澳洲澳大利亚房地产 The Liquidity Boom 悉尼

在澳大利亚地产投资



最近所有关于流动性过剩的讨论（以及可能结束），我想我会概述 CDO 如何帮助增加市场的流动性，例如超级基金经理正在寻找一些债券来购买他们只被允许购买投资级债券（由大型评级机构 Moody's、Samp;P 和 Fitch 定义为具有一定评级） 一家抵押贷款公司希望向信用不良的人提供抵押贷款 因为经济和房地产市场良好，而且利率很低，违约率非常低（人们有工作，在许多情况下，当他们遇到贷款问题时，可以再融资或出售以获取利润） 投资银行希望通过创造新产品和玩游戏来像往常一样赚钱有钱 现在，次级抵押贷款不是一个好的风险，真的，所以没有人会给它一个投资级评级所以超级基金经理不允许投资它，抵押贷款公司也无法获得这笔钱事实上超级基金经理由于政府债券收益率如此之低，渴望回报的人愿意以低利率向抵押贷款公司提供贷款（即购买他们的债券） 解决方案：CDO 基本上投资银行借给抵押贷款公司，例如 5 亿美元抵押贷款公司将其以 75% 的价格借给人们买房，然后以 7% 的价格将抵押贷款“卖”回投资银行 抵押贷款公司赚取 05% 投资银行将这些抵押贷款集中在一起，然后将它们分成层 为简单起见说它被分成两层 最上层被评级机构给予投资级评级，而底层被认为是“垃圾” 所以投资银行将顶层出售给超级基金（允许购买因为它是投资级别）为 6%，而对冲基金的底层为 8% 现在，为什么这两层之间的差异因为资金池中的条款 (CDO) 规定，如果抵押权人违约，则损失由BOTTOM 层第一个 T也就是说，顶层更安全，因为在其原则用完之前必须有很多损失为什么对冲基金会购买风险较高的部分因为他们可以获得便宜的资金（例如以 1% 的利率借入日元）并获得报酬基于利润（并且不必弥补损失） 每个人都开始为这些债券定价（基本上提供高价），好像抵押贷款永远不会违约 发生了什么 你突然有更多的抵押贷款由从未使用过的人提供资金投资抵押贷款 这意味着有更多的钱可以放贷，助长了房地产泡沫和愚蠢的贷款，因为抵押贷款公司只想做生意风险更大，实际上可能亏损调用 So 对冲基金破产是因为他们不能追加保证金 Alex
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Alex，这是一个很好的解释我知道确实如此，但未能很好地解释它祝你好运
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Err我认为亚历克斯是说信贷紧缩海啸即将到来嗯嗯可能影响日元套利贸易影响澳元和股票影响廉价信贷影响利率影响人们可以借多少钱不再没有 doclow doc 贷款不再有富有的对冲基金经理购买海滨悉尼无房产买家为房产需要我说更多
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有多种方法它会影响我们如果美国经济因此而陷入衰退（房地产价格下跌，股价下跌，企业活动下降，因为利率实际上上升），我认为这也会影响中国如果中国出口放缓，这他们对澳大利亚矿产的需求也会下降 我注意到更高的成本已经影响到矿业公司的利润率 如果中国的需求下降，因为大型矿商承诺建造昂贵的矿山，成本处于周期的顶端 一些澳大利亚抵押贷款已经也被出售给海外投资者 由于最近的事态发展，固定利率正在上涨 大多数澳大利亚抵押贷款是可变的，因此没有太大的影响，但它使得例如企业收购成本更高，因为利率是更高 如果您假设当前股价水平的一部分是由于“私募股权看跌”（即您购买股票时期望私募股权将接管它），那么私人股本活动的下降将打击股价一般而言，如果信贷继续收紧，将打击消费者信心dence 人们会简单地减少消费，坚持买房等，因为他们不知道会发生什么如果美国市场继续下跌，你会看到很多关于衰退的悲观故事等等。 '会让澳大利亚消费者停下来，至少对我来说，我对市场下跌感到非常高兴：我仍处于购买阶段我想在未来我会回顾这个（希望）市场萧条就像我为下一个周期打下致富的基础时一样 Alex
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很可能减少冒险，因此可能减少银行放贷 日元套利交易肯定会减少，导致澳元相对于日元（人们出售澳元以回购日元以偿还日元贷款）如果您没有足够多的套期保值能够购买豪宅，这可能不是什么大问题，但如果它最终由于消费者活动减少而真正开始影响企业利润，那就是会打击我所强调的每个人，不过，我会将经济衰退视为买入机会我一直在寻找我的 PPOR，如果市场下跌 20%，我会喜欢它 正如我在最新的智能投资者通讯中所读到的，他们有一份可靠的公司名单，如果他们下跌 20%，他们愿意购买作为投资者我认为关键是不要对其他羊感到恐慌，并为下一次繁荣做好准备（它总是会到来，就像当前的泡沫不会永远持续一样）Alex
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你完全迷失了我亚历克斯这就是幕后发生的事情
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令人眼花缭乱，我认为这就是亚历克斯所说的 我试着简化它： - 抵押贷款经纪人以 75% 的利率借出 5 亿美元的贷款 - 抵押贷款经纪人将这些贷款卖给投资银行 7%（因此从顶部减少 05%）——投资银行将贷款分成“好”；和“坏”； - 卖“好”；以 6% 的利率向超级基金贷款 - 卖得“坏”；对冲基金的贷款利率为 8% 现在所有贷款都覆盖了，超级基金赚了 6%，对冲基金赚了 8%，抵押贷款公司赚了 05%，投资银行正在收取佣金，所有这些都被认为是“无风险”的；作为它的财产 - 总是有财产可以依靠，直到贷款开始违约，因此增加供应，这会随着价格下跌而压低价格那些“安全”；房产现在的价值低于抵押贷款 下一部分是如果“坏”；对冲基金以 90% 的 LVR 购买贷款，即使只下降 5%，基金中的一半资本就会消失，再下降 5%，基金就会消失！我只是重复了亚历克斯所说的话，但我希望它可能有助于删除一些会计术语 - 向亚历克斯致敬，再次感谢他的解释！
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quot;下一部分是如果“坏”；对冲基金以 90% 的 LVR 购买贷款，即使仅下降 5%，基金中的一半资本就会消失，再下降 5%，基金就会消失！”但是该基金的组成不仅仅是房屋的净资产 如果该基金购买了 90% 的贷款账簿，假设它购买了 9000 万美元的贷款抵押 1 亿美元的财产，那么首先价值必须在银行被曝光之前跌破 9000 万美元，而人们也必须违约才能成为一个问题它有点描述了你在论文中读到的一些东西的背景，例如 1) 对风险进行切片和切块——他们正在谈论汇集抵押贷款并将它们分成几部分并出售由此产生的新事物。上面的 2 层示例 我读过一些真实的有几十个部分的例子 2）为什么对冲基金如此迅速地崩溃：他们持有风险最高的部分已经是风险抵押贷款池 3）为什么有这么多的流动性：日本和美国的低利率，以及养老基金进入抵押证券s（实际上已经存在了 30 年）Alex
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问题是随着房地产的下跌，他们可能只有 1 亿美元的贷款来对抗 9000 万美元的财产，而且他们经常违约，因为他们拿了贷款有 2 年或 3 年的蜜月利率（美国佬称之为 228 ARMS - 30 年的贷款，2 年的低利率，在某些情况下“重置”支付加倍，例如从 3% 到 6%）人类经常在泡沫中这样做，他们从未想过他们会被困在支付更高的利率并且没有足够的股权从价格升值中进行再融资此外，虽然银行可能即使在水下也可以持有抵押贷款，但对冲基金却不能因为它必须将这些证券标记为市场当他们的资产价值低于某个点时，他们的贷方会追加保证金 这揭示了关于这些 CDO 的另一个问题：它们非常复杂且流动性非常差，因此它们很难估值正确（因为没有液体市场）所以他们使用了一些基于某些假设的复杂模型随着其中一些假设的变化（评级、波动性等），它们的价值突然低于人们的想象假设你有 CBA 股票的保证金贷款如果 CBA 本周下跌一半, 你的银行会要求你追加保证金 如果你无法支付，他们会出售你的股票 即使 CBA 股价下周上涨 10 倍也对你没有帮助：你的头寸已经消失了 CDO 的情况要复杂得多，因为几乎没有CDO 的市场：只有秃鹫买家，因为他们知道你是否在卖，你就有麻烦了 所以一些对冲基金的清算使情况变得更糟：抛售价格意味着你必须降低其他基金持有的其他 CDO，从而导致他们追加保证金，等等亚历克斯
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就我个人而言，我认为他们得到了他们应得的愚蠢，这是一个残酷的世界，真正的企业会卷入这种胡说八道危机会来去去去，然后我们就会离开可以瘦下去gs
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这只是风险与回报的经典案例
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Bill Bonner 称这是自食其力，他们不喜欢这样 此外，如果他们不能卖掉他们的抵押贷款书，他们不能写新的业务另一个加重的因素是，美国的抵押贷款似乎不是“完全追索权”的。贷款和房主可以交还失去价值的房子的钥匙并且不会被起诉所以可以偿还（主要）的人可以选择不
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好线程 - 我现在掌握得很薄好多了 干杯
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