澳洲澳大利亚房产 最后一次为房产欢呼。悉尼

在澳大利亚地产投资



伙计们，这篇文章绝对值得一读 我倾向于完全同意他最后的总结和建议的行动 这是链接 为我制定一个明确的攻击计划 干杯，迈克尔
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我准备好了！我喜欢这句话，“你只需要一个周期”；
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像这样对 2018-20 年的长期预测让我望而却步。在我看来，很难预测明年会发生什么只有我的 2 美分
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MAIN PROJECTION SERIES, Australia Aust pop'n in20512101 Series A334m435m Series B282m306m Series C249m224m Source: Australia Bureau of Statistics, Cat No 32220 - Population Projections, Australia 作为参考点，ABS 人口时钟（与 B 系列一致，以上）澳大利亚的人口为 20,465,082（在撰写本文时）您不必是爱因斯坦就能看到，即使是最悲观的预测（2051 年为 2.49 亿）也意味着更多流浪汉需要座位 当然，有些地区将比其他人增长更多，仅仅是因为更多的人想住在那里 Imho 这个国家的住宅物业不仅仅是“最后一次欢呼”；在它前面，但如果你想把它留给我，我不会抱怨马克
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马克，不同系列意味着什么干杯，
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不同系列占不同假设，例如： A 系列 - 每名女性生育 19 个婴儿 - 净海外移民 - 140,000 年 - 男性出生时预期寿命 - 927 岁 - 女性出生时预期寿命 - 951 岁 B 系列 - 每名女性生育 17 个婴儿 - 净海外移民 - 110,000 年- 男性出生时预期寿命 - 849 岁 - 女性出生时预期寿命 - 880 岁 C 系列 - 每名女性生育 15 个婴儿 - 净海外移民 - 80,000 年 - 男性出生时预期寿命 - 849 岁 - 女性出生时预期寿命 - 880 岁本质上，A、B 和 C 代表高、中、低增长预测 第一个 ABS 链接（上图）包含更多信息，包括分别对每个首都和其他州的 3 个系列中的每一个的预测 Mark
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quot;最后一个哈拉quot;兔子对乌龟说：“这么多城市，这么多国家”；乌龟对兔子说“最后一枪”；兔子对乌龟说“人口稳定，工资增长，供给固定”；乌龟对兔子说
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人口统计数据很有用，但更重要的是家庭形成率，因为在过去的 50 年或更长时间里，家庭消费房屋（作为租房者或购买者）随着每户人数下降，人口增长超过了人口增长预测是为了延续这一趋势，尽管随着每户人数下降到 2 人以下，速度可能会放缓 我听说如果有人想先尝尝未来的澳大利亚人口统计数据（年龄结构，而不是种族）然后看看今天的阿德莱德 阿德莱德的人口增长率很低，但由于平均规模缩小，家庭数量仍在增长另一方面，如果成人公共生活变得时尚，人口统计数据由于家庭将再次变得更大，因此对需求不利但到那时房屋将如此便宜（并且收益率很高）以至于购买两个相邻的房屋将是负担得起的房屋（单元）并将它们连接在一起（撞墙），因此它们适合公共房屋彼得
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如果没有增长，那么人们投资的唯一原因就是现金流，所以如果我有早点买，我的现金流就可以了 另外，如果我得到最后一次房地产繁荣，这对我来说就足够了，欢呼 quoll
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好点彼得，我认为伯纳德·索尔特很棒，恕我直言，无论他写什么都值得一读，但他Mark Household and Family Projections 本出版物介绍了 2001 年至 2026 年家庭、家庭和生活安排的预测 这些预测基于关于人口生活安排变化的假设 三系列（I、II和 III) 已产生 家庭数量增加 预计澳大利亚的家庭数量将从 2001 年的 7400 万增加到 2026 年的 102 到 1.08 亿，增长 39% 到 47% 这种增长更快与澳大利亚同期预测的 25% 的人口增长率相比，预计单身家庭在 25 年预测期内所有家庭类型中的百分比增幅最大 这与人口老龄化和老年妇女、独居家庭的数量预计将增加 57% 至 105%，从 2001 年的 1800 万户增加到 2026 年的 2800 万至 3700 万户平均家庭 SIZE 预计澳大利亚的平均家庭规模将从 2001 年的每户 26 人下降到 2026 年的每户 22 至 23 人 预计 2011 年澳大利亚的家庭规模（25）将小于新西兰（26）和日本（ 26)，与美国 (25) 和加拿大 (25) 相同，并且大于英格兰 (22) 州和领地预测 家庭数量的增长（以下简称“家庭增长”）预计各州和领地之间存在显着差异，预计 2001 年至 2026 年期间将经历高人口增长的州和领地预计家庭增长速度将加快新南威尔士州 新南威尔士州的家庭数量预计将增加 33% 到 38%，从 2001 年的 2500 万增加到 2026 年的 33 到 3400 万 家庭家庭是新南威尔士州最常见的家庭类型威尔士，预计将经历最大的数字增长，从 2001 年的 1800 万户增加到 2026 年的 2200 万至 2300 万户，增幅在 24% 至 28% 之间 预计单身家庭将出现快速增长 女性单身人士预计家庭人数将从 2001 年的 325,000 人增加到 2026 年的 524,000 至 586,000 人，增幅在 61% 至 81% 之间 维多利亚州 维多利亚州的家庭数量预计将增加 35% 至 41%，从 1800 万家庭从 2001 年增加到 2026 年的 2400 万到 2600 万 维多利亚州的家庭数量预计将比全澳大利亚的家庭数量增长略慢 从 2001 年的 1300 万，维多利亚州的家庭数量预计将增加 24% 到 30 2026 年将达到 1600 万至 1700 万的百分比 昆士兰 2001 年至 2026 年间，昆士兰预计将经历澳大利亚最快的家庭增长 昆士兰家庭数量为 p预计增长 63% 到 76%，从 2001 年的 1400 万到 2026 年的 2300 万到 2400 万之间 这一增长速度大大快于预计的全国增长 39% 到 47% 独居家庭预计将特别增加在昆士兰州迅速增长，增长了 87% 到 153%（从 2001 年的 330,000 户家庭增加到 2026 年的 617,000 到 835,000 户） 在所有三个系列中，没有孩子的夫妇家庭预计将成为昆士兰州最常见的家庭类型，超过有孩子的夫妇家庭2015 年（系列 I）或 2006 年（系列 II 和 III）的儿童 南澳大利亚州的家庭增长预计将是澳大利亚所有州和地区中第二慢的，增长在 17% 和 26% 之间，从 2001 年的 613,000 人增加到 2026 年的 716,000 至 771,000 人 2001 年，有孩子的夫妻家庭是南澳大利亚最常见的家庭类型，占家庭的 44% 2001 年至 2001 年间到 2026 年，这一家庭类型在所有家庭的数量和比例上都将下降，在所有三个系列中，相比之下，在 2001 年至 2026 年期间，没有孩子的夫妻家庭预计将增加 31% 至 45%，成为最常见的家庭2010 年（系列 I）或 2005 年（系列 II 和 III）中的南澳大利亚类型 西澳大利亚 预计 2001 年至 2026 年期间，西澳大利亚将经历澳大利亚第二高的家庭增长 与预计的全国增长 39 % 和 47%，西澳大利亚州的家庭数量预计将增加 49% 至 60%，从 2001 年的 724,000 户增加到 2026 年的 1100 万至 1200 万户。预计单身家庭将增加 72% 至 139%，从 2001 年的 179,000 人增至 2026 年的 307,000 至 428,000 人在西澳大利亚州所有家庭类型中最快，到 2019 年（系列 I）、2009 年（系列 II）或 2008 年（系列 III）成为最常见的家庭类型，而单亲家庭预计在西澳大利亚州的增长速度将超过澳大利亚塔斯马尼亚州整体 塔斯马尼亚州的家庭和家庭增长预计将是所有州和领地中最慢的，这反映了该州预计的长期人口下降 单身家庭预计将成为塔斯马尼亚州增长最强劲的家庭类型，从 53,000 户增加从 2001 年增加到 2026 年的 71,000 至 99,000 人，增幅在 33% 至 86% 之间 这一增长低于 57% 至 105% 的全国预期增长 预计塔斯马尼亚的平均家庭规模将成为所有州和领地中最小的到 2026 年，预计塔斯马尼亚的每户​​人口数量从 2001 年的 24 个下降到 2026 年的 20 到 21 个到 2026 年，下降到 4%（在系列 II 和系列 I 中）或下降 2%（在系列 III 中） 41% 和 45%，从 2001 年的 63,000 户增加到 2026 年的 89,000 到 91,000 户 与其他州和领地不同，北领地的单身男性家庭（2001 年 8,000 户）比单身女性家庭（2001 年 5,000 户）更多预计在 2001 年至 2026 年期间将迅速增加（男性为 55% 至 93%，女性为 66% 至 153%） 预计北领地的平均家庭规模将从 2001 年的每户 30 人下降到 2026 年的 27 人, 剩下 lar各州和领地的最大平均家庭规模 预计在预测期内，没有孩子的夫妻家庭数量将迅速增加，从 2001 年的 15,000 个家庭增加到 2026 年的 23,000 到 26,000 个家庭，增长 50% 到 67% 之间 澳大利亚首都直辖区在预测期内，澳大利亚首都地区 (ACT) 的家庭数量预计将增加 31% 至 39%（增速低于澳大利亚），从 2001 年的 120,000 户增加到 2026 年的 158,000 至 167,000 户预计儿童将在 ACT 的所有家庭类型中增长最快 从 2001 年的 30,000 个家庭，预计没有孩子的夫妻家庭将增加 47% 到 68%，到 2026 年达到 44,000 到 50,000 个。 ，在三个预测系列中的两个中，预计没有孩子的夫妻家庭将成为 ACT 中最常见的家庭类型，超过夫妻 fa在 2013 年（系列 II）或 2011 年（系列 III）中有孩子的家庭 首府城市和州属家庭的平衡 2001 年，澳大利亚大约三分之二 (63%) 的家庭位于首府城市，其余 (37 %) 在预测期内这些比例几乎没有变化，到 2026 年，首府城市占澳大利亚所有家庭的 63% 至 64%，其余部分为州领地余额。除昆士兰州外，首府城市的家庭增长率预计将高于相应的州属地区。在三个预测系列中的两个中，预计 2001 年拥有 1500 万户家庭的悉尼将在在预测期内，到 2026 年将增加 545,000（系列 I）至 561,000（系列 II）家庭，达到 20 至 2100 万个家庭 在系列 III 中，余额昆士兰州预计将创下最大增幅，增加 586,000 户，略高于悉尼预计增加的 584,000 户 墨尔本的家庭数量预计将增加 498,000 至 566,000 户，从 2001 年的 1300 万至2026 年 18 和 1900 万 来源 - ABS Cat 32360 家庭和家庭预测，澳大利亚
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不错的双关语 另一个值得一读的是 Michael Matsukic http:bulletinninemsncomaubulletinsitearticleIDs1BB5BBAC4874CB85CA2570EA0082AFE0 Bob Birrell（人物和地方的编辑）和 Bernard Salt 早已另一个怀疑论者是对高密度居住的 Matsukic 持谨慎态度，但我认为只有在房产位置不佳的情况下这是公平的，因为如果你希望人们放弃他们的后院，那么你需要在附近为他们提供更多便利设施；最好在步行距离之内 虽然我认为郊区购物中心周围的负担得起的别墅和复式公寓没有什么问题，但这些地区的两层联排别墅并不让我兴奋 由于楼梯，它们对老年人没有好处 由于他们的费用，他们会几乎不比独立式住宅便宜但是作为一个郊区没有补偿设施联排别墅对于在该地区工作的专业夫妇来说很好，但对于大多数人来说，内部或中郊区肯定更合适，因为那里有更专业的工作（见具有高等教育学历的人的分布数据并将其与商人进行比较）相比之下，标准大小的房屋可为他们的三个人提供充足的住宿条件，更符合郊区的平均水平，恕我直言，我认为重要的是不要假设我们看到建造必然是下注者的最大需求资本主义经济只有在赚钱的情况下才会满足需求开发商有o 兼顾能够采购廉价土地以降低成本，但又不会便宜到位于对买家没有吸引力的地区 但这也意味着开发项目也不会位于最佳地区（而成熟的住宅可能是）！由于这些原因，我认为 Matsukic 关于廉价外围地区（相对昂贵）联排别墅的观点是有效的 Peter
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非常有趣的看待它的方式然后我会提出一个许多成员可能感兴趣的问题：如何处理一个 1012 平方米的郊区街区，有一栋旧房子和一个大后院 这有很多好处，因为它几乎可以步行到所有商业和市政设施，只是缺乏好的餐厅（4 家比萨店！）和娱乐 它也是一个大型陆军基地和医院的宿舍郊区 开发商正在他们上面放置 4 或 5 套联排别墅，售价高达 36 万美元 现有房屋的购买成本将超过 20 万美元，因此“便宜”；选项很难工作 我可以选择购买我邻居的房子，这将有 40m 的临街面 任何想法 [我不寻求具体建议，只是一些“概念”；与主题保持一致的东西]
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迈克尔，在这里和另一个（付费）论坛上看到你的帖子我想我是你谈论的这些邪恶的 BB 之一，但你怎么能概括那个引用？我们“”所有人都将突然开始出售我们持有的 RE 并突然导致市场低迷 展望未来 我希望成为 LOE 或直接从我的投资中获得收入 我不想否认自己，但同时我想离开继承给我的 3 个孩子这无疑会涉及信托等，但我看不出它涉及出售现有的财产——除非我的孩子在我离开时这样做，并将它靠在最近的墙上 Ps——是对您在另一个论坛上发布的关于将股权从 RE 中撤出的内容非常感兴趣 - 投资股票，然后将这些股票用作保证金贷款入更多股票的股票 我知道一些论坛成员说您疯了，但只是想知道您是否做到了在你的帖子问候之前，我正在考虑做类似的事情，保罗
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我敢说，不仅仅是 ML 做那件事，还有我们中的一些人，而且它目前工作得很好 基金份额的选择显然成为最大的差异化者呃 SANF 和所有那些 T
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保罗，对不起，如果我把 BB 妖魔化了，我不是！事实上，我认为我从未使用过邪恶甚至贪婪这个词我希望我错了，你的投资风格是婴儿潮一代的常态，但肯定会从财富“积累”转变。进入财富“消费”阶段因此，反向抵押贷款等的出现鉴于这一人口的相对财富，这种转变的影响很重要，考虑到你的问题，是的，我做得很好，非常感谢你冒冒犯其他论坛的风险我不会命名我的基金，但任何好的基金最近表现良好，并将在 2006 年继续这样做 恕我直言 所以，我通过向我的 PPOR 提取 30 万美元的 LOC 然后使用保证金贷方进行推销，向该基金投入了大约 60 万美元在另外 30 万美元中，上个季度的回报率超过 5% 我估计下个季度还会有 5% 的回报，所以我会在前 6 个月看到大约 10% 如果现在在这里疯狂投机，我确实会回来全年的 20% 左右，那么我将在基金中赚到 12 万美元 我的成本是 7% 或 4.2 万美元左右，所以我将获得大约 8 万美元的税前利润当然，任何事情都有可能发生，但第一季度已经看到了 5% 的回报和我的年度成本只有 7% 所以它看起来不错 正如 TomL 所说，我不是现在唯一这样做的人 今天股市中有相当多的聪明钱，房地产市场持平或在全国范围内下跌 他们是反周期的，你如果你接受杠杆和债务的力量，你只能赚大钱，但这确实需要大钱！干杯，迈克尔
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ASX200 再次创下历史新高 必和必拓上涨 077 美元至 2585 美元 RIO 上涨 165 美元至 7558 美元 我曾经记得以 38 美元的价格交易 RIO 男孩越来越难开始在股票上杠杆但是再说一次，一直在说当指数处于 4000 时分析瘫痪 aaarrghhh！
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请记住，市场往往会超出应有的范围所以我认为 ASX200 有相当多的运行空间，鉴于是市盈率 然后他们当然会比他们应该的退得更远，但是让我们担心几年后我的保证金贷款账户已经转移了m 2005 年 6 月 66 万美元（他们的 30.5 万美元，我的 35.5 万美元）到 72.5 万美元（他们的 30.5 万美元，我的 42 万美元）预付了 2.8 万美元的利息 当六月到来时，我将再掷骰子 12 个月< BR>评论
就个人而言，我一秒钟都不相信“逆周期”就我个人而言，我不会仅仅因为“传统智慧”说它与某事是逆周期的，而另一件事恰好正在发生但是，我确实相信存在周期，如果您正在寻找并想尝试以高于平均水平的智能方式使用它们，那么我完全赞成我想我相信的是：阅读 ISOLATION I 中的趋势不要试图预测会发生什么转变或繁荣或其他什么 - 我等待它发生然后跳上船 T
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为我工作我今天上涨了 4% 哎呀！ 5%
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你不需要更新你的签名来反映你的净资产吗（或者有一些你没有告诉我们的顽皮坏账！）
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我的错误来自他们的 35.5 万美元和我的 305 美元到他们的 35.5 万美元和我的 37 万美元 现在不那么令人印象深刻，但仍然保持良好的增长
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G'day Tom L OK，股票和房地产不是*完全*反周期但我可以不知道你怎么能说他们不看历史让我们用过去的 6 年 2000 年，随着科技股的繁荣，股价达到顶峰 科技股，没有收益，只是美国 sp500 的平均 PE 为 46！精明的投资者涌入房地产 2003 年房地产租金收益率非常健康，9 月 11 日到期的狗屋股票，然后是伊拉克 股票收益收益率非常高 房地产蓬勃发展 比 2000 年翻了近一倍 房地产租金收益率可怜 2006 年，股票蓬勃发展 股票比 2003 年几乎翻了一番 股票收益收益率下降 房地产价格下降 房地产租金收益率提高 经济中确实没有发生太多事情导致投资者情绪出现这种差异 这只是人群行为 [好吧，正在发生资源繁荣 资源股不是唯一的部门繁荣] 2009 也许这里有一个模式嗯 很容易找到股票和房地产逆周期的其他时期另一个是1987年，股票繁荣和1990年，房地产繁荣萧条 继续往回走，它们就在那里！见你的
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不是说我是一个活跃的股市投资者，但恕我直言 2006 - PE 仍处于合理水平 - 股价上涨与收益一致 关键 Qn - 为什么收益增加了，这些增加是否可持续
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