长期供应合同而可持续） · 强劲的就业增长· 强劲的人口增长 4) 供应放大器；需求 目前，没有足够的房屋来满足西澳居民和不断增长的人口的需求 建筑业无法以足够快的速度建造来满足这一需求，土地开发商无法以足够快的速度释放土地以满足需求 这推动了独立于任何繁荣或其他周期 5) 198990 – 相似之处 1989 年，珀斯房价中位数上涨了 50% 在最近的繁荣时期，我们没有经历过如此剧烈的上涨 198990 年，利率为 18%，经济衰退 现在利息利率为 75%，经济强劲 目前的情况非常不同，存在支撑当前房产价值的强大因素 6) 其他州 尽管新南威尔士州和维多利亚州的房价中位数自几年前繁荣时期结束以来均有所下降，但值得注意的是，一些郊区的价格下降了，但其他郊区继续增长这些州也不存在推动西澳增长的强大潜在因素——那里的房地产繁荣是孤立存在的 7) 把握市场时机 股市专家都知道，试图“把握市场时机”是赚不到钱的。即没有人可以选择市场的顶部出售并选择市场的底部购买即使一个好的郊区的增长最终可能会放缓，通过尝试预测高峰并推迟购买，你往往不会最终错过了一个良好的增长期，从长远来看支付更多的费用，或者由于被定价在该郊区而不得不接受较少的机会而完全错过了 8) 房产类型 不同类型的房产在各个阶段的表现会有所不同一些新的或计划外的投资，以及那些没有太多土地成分的投资，可能会进入较低的增长期 9) 给卖家的建议 尽管作为买家，我们希望在市场上有更多的房产因为优质房屋的供应仍然有限，如果我们向卖家提供建议，我们的建议是：“如果您有良好的增长物业，请不要出售，因为重新进入市场可能会花费更多成本”10 ) 未来西澳的人口预计将在未来 50 年内增长 我们目前正经历一个独特而非凡的时期，我们拥有巨大的资源财富，以及中国和印度等大型发展中国家的大量需求，财富、人口和就业机会的增加未来几十年将推动珀斯的房地产价值在这两者之间，将出现越来越慢的增长期，并且一些郊区将在整体上按自己的周期运行总体而言，经济因素表明珀斯的房地产增长超过其长期一年85%的历史水平
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无论你说什么我说什么都不会改变泡沫可能会继续扩大、保持不变或破裂我唯一的贡献是我看到了在堪培拉，同样的非理性繁荣 我去看了展览，就在价格飞涨的时候，未装修的“机会”；他们的价格不合理——我去了一个，开盘后 30 分钟，有三个高于报价的报价 泡沫很可能会破裂
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上面的帖子有 10 个原因说明泡沫不会破裂 这里有 20 个原因为什么会这样： 1 负担能力指数处于历史低点 首次购房者退出市场 2 利率环境正在上升 虽然不在 19891990 水平，但利率不需要达到同样的效果，因为现在澳大利亚人的债务要多得多 3 房地产投资是“大势所趋” 每个人都在这样做 历史通常表明，当每个人都这样做时，你就处于顶部 市场顶部的最佳迹象是何时一位出租车司机正在谈论他们拥有的股票（或者现在的房产） 4 高于历史标准的增长方式 珀斯之前有过商品周期 但是上面的海报似乎认为这次不同，并且新的历史规范即将到来 不，不同意 5 “这次不一样”的态度，是市场领先的标志 甚至不必对此有很长的记忆 记住 2000 年的科技股 那时不同也！ 6 州政府最终看起来被迫解决他们的土地释放政策 供应最终会出现并且了解市场行为将导致供应过剩 7 中国正在提高利率以减缓经济 似乎有很大的假设正在建立，即中国和印度将继续永远为世界提供动力 8 房地产经纪人 他们喜欢炒作市场 与股市牛市阶段的股票经纪人没有什么不同 他们只是增加炒作和勒索 9 即使基本面良好（他们一直如此），市场在牛市和（熊市）阶段总是倾向于过度（和不足）目前珀斯的长期平均增长率超过了 10 85%，当收益率如此低且利率如此之低时，上述海报几乎不是壮观的正在上升 你需要接近这种增长才能收支平衡 最后一个财产我销售需要每年 6% 的增长才能达到收支平衡，而银行存款的利率为 6% 利率正在上升 这个等式可能会变得更糟 11 85% 的长期增长是退出的理由 你需要IN 12 Relativity - 1 珀斯是澳大利亚最昂贵的城市，悉尼除外 从历史上看，这种情况从未持续很长时间 13 Relativity - 2 投资者已经将目光投向了东部各州的其他市场 14 基础设施 西澳的大量就业增长是为了基础设施 虽然这一切都很好，但当基础设施完成时会发生什么 这种就业增长本质上是暂时的，而不是长期的 15 风险 接近市场高峰的风险必须大于低谷时的风险 市场定价有望继续保持乐观如您所见 一次大冲击 16 市场时机 最专业的投资者会告诉你“时机就是一切” 正是因为 98% 的投资大众都是业余爱好者，无法把握市场时机，这正是诺尔·惠特克 (Noel Whittaker) 等人推荐“美元成本平均”和“长期投资”的原因，因为它适用于新手 对于那些真正了解市场的人来说，大笔的钱是在时机 17 贷款条款 贷款条款已经“过时” 甚至现在大约 50 年！不允许下一代像上一代一样设置、创造一些股权并购买下一个（投资）房产所以今天市场上为数不多的首次购房者，更有可能是第一次购房者（他们的 50 年贷款）因此不会有未来的投资需求 18 Sellers amp;媒体 媒体实际上有很多责任 他们制造了炒作 现在所有的卖家都在推迟对高回报的期望 因此供需方程被进一步拉长 等到所有等待的卖家（一起）决定出售 19 老龄化人口预计大量老龄化的婴儿潮一代将把他们较大且更昂贵的房产降级为生活方式的房产 总体而言，这将给市场带来向下的供应压力，尽管它可能会为某些类型的房产创造特定的机会 20 最后，而不是至少，澳大利亚人，尤其是西澳人，有一点赌博心态 是人均赌博花费最高的州所有的“赌徒”都在属性波上 不像海报a我的 20 个理由不是来自房地产奇才（他们无疑在市场上保持强劲的既得利益）他们只是来自一个普通的下注者（！），他们真的一无所知，但已经看到了许多 m从房地产到大宗商品，再到股票，市场之前都居高不下
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恕我直言，如果大宗商品繁荣持续下去，珀斯可以直接越过悉尼并留在那里如果大宗商品繁荣持续如果中国对大宗商品的需求下降，支持消失 有没有人相信中国能够在解决所有内部问题的情况下保持 10% 的增长，而不会陷入衰退 中国肯定会长期增长，但哪个国家能够如此迅速地实现工业化没有短期问题 对于珀斯来说，一切都与商品有关承诺——只要他们不违约，我看不出问题出在哪里： quot;17 贷款条款 贷款条款已经“过时”，现在甚至 50 年左右！不允许下一代像上一代一样设置，创造一些股权，并购买下一个（投资）财产所以今天市场上为数不多的首次购房者，更有可能是第一次购房者（他们50年的贷款）因此不会有未来的投资需求”；这些 50 年期贷款的 hoo-ha 是什么，被 50 年的通货膨胀侵蚀的贷款无论如何都会是杰克，但我不明白为什么它们被如此妖魔化，而不是永恒的利息贷款重新“这次不同的心态” ; - 与流行的观点相反，即一天与下一天几乎相同，我认为这一天永远不会与下一天相同，这一次情况真的非常不同当我们抽出最后一滴油时一队人讽刺地高呼“对，这次不一样啊”；如果你真的需要历史的安慰，我认为镍热潮之后不会发生崩溃（如果我错了，请纠正我）这很难反驳：http:wwwreiwacomauresres-sal8030ff01c33f357f4773-23-Aug-2006 -10:47:10:981 虽然我接受市场可能会喘口气，但我看不出有任何理由让我们认为我们正处于即将爆发的泡沫中你在股票市场上受宠若惊 我非常喜欢市场可能会剖析不同领域开始经历不同增长模式输了 示例 - 在 3 月份以 19 万美元的价格出售了锚地块，认为市场已经见顶，不可能再涨了，因为税收的巨大压力，该块在 2 个月内又上涨了 5 万美元，我的风险是什么如果我保持最低增长，与肥胖的税收法案相比，下降 5% 不算什么我要付钱了
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我记得在看 90 年代经济衰退期间悉尼中位数价格的图表时，我很惊讶中位数并没有真正下降太多，尽管没有人会质疑这是一个可怕的中位数价格可能会被严重扭曲 例如，您可以拥有： 50 处房产售价为 70 万美元 51 处房产售价为 50 万美元 中位数为 50 万美元 在经济低迷时期，您可以拥有： 51 处房产售价为 50 万美元 50 处房产售价为 50 万美元30 万美元 中位数仍然是 50 万美元，尽管平均水平下降了 30% 以上因为易手的房产数量减少并不意味着房产没有下跌：它只是意味着卖家没有将它们投放市场在底部人们只是坐在他们的负资产房产上经济衰退将迫使卖家将他们的房产投放市场繁荣时期的中位数价格并不能反映价格上涨了多少，也不能反映低迷时期的真实市场状况 在悉尼的高峰期，你找不到 50 万美元的好东西，现在甚至虽然中位数只下降了一点点，但轶事证据表明比中位数所反映的痛苦要多得多 我的理解是商品供应合同是多年的，但实际价格是每年确定的，即必和必拓可能与供应 20 年，但如果现货价格下跌，根据合同收到的价格也会下跌放缓 我想知道目前的铜、铁矿石等价格有多少是基于中国将继续上涨的假设以及有多少价格是由对冲基金的资金流动抬高的，即w 当前的大部分商品价格实际上是基于没有对冲基金的可持续需求中国的抽水和心理增长 没有防弹经济这回事 Alex
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http:wwwsmhcomauarticles200403011078117365582html 我读条款的方式是，长期合同表明买家承诺购买一定数量的矿石，但每年（根据其他读数）确定市场价格这篇文章来自 2004 这就是为什么今年早些时候你有关于中国拒绝同意高价等的骚动生产这种矿石的基础设施 由于短缺，西澳的设备、员工等成本都在飙升所以我们要做的不是以高昂的成本自己建造矿山，而是在必须交付时从一般市场购买”而不是“无论多少矿石价格都会保持高位”这些地雷的成本，不管成本超支，让我们建造它们，因为中国将保持价格上涨！还记得我们去年的涨价吗？目前的铁矿石价格有多少来自对冲基金的购买（即投机，而不是实际的工业需求） 我认为铁矿石价格下跌的原因可能是：1）中国经济放缓 2）对冲资金出售 3) 其他生产商（尤其是巴西）提高产能 一个有趣的可能性是：如果中国拒绝同意澳大利亚生产商设定的价格会发生什么情况 如果需求下降一点，其他国家的供应增加和中国不再“需要”澳大利亚矿石，例如中国需求下降吓坏了巴西，例如，为了打破行列并以更低的价格供应中国，因为它害怕被未售出的矿石卡住今年在价格谈判中，中国别无选择但要接受价格，因为它们超过一桶 多年来，矿业公司都是价格接受者 如果这种情况再次发生怎么办 大宗商品繁荣并不能保证持续下去 合同只是保证销量，而不是价格由于对冲基金投机，大宗商品价格波动 亚历克斯
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向中国出售 200 亿美元的天然气价格似乎被锁定在过低的价格 突出了这次繁荣与之前的繁荣之间的区别一种商品，这是很多商品，没有经济是防弹的，但我宁愿成为拥有这些东西的人，也不愿成为想要它的人。在所有行星排成一列的情况下，所有的东西都堆成一堆，然后就是刚刚恢复正常
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“中位数价格可能会严重扭曲”;虽然这是真的，而且所有统计数据都确实如此，但很难在 30 年的时间范围内扭曲它，你必须使用一些东西这正在进入更深入的分析，你可以查看通货膨胀、改进成本等并最终卷入其中，以至于没有人知道答案最终的结论将是房地产不是同质的，只要您拥有的投资对您有用，那就去吧
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广阔大多数房地产投资者都不是“专业人士” 大多数投资者都关注媒体的报道 那是草率的数学 如果市场在一年内增长 30%，平均为 85%，那么要保持这个平均水平，市场必须收缩 17%明年 这是一个简化的例子，但显示了期望增长恢复到长期平均水平的愚蠢 平均水平已经被高增长扭曲 - 如果没有相应时期低于平均水平，它不能简单地“恢复”正常 这就是为什么它被称为平均
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继续加油伙计们-在这里学到很多东西我的2美分再次-不要惊慌！在澳大利亚出售任何东西都会花费你很多钱，而且我只是没有看到任何泡沫的真正“破灭” 事情必须变得非常糟糕，西澳的房价才会大幅下跌，我认为这种情况的可能性是很长一段时间以来，由于房地产价格上涨，西澳的最低限度已经到期，其经济也为澳大利亚提供了同样长的时间现在在过去的 5 年中，它刚刚达到了该州为其贡献而获得回报的地步如果你不同意，然后将西澳及其经济和资源从整个澳大利亚经济中撤出，然后进行数学运算 lt;KSgt;
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人们所说的是，而不是我们平均 15% 的增长在过去 5 年中，增长将恢复到长期平均水平，即 ~8-9% 并不是说​​长期平均水平，现在可能是 95% 将恢复到 85% 有很大的不同两者之间正如你所指出的
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另一方面，你也可以推断因为我们在过去 5 年里在珀斯取得了如此大的增长，回到平均水平”将不得不下降或保持平稳几年x% 的长期增长，当我们知道从 1999 年到 2003 年中位价格飙升，随后在 2003 年到 2006 年持平时，从长远来看，2002 年在悉尼持有会很好，但如果你愿意那时我在珀斯进行了再融资和投资，我在珀斯以比当前市场价格低得多的价格购买了一个 IP，我无意出售 销售成本、未来资本收益的损失等 相反，我将再融资80% LVR 并把钱取出（上周签署）并使用剩余的 20% 权益来保持我在牌桌上的位置 如果它下跌 20%，我真的不在乎，因为我仍然处于盈利状态并且做多如果我继续付款，银行将不会收回负资产贷款（因为如果崩溃真的发生了，他们会忙于那些不付钱的人）我计划使用股权并投资于东部各州问题是你现在是否会在珀斯购买我不会，因为我认为珀斯接近泡沫顶部的机会大于商品繁荣持续超过短期的机会此外，随着悉尼的价格疲软，购买机会开始出现我正在寻找我未来的 PPOR , 与几个月前相比，我在我的价格范围内看到了更多选择 仅个人意见，当然我认为像往常一样在繁荣时期有很多细节被掩盖了，例如必和必拓说他们的长期供应合同价值 10 亿美元 他们基于什么当前价格 预期未来价格 如果现货价格下跌会怎样（就像几个月前对冲基金给它一个震动时那样） 成本会怎样，正在飞涨（尽管悉尼先驱晨报有一个关于那个的文章）如果市场价格（因为它们是公开交易的所以波动更大）随着投入成本下降（弹性要小得多，因为在他们对员工和设备的绝望中，矿业公司可能会与供应商签订长期合同，发放签约奖金等——你在互联网公司看到这一点）上升对于投资者来说，不仅仅是珀斯是否代表了一个好的购买，而是其他城市是否代表更好的购买我总是警惕在那里购买一个热门市场周围市场较冷 我们可以选择在哪里购买，不像自住业主特别是如果你在珀斯工作，你的工作无论如何都与采矿热潮息息相关 你想把所有的鸡蛋放在一个篮子里吗（在珀斯的过去 5 年中，是的，但我敢肯定，将所有超级资金投入安然股票的安然员工所说的与股价攀升至 80 美元的情况相同）所以你不仅要问商品泡沫是否会破裂（即使它是软着陆珀斯可能会持平几年如悉尼 - 悉尼的衰退还没有结束）以及东部各州是否代表更好的中长期增长 这对于目前没有接触珀斯的人来说尤其重要 这完全有可能大宗商品放缓将导致珀斯持平 到这个时候，悉尼被压抑的需求和较低的价格可能会导致错过上一次悉尼繁荣的第一批购房者开始购买，尤其是在租金上涨使购买更受欢迎的情况下看来，买珀斯vs买悉尼是买进一个可能还没有见顶的市场，vs买一个还没有触底的市场但这一切只是我的阅读如果中国设法控制其增长并维持8 % 左右的增长，那么珀斯的中位数价格将轻松超过悉尼 Alex

这是我在论坛上的第一篇帖子，所以来自珀斯丹的大家好，请你进一步解释一下我的解释是 - 你在借进一步反对您的 IP 并在其他地方使用这些资金我很感兴趣，因为我在珀斯有几个 IP（仅在 edgewater 的一所房子上需要 254,000 美元的利息） - 现在估值约为 350,000 美元我还欠我的 PPOR 144,000 美元我可以在 IP 上借更多的钱吗（比如说5 万美元）并从我的 PPOR 贷款中还清因此最大化我的税收减免并在仅利息贷款中申请 304,000 美元听起来不错，或者更有可能我将 5 万美元用于另一个 IP 因此从这 5 万美元中为另一个财产提供资金假设是银行满意的其他投资的股权 我有更多的问题，并且喜欢阅读这里的许多信息性帖子！谢谢 DanHi，Dan，欢迎您！不，在您的情况下，您无法通过 IP 再融资还清 PPOR 贷款税务局不允许您这样做，因为您的再融资的“目的”不是为了创收目的你的 LVR 已经是 725%（$350k 上 $254k）如果你再融资到 80%，你可以提取 $26k 再融资到 90% LVR（你必须支付 LMI），你可以提取大约 $60k 然后你可以使用它购买另一个IP，股票，任何东西只要您购买的东西产生收入，您就可以扣除利息（例如，汽车或假期不能扣除）标准的买入和持有策略是购买一个地方，当股权可用时再融资，并购买更多 IP 先阅读所有帖子：你会发现这些帖子可能回答了你关于一般策略的大部分问题 Alex
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thedon, 不幸的是它太好了是的，如果您将那 50 美元用于还清自己的房屋，则借款不能抵税 如果您将其用于另一个 IP，那么是的，额外的借款是可以抵税的意味着银行会借给你更多的钱，你仍然需要有能力偿还 干杯，去吧oram
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你没有错 KS 完全同意
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只是想知道在珀斯房地产市场的房地产周期的这个阶段，是否还有一些狂风骤雨的成员仍在投资如果是这样，你的看法是什么如果当前的繁荣最终在不久的将来破灭，自己的投资策略和保障措施可以最大限度地减少一次损失似乎很确定珀斯市场即将“萧条”；你能澄清你的预测吗？当然，我们不会看到与过去几年相同的增长水平，但萧条会意味着负增长，而不是仅仅缓和价格上涨 不确定有多少住宅投资者目前在珀斯很活跃，但开发商和政府现在肯定在珀斯投入巨资，商业和工业都是好的迹象，最坏的情况是价格上涨放缓，而不是市场“萧条”；之前已经说过，尽管市场有趋势，但市场中的某些市场可以继续“逆势而上”。我不会取消在这里投资的选择，我现在不能这样做，但现在是回归基本面的时候了，寻找稀缺性，位置，土地含量，你会继续做好
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政府和开发商的项目和开发是长期承诺 如果在繁荣期间签订合同并获准推进，这些项目仍将继续完成半完工或基础设施我的 2 克拉根本没有建筑物、桥梁或道路 利率上升后，有人参加过任何拍卖，他们是否仍在吸引积极的竞标者或许多“观察者”
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亲爱的 Gooram，1 我没有这样做（“破产” ;) 预测 2 当我观察珀斯房地产市场的下一步发展时，我保持开放的态度 3 如果你阅读了我所有的帖子，你就会知道我对 WAPerth 房地产是否存在房地产泡沫也保持开放的态度市场与否，首先 4 虽然我相信我珀斯楼市很有可能最终会放缓并自行转向，我不排除在即将到来的春夏期间房价再次出现短暂的大幅上涨 5 请注意，我在珀斯仍有部分房产权益珀斯房地产市场，尽管与之前相比已显着下降 6 BIS Shrapnel 预测珀斯房地产市场在 20062007 年将急剧放缓至 2%-3% 的年增长率 这一预测是否会成真只有时间会告诉我们课程！ 7 我正在尝试向更有经验的会员学习如何在房地产周期的顶部进行有利可图的投资，以及他们为减轻潜在损失和其他相关风险而采取的保护措施 8 敬请更新 9 谢谢干杯， Kenneth KOH
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Dear All, 1 请看下面的文章：+++++++++++++++++++++++++++++++++商业时报 - 2006 年 9 月 12 日 大宗商品暴跌（伦敦）随着全球增长放缓和需求下降，石油、黄金和其他原材料自 5 月以来的下跌预示着大宗商品五年牛市的结束全球最大的证券公司摩根士丹利驻纽约首席全球经济学家斯蒂芬·罗奇 (Stephen Roach) 表示路透社杰富瑞 CRB 期货价格指数已从创纪录水平下跌 12%，足以成为第一个所谓的修正指数n 自 2001 年开始反弹以来 高盛商品指数在 4 年上涨后，在 2006 年损失了 51% 黄金和食糖处于熊市，即价格下跌 20% 商品价格暴跌，原因是世界上一些最大经济体的增长放缓 美国联邦储备委员会上周关于其 12 个地区每个地区的经济状况的报告显示，消费者支出“缓慢”增长 中国的扩张，过去四年 9% 的增长导致原始大宗商品订单激增，但随着央行提高利率和限制放贷，可能会减少一些策略师仍然看好高盛集团驻伦敦的高级商品经济学家詹姆斯·古特曼（James Gutman）表示，商品损失只不过是“周期性波动”——彭博社++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++ 2 供您更新进一步讨论，请 3 谢谢您的问候, Kenneth KOH
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嗨，Kenneth，欣赏你的帖子 非常有用tive FYIPls 阅读其他人对 Stephen Roach 的评价 http://wwwsomersoftcomforumsshowthreadphpt27894 JB
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也许销售已经停滞在中间价格范围（即 45 万美元左右） 城镇的顶端仍然平坦 刚刚听到今晚的一个以 1200 万美元的价格出售 E Fremantle 的一处房产（取决于买家出售他们的房产），其中包括 48 小时条款 买家随后在他们的地方（也为 E Fremantle）收到了 749,000 美元的报价 第二天，48 小时条款是被调用，因为第一个供应商在他们的房产上收到了另一份报价 听起来珀斯的情况有点不完整很长一段时间，我接触的所有东西都变成了铅，但必和必拓对我来说看起来不错
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我仍在珀斯购买房产，上周仅以 450 美元的价格在 Forrestfield 的一个三单元地块上擦干了墨水然而，我我肯定看到慢wn 迹象表明买家查询水平 没有那么多人访问网站、房屋开门或乞求第一次机会看到即将推出的新房源 看起来我很快就会开始赚钱并开始出售其中一些价格过高的火鸡房源，该死无论如何，发生了什么，我可以告诉你一件事——它不再全面繁荣了没有像 6 个月前甚至 3 个月前那样的玫瑰色光芒 只是我的 2 美分
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亲爱的 Paulie， 1 感谢您的地面反馈 2 这对我自己的市场监控目的有很大帮助和我自己的自我教育 3 谢谢干杯，Kenneth KOH
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简单搜索一下 Cooloongup 的 3 和 4 床房屋，与几个月前相比，待售房屋数量增加了很多 我的经纪人说他们还有更多的房产可供出租 表明投资者开始关注ll 亚历克斯
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亲爱的亚历克斯， 1 我相信如此 2 同样的事情也发生在罗金厄姆的安克雷奇庄园 3 我相信在第二次加息之后，市场现在开始放缓在 2006 年 8 月 4 为您的更新，请 5 谢谢干杯，Kenneth KOh
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嗯，随着建筑商赶上他们的工作，明年也会有更多的完工进入市场当西澳 42% 的贷款流向投资者时，这并不奇怪 每个 TDamp;H 一定认为所有这些搬到珀斯的新人都必须有一个住所 最好让他们锁定在重新开发中的 LOC - 看看这个 http:wwwrealestatecomaucgi -bieaderamp;sqldamp;snfrbsamp;tm1158325032amp;c45494123 开发商在 2 多年前为 1000 平方米的场地支付了大约 575,000 美元，并建造了 5 座联排别墅，其中 3 座独立式，2 座加入独立式，售价约为 395,000 美元，联合售价为 375,000 美元 你可以看到自己的尺寸如果你做我不做的计算'认为那里没有太多的脂肪可以承担风险 很遗憾市场放缓了当然我没有真正急于考虑在 Oz 开发多单元房更好的策略可能是通过消除此类“问题”来帮助资金紧张的开发商;他们的单位
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回复：- 期房公寓怎么样？珀斯的城市公寓目前价格有点高，尤其是期房房
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我有一个3床2 浴室联排别墅，位于同一郊区约 15 人的综合体 更靠近车站（约 500m），但没有那么大，配件也不太好 2004 年以 30.9 万美元的价格买到了我的，老实说，它一直很平（可能意味着我当时以高出市场 10% 的价格买了它）我想知道 Alex 的这些租金是多少
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我最近一直在与沃里克的房地产经纪人交谈 事情开始放缓 - 两者销售和租金 卖家没有得到他们最近 3 个月前的疯狂价格 我的 IP 在我找到租户之前空了 6 周 我的拐角处有 2 间房子（如果几个月前有的话有多个申请人）-这些已经空置了将近两个月了嗯
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如果价格增长能够停滞不前，这对珀斯来说将是一个很好的结果，否则人口增长和经济扩张将受到限制性住房的阻碍希望在扬切普地区和斯泰克希尔地区（圣安德鲁斯和阿马里洛的新镇，巴尔迪维斯的细分，湖区等）开辟大片土地，我们只需要人和机器将灌木丛变成庄园我们的目标是是 4 到 500 万人，中位价为 50 万美元，关键是大多数外围股票的目标是在 30 万美元左右，中位数受沿海和内城股票质量而不是数量的拖累你会是一个不错的成就
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