澳洲澳大利亚房地产 BRW 杂志：经济学家表示，房地产繁荣不会破裂。悉尼

在澳大利亚地产投资



今天刚收到我的 BRW 邮件！ 2003 年 10 月 30 日 温和下降 经济学家表示，低通胀和持续的低利率意味着房地产繁荣不会破裂 住宅房地产的繁荣不会以萧条而告终，价格不会暴跌，很少有业主会被迫出售 共识BRW 联系的大多数经济学家和房地产研究人员表示，利率的上涨应该足以让已经放缓的市场进一步温和通缩。大多数州，随着越来越多的投资者在明显复苏的股市转向潜在的更高回报 强劲的澳元正在帮助通胀保持在储备银行的目标范围内，因此缓解了利率压力 第三季度整体 CPI 上涨 06% - a截至 9 月的 12 个月内的利率为 26%——两年来的最低水平随着世界经济好转和当地经济走强，erve 银行将需要提高利率作为抗通胀措施 低失业率也是一个因素 简短的信息是：不要被房地产市场的悲观和厄运的头条新闻或显示过去房地产价格如何暴跌的经济研究论文 当然，实际价格在 1980 年代末和 1990 年代初感觉大约 18%，但当时澳大利亚正处于衰退中，利率达到了令人兴奋的 18% 今天，情况大不相同: 失业率处于 13 年来的最低点，澳大利亚的净移民达到 1980 年代中期以来的最高水平，通货膨胀得到控制，农村部门正在从干旱中恢复，经济继续强劲增长 JP 的首席经济学家摩根，安德鲁皮斯说：“阻止我对房地产过于悲观的是利率可能不会上升太多这是因为中央银行不想导致房价下跌修正，但希望对市场更加谨慎并减缓家庭借贷 “储备银行的高级人员知道将利率推高至 18% 的教训 [对经济而言]”；皮斯表示银行不会再次推出如此高的利率金融市场预测，储备银行将在今年年底将 475% 的官方现金利率上调 25 个基点，随后在明年 3 月季度再上调 25 个基点，以及六月季度进一步降息 25 个基点，这将使官方利率达到 55% Pease 表示，摩根大通预测总利率将上涨 50 个基点“如果房地产市场确实进一步收缩，储备银行可能会在之后很快降息这取决于关于反应 利率也许会在 2005 年放宽”；联邦银行的高级经济学家迈克尔·沃克曼（Michael Workman）表示，该银行不相信有必要提高利率，“金融市场在为加息做准备方面走在了前面。银行的观点是，应该在明年三季度，一旦我们对世界经济增长有了更清晰的认识”；沃克曼认为房地产价格的增长已经放缓 如果利率上升，“只有一小部分人会受到压力 情况可能会改变，但你需要高失业率”；沃克曼表示，近年来投资者向住宅房地产市场的急剧转变——每月向投资者提供的贷款为 60 亿美元，而向自住者提供的贷款为 70 亿美元——随着股市的复苏，将越来越多地转向股票。他预测，住宅物业价值的增加将比过去小，但整体价格不会大幅下跌 他强调海外移民是住房需求的重要因素高移民 在截至 7 月的一年中，约有 160,000 名移民来到澳大利亚，而阿德莱德 [例如] 仍然没有住房存量来应对全职工作的大幅增加”； ------------ 这只是故事的第 14 章，如果您想阅读更多内容，请去购买 2003 年 10 月 30 日上架的最新 BRW 我太累了，不能再打字了
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Np 好文章 好故事 我一定会查看完整版 我已经说过一段时间了（上图），但后来，我不是摩根大通的首席经济学家 MB
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我想这意味着房地产繁荣已经结束，但它不会从现在开始回到现实的资本收益 我想这是你会看到房地产投资者坚持的地方 大多数过去几年一直在从事这项业务的多年的巨额资本收益可能很快就会退出游戏
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回复：回复：BRW杂志：经济学家说房地产繁荣不会破裂，也许我们应该发行Somersoft 论坛新闻稿我相信我们会得到一些好的媒体报道评论

住房繁荣已经结束意味着自那以后价格没有上涨或不会继续上涨 这意味着增长率已经放缓 但我不同意许多投资者将退出市场过去几年取得了可观的资本收益，没有理由“退出”；对于那些购买了楼花的人来说，这是一个不同的层次
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迈克尔，你的观点与我的观点非常吻合你有没有为“是 BOOMover 线程做出贡献 http:wwwsomersoftcomforumsshowthreadphpsamp;threadid12362amp;highlightBoom Cheers, Aceyducey
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亲爱的np2003，你输入了这个每当我想以订阅者的身份获得文章的软拷贝时，我只需登录并剪切并粘贴将剪切并粘贴整篇文章，但论坛上的一些人认为可能复制在政治上不正确受版权保护的材料并放到网站上，即使它对论坛上的所有人都有益 干杯，Sunstone
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大家好，如果“经济学家”;现在都说不会破产了，那我应该开始担心了！！再见
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比尔，这完全取决于你听哪个经济学家 L Bernham 的经济学家预测萧条，np2003 的经济学家预测温和放缓，而我的经济学家只是在笼子里跑来跑去。吃奶酪干杯，Aceyducey PS：嗯，我有经济学家吗？老鼠又搞混了
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这是我最近在我所属的另一个论坛上被告知的-他是TAFE老师，所以可能知道他在说什么“根据澳大利亚版权法，您可以发布10％，或者用于非营利公平交易目的的一章或一篇文章，以较少者为准”；干杯Olly
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好文章，但是在布里斯班NP这样的地方，房地产价格仍在快速上涨，我不明白为什么即使价格涨幅很低，投资者也会放弃他们的房产，会有一些资本收益补偿目前大省会城市的低回报率 退出也意味着缴纳 CG 税嗯，我在想为什么这些投资者会跳槽，因为他们不再获得可观的资本收益，同时必须自己偿还贷款目前如果你以 350 美元到 40 万美元的价格买房，那就没有每周租户的租金可以支付偿还贷款的成本，投资者将不得不投入自己的现金来偿还在此之前，很多妈妈和爸爸可以（坚持）几个月的额外工作时间支付还款，但因为他们没有得到de现在一分钱的资本收益，为什么要坚持下去这只是我一直在考虑的事情，仅此而已他们几乎不可能为他们服务，他们努力奋斗，因为他们希望他们的痛苦和痛苦会得到很好的回报 当然对于有很多钱的投资者来说，这不是问题 例如，我以 350,000 美元买房 假设贷款为 350,000 美元 银行提供的住房贷款利率：63% 贷款期限：30 年 贷款类型：仅利息（无本金） 每周还款额为：45938 美元 假设他们获得 300 美元这所房子的周租金 这意味着他们每周必须支付 15938 美元 假设他们持有该房产 6 个月 那就是 3,825 美元 他们必须支付 3,825 美元 + 10,725 美元（房产印花税） + （500 美元）房屋贷款建立费+ ($46550 转转让费）+（1505 美元贷款印花税）+（300 美元律师费）- 这些费用在昆士兰州，我敢肯定新南威尔士州不一样，但会非常相似 6 个月后的总成本为：17,32050 美元这假设您有一个租客 6 个月，并且不包括房屋检查费用；害虫防治再花 100-200 美元 也许最好说投资者很快就会转向股市，因为房地产市场在很长一段时间内都会被低 CG 饱和
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不要忘记销售成本如果他们确实出售，他们可能会再获得 12,000 美元的佣金——如果他们确实获得了任何利润，他们将不得不支付 ATO 的一半 他们很可能无法获得他们正在寻找的快速资本收益因此，他们将不得不以一种或另一种方式咬紧牙关，要么坚持下去，并继续支付直到下一个周期，希望价格会上涨——否则他们会亏本出售 面对这种情况几年前，我们选择坚持下去，最终，我们实现了盈亏平衡 如果我们卖掉了，我们将不得不自掏腰包向银行支付我们仍然欠的钱 我想很多人也会这样做，并且可以保护市场下行
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大多数处于紧张境地的投资者都会填写税收变化表，这样他们每周就不会自掏腰包 Residex 仍然预测平均 10%我们地区的年增长但即使我得到 5% 的增长，我仍然过得更好，因为我不卖，我不需要缴纳资本利得税如果利率上升一点，我将与ATO Bill
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很好的例子 np2003 我没有在你的分析中看到利率、管理费和抵押贷款或家庭保险费用，尽管我想这只是更多地证明了你的观点这就是为什么我觉得房产应该定价，以便它们产生最低 8-10% 的总租金，这样他们就可以支付所有这些费用，我认为很多新人当投资者意识到资本收益不会到来时，他们最终会以艰难的方式学习这一点$3000W 租金 $30000 管理费 -$2000 在这个阶段的损失 $187week 索赔损失，比如说 47% 你将损失减少到 $100w 索赔前 5 年的折旧 大约 $5000Year 取决于你的税级会给你大约+$45w 所以这个属性每周持有约 5500 美元或每年 2860 美元的成本 如果您处于较低的税级，情况会有所不同，但我使用的折旧数字是保守的成本约为 13500 美元 我的猜测是，平均每年增长 10%（在这种情况下为 35000 美元），这是一项不错的投资冰将增加超过 10% 记住房地产是一项长期投资，你不应该期望在 12 个月后变得富有并离开（尽管在这个例子中你可以出去赚钱，如果你想) Bill
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大家好，Acey 回答你在这个线程上的最后一个问题，NO Billvals，你可以用一个比 10% 低得多的数字来证明你的观点！再见
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你确实需要想知道，当收益持续为负时，资本收益能持续多久，这是历史上 10% 增长率与现在的最大差异之一，就像所有繁荣一样，当投资者意识到这一点时，它们就会结束资本收益仅来自想要这些资本收益的人的需求增加，而不是来自投资的实际收益有许多公司正在努力为股东带来 10% 的回报 为什么你认为他们不只是堆积所有他们在住宅物业上的钱是为了这个神奇的保证长期 10% 的资本增长 这是有原因的 LB
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G'day LB, 难道是必和必拓不购买房产或 JHX 或 RIO 或 OXR 当然，如果一家公司进入“开采黄金”，他们不会进入房地产市场，因为房地产似乎是“当月的味道”；或者，我在这里遗漏了什么吗？难道公司没有义务对股东尽其所能在股东投资的领域中尽其所能。如果公司要“分支”？进入财产、鸸鹋养殖或橄榄园，当他们声称的业务是“开采黄金”时，肯定会有某种调查，如果我的机械师决定进入屠宰场，我会感到不安，仅仅因为更好的回报”；呵呵 问候,
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当然你是对的 我主要指的是像银行、保险公司和其他有数百万美元在“投资”上的公司。例如，他们正在努力从 CBA 中获得可观的回报，在全球范围内进行了数十亿美元的多元化投资，但没有一处住宅物业（为投资目的而持有） 为什么不呢？这显然是一种保证在更长时间内赚取 9-10% 的方式term 为什么银行愿意以糟糕的 65% 借钱，以便他们的客户可以从中赚取 10-20% 为什么西太平洋银行告诉其股东，由于房屋贷款减少，每股收益增长将放缓 为什么他们不直接购买房产本身 为什么他们要立即出售止赎房产 一个原因是因为它不符合他们的风险状况 但是等一下房产，没有风险，因为它总是会在长期内上涨，不是吗 为什么他们的任何合作伙伴都不是在澳交所上市超过 2 年0 年谁的唯一目的是购买和持有住宅物业就像 Joe Public 已经想通了，但那些高薪经理似乎把头埋在地上欢呼 LB PS 我喜欢你的问题 - 聪明和相关，我不知道的类型介意回答G'day LB，也许他们只是不想处理“日常”； IP的！！例如热水缸刚刚卡住了！！！租户刚刚做了一个跑步者，或者，是因为他们不能向自己收取银行喜欢向我们收取的费用吗？回想几年，不是 AMP 正在谈论进入住宅房地产市场吗？花费数百万做我们正在做的事情 直到你发布之前，我什至没有想过结果是什么 任何人都知道他们目前的股价是否与那个特定的举动有关（喘气！！）或者它从来没有引用;离开地面”;嗯！！我想知道发生了什么事无论如何，LB，回到你的评论 - 难道他们只是在一个不同的球场想想沃伦巴菲特和他对伯克希尔哈撒韦公司的评论不再关注购买少于 1 亿美元的自己（我记得一些评论关于“不得不买大象” - 或者一些这样的 - 换句话说，小鱼对 BH 没有用了）毫无疑问，CBA、NAB 等可能在同一个联盟中（）想法只是这个还是我缺少一些东西 问候，
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但是想想如果他们是第一个这样做的潜力 NAB 可能会主导房屋所有权市场 凭借他们的购买力，他们可以购买堆并建造更多堆 他们只需要 1000 处房产和他们可能拥有 50 亿的房地产投资组合 也许他们只是不想处理“日常”； IP的！！例如热水缸刚刚卡住了！！！租户刚刚做了一个跑步者，这不会是戏剧 他们有员工来处理这个 在他们的日常业务过程中，他们总是会发生这样的事情 如果他们愿意，他们甚至可以外包它的管理没有什么可以站在如果银行看到获利的方式 此外，他们不会像普通投资者那样收取高额费用 他们可以使整个事情变得更加有利可图 他们不这样做的另一个原因你知道如果他们（或任何人）在距离布里西 30 分钟车程的地方又获得了 100 公顷的地块，并在那里建造了几千栋房屋，只是为了出租或出售 Brissy 周围有这么多土地，这并不好笑我不明白为什么这么远的邮票大小的地块能卖平价20 万美元，在许多情况下，您可以再开 10 分钟，并以这个价格获得 10 英亩的未开发土地
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嗨，LB 这是因为我怀疑在悉尼有 10 分钟车程（不是在高峰时段） ) 可以增加三倍地价 ta rolf
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G'day LB，现在马上就有大戏了，这不就意味着他们要派人上岗吗？他们不就是为了最大限度地剔除员工吗？底线”美元 问候，
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L Bernham，让我们把你的评论转过来——为什么银行不投资股票而不是提供保证金贷款？在他们的大多数十年期间，当然，股票提供了可观的 9% 年回报率这将是比以 6-7% 的利率借钱并支付所有银行管理费用（如员工、租金和财务合规性）更好的投资 如果所有澳大利亚零售商（以 1-2% 的利润率）关闭所有商店并进行投资他们的股东资金重新投入市场，他们的股东肯定会更好！ （忘记消费者）你的论点是相当微不足道的，因为可以证明，任何从事低利润业务的公司如果出售表现不佳的资产，都可以做得更好；专注于高产事实上这是巴菲特与他的纺织公司使用的策略但对于大多数公司来说，这不会发生，也不是因为你建议的原因干杯，Aceyducey
评论< BR>这是一个新概念，我会在睡前快点记住几何课，当你必须计算圆的面积时想象一个半径为 10 公里的圆，将半径仅增加 10% 到 11 公里，然后总面积增加约 20% 这种异常情况会随着您越远而增加，因此每次半径再增加 1 公里，最终的面积都会略微增加 显示靠近城市的房地产价格的图表是抛物线而不是一条直线 这也是为什么即使在繁荣时期，房价的波动性也会越低 LB
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大家好，LB 除非人们的看法发生变化 在 60 年代，3 床 BV 上四分之一英亩 b锁定韦弗利山的成本比科林伍德的内城贫民窟还要多 再见
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是的，比尔是正确的，数学是从房地产开始的好地方，但它不是一门科学！您还必须考虑社会政治、人口统计和时尚趋势，这些因素不能完全量化记住底边理论！！！干杯，Aceyducey
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嗯，不，我不解释请
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ABCD, The hemline theory is about the relationship between the hemlines amp;股票价格当股票价格即将上涨时，裙摆也会上涨，因为人们更加自信感觉更安全、轻松和冒险当股票即将崩盘时，裙摆也会因相反的原因而下降 称之为消费者情绪的信号 它是几十年前开发的已发出所有繁荣信号；萧条以来作为衡量股市表现的指标，它已被证明比利率变动或其他经济理性的解释更准确 干杯，Aceyducey
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嗯，今年所有的新季迷你剧，我们必须迎接股市繁荣！
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XbenX，我昨天也注意到了 至少现在我知道我看裙摆纯粹是出于投资原因
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