澳洲澳洲房产 澳洲联储副行长 Ric Battellino 就房价暴跌悉尼

在澳大利亚地产投资



大家好， 最近发现 RBA 副行长 Ric Battellino 的一篇有趣的文章：http://wwwrbagovauSpeeches2007sp_dg_250907html 这里有一些粗体的亮点： 任何想法评论感谢
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非常重要的文章感谢JIT 我喜欢最后一段：quot ;第二，家庭部门的资产负债表高度错配，资产主要由房地产和股票组成，负债由债务组成。这种资产负债表结构在经济繁荣时期非常有效地创造财富，但家庭需要认识到它使它们暴露在经济或金融冲击之下，导致资产价值下降或利率上升”；毫无疑问，RBA 也意识到金融冲击的影响
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亲爱的，1 从 Ric Battellino 的文章中，我得出以下含义和结论： a 就 RBA 而言，目前的住房债务水平正在增加，而 RBA 将继续允许澳大利亚家庭债务的现有高水平进一步增加，这反过来很可能导致房价上涨，在不久的将来 b 就 RBA 而言，近期家庭债务水平的上升，既是“审慎”的；并且在一定程度上是可取的，在这个时间点这是因为它们主要被澳大利亚的那些家庭占据，他们有能力承担更多的债务并且能够偿还他们现有的住房债务，就澳大利亚央行而言担心 c 中年和高收入家庭是最近实际承担更多家庭住房债务的家庭 d 就 RBA 而言，近期家庭债务的增加并未导致个人消费支出显着增加但在住房投资和出租资产收购方面 在过去 10 年期间澳大利亚家庭债务增加的 7700 亿澳元中，4400 亿澳元用于购买房屋居住，另外 2400 亿澳元用于购买房屋出租剩余的 400 亿澳元用于购买股票投资 e 因此，就 RBA 而言，最近澳大利亚家庭债务的增加是澳大利亚家庭自 1991 年以来持续长期的经济繁荣带来了澳大利亚家庭日益富裕的迹象 因此，澳大利亚央行无需对澳大利亚目前的高水平家庭债务过度警惕- 尽管未偿家庭债务已从 1970 年代占澳大利亚 GDP 的 20% 增加到 1980 年代的 30% 和 2007 年今天澳大利亚 GDP 的 100% 我不确定我是否完全同意 RBA 目前的乐观此处评估 f 5,300,000 笔住房贷款中只有不到 20,000 笔（038%）拖欠贷款利息 90 天 因此，就 RBA 而言，目前的住房困境根本不会成为宏观经济问题，因此，澳洲联储没有必要收紧货币流通，也没有必要向银行施压，以收紧住房债务和其他方面的贷款。家庭借款的 pes，在这个时间点 g 就 RBA 而言，家庭债务的增加目前是可取的，因为澳大利亚家庭正在迅速变得“敏感”；因此，澳大利亚央行能够通过小幅利率调整来实现其货币目标价值或利率上升 然而，到目前为止，澳大利亚央行做了什么，从而更好地通过“隔离”来保护澳大利亚普通家庭。他们的平均家庭资产负债表在近期全球信贷紧缩和市场波动中的脆弱性 2 归根结底，RBA 仍然坚信它目前仍能控制当前的整体经济形势和澳大利亚的各种住房通胀压力 3 因此，从这篇文章来看，RBA认为在联邦选举年期间本周将利率提高 025% 是必要和及时的，尽管这是 RBA 第一次这样做 4 目前澳大利亚有 20,000 起贷款违约案件，他们的利息偿还拖欠 3 个月或更长时间 虽然在统计上可以忽略不计，但我仍然认为 RBA 仍然应该承认这些拖欠利息 3 个月或更长时间的家庭所面临的房屋困境和痛苦 5 进一步的评论和讨论，请6 谢谢你的问候，肯尼特h KOH
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它还指出 1 推动价格的是人们升级他们的 PPOR，而不是投资者， 2 18% 利率的日子已经一去不复返了，因为它需要一个小得多的变动在家庭债务水平较高的情况下达到预期效果的利率 感谢您的发帖
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********************* 亲爱的浴缸，1然而，在 Glenn Steven 的领导下，RBA 似乎无法遏制现有的住房通胀及其需求，第五次加息 025% 你不同意吗 2 阅读 Ric Battellino 的文章后，我认为 RBA 在目前的评估中可能过于乐观关于最近澳大利亚当地家庭债务水平突然上升 3 虽然我同意 RBA 目前的评估，即与其他西方世界的高家庭债务水平和负债水平相比，澳大利亚的平均家庭债务和负债水平澳洲，还在普遍接受的范围内级别 4 澳洲联储和约翰霍华德的自由党政府都为自己感到自豪的是，最近澳大利亚家庭债务水平的上升实际上反映了澳大利亚家庭在过去 16 年中持续长期享有经济繁荣而经历的日益富裕 5澳大利亚央行承认，由于最近较高的负债率和家庭债务水平，澳大利亚的平均家庭资产负债表现在越来越脆弱，然而，澳洲联储未能引入新的额外措施，这些措施被认为是有效“隔离”家庭所必需的。并更好地保护日益脆弱的澳大利亚家庭，在近期一些外部全球经济和金融市场波动日益频繁的背景下 6 因此，RBA 无法有效保证像最近美国房地产市场暴跌和信贷紧缩，不会在不久的将来在澳大利亚重演，在这个时间点 7澳大利亚普通家庭越来越容易受到外部经济和金融危机的影响，并且随着最近麦格理银行管理的 2 家对冲基金因美国最近的次贷危机而关闭，澳元货币及其随之而来的快速升值出口越来越缺乏竞争力，贸易逆差水平越来越高，经常项目逆差水平越来越高，我认为澳洲联储很容易“措手不及”。在格伦·史蒂文斯（Glenn Stevens）的领导下，由于目前的“轻松自满”；态度，鉴于最近在美国、英国、日本、中国和印度等世界各地迅速变化和日益动荡的全球金融和经济形势 8 请发表评论和进一步讨论 9 谢谢干杯，Kenneth KOH
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我同意！这就是我一直在这里提出的观点 我们没有处于资产泡沫中，负担能力不是问题 有很多恐慌正在发生，但事实仍然是，随着我们变得越来越多，价格可能会继续上涨富裕，而那些有能力为房产支付更多费用的人这样做 媒体试图提出一个论点，即由于首次购房者无法购买中等价位的房屋，我们处于资产泡沫中 这是一个错误的论点，并且忽略了现有资产用于购买价格较高的房产 它假定零基数（首次购房者），这对大多数购房者来说根本不是常态 看到悉尼中位数突破 100 万美元并继续前进，我不会感到惊讶 没有什么可以阻止它，因为我们都在富裕中成长 我的下一个 PPOR 将远远超过 100 万美元，而我是一个 30 多岁的 Xer 世代，在悉尼领着正常的薪水，正如我在签字时所说的那样：让美好的时光滚滚而来！我们在澳大利亚顺风顺水，它把家庭财富推向了非凡的水平 澳洲联储并没有在方向盘上睡着，一切都表明好时光将继续滚动一段时间当然，可能会有一些奇怪的小问题就像 8 月 ASX 因全球信贷担忧而回调，但它们都将结束，宏观环境将继续引领趋势 让美好时光滚滚而来！干杯，迈克尔
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amp;amp;amp;amp;amp;amp;amp;amp;amp;amp;amp;amp;amp;amp;amp;amp;amp;amp;amp;amp;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;亲爱的迈克尔， 1 老实说，我认为 RBA 低估了投资者在房地产市场中帮助推高当地房价的作用，当地房价可能占特定市场房屋总销售额的 18%-40% 左右RBA 未能在 Ric Battellina 的上午文章中强调房地产市场的这一方面2 仅仅因为我们有钱，房价就得越来越高，这并不能带来多少“经济”；对我来说有道理 事实上，它告诉我，真正的房地产泡沫正在形成，因为贪婪和害怕错过繁荣似乎主导了像你这样更看涨的投资者的普遍市场情绪 3 尤其如此当目前澳大利亚许多首府城市的高房价中位数已经被认为是严重“高估”时；并且对于长期居民来说非常难以负担，无论是在澳大利亚本地还是与世界其他地区相比，使用各种常规措施，如房价中位数：平均家庭收入水平比率、租金收益率与房价中位数等，被 Demographia 和《经济学人》广泛报道；杂志最近 4 进一步杠杆化和无休止地增加家庭借贷，从而导致澳大利亚更多的住房通胀，并由于家庭资产负债表的脆弱性增加而试图进一步增加家庭平均借贷，这可能既不审慎也不可取。安全和明智的投资方法，此时此刻 5 尤其是在当前全球经济和金融危机日益加剧以及由于美国房地产市场低迷和全球信贷紧缩以及美元快速贬值而导致的不确定性日益加剧的背景下作为全球首选的国际兑换货币， 6 如有更新和进一步的评论讨论，请 7 谢谢干杯，Kenneth KOH
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亲爱的迈克尔， 1 在一篇题为“房业机构反驳澳洲联储”的文章中分析”； 2007 年 11 月 7 日，澳大利亚报纸最后一次发表，据报道，HIA 对 RBA 的说法提出异议，即最近增加的住房贷款是由真正能够负担得起的人持有的。 2 据进一步报道，HIA 表明最大的受 RBA 加息重创的人数是澳大利亚的低收入家庭，包括那些目前租房住的人 3 因此，HIA 继续指责 RBA 忽视了“有-不”在住房市场，43% 的低收入和中低收入家庭不得不将超过 30% 的月收入用于偿还抵押贷款利息 在新南威尔士州，面临抵押贷款困境的家庭数量进一步增加至 58% 4 据 HIA 称，在拥有投资性房产的 3500 万购房者中，另有 7% 也处于类似的抵押贷款困境中 5 如需更新和进一步评论讨论，请 6 谢谢干杯，Kenneth KOH
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嗨 Kenneth，并不是说 HIA 是错误的，但他们发起反驳运动是有道理的一切都在控制之中，那么它驳斥了 HIA 的论点，即我们需要帮助来重新刺激房地产市场 HIA 希望发生这种情况，这样他们的成员就可以再次赚到更多的钱 建筑商不喜欢停滞不前的市场并希望政府nt 拉一些需求杠杆 只是我的想法 对于它的价值，我认为 RBA 几乎是在钱干杯，迈克尔
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肯尼斯，这是一篇文章的链接，描述了 HIA 所说的内容Battellino 的声明：http:wwwnewscomaustory0,23599,22715970-2,00html 我不确定你是否读过同一篇文章，也不太明白你提出的观点在上面的文章中是如何体现的 回应你的帖子: 1 在上面的文章中是在哪里说的 2 在文章中它说：“HIA 收集的数据显示，低收入人群将 30% 以上的收入用于偿还抵押贷款仍然是少数，大约仅占 5300 万购房者的 7%”；因此，如果主要是这个“少数群体”可能面临最大的压力（顺便说一句，这是有道理的，因为他们的收入最低）——在市场低迷的情况下，这将如何导致宏观经济崩溃，房地产价值普遍崩盘 3 文章说：“菲利普斯先生说，在 2002 年 3 月至 2005 年 6 月期间购买第一套住房的中低收入者中，有 43% 是将超过 30% 的收入用于支付抵押贷款”；这些数字适用于 (a) 首次置业者和 (b) 在 2002 年至 2006 年期间购买的首次置业者！！！这些人需要一个现实检查，需要购买更便宜的房产，更符合他们的收入和可服务性的地位我认为“渴望危机”就是我们所说的 4 文章 sa是这样的：“菲利普斯先生说，只有 7% 的人用超过 30% 的收入用于抵押贷款购买了投资房产”；也许有人可以对此进行数学计算 似乎更少的抵押贷款压力人拥有投资房产 所以这里的问题不是过度紧张的投资者 任何进一步的评论 Kenneth MW，我想我们这次是在同一页上！
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Dear JIT, 1 在另一篇同样发表于 2007 年 11 月 7 日的单独文章中，HIA 明确声称 quot;继 8 月和去年的加息之后，如果今天再次加息，将有超过 100,000 户额外的家庭面临抵押贷款压力 http:wwwthewestcomaudefaultaspxMenuID31amp;ContentID46026 2 在 Ric Battellino 的文章中，据报道，“5,300,000 套住房中只有不到 20,000 套贷款逾期 90 天偿还利息”； 3 从数字上看，虽然这一数量的家庭遭受住房压力，但可能并不等于整个住房市场的数字；虽然仍然是少数，但对我来说，澳大利亚目前肯定存在一些严重的住房压力，尤其是在悉尼的西部和西南部，那里是真正的抵押贷款带争夺者郊区，最近据报道贷款违约、银行收回、抵押权人房屋销售增加 干杯，Kenneth KOH
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嗨，肯，我可能会建议西悉尼是美国的问题，小澳大利亚没有大规模的住房供过于求，抵押贷款的发放也没有同样程度的松懈感觉，是孤立的，部分原因是新南威尔士州经济衰退，而该国其他地区，尤其是西澳和昆士兰州的经济正在蓬勃发展全球范围内出现一定程度的衰退，但当前的全球经济表明这不太可能 Cheers Shane
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过去几天市场一直在跳着奇怪的舞蹈 股市一直在下跌，但美元一直在上涨 黄金和石油有所回落 无论如何都不是说这是一个转折点，但我一直认为美元全面崩盘的可能性不大，因为根本没有可靠的替代方案 当事情看起来不稳定时，人们会认为什么是最安全的资产国债 当然可能会有一些多元化投资于欧元、金边债券或日本国债，但根本没有真正可靠的国债替代品 真的，中国人从美元疲软中获益不多，这将加剧他们在国内的压力（因为他们必须在中国系统中清理多余的美元，导致国内通货膨胀）并且他们（巨额）持有的国债会贬值 Alex
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最大的问题是西悉尼戈伊发生了什么ng 扩大价格范围 你不能告诉我，当一个人在有孩子的时候必须待在家里时，一对高收入夫妇的借贷能力不会受到伤害。数字更大，但都是一样的更高的收入水平它得到股价的支持等等如果这滑倒了亚历克斯
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我不得不在某种程度上不同意这种说法作为一对高收入夫妇，你很难最大限度地利用你的借贷能力（尤其是现在）银行比你更紧张我可以通过我们自己的经验和我们同事的经验来保证这一点不仅如此，而且作为高收入客户，你可以获得比标准更好的利率，这也有帮助 也许你对高收入的定义不同给我的，这可能会改变我们对现实的看法保姆任何人上次我检查时，（这是我在放弃工作照顾孩子之前的专业领域，顺便说一句，为了避免任何性别混淆，我是丈夫），有一个合理的 l关于即将到来的孩子的警告级别 当然足够长的时间让高收入夫妇重新安排他们的财务或实施替代护理安排 高收入者有经济能力（除非裁员）这样做 他们可以雇用保姆并返回全职或兼职工作 我们的大多数专业同事都这样做，因为这不太经济 不幸的人选择少得多，他们的护理费用等可能不经济因为没有净收益，而且往往是亏损 富人越富，穷人越穷是有原因的，这归结为财务状况 不太富裕的人可以拥有知识，但没有财务现金流来度过更困难的时期那这就是为什么萎靡不振从底部开始除了极端的个人事件之外很少到达顶部当然不是情商uitable Cheers Shane
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时间会证明，进入美国国债的资金已经减少，并且已经转向通过主权财富基金拥有公司等资产 趋势似乎是美元贬值长期而言，当中国解除与本国货币挂钩变得有利时（可能是当包括他们自己在内的其他市场超过美国时），那么美国的真正问题将出现 Cheers Shane
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国债是联邦债务，我们被告知他们有盈余 澳大利亚是否会发行他们 如果是这样，我不知道
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************************ 亲爱的 Shane，1 澳大利亚央行保持提高利率，当季度通胀数据被报道略高于其 2%-3% 的目标数据时，新南威尔士州和澳大利亚其他地区很可能有朝一日会被“管理”；在不久的将来陷入衰退 2 尤其是在我认为 RBA 没有给予足够重视并没有积极采取必要和适当的具体措施时： , b 将澳大利亚家庭平均借贷水平控制在更现实和更可持续的水平, c 减少澳大利亚普通家庭目前对消费品和服务的过度超支和消费, d 解决并直接解决真正的根源原因，在澳大利亚经济中当前快速出现的通胀压力和住房通胀的背后 干杯，Kenneth KOH
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到目前为止对这个讨论的一些观察： 1 抵押贷款违约的数量非常低，这表明人们仍然在应对事实上如此之低，以至于您将非市场因素（如疾病、失业等）视为原因 2 W帽子定义了“抵押贷款压力” 我认为这是工党在选举前为了吓唬人们而幻想出来的 为什么是收入的 30% 来定义它 这么高 一旦你征税，它是否​​仍然有足够的空间花 3 不上统计课，如果你看正态分布曲线，总是有最底层的人总是无法摆脱它即使社会变得更富有，那么底层群体也会一直存在即使你可以让这个群体进入中间，整个曲线会向右移动，底部会有另一个群体 4 我倾向于忽略全球可负担性的数据 他们过于简单，不要把它放在伟大的背景下许多因素，例如： - 工资 - 税收 - 生活成本 - 汽车费用 - 社会上的双方是否倾向于工作 - 福利 - 经济实力 - 等等等等等等看，如果我们不缴纳任何税款，那么我们就会成为能够买得起我们收入的 60% se 排名在不考虑上下文的​​情况下实现 绝对没有 唯一相关的是人们是否能够或买不起他们的房子 而且由于默认值仍然很低，我猜他们可以
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Hi Ken有趣的观点，但我很想听听您将如何在自由市场经济中管理 a、b、c，在自由市场经济中，资金可以自由选择去向 IMO 几乎所有形式的政府干预似乎都会对市场造成扭曲，而精明的投资者可以剥削 如果你把它弄得太难了，那么钱就会离开并投资到回报率更高的其他地方 一个很好的例子就是日本 我同意我们将在某个时候经历经济衰退 事实上我觉得我们会演奏类似的曲调七十年代，小繁荣-萧条，直到最终有人扼杀通货膨胀这将是全球高利率的关键我可能是错的，而且可能会更快，但我觉得我们将在接下来的 5-10 年进入这个周期你ars 请进一步讨论 Cheers ShaneDear Shane, 1 预算盈余不是将预算盈余返还给澳大利亚人民，这反过来会进一步加剧潜在的通货膨胀压力并增加当前的过度家庭消费，而是可以使用预算盈余来建立一个未来基础设施基金、澳大利亚老年工人未来技能发展和培训基金、澳大利亚低成本住房基金、资助澳大利亚大学和高等教育机构的教育捐赠基金、研究和技能发展奖学金基金等，以受益2 约翰霍华德建议为父母提供免税储蓄计划，为他们的儿童未来首次购房者住房股权基金计划储蓄和留出一些资金，并授予资本收益为提供自己的股权乐趣的父母提供免税ds 帮助他们的孩子获得他们的第一个 Homebuyer Housing Scheme 是正确部署预算盈余的更好政策选择 这些政策将有助于促进澳大利亚的社会储蓄，进一步加强家庭单元和凝聚力，以及加强澳大利亚经济，不会造成任何不利的随之而来的通胀压力 3 敬请更新和进一步评论讨论 4 谢谢干杯，Kenneth KOH
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********************** ** 亲爱的 Tubs，对于在 RBA 之前首先发生的住房贷款违约案件数量，您建议的阈值限制是多少，或者您会得出结论，澳大利亚的普通家庭确实不再负担得起当地住房 Cheers，Kenneth KOHl
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嗨，肯尼斯，哦，我不知道，也许是十分之一，而不是千分之一。目前这确实不是问题，但媒体正在竭尽全力干杯，迈克尔
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我认为人们可以服务经济状况良好时债务罚款 但请记住，贷款至少超过 15 年（即使您积极偿还） - 所以您必须问自己，他们是否可以在顺境和逆境时还清 疾病、失业- 所有那些你应该准备但不想考虑的事情我的预测是，在下一次经济衰退中，随着人们被进一步拉伸，违约将比正常情况大得多（听起来很糟糕，但这将是我的购买机会）< BR>评论
谁说关于偿还贷款的事
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正是JIT！我以前说过，我会再说一遍，负担能力不是问题，它被放大了以前有人说过，伦敦或纽约的一对年轻夫妇不指望能够买大房子距离城市 5 公里 悉尼正在成长，因此能负担得起住在城市附近的人越来越少 这并不意味着它不可持续发展，总会有人负担得起，这才是最重要的 Land
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说得好，土地 当人们意识到再也不可能期望首次购房者甚至大部分人口能够在 30 分钟的火车车程内买得起四分之一英亩的房子到中央商务区，那是负担能力等式发生变化的时候 世界上任何一个主要城市都没有人期望能够在早期买得起独立的房子，甚至在他们的有生之年也常常买不起亚历克斯
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嗨肯 有趣的观点 听起来很像社会主义 我们会为这一切提供资金（来自你的税收），你们就坐等吧确认并接受所有奖励 遗憾的是，它在任何地方都没有真正奏效 我会提供这些想法 1我同意澳大利亚和整个西方世界的基础设施存在问题 这是长期投资不足的一个功能，当然是一个很好的投资游戏对于精明的投资者来说，从长远来看，有时间在他们身边 政府垄断和长期引入的普遍效率低下总是会出现问题 也许政府应该建造和拥有基础设施，例如铁路、港口等，然后应该出租以普遍和规定的价格获得这些在澳大利亚生活的时间足够长，可以看到垄断企业的来来去去，存在效率问题和政府倾向于挤奶的趋势，导致其他地方的替代投资 2 是否存在投资年长的澳大利亚人是物超所值的，他们是否发现在全国失业率为 4% 的情况下很难找到工作，或者他们是否愿意不想执行可用的任务类型 我认为鉴于当前的技能短缺，对熟练的老年工人的需求量很大 当然，也许有些人可能需要更新技能，但我的经验是雇主也愿意这样做很难获得足够的技术工人 我自己的母亲（她是一名小学教师）在 65 岁时重返工作岗位，在当地报纸担任了一段时间的编辑，以补充她的收入 完全没有新闻或媒体经验 在我看来听起来像是一个很好的母性声明，但在我们投入数十亿美元之前需要问一些严肃的问题 3澳大利亚低成本住房基金 这是一个非常困难的问题 低成本住房如果做得不好会导致一些低社会经济问题私人租赁市场的补租补贴有限，很容易被租金上涨等吃掉。我个人觉得最好的办法是尝试帮助人们p 鼓励他们在适当的情况下从事全职工作，并在他们从福利转向就业时尽量减少税收的影响，从而实现繁荣的阶梯获得生活工资，例如税前 20,000 美元开始明显减少 我们可以通过允许人们领取失业救济金并增加收入来提高这一点，直到金额达到阈值，例如 20,000 美元然后我们可能会在该阈值之后开始征税只是一个想法 4 一种教育为澳大利亚大学和高等教育机构提供资金的捐赠基金，一项研究和技能发展奖学金基金 我个人在 HECS 前和 HECS 后上过大学繁重的账单 我确实觉得这可能会抑制某些收入较低的职业（通常是政府是主要雇主），例如护理和教学，但这已经部分通过降低这些课程的 HECS 费用来解决很多政府拨款可用于研究（我有几个研究生研究学位）我觉得企业部门可以更多地参与和也许资金（通过税收抵免）以吸引企业 Ramp;D 资金可能有用 5 我同意任何可以帮助人们进入自己的房子的东西对国家来说都是非常重要的社会收益 任何有助于购买的东西的问题是，它往往会推高市场 我个人认为我们应该放慢 PPOR 的升级速度（因为这是最近大部分住房投资的地方） 做到这一点的一种方法可能是引入 CGT 模型，仅用于投资住房和您的 PPOR 十年后才免 CGT 为了帮助那些需要在该时间范围内搬家的人，我们可以将其设置为每十年一次的 PPOR 免 CGT每十年移动一次 它甚至可以与滑动的 CGT 比例相结合，从边际税率开始直到购买后五年，然后在十年后降至免税 这将通过升级d 为其他投资腾出资金 它也将鼓励将住房作为投资者的长期投资，这将有望减缓价格上涨，因为减少翻转并随着时间的推移增加住房存量 6 我可能建议通胀需要定义为你是否接受凯恩斯主义或奥地利关于通货膨胀原因的观点 如需进一步讨论，请 Cheers Shane
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********************** 亲爱的 Shane，1 不是如此 2 我认为未来基金的概念是约翰·霍华德政府最近在议会中提出的，在宣布联邦选举之前 3 我进一步了解，当陆克文和他的联邦工党上任时，未来基金已得到澳大利亚议会的正式批准最后被指控在最近的一次议会会议期间计划突袭部分未来基金 不是干杯，Kenneth KOH
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嗨，肯 未来基金是根据 2006 年《未来基金法》设立的，旨在协助未来的澳大利亚政府通过向基金提供投资回报来满足公共部门退休金负债的成本 http://wwwfuturefundgovau 与基础设施或未来的任何其他生产性投资无关 Cheers Shane
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******** ****************** 亲爱的 Shane， 1 最近突然崩溃的“老化”；许多人丧生的美国主要高速公路，对世界各地的所有政府来说都是一个很好的教训，要学习：定期和适当地维护其道路基础设施，特别是其各种主要高速公路，对于任何负责任的政府来说都是必要的费用很容易被“私有化”； out 2 也许，没有这样的“私有化”；为适当提供某些基本基本服务而进行的尝试或其他预期的私有化，应“尝试”；任何负责任的政府，首先是以牺牲公共利益为代价的，特别是如果当时的执政政府发现不应有的公共生命损失是其自身适当治理结果的不可接受的一部分 3 最近的引述：开裂”;和“下沉”；新南威尔士州 M4 主要高速公路收费建设附近的房产，导致其公开上市的主要承包商随后破产，附近房产的价值大幅下降，可悲的是另一个教训和提醒，这样一个主要的道路基础设施项目不应该被“私有化”了首先，如果公众要为受到不利影响的业主所遭受的财产价值损失进行适当和公平的补偿 4 对我来说，如何适当地确保与政府相关的公司或其指定的“垄断企业” ;为人民提供基本公共服务，将继续“高效”；长期运行, 是一个完全不同的挑战，5类似中国目前的“一国两制（经济）体制”，可能很快就会在国际上发展出来，并被用来在较长时期内有效地管理官联公司 7 这样一个新兴的商业企业模式目前正在由新加坡公司和淡马锡控股进行测试和验证 8 随着时间的推移，这些新企业如何成功和持久地有效运营和管理，目前还有待观察，干杯，Kenneth KOH
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********************************** 亲爱的Shane， 1 随着年龄的增长，生活经验和生活经验，带来智慧学到的智慧可以有收获地传承下去n 给下一代发扬光大，因为创新和创新的人力资本技能 2 可以赚很多钱当前的商业世界，就像许多前美国政治领导人目前正在做的事情一样，包括亚历克斯·格林斯潘等 3 我个人认为，这是一个目前被许多家庭视为理所当然而没有被更广泛的社会充分利用的领域在许多国家 4 在个人层面上，无论是过一种平衡的生活方式和吃健康的食物，还是找到通往个人幸福的真正途径等，澳大利亚年长的人都可以为处于他们生命周期的各个阶段 总的来说，有很多关于生活的智慧珍珠，今天的年轻人可以向年长的人学习 5 鼓励老年人er 澳大利亚人在集体和社会上保持健康、经济独立、通过持续的终身学习保持相关性，并为老年人提供在正常退休年龄后继续工作的选择权，这些措施可能会降低他们的集体社会依赖性和减少某些基本商品和服务的消费，例如医疗服务、老年住房和社区护理等 6 虽然与许多亚洲社会相比，澳大利亚在这方面做得很好，但仍有更多工作要做，尤其是在该地区通过各种社会教育渠道开展志愿服务和价值传递 7 肯德基烹饪食谱创始人桑德斯上校就是这样一个鼓舞人心的例子，许多有抱负的年轻企业家可以在他的晚年干杯，Kenneth KOH
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************************ 亲爱的Shane， 好主意！我认为澳大利亚政府应该认真考虑一下 干杯，Kenneth KOH
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************************ 亲爱的 Shane, 虽然我可以同意你的观点，原则上你的想法确实是一个可行且高度合理的工作选择，以应对澳大利亚现有的住房挑战，我想知道执政的澳大利亚政府是否有必要的政治信念、勇气和意志力来着手实施这个“不受欢迎”近期的政策措施 干杯，Kenneth KOH
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我也同意！十年前我以 14 万美元的价格买了我的第一套房子，并认为这是迈出的一大步。在此之前，我完全相信我永远不会成为房主，因为我认为这实在是太买不起了！我没有在最好的街道上买最好的房子（它在中位数以下的底部带）但我在比一般街道更好的地方买了一个doupper，并运用我自己的建筑技能和一些资金来升级财产 我也戒赌戒烟戒了 每天都去酒吧 别担心，我下班后还有几瓶啤酒，不过在家里，所以当时贷款很容易，我们增加了借贷到 820k 超过 4 个房产，包括 PPOR 我也比那些日子更努力地工作并密切关注财务 你必须这样做才能留在这个游戏中 我没有抱怨住房负担能力，我做了一些事情 我当然没有获得任何首次购房者补助金等！此外，我们现在的利率刚刚超过 10 年前我们第一次借款时的利率，真的不能抱怨
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亲爱的，1 有趣的是，本周利率提高了 025%，据《悉尼先驱晨报》今天报道，澳洲联储注入了约 1710 亿美元的现金，远高于当日预计的 7 美元现金需求1900万”； 2 “RBA 正在提供流动性以阻止这次信贷紧缩的第二阶段，但如果以历史为指导，股票和风险货币的情况都会变得更糟”； 3“超预期的注资也暗示商业银行在央行的现金余额将上升至较大的30亿美元”； 4 “澳洲联储资金流入的前一天，美国联邦储备委员会在 2001 年 9 月 11 日袭击事件以来最大的单日注入总额为 47,250 亿美元，以平息基准贷款利率的上升”； http:wwwsmhcomaunewsbusiness-credit-jitters200711161194766929775html 5 通过改善当前的市场流动性，澳洲联储难道不会实际上加剧澳大利亚经济本身的潜在通胀压力，而澳洲联储一直试图通过最近的利率来抑制这种压力本周加息 6 澳洲联储保持其现行利率“稳定”不是更好吗？本月，即首先没有 025% 的加息；- 并允许自己有更多时间进一步评估近期全球信贷紧缩和美国房地产市场下滑对本地市场的不利影响，类似于中央银行的情况英格兰和日本央行最近都这样做了 7 在我看来，格伦史蒂文斯领导下的澳大利亚央行似乎在“反应”。有一些“膝跳动”； “危机管理”对最新的快速变化的市场发展做出响应类型的政策制定；- 而不是熟练和积极地管理它并安全地引导澳大利亚经济摆脱各种金融危机，此时 8 如需您进一步的评论和讨论，请 9谢谢你的问候， Kenneth KOH
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必须同意你的观点 Kenneth 在这个时间点上看起来比公平的纯粹更政治化 随着世界面临各种危机，但澳大利亚似乎正在蓬勃发展，他们在 12 月开始加息等待你说的“看看实际发生了什么”；他们一月份从不见面为什么在假期确保在我们放松时没有人会失控 不管怎样，他们很快就会再次加息，因为大多数贷方的加息幅度超过了澳洲联储！无论如何，如果他们弄错了，那么他们将不得不减少，但我们至少要等到三月才会发生这种情况
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亲爱的，1 昨天澳大利亚报纸昨天报道说，“英格兰银行”尽管有大量数据表明通胀压力正在积聚，但已经发出了一个明确的信号，即（英国）利率将在明年下降”； “英格兰银行……明显更加鸽派，并表明可能至少有两次降息”http:wwwtheaustraliannewscomaustory0,25197,22762265-20501,00html英格兰银行最新宣布经济放缓”； http:wwwtheaustraliannewscomaustory0,25197,22769499-20501,00html 2 似乎美国正在发生的事情现在也开始蔓延到英国市场 3 澳大利亚在不久的将来是否会受到类似的不利影响，就像目前在英国一样它的（澳大利亚）经济会很快开始放缓，就像现在在美国和英国所做的那样 澳洲联储会“被迫”吗？在不久的将来降低其不断上升的高利率；- 正如美国之前和英国即将发生的情况一样 4“澳大利亚（目前）状况良好”； “美国信贷危机远未结束，但澳大利亚将承受其最严重的影响，澳大利亚储备银行董事会成员 Warwick McKibbin 今天表示”； http:wwwtheaustraliannewscomaustory0,25197,22769499-20501,00html 5 尽管 RBA 不太可能在 2007 年 12 月的下一次董事会会议上进一步推出 025% 的利率，但 RBA 仍然没有有效地排除再次上调 025% 的利率2008 年 2 月，此时此刻 6 您是否同意 Warwick McKibbin 教授和 RBA 的评估 7 您对澳大利亚当地经济在不久的将来可能表现如何的进一步看法 您认为是什么2008 年澳大利亚下一次最有可能的利率变动 8 如需进一步的评论和讨论，请 9 谢谢干杯，Kenneth KOH
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亲爱的，1 在文章中，“储备抑制信贷的策略”； ，据报道，大卫乌伦今天在澳大利亚报纸上说，quot;自从 1980 年代令人兴奋的最后几天企业借贷激增，债务以每年 22% 的速度增长”； “利率上升似乎没有太大影响，尽管世界市场动荡，但 9 月的商业信贷增长与 8 月相比变化不大”； “事实上，金融动荡可能提高了商业信贷的增长率，因为债券市场已经对大部分企业部门关闭如果储备银行的加息运动是为了实现其期望的需求放缓，那么在某个时候利率水平必须开始抑制信贷需求，但我们似乎还没有做到这一点”； http:wwwtheaustraliannewscomaustory0,25197,22771433-20142,00html 3 您对本周 RBA 加息 025% 的看法是什么财政和货币政策在抑制商品和服务的总需求以及澳大利亚潜在的通胀压力方面远比实施 025% 的加息有效得多 5 请您进一步评论和讨论 6 谢谢干杯，Kenneth KOHKenneth，我认为通货膨胀是由燃料和食品价格驱动的，来自采矿业和农业的工资压力，以及人均工作时间减少，对商业和住宅部门的信贷宽松澳大利亚央行认为通货膨胀主要是由信贷驱动的这对于用于产生出口收入的信贷没有意义，例如在采矿和农业方面行业 如果出口收入产生者的工资上涨，这会使澳大利亚变得更富裕 它不会出现通货膨胀，因为出口收入可以弥补任何工资增长 澳元不会贬值 在这一点上，我认为接下来的 2 年至少还会加息 3 次多年来我对澳大利亚经济持乐观态度 我不认为我们明年会跟随美国陷入衰退但我相信西方会以最小的痛苦适应
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amp;amp;amp;amp;amp;amp;amp;amp;amp;amp;amp;amp;amp;amp;amp;amp;亲爱的 WinstonWolfe， 1 我不同意您目前对澳大利亚未来几年经济表现的乐观态度 2 与此同时，以下新加坡商业时报今天报道了更多关于中国经济的坏消息：** ****************************************************** *** quot;如果泡沫破灭，中国将面临艰难时期 日本退休官员称软着陆不太可能，社会不安情绪上升 作者 ANTHONY ROWLEY 东京 2007 年 11 月 19 日 新加坡商业时报 中国经济一旦出现“泡沫”，实现软着陆的可能性很小' 股票市场和房地产价格出现暴涨，据现任亚洲领先经济研究机构之一的日本财务省前高级官员 Toyo Gyohten 说，'人们开始质疑共产党独裁的合法性。领导层最担心的是革命”——日本前副部长丰雄行天与此同时，从农民到城市居民和知识分子的社会群体对中国变化速度的不满情绪正在增长，并可能爆发，他说，行天先生对中国的悲观评论是在上周五在东京举行的简报会上发表的。世界银行预测中国经济将继续强劲增长，不会因资产价格泡沫破灭而受到太大影响 世界银行分析称，中国和东亚其他地区几乎不会受到美国经济放缓的影响还受到中国官员的质疑，他们说这可能非常严重 世界银行声称中国的资产泡沫破裂影响有限，因为它没有伴随消费的繁荣，但被 Gyohten 先生拒绝了 前财政部副部长现任东京国际货币事务研究所所长的国际事务负责人表示，资产价格内爆，以银行体系中激增的破产、失业和不良贷款的形式出现，将对中国经济造成严重损害。 Gyohten 先生表示，未能遏制股票和其他资产价格的失控趋势，而通胀目前已达到十年来的最高水平，中国当局可能会进一步收紧货币条件以遏制这些压力，或者其他一些事件将引发资产崩溃，他说：“无论如何，软着陆的可能性微乎其微” 作为东京银行前主席、现任三菱东京日联银行特别顾问的行天先生也表示，他“不能排除人民币大幅升值的可能性”。他说，由于来自欧洲和美国的压力越来越大，人民币“我们不能否认（货币）被低估了，”他指出，人民币兑美元汇率仅上涨了约 10%。自 2005 年以来的美元 行天先生对中国政治形势的分析比他对中国经济的评论还要悲观 “在（中国）各级政府中，腐败和不法行为越来越多，”他说，社会不满情绪正在上升，“人们开始质疑共产党专政的合法性 领导层最害怕的是革命” 中国当局可能会寻求加快“渐进式”政治改革的步伐，他建议W尽管过去 30 年致力于建立中国在世界主要经济体中的地位，但未来 30 年将看到中国在共产党领导下巩固市场经济和建立政治稳定的尝试，他补充说： wwwbusinesstimescomsgsubnewsstory0,4574,257023,00html
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************************ 亲爱的WinstonWolfe， 1 我相信澳大利亚的出口随后会变成“不作为有竞争力的”;在全球市场上，由于澳大利亚的高劳动力成本和坚挺的澳元，油价、材料成本等不断上涨，这反过来又会导致更大的贸易逆差和更不平衡的经常账户 2 澳航是今天在SMH报纸上报道，被引用；为海外机组人员准备最大规模的招聘活动，以降低劳动力成本并削弱工会对其 37,000 名强大劳动力的影响力”； 3 对于您的善意更新和进一步的意见讨论，请 4 谢谢干杯，Kenneth KOH
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++++++++++++++++++++++++ 和进一步现在进入日本（股票）市场 wwwsomersoftcomforumsshowthreadphpt37414 日本东证股指下跌信号熊市 http:wwwbloombergcomappsnewspid20601087amp;sidaui7r7pnCQHoamp;referhome quot;日本遭受 2b 美元次贷损失：部长http:wwwbusinesstimescomsgsublateststory0,4574,257650,00html 干杯，Kenneth KOH
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亲爱的，1 今天英国《时代》在线报道：“CBI 信贷紧缩将打击实体经济，CBI 首席执行官理查德说兰伯特“全球市场的动荡正在引起整个英国工业界的担忧，预计信贷紧缩将打击实体经济，CBI 总干事表示” quot;他补充说：“我确信信贷紧缩将对实体经济产生影响就目前的情况而言，最好的选择是它会产生显着影响，但不会产生巨大影响” quot;CBI 已下调其对明年的增长预测从 25% 到略高于 2%（在英国）”； quot;在对美国经济衰退的担忧中，兰伯特先生表示，他不相信经济衰退会打击英国经济：“明年经济将放缓，但大多数企业将能够承受” http:businesstimesonlinecouktolbusinesseconomicsarticle2926411ece 2 美国和英国当局现在都同意，他们的实体经济在 2007 年正式放缓，并且很可能在 2008 年继续放缓。 3 然而，我可以从这篇文章中得出的唯一乐观结论是，美国和英国当局尚未看到其实体经济在 2008 年陷入官方衰退，此时此刻 4 更多评论和讨论，请 5 谢谢干杯，Kenneth KOH
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