澳洲澳洲房产 一个简单的模型.... 悉尼

在澳大利亚地产投资



一个简单的房价支撑理论假设：（1）通货膨胀率保持在或低于 3%（如果它走高，预计房价会飙升，导致房价上涨和资产增加）（2）利率不变远高于 7% (3) 工资增长约 4%，由 25% 的 CPI 增长和 15% 的生产率增长提供 因此我们有以下情景 - 可服务性平均每年增长 4% 的 30%，即 12%平均购房者以 7% 的 Pamp;I 借款，大致相当于 10% IO 这因此意味着可以支持 10 倍的可服务性，或每年 12% 的房价上涨 请注意，这假设工人几乎致力于住房支出的全部实际增长 这可能与事实相差不远，但人们迟早会厌倦勒紧裤带 它也忽略了信贷推动的支出（我告诉过你这是一个简单的模型） 然而，回到手头的事情, 在上述假设下, sus保持房价平均增长 7-10% 看起来非常可行工资突破 人们正在绕开它，但工资正在上涨，这是澳大利亚和海外人才的卖方市场 这预期意味着未来几年工资增长会更大，导致通胀上升 鉴于房地产市场更接近在储备银行想要的地方，它可能会导致他们在未来 6-12 个月内降低利率，这将导致可服务性的提高以及房地产价格全面上涨的可能性（不是繁荣，而是缓慢向上倾斜）恕我直言，假设油价没有重大全球中断或短期突破 80 美元以上（鉴于上一次石油价格的峰值，这是一个心理敏感的价格点胡说八道，虽然实际上并不重要）这种情况很可能发生在 AIM 国家薪酬调查中关于工资突破的一些统计数据 大公司的自愿员工流动率从去年的 99% 上升到 111%，上升到 102小公司的百分比比去年的 89% 大公司的工资今年上涨了 43%，而去年为 40% 小公司的涨幅为 47% 只有 15% 的大公司和 5% 的小公司预计会减少长期员工明年的成员 干杯，Aceyducey
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我希望我的评论可以更详细，但我不能 所以在这里，我走了 正如我所看到的，Kerian Trass 的理论认为恐惧和贪婪是房地产市场是非常真实的 因此你不能假设因为利率低 IP 会上涨 只有在普通乔想购买时才会上涨，因为他看到了快速的收益 你和我可能会在良好的回报下购买，但普通乔仍然看到电视厄运和悲观的故事并做出反应因此，平均乔也乘汽车上下班，而且……我认为汽油的价格对我认为自己很舒服的绝大多数人来说是一个重要因素，但是加满油箱的 70 美元以上开始受到伤害我听说过一项调查说普通乔每周要多付 20 美元，这真的开始伤害许多开车上班的人 普通乔要么需要更高的工资，要么少花钱 考虑到企业也受到更高的汽油的伤害所以支出将不得不放缓 我们已经看到这一点随着其他地方价格的降低 新车价格保持不变或降低以获得更好的汽车，他们总是提供“开走”优惠 服装总是在打折和年中清仓整个冬天似乎都在提供 8 美元的周末票和 2 合 1 的优惠以吸引顾客入座 我当地的 Video Ezy 以 195 美元的价格提供新版本 这说明了什么？目前等待大量现金，因为他没有现金 这就是为什么澳洲联储是中性的 这是否意味着房价会上涨 我不这么认为 大多数人在开始通过 NG 投资之前需要一年的炒作和增加 很少看我将用我上周在工作中所做的一个非常有说服力的观察来总结基本面： 我经营一家公司并雇用分包商 我是老板，也是最好的人赢了 1000 万美元的乐透 我问他们会做什么 最糟糕的一个说“和我的家人（6 口）一起环游世界，看看世界” 另一个“买一辆新车、房子、船等……”当他们问我我说“购买 30 个 IP，设置它们，然后旅行，购买新车等”正如我们之前讨论过的那样，投资是一种心态，直到大众再次投资，价格将保持平稳，风险最小e 这并不是说现在不是投资那些明智和谨慎的人的好时机 彼得 147
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伟大的帖子彼得阿杰
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大家好，Quiggles，关于如何房价可能会继续上涨 但是，这确实涉及到乔斯家庭平均收入的更大比例将用于财产（即他将大部分增加的工资花在财产上） 因为家庭收入在财产上的百分比仍然低于它当时处于 80 年代后期繁荣的高峰期（我认为是凭记忆），那么仍有向上移动的空间 然而，在繁荣结束时，利率暴跌是增加负担能力的主要原因，因为利率已经低得多，他们大跌的可能性不一样 再见

我的模型中的几点首先，我假设普通乔的住房需求没有变化 他的首要任务是拥有他的城堡，不要听废话市场崩盘——大多数人不会盲目地注意到这一点，恕我直言，他们没有投资在这种情况下，我驳斥了特拉斯的部分论点，但不是全部——我认为他认为恐惧和贪婪导致投机过度是正确的，但潜在的这是支付能力的上升——几乎没有下降的迹象——并且需求曲线向外移动第二，他们并没有把筹集到的每一分钱都投入到住房中——我的建议是，为了支持 12% 的房价，他们会将 30% 的加薪用于住房 - 因此支持 7% 将接近 18%，即用于住房的收入比例下降（大多数人将超过 18% 的收入花在自己的住房上） 他们还剩下多少在周末带回家实际上并不是一个变量——它为零，原因我们都非常清楚 最后，住房负担能力是两个因素的结合——价格和工资 如果考虑到利息支付，那么它可以更好地表示为付款与工资即使付款是固定的或缓慢上涨的，如果工资上涨得更快，负担能力也会上升现在看不到这种情况，而且随着就业的增加，实际上意味着更强劲的收入增长
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谢谢，我可以通过强调 Super 正在成为本月的投资风格来进一步补充我的观点 最近 10-15百分比回报、超级选择、行业基金的广告以及美联储的改变使其更具吸引力（取消附加费、共同缴款）正在消耗一些普通乔的闲钱所有好消息，但更多的钱不会投入财产 问候，彼得 147
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现在是一个可替代性论点，我会接受 请注意，我并不是在暗示线性支撑价格进展，只是市场的潜在价格上涨 但是请考虑一下 所有共享买他们是投资者，直接或通过超级基金 大多数购房者不是，他们的动机也不同——他们支付的费用“不同”。钱，即它不是来自支付期结束时剩余的投资金额（0 美元）
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大家好，Quiggles，你能举个例子说明你所说的我有吗使用了一些常见的数字，但我没有得到您声称的结果 例如，以平均 Joe 表示房价略低于中位价的房屋，并且收入平均根据该指数，2005 年 6 月季度的 01% 至 390,600 美元我将使用 350,000 美元作为房产的价格 根据 ABS，我可以从这里获取平均每周全职收入为 1008 美元 pw http:wwwabsgovauAusstatsabs@nsf0ba84bbb55b643021ca2568a90013934eOpenDocument 在网络上的这个计算器 http:loanechoicecomaucalculatorsloanrepaymentshtml 我得到以下结果贷款 350000 美元，利率为 7% P+I 贷款 25 年，每晚还款 247373 美元或每年 2968476 美元 这是年收入的 56633% 前进 1 年 1008 美元 x 52 美元 52,416 美元加上 4% 的工资增长现在是 54,512 美元 为了将负担能力保持在同一水平，我们假设 56633新金额的 % 可用于偿还贷款 这是 $30,87214 pa 或 $257268 pm 现在当我将每月还款保持在这个水平时，计算器显示（通过使用贷款金额数字）我只能有贷款364,000 美元 现在这 14,000 美元的价值增加仅相当于房子的 4% 增加，如果你有不同的解决方法，乔六包可以拥有 Quiggles，你能不能重来，举个例子再见
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