澳洲澳大利亚房产 害怕。非常害怕。悉尼

在澳大利亚地产投资



http://wwwsmhcomauarticles200308251061663735507html BIS Shrapnel 预测未来几年利率将急剧上升，随后房价将持续低迷，直到十年结束
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末日论者
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有趣，感谢链接 Braddon Learner
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我更喜欢“做好准备 - 做好充分准备”;问候，
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我提请你注意这句话：“BIS Shrapnel 的预测与许多经济学家的预测相矛盾，他们预测更迫在眉睫的修正”；所以 BIS Shrapnel 是预测中最温和的预测之一

在我看来，这不是一个坏预测在市场上我可以告诉你,,,, 我的经验,,,, 没有人能正确地预测会发生什么我们曾经和财务主管共进午餐;他不知道 所以我也不会把 BIS 的评论变成石头 我记得在 95 年为财政领域的一位知名政治家固定了一笔大笔贷款 她对我说,,,,,,,, 他们有正确的信息来自澳洲联储这个词是增加的！当时的可变利率是 1075% 所以当然我只做了我被要求做的事情。将 10 年的贷款固定为 10 1% 作为对这个人的帮助好吧，我们只是说 2 年后用一年的工资来偿还贷款为任何事情做好准备；并不总是所谓的期望所说的他们也许是对的但预测这样的事件是如此困难，有很多因素。现在世界变化如此之大，但我想说一件事（呵呵呵呵）如果利率达到 10%，澳大利亚央行的州长将需要携带多少警察欢呼海洋
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不管你是否相信经济学家，不要过度暴露总是有用的一段时间后这种方式 不确定这是如何本地化的 长期空置加上较高的利率使一些业主不堪重负，当然，买家很少（繁荣的错误方面），这意味着房屋留在市场上 此外，银行对放贷热潮后的腼腆——估值降低、要求更严格等不好 事后看来，长期空置因素（尽管租金打折）比利息上涨对我的同事的伤害更大——当租赁市场下降，持续空缺很容易延续到“淡季”并通过“淡季”希望这一次在其他地方出现任何供过于求的情况！
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而不是对经济学进行长时间的讨论（在大量的情况下这样做）其他帖子） - 我只想说两件事： 1 正如 OV 所说，经济预测通常会结束，让我们说，“不太正确”；比大多数经济学家愿意承认的 阅读以下内容： http:wwwsomersoftcomforumsshowthreadphpsamp;threadid11017 2 你必须跟随你的直觉也就是说，如果你不能忍受利率可能上升的想法 如果你在凌晨 2 点醒来出一身冷汗，因为您担心您的贷款还款额可能会增加-然后固定您的利率-因为这是唯一能让您安心的事情但是如果您确实固定利率，不要盲目地这样做-意识到您正在承担的风险 - 就像它们是不固定利率所涉及的风险 Oceanview - 有趣的背景（我是前​​ Cth 财政部） MB
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这并没有打消现实将成为现实的可能性比经济学家预测的要糟糕得多 我不同意 你必须跟随你的大脑 如果利率的急剧上升会让你濒临破产，而你的直觉并没有告诉你，那么我知道这项众所周知的奇妙投资八倍投资者的生命储蓄在两分钟内完成，称为在您当地的赌场将其全部变为红色评论

布拉登 1 在这种特殊情况下，任何关于费率实际上可能高于 BIS Shrapnel 预测的建议是，恕我直言，完全胡说八道 2 跟随你的head 是的，我不反对，但我的观点是，如果人们厌恶风险，那么他们应该做适合自己的事情 每个投资者都有自己的风险回报舒适度 有些人不喜欢不确定性 就像我没有的一样简单一个问题，你也不应该每个人都有自己的 MB
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大笑 大笑 大笑 早在 2000 年 BIS 预测房地产繁荣将结束，直到 2005 年 PC 从“金钱”开始。节目说“好吧，如果你不想等到2005年，现在就卖”；我记得在这之后有多少股票直接投放市场，我疯狂地买入，并且悄悄地做了一些不错的交易谢谢BIS我看到他们的预测中忽略了一些事情： 1 土地短缺（尤其是悉尼） 随着悉尼每周增长 1000 人而没有土地 - 如何“住房萧条”？将实现当然“低”是可能的；和“不”；土地存量（即分层产权），但是否有可能用于托伦产权 2 最后也是唯一的“住房暴跌”；是由 18% 的利率（由 RBA 提供）和取消负扣税（由工党政府提供）造成的 那时每赚一美元，我们就有 40 美分的债务现在我们每赚一美元就有 125 美元的债务，或 3 倍更多 换句话说，65% 的利率从经济中抽出的钱与 80 年代后期 18% 的利率相同 他们看到加息的空间 有人相信工党可以赢得下一次选举 3 如果 DJ 在 6700代表“非理性繁荣”，DJ 高于 9000 所代表的无非就是美国股市的营业额超过美国 GDP 的 200%全球形势的改善”
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听起来你没有读过这篇文章，也没有遵循论据让我总结一下： 高就业 高劳动力需求 劳动力短缺 员工竞争更加激烈 员工要求更高的工资loyees 员工花费更多的钱 对商品的更多需求 更高的商品价格 通货膨胀 需要放缓经济 更高的利率 他们论点的基本前提是未来几年的就业率会很高 如果你接受这个前提并遵循上述argument then it doesn't matter what caused previous slumps, existence of land shortage or whether or not a Labor government is elected Interest rates must rise to combat the follow-on effects of the drop in unemployment
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I don不认为工党可以赢得下届选举，我的直觉告诉我，即使在那之后的选举也会很艰难但是，如果一周在政治上是很长的时间，那么 2-4 年就是永恒——谁知道呢Braddon - Shrapnel 文章的有趣总结 利率暂且不谈 - 我很高兴看到就业率上升 这对整个澳大利亚来说是一件好事 我看到的问题是我们仍然有 600,000 人左右人失业——当然，他们中的一些人不想工作 即使是总体失业率也不能很好地表明可用劳动力的真实存量 就业不足也是一个主要问题被归类为“就业”，但如果有人愿意，谁愿意工作更多时间 一些人认为婴儿潮一代退休的影响将导致劳动力短缺 虽然我目前不相信这种说法，如果有人愿意“教育我”随意 MB
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MB amp;多我同意 100% 同意您的最后评论多 ,,,,,,, 补充一点，我参与了一家金融公司 在过去的 7 年里，我们已经借出去了，让我们重新解决这个问题，,, 人数,,,,比如16000对夫妇）向我们借了我们只有013%的市场在那个时候已经交了房贷（给首次购房者！）可怕！！！！！！！！！现在让我们谈谈过去的 12 个月！！！！银行交出1000亿房贷！我们的大多数客户都购买了 95% 或 90% LVR 放大器； 1000 的 97% 贷款价值比率！我们在悉尼的平均贷款规模为 375,000 美元 请注意，如果我们以 85% 的比例申请这些贷款申请，大约 70% 将不会通过批准 此外，大多数人买不起房子 我的意思是，让我们看看澳洲联储试试吧！将这些比率移动到 85% 或 9% 如果他们这样做，我认为离婚、无家可归者、房地产经纪人增加 200% 的股票在橱窗里只有 500% 的股票，只有富人在那里购买心理健康问题，我可以写了一整晚，我相信政府已经把自己逼到了一个角落，赢家是现有的房主我在我有生之年看不到利率超过 85%（现在我可以看到帖子即将发布）但嘿，这是我的看法！我会坚持 A34 % 的增长会动摇国内市场的基础！！！！ Multi 出现在 State amp;联邦政府应为这一立场负责（我是你能找到的最远离经济学家的东西），但我有一个问题你也许能回答我们知道大银行喜欢赚钱多少（贪婪地读），当你知道他们付多少钱时排名靠前（大额），他们怎么能提供长期固定利率，比如 7 到 8 年，如果利率是合格的，那么利率低于 7%ing up 当然他们不会弄错这会影响他们的奖金 jahn
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jahn 不要那样工作,,, 他们拿走了已经固定的资金 amp;他们在市场的其他地方投资，例如，您以 63% 的价格固定在 50 万美元，然后他们有时！！！！！！将在世界各地以 55% 的利率固定 50 万美元 他们靠固定利率赚的钱远远超过可变海洋
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感谢您的回复他们提高了固定利率，并且事件导致了变化，并且利率远高于其长期固定利率，这对在这里挣扎的银行来说是不是不好 jahn
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Jahn，我支持哥们，我也注意到了这一点，哎呀，大多数 5 年固定利率都低于目前的浮动利率！但是，如果 RBA 确实说增加 2 倍 25%，您将看到固定利率显着增加（以弥补之前的损失）他们将永远是赢家如果他们在这里输了，他们只是从那里拿走干杯
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OV和Multi，感谢支持！ OV，回复：您对澳洲联储试图将利率提高到一定水平以上的评论 简而言之 - 我同意您的看法 长答案很长！这是我几周前写的：http:wwwsomersoftcomforumsshowthreadphpsamp;threadid10359 ******QUOTE ******* 这是一个古老的论点，但它仍然适用于宏观（和微观）管理经济, 联盟党在董事会上有竞选 工党没有 “我们不得不经历的衰退”，利率推动 19% 和 10% 以上的失业率都是工党的遗产 约翰·爱德华兹（汇丰银行首席经济学家）在保罗·基廷的传记中写道（ Edwards 曾经是 Keating 的经济顾问）——在 Keatings 担任财务主管期间（1983-1991）期间，对经济管理有一些迷人的见解。认为利率在特定的联邦选举中及时下降 - 他们首先必须上升（至 17% 左右） 这完全应受谴责 有趣的是，这本书承认当时的 RBA 行长（Frase r) 对这种安排感到满意（弗雷泽被基廷任命为财政部长，然后是澳大利亚央行行长）但至少有一名澳大利亚央行高级官员——名叫伊恩·麦克法兰的助理州长不是认为利率应该立即下降 鉴于这一点（以及我对他的一些了解），我不得不说麦克法兰正是你想要管理 RBA 的那种人 他的 7 年任期以几几个月，我个人相信他会被重新任命 是的，所以 *******结束报价 ******* 当然，从那时起，麦克法兰又被任命了 3 年，祝他好运，我相信他做得很好，即使人们不同意这一点，事实是目前没有明显的竞争者可以取代他我实际上怀疑肯亨利可能会在适当的时候得到点头，他只担任了 25 年的财政部长岁，他很年轻（40多岁） - 所以他有很多但回到利率问题：由于 80 年代后期的搞砸，我们有： 1 一个联合政府，证明它是一个比 ALP 更好的经济管理者 2 一个 ALP 反对派，当他们最终进入政府时，可能会将一些经济运行作为第一要务，并完全远离霍克-基廷的遗产 所以无论哪种方式，高利率在政治上都是令人不快的，但澳洲联储是独立的点，这是我不得不说的另一件事： http:wwwsomersoftcomforumsshowthreadphpsamp;threadid10866 *******QUOTE ******** RBA 是独立的，但是，这么说吧，财政部长可以做一个非常有说服力的人 换句话说，我不相信 RBA 会做任何与财政部长想要的完全相反的事情 - 尽管财政部和 RBA 之间的意见有时可能会略有不同 当然 RBA nev呃开始做一些事情，这会使财政部长很难实施和管理他的主要政策 - 财政政策（“预算”）（参见帕特里克的评论：快速提高到 10%）如果你看看：http:wwwrbagovauStatisticscashrate_targethtml 你可以看到，在过去的13年里，绝大多数利率变化都是小幅调整，尤其是最近几年25或50个基点（14或12个百分点）似乎是常态 原因这就是由于 80 年代末和 90 年代初的巨大影响，人们终于接受了货币政策不能用来引用的观点。微调”;经济 这些天来，国会议员在管理澳大利亚国内经济的一系列其他政策中处于最底层（作为某种平台） *******结束报价 ******** 我认为这很重要保护 RBA 的独立性 但是肯定不行，如果 RBA 是由一群牛仔经营的，我不确定我是否有信心做一个“我有生之年没有”的人。预测，但除非发生任何不可预见的灾难性事件，那么我相信（持续的）两位数利率不会在很长一段时间内出现 那就是我接受 IR 有可能达到两位数，尽管： - 我看不到在接下来的几年中，并且 - 如果确实发生了，那只会是短暂的（肯定不是 80 年代后期的 17+%） 重温我之前的评论：MP 是“平台”；如果遇到危机，我相信联邦政府会使用其他政策，而不是收紧国会议员 我认为已经吸取了教训（过紧的国会议员会扼杀经济） MB
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谢谢MB , 谢谢 OV 我很高兴有人不把媒体洗脑当作福音，实际上能够分析真实情况。其他人是否相信并不重要——如果 RBA尝试稍微提高利率（或者实际上将利率保持在当前水平）经济将大量崩溃他们想严重提高利率 - 但利率的唯一方法是下降 澳洲联储可能会在工党时加息在政府中 - 只是为了让他们放松（就像他们上次那样），但他们不会向他们心爱的 Libs 至于通货膨胀 - 我记得上个季度的数字是 0% 我们不仅面临通货膨胀，但有通货紧缩的风险 - 所以我根本没有得到 BIS 的基本原理这里有几个新鲜链接阅读：这就是我们被洗脑不投资房地产的原因：http:wwwsmhcomauarticles200308271061663854038html 这就是为什么澳洲联储必须尽快降低利率：http:wwwsmhcomauarticles200308271061663854116html我同意之前的一些帖子，因为信贷规模在公众手中只需要小幅上调利率就会对公共钱包产生重大影响因此澳洲联储不需要大幅上调利率来控制支出不要忘记我们已经拥有比世界大多数国家更高的利率不要' t 更高的利率意味着资金从操作系统流入，澳元上涨，这伤害了我们的出口商归根结底，如果有人真的能预测利率，他们就会变得超级富有 但即使是聪明的人也不能只是试图覆盖这种风险，就像投资 Garry 所涉及的许多其他风险一样
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*叹* ab
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是的，即使是最复杂的经济模型也无法以 100% 的准确率预测，无论是不是汇率变化前面的符号将是“+”；或“-”在每一天结束时，即使您可以预测最基本的经济变量，您也可以大赚一笔！请注意，您不必日复一日地做对，像乔治索罗斯这样的人已经赚了数十亿美元，只是因为正确（很多）比不正确 MB 附加编辑：除了下面的 Multi 的帖子-我想我对这个世界的乔治·索罗斯的观点是，人们可以并且确实可以预测随着时间的推移的趋势，但我会坚持我对模型无法以 100% 准确率预测日常变化的评论——当然除非有人能证明我是一个不一样的模型
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没有什么比预测费率更容易的问题是你无法预测诸如飞机飞入世贸中心或干旱之类的事情 - 但一般来说这很容易对我来说，在大学里花了 5 年时间， 3 年的研究生学习，5 年的数学建模博士学位，10 年的大学经济学教学 - 从那以后我从来没有犯过错误 可能在时间上 +- 最多 4-5 个月 所以，不需要太多，真的
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多谢谢你的链接他们是有趣的文章 回复：拯救澳大利亚 - 继续工作 如果我要在 65 岁工作，那就麻烦了！或55甚至45！无论如何肯定不是 回复：建筑数据威胁到自 2000 年以来的第一次衰退 那篇文章实际上让我想起了我在 8 月 21 日星期四在 AFR 看到的一篇文章——“RBA 警告利率上升”； （第 6 页）有一句话特别引起了我的注意：“[REIA] 的评论是在 RBA 做出微妙的政策转变之后，在制定货币政策时考虑到房地产市场 银行仍然以传统通胀为目标但近几个月来，它一直维持利率不变，部分原因是担心降息会进一步推动房地产行业”；我认为这非常有趣，仅供参考 - 我会发布该文章的超链接乐，但它不会有任何好处 - 你必须支付 220 美元才能阅读它 MB
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SO MB amp; MULTI 预测人民怎么样，，，说 2005 年，2006 年 2010 年有多高我会说它不会超过 825%，比如 2008 年到 2010 年，但我会很震惊，直到 2008 年我自己看到超过 725% 的利率但这又是我的说我会觉得读你的观点很有趣欢呼OV
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在我做出预测之前，有趣的是，今天早上我在火车上看到了一位来自大学的老伙伴（我们住在同一个郊区）-他是前澳洲联储我们在谈论经济学，我接受了 BIS Shrapnel 预测的主题他接着告诉我，几周前他参加了一些早餐活动，演讲嘉宾是克里斯卡顿博士无论如何，显然有人问卡顿他的想法关于预测的可靠性，他的回答大意是：“我对 6 个月的预测很满意”；然后他说几个月前他因在特定时期内对澳元的最佳预测而获得了一些奖项正确的汇率变化，因此当涉及到长期预测时，您应该“持保留态度”； （我可以讲述关于鲍勃·格雷戈里教授和艾伦·奥斯特教授的类似故事）我的预测是鼓声，我想说从现在到 2010 年之间的任何时候，利率都不会超过 775% 我不了解你，OV，但是我看到利率的主要政治（和心理）障碍远高于我们提到的那些妈妈和爸爸投资者不关心 RBA 利率 - 他们只关心他们支付的费用，现金利率在 775 - 825 之间%，可以合理地预期可变抵押贷款利率将在 900-975% 范围内 - 即低于 10% 两位数 (10%) 的抵押贷款利率将对政府非常不利 如果我必须选择一个我的利率预测的几个原因是： - （正如其他人所指出的）超过 1% 或 2% 的涨幅将导致许多房主碰壁，并且 - 通货膨胀的背后已经被打破，在这个阶段 我没有看到加息的压力 MB
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好吧，如果你相信晚上很容易告诉我 2006 年 8 月 30 日的利率是多少哦，让它更有趣一点，把你的钱放在你嘴边，我们也可以赌一点，，，，什么该死的，让它成为一个相当大的赌注 ab
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玩得好 这是我读过的最有趣的主题之一 有了这个论坛的知识量，澳洲联储应该自己开始阅读我同意大多数在我们周围走来走去的人不知道我们的经济发生了什么但是如果利率上升几个点，他们会因为恐慌而抛售，或者由于他们的生活方式和糟糕的经济计划而被迫抛售；D 我不相信 RBA 会利率的剧烈变动，但我会猜测并说他们会玩我们的头脑并在给定的范围内波动假设在未来 5 年内从现在起 075%（我等待这个线程）知道你生活的方方面面都存在风险 然后管理它 教育确实 h帮助我们 学校能教给我们的只有这么多，其余的我们必须自己学习过去是过去，未来是不确定的，现在是现在，是礼物，所以他们称之为现在”；祝大家工作顺利 请保留这个论坛以发展我们的金融和经济知识，而不是TAB OPM-瘾君子-Peaceout-
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有趣的文章http：financenewscomaucommonstory_page0,4057,7129028 %5E462,00html 基本上澳洲联储都感受到了双方的压力 降息可以帮助经济放缓，但他们担心这会类似于给楼市火上浇油 同时，楼市的热度可能使他们想要提高利率，但对更广泛的经济产生不利影响我认为利率会下降 但就目前而言，利率可能会暂时保持稳定 MB
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是啊新鲜一：http://wwwsmhcomauarticles200309021062403490819html 利润下降，库存上升，增长停滞，sharemar ket 价格被严重高估 这些是即将到来的衰退的肯定迹象 说实话，所有与房地产无关的经济都已经陷入衰退 所有“稳健”;在经济方面，我们的财务主管非常喜欢谈论这是由于蓬勃发展的建筑业现在澳洲联储的恐慌似乎开始起作用了——我们又回到了旧的好“美国打喷嚏，奥兹感冒”。大事 - 澳洲联储表现出顽固性并拒绝降息的时间越长 - 降息幅度越大 尽管这场比赛已经变得不是很有趣 - 如果澳洲联储继续玩火，结果我们会出现通货紧缩 - 它会从那条沟里爬出来很难 让我想起一个老笑话： 药剂师要上厕所，把药房留给小徒弟 5分钟后药剂师回来问徒弟是否一切都好 徒弟回答说只有一位老太太问了一些止咳药，他给了她这些药 药剂师吓坏了：“你做了什么！！！它是最强大的泻药！！！”学徒回复“那怎么办，看，她站在马路中间怕咳嗽”
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看这里的利率预测：http:wwwnewscomaucommonstory_page0,4057,7153339% 5E421,00html ”悉尼国际清算银行 Shrapnel 的经济学家 Frank Gelber 博士也在会议上表示，南澳的 GDP 增长将继续其低增长表现，比全国平均水平低约 1% Gelber 博士说，南澳有限的就业机会迫使许多年轻人寻找工作州际或海外 他预测未来几年通货膨胀率将下降到 2% 以下，但会再次上升到迫使利率上升的水平 他说，到 2006 年，住房利率将上升到 10% 以上，这会“扼杀房市”；失业率将降至 5%，但到 2008 年将飙升至 8%”；这些人哪里来的这么傻的想法！ MB
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你好，我想补充一些在过度膨胀的房价上涨讨论中基本上被大家忽略的附加点如果将建造房屋所涉及的额外成本与什么相比，这是很有趣的是 10 年前、20 年前还是 30 年前，这也符合所有当前的监管要求以及它所涉及的成本 这应该添加在 GST 成本、印花税成本和土地税成本之上，这些百分比基本上没有通货膨胀调整，因此所有不同的实体（州、联邦和地方政府）从购房者的口袋里骗取了更多的钱作为几个例子在悉尼西郊（悉尼郊区新建的那些）我听说在布里斯班郊区，当地政府每块地从开发商那里获得大约 50,000 美元的“基础设施”费用g 在一个地方议会要求完全回收废物和水的庄园内 自去年 9 月以来，昆士兰州的所有物业（包括旧物业）都必须安装电气安全开关 这也是一项成本 在过去的 10 年中，基本上所有各州引入了几项需要额外费用才能履行的立法，否则，该物业将不会得到地方议会的批准要求）也是成本增加的一个重要因素，基本上没有提到这与“生活方式”要求、房屋中更大的居住面积（尽管土地更小）、今天额外的“基本”功能，如多条电话线, 互联网能力, 现代家电等等, 难怪房价为什么上涨这么多土地短缺, 是的也是一个很大的贡献, 但仅此并不能证明这一点是合理的e 成本增加 随着工资的增加，人们需要借越来越大比例的“家”，这在今天和未来仍然被认为是澳大利亚的大梦想 负担能力，以及可能的社会变革下一代（梦想不再是拥有房屋，而是充分享受生活）可能会导致成为房主的人口比例降低 这在欧洲绝大多数国家已经出现了这种情况，而我们有更多的可用土地，（暂时）不太愿意远离大城市的“生活”，这也导致了过度拥挤和土地稀缺，而储备银行可能会考虑各种经济和其他指标控制通货膨胀，不应该忘记（不知何故我不会打赌他们不会）其他也导致房地产价格“繁荣”的成本只是 2c Tibor
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嗨，我离开了 1一周过得很愉快回来后阅读（慢慢接受教育，感谢您的输入） BTW OPM - 瘾君子 我听到的版本是 昨天是历史 明天是一个谜 今天是一个礼物，这就是为什么他们称之为现在，我想你可以说如果“明天是一个谜”，它可以解释为什么克里斯博士卡顿是唯一一个甚至弄对方向的人，更不用说数字 MB364 听起来你知道你在说什么，我猜 Gelber 博士是在猜测 jahn
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Jahn 让我们这么说盖尔伯博士和我对世界有不同的看法，我不同意米尔顿弗里德曼所说的很多话，但他获得了诺贝尔经济学“科学”奖； （哈！）MB
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