澳洲澳大利亚房地产胸围然后是什么....????悉尼

在澳大利亚地产投资



我很想听听论坛成员的意见，他们认为道具市场会发生什么，一旦它开始稳定下来，我相信你们中的很多人都有机会经历几个道具周期，并且有很多观察结果是经济低迷 由于它是最大和最具侵略性的周期（我相信道具市场的历史），您认为它会对高端底端和房价中位数产生什么影响 萧条从哪里开始，涟漪如何继续前行 如果利率保持在接近当前水平，那么萧条对支撑价格的影响是否最小sydmelb 在这个时间点肯定会有人准备好应急计划对于那些等待道具市场稳定后继续进行收购横冲直撞的人的问题-你们是否期望购买y IP 的成本显着降低（与现在相比），或者您认为这将是当时广泛可用的道具，或者两者兼而有之，哈里斯
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我会让一些人不高兴并说我预计下降约 45-60% 将有有限的机会大肆抢购这些便宜货，因为届时道具投资将不再流行，并且将具有更高的风险权重，因此银行将要求更低的 LVR此外，人们在他们的投资中拥有的很多股权也会消失，所以我认为我们会看到很多卖家，而只有相对少数的买家。银行批准贷款的唯一方法是给那些有现金的人 我喜欢房产作为一项投资（只是现在不是），并且已经准备好充分利用一些好价格我认为每个人都应该看看如果我的预测是准确的，他们将处于什么位置谁实际上有能力购买更多IPs 对不起，但所有博oms 必须在某个时候结束和结束 如果你真的很幸运，很高兴你从一开始就参与其中
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我还应该说它不会像加息一样触发它所有它需要是情绪的变化 我无法预测它将开始或结束的领域 我将把它留给其他人猜测 它会比许多人预期的更短更尖锐，而不是缓慢下降 我认为我们将开始看到更好的证据未来几个月的经济低迷但我并不害怕承认我在时机上可能是错误的
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我肯定已经看到已经发生的微观市场想要或不相信或不相信作为投资者的宠儿，房产已经失去了它的头衔哇，坐等你把我击倒 astroboy
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下降 45% - 60%!!!!!!如果我是你 LBernham 并且坚信道具价格会下降，我现在会卖掉我所有的 IP 并在它们便宜 60% 时再次购买它们！！！！！！有道理你的研究基于 L Bernham 你真的是在暗示道具价格会下降一半以上并且它会很快发生（当它发生时）即使是最悲观的末日预言家也相信最坏的影响会是 5 -10% 下滑，但是 20% 或 30%（更不用说 45-60%）不可能发生在他们现在的利率可能是我错了但是希望看到更多的意见
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下降45% - 60%！！！！！！它确实发生在英格兰，不久前，我认为 1996 年是市场的底部。但是，值得庆幸的是，它又回升了，现在七年过去了，它再次处于高点，甚至比它还高以前如果你能固定利率，并且不断收到租金，并且市场反弹，那不应该是一场灾难，但我仍然对那些说布里斯班地区将避免任何价格下跌的专家保持警惕
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对于任何能够保有房产的人来说，好消息是，随着房产投资变得过时，投资者越来越少（因此出租的房产也越来越少），租金将会上涨，再加上房产价格的下降，收益率会有所下降。真正的强心剂安迪
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我很想看看当房地产价格停滞不前，租金因供过于求（短期）而进一步下跌，利率开始上升趋势，股市会发生什么转身，我们被股票交易轰炸g 名为“我如何在一周内将 50 美元变成一百万”的节目和研讨会房产以他们几年前支付的价格出售，恕我直言，现在在房地产市场上最好的做法是：1）运行房地产投资研讨会 2) 做卖家 3) 做贷款经纪人 4) 开发投机，以期迅速成为卖家
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另一件事是弄清楚哪些领域仍然可以获得良好的回报，并且没有在当前周期内没有太大变化 但这需要工作才能看到变化
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市场将跳水 我不知何故不相信 40-60% 可能在 20% 左右 我认为市中心附近的房产将是高层公寓受影响最小，可能达到 30-40%
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在股票的技术分析中，有些人试图预测未来，有些人用它来改变概率的天平对他们有利 他们认为他们知道会发生什么，但他们会有一个后备计划，以防万一他们认为可能发生什么，不一样应该适用于财产看到变化
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我认为塔西将是第一个倒下的基本面不出现在那里 负的人口增长预测和可支配人口减少的老龄化人口收入，但不知何故，他们有一个小型房地产繁荣，我怀疑是由投机者而不是租房者推动的 可悲的是人们讨厌听到真相 这是他们在 60 分钟上谈论的从众心理 使用的类比是关于司机，他们经历了 4红灯并最终在第 5 次崩溃等它造成损害的崩溃，你知道它最终会发生如果 ABS 在其中长期预测中是正确的，这些投资者正在走向我正在谈论的那场崩溃从今天开始的未来 5 年 没有昨天 他们的人口负增长趋势已经开始
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这就是所谓的房地产周期 当价格下跌时，就是认真的投资者与股票市场一样购买的时候 干杯，Aceyducey
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我喜欢你关于收购横冲直撞的问题，如果你认为布里斯班市中心的房价会下降 50%，那么我认为你应该做的就是在你认为会发生这种情况的地区散步，确实如此90年代没有，80年代中期没有，现在不会了，投资人要明白，买内城的钱，现在不是南下，钱是海外，相当很容易理解 这些人想要一个安全的地方居住，一旦他们发现其他人会随之而来，这只是我开始的事情内城留给里诺 大部分都恢复了 祝你好运 willair
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是的，只有当潮水退去时，你才能看到谁没有穿短裤！
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Harris 写道: 甚至最悲观的末日预言家认为，最坏的影响将是最高端下滑 5-10%，但是 20% 或 30%（更不用说 45-60%）不可能发生在实际利率水平上 - 经济学人杂志（相同一个预测技术崩溃的人）对澳大利亚的房地产市场进行了大量研究，他们建议高达 30% 的跌幅是不可避免的 http:wwweconomistcomdisplaystorycfmstory_id1794873 在我看来，他们忽略了很多因素，这些因素包括表明房产的跌幅甚至超过澳大利亚 如果有任何严肃的投资者应该了解任何投资的一件事它 - 上升的东西，可以很容易地再次下降 如果它可能在短时间内上升 30%，它也可以很容易地下降相同的值 如果我们的人口增加了 30%，那么 30% 怎么样？工资增加 供应减少 30% 怎么样（目前供应超过需求） 那些将房地产视为永不失败的投资的人将受到粗鲁的冲击 更正（就像我们在 90 年代看到的那样）可能是最危险的比较前一次修正的下降水平成为未来任何可能下降的最大量的心理基准因此，随后的“修正”将在第二轮中变得更糟干杯 L Bernham
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L Bernham 你真的有任何 IP 吗？或者我觉得这里有点自私，你可能是财务顾问或类似的人吗？投资资金已经从“超级”转移了;并进入财产！只是好奇！
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我可能说的是显而易见的，但有一句古老的爱尔兰谚语说：“x% 的下降比 x% 的上升要糟糕得多”；例如，假设一个 IP 的价值为 200K 美元 假设上涨 30% 后，它现在的价值为 260K 美元 如果市场随后下跌 30%，则新价值为 182K 美元，低于原来的起始值其实我们只需要下降23%就可以恢复到原来的起始值
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我目前拥有一个IP，但销售合同几乎完成，我将免费IP 我卖了我之前说过的原因它们是我自己的理由，每个人都应该自己决定何时出售或不出售，因为我没有必要选择顶部的繁荣 我越来越紧张地持有，并且考虑到与股票市场相比，财产的流动性不足我不想在低迷之初持有 Crikey！财务顾问 是的，我在这里度过的时间会影响人们投入超级基金的金额 如果您阅读我以前的帖子，您会发现我不建议人们目前将任何资金投入股市 对不起，像往常一样, 我所有的兴趣都是无私的 也许这就是为什么我不是百万富翁 干杯 L Bernham
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thx Kierankthats 一个非常有效的观点和更多的思考 L Bernham, 在我看来，您将财产与股票进行了过多的比较 不同的投资遵循不同的规则；我总是对将万有引力定律应用于投资持谨慎态度——一个是物理放大器；一个“自然法则”——另一个是金融理论％打嗝向上或向下）是一个非常好的我现在当然不卖任何财产！干杯，Aceyducey
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这个帖子让我做了一些研究，在过去的 20 年里： 悉尼最高的单年房地产增长率是 47%，最糟糕的一年是 -13% 布里斯班只有 3 年是负数最高为 25%，最糟糕的年份为 -4%，仅 2 年为负值 有趣的是，大多数主要首都在每个峰值后的 2.3 或 4 年都出现负值 如果遵循相同的趋势，我们假设 2003 年是高峰，然后 2004 年和 2005 年将减少增长，2006 年可能会出现负增长，然后从 2007 年开始再次出现正增长 我的结果：我还不会卖！
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Aceyducey 我从来没有说过什么会上涨会下跌 我说如果它上涨它可以很容易地下跌 我不会将最近的大幅上涨作为财产价值必须下跌的理由不知道我所做的是反驳这样一种论点，即因为它上升得如此之多，因此它必须留在那里或继续从那里开始 房地产价值必须下降，因为它们从根本上被高估了，从长远来看，银行的信贷或低利率将无法维持这一点 我真的不在乎去年价格上涨了 100% 还是下跌了今年到现在 50% 无关紧要 与收入相比，澳大利亚是世界上房地产成本最高的国家之一 在某些地方，现在购买全新房屋比购买现有房屋便宜公式“租金收益率加上资本增长总回报”是的，如果假设资本增长是过去 5,20 年或 50 年的增长，那就犯了错误 当这是衡量总回报的方式时，您最终将获得不可持续的繁荣 这不能否认，因为它暗示20 年后，平均财产将超过一个家庭甚至一生的收入 考虑到没有国家存在这种程度的负担能力 我看不出澳大利亚是第一个这样做的国家 这是第 16 条需要思考的一点世纪英格兰，普通家庭买不起自己的房产——现在他们可以（尽管有一些困难）从那以后每年 9% 只有女王和最上层 05% 的人口会是房产所有者 你会发现这在任何地方都适用 从长远来看，房产价格的增长通常会与通货膨胀保持一致并且它总是向平均值倒退
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ABCDiamond，看看堪培拉 - 记录变得更加不稳定而且在按地区看悉尼时，你会发现有些地区从未下降过，而另一些地区一直是真正的狗 我希望布里斯班的同上，因为它足够大，可以让不同的市场发挥作用 CBR 最近才达到那个水平 干杯，Aceyducey
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abc - 我发布我的帖子时没有读过你的帖子最后，但我认为您应该阅读我上一篇文章中的最后一段虽然 20 年似乎足够长的时间框架来比较未来的回报，但从真正的长期来看，这毫无意义长期平均收益是通货膨胀，价格下跌的可能性很大 使用 20 年的时间框架（包括一些非常高的通货膨胀水平）是一种危险的游戏，会导致资产价格泡沫 我想知道人们对某事的看法你会是什么水平你说我们处于泡沫领域 是否有人认为不可能达到这个阶段，因为澳大利亚人太聪明了，不允许这种情况发生, 房地产现在价格过高”
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回复 悉尼和梅尔本单元房市场是澳洲联储当前关注的领域 澳洲联储行长和财政部长彼得科斯特洛一直在试图压低市场 在布里斯迪瓦恩撤出那里的开发，但由于预售不足而成为首要因素 由于跨部门迁移和库存水平低，利率低下无法继续进行 显然，开发商正在坚持他们的土地持有并将其滴灌到市场 也是历史表明在萧条中房价不会像许多人不卖的那样急剧下降房地产市场沸腾的主要原因是利率上升或失业率高通胀运行在 RBA 目标范围的高端，但美国经济的周转可能会在今年年底之前暂停加息 但是 BIS 预测利率将在 200506 上升至 105% 然而，这一切都是水晶球凝视
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L Bernham，我能问你一个问题，你为什么要卖掉你的投资房产，地点在哪里，也许不是阅读所有这些房产数据，而是开始看看你在说什么我们大家知道在某个时间点财产会自我纠正你不知道没有人会这样做但在房地产国际象棋游戏中你只是犯了错误的举动祝你好运willair
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L Bernham，我正在阅读你的帖子和我很清楚，您对自己的主张非常肯定 在花了数年时间投资房地产后，我的观点与您的观点大相径庭；我不知道你从哪里得到事实来支持你的说法对你下面的陈述的一些评论必须在什么基础上房地产价格是供应和相互作用的结果;需求放大器；市场塑造因素的影响——包括情绪其他因素（例如过去的经验），当然有一个明确定义的房地产周期，其中房地产价格在周期的一个部分经历急剧上涨，并在周期的另一部分稳定或下降。过去 50 年，目前的周期稍长 虽然房地产价格有可能在未来某个时间点稳定或实际下跌，但无法预测该点何时到来，而且房地产价格也很有可能会未来下一个周期开始时升值 不管怎样，对于认真的房地产投资者来说，房产的实际价格不如房产的回报重要，尽管价格变化很大，但房产的租金回报往往会保持不变；只要您支付房产的成本，就值得长期持有它以在未来的周期中获得资本增长回报业主往往不会在经济低迷时期出售 - 他们住在自己的房产中，因此房产价格再次下降对他们来说，利率上升的重要性要小得多——实际上，利率上升还需要几年的时间（在很大程度上——即：超过 3%）所以购买新房作为 IP 而不是已建成的住房！你在这里错过了几个关键点土地升值，建筑物贬值新住宅往往建在更少的土地上；因此不太可能经历同样的资本增长而且新住宅经常需要建在不太理想和更偏远的地区，因为已建成的住房已经填满了理想地区的大部分空间 至于与收入相比的财产成本 - 这只是在主要城市的中心举行，无论如何，高收入的人都在购买，在区域中心有很多负担得起的房产 你对澳大利亚市场的看法非常狭隘，没有看到大局 我也质疑你声称澳大利亚是其中之一最贵的——你的比较数据来自哪里除此之外，为什么人们需要购买他们的住宅？为什么在纽约风格的情况下，人们不只是简单地租房子事实上，没有内在的法律规定最好拥有自己的房子许多投资者（和非投资者）更喜欢租房 虽然一个有趣的分析你的假设是完全不正确的 首先，有一个明确的记录根据可追溯到 DomesDay 书籍的记录，ty 实际价值平均增长 9% 当然，这是一个一般数字，在特定领域的任何 50 年经验都会有很大差异 - 但不一定会更糟！在最近的历史中，一般在澳大利亚，Syd amp;梅尔经历了一个 av年增长率为 7%；其他主要住宅中心约为 5%，但特定的口袋再次变化很大；由于这些数据是基于实际销售额而不是估值，因此它们不会比较通常不会在每年同一时间定期出售的相同房产的价值（如果您查看已售出四五倍的房产，这可能会大不相同）过去 20 年）其次，说“房产价值随着工资上涨，即通货膨胀”表明缺乏对经济术语通货膨胀的理解 通货膨胀与工资无关——它是由于价格上涨导致货币供应贬值 通货膨胀是根据一篮子产品amp计算的；根据经济学家确定的对货币供应估值的相对影响来衡量服务这些相对权重在每个国家都不同，而且每年也不同（基于政治操纵和不断变化的社会经济），因此通货膨胀率实际上不具有可比性在长期或不同司法管辖区之间（但我们无论如何都会比较它们，因为基准或竞争是人性的一部分） 在某些时候工资会随着通货膨胀而上涨 - 通常是由于政府对此立法而人为的 但是工资和工资之间没有真正的联系;通货膨胀，只是工人认为他们的工资需要跟上通货膨胀，恐怕我不满意你的任何说法都得到市场的证实 干杯，Aceyducey
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所以折扣当前价格每年 9% 到 400 年前，看看平均工资是多少，你会大吃一惊 如果这段时间他们每年上涨 9%，那么购买房产时只需零钱（不包括通货膨胀）在通货膨胀后向前推算 9%，看看这对 50 年后的房地产意味着什么 在我看来不可能 时间会告诉我们
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但相反，100% 的上涨是可能的，而 100% 的下跌是不可能的（无法卖出是一种更可能的风险）也许应该将 100% 的上涨与 50% 的下跌、200% 的上涨与 75% 的下跌以及 50% 的上涨与 33% 的下跌进行比较，以保持比率不变，在我扭​​曲的想法中！彼得
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我认为纽约的公寓已经超出了大多数工薪阶层终身工资的承受能力，难道不是日本，你必须让你的孙子孙女也签下你的贷款在我的阿德莱德区市场收益率太低，我无法考虑购买（视有价位而定），直到收益率达到我的舒适水平我可能正在考虑 B 计划 有些人可能会被烧毁，不得不亏本出售，恕我直言，他们会失败的回顾历史并未能为糟糕时期保留足够的储备如果价格下跌，数字将再次加起来购买，如果收益率上升，数字将再次加起来，如果价格保持不变或上涨而没有支持收益率，我支付 dedt 或使用价值其他地方 有些人可能会像 AL 所说的那样接受严厉的爱 一个设置良好的 LOC 如果你想投资股票，你可以使用你的 CG，你甚至可以使用保证金贷款来双底下跌 如果你支付 LOC 的利息你不太可能收到追加保证金通知你的房产不像股票 bundy
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嗨，这个场景怎么样？根据 Acey 的帖子，我刚刚把我的第一个 PPOR 放在电子表格中，然后想出了这个位于中央海岸的 3 床挡风板住宅，（基拉尼谷) 带车库，售价 234,105 美元 是的，这是 34 年前购买的金额 x 每年累积 9% 的 CG 抱歉，不能回到 400 年前（也许是催眠）而且它不是用小零钱购买的 那是 1875 次原价 想一想 L Bernham “通货膨胀后向前推算 9%，看看这对 50 年的财产意味着什么在我看来不可能”； jahn
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我可以回到 50 年前 每年 818% 的资本收益 如果是出租的话，平均投资回报率将超过 250% 我可以在街区建造 4 个单元房并增加我不感兴趣的 CG平和 - 5 年的 CG 我认为可以很容易地用我的手指计算 Pamp;我 30 多年的贷款成本低于每月 25 美元 bundy
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大家好，我在这里同意 Acey，L Bernham你错了一个非常容易识别的原因你从长远来看，看看在可能性范围内有什么可能（我同意这一点），但是你的缺陷是在短期内推断出来的，认为它现在会发生你戴上眼罩看你想看的东西，却忘记了正在发生的事情的真实证据 例如，20 多年前，“中位数”购买价格的利息偿还。位于墨尔本郊区马尔格雷夫的 BV 住宅是“平均”的 44%。每周收入 现在对于同一物业，这个数字是 33%（由于高r 周收入和较低的利率）另一个例子是人口增长，ABS 预测到 2004 年 7 月，新住房的需求将出现多达 8000 个单位的赤字 我们甚至假设您部分正确并且房价停滞并开始下降 由于对新住房的需求下降，这将迅速造成经济衰退 利率将下降，买得好的房产会赚钱，因为它会产生正现金流 现有房产的租金将不得不上涨超过 1 年几年，随着人口的增长会产生更大的需求，我什至会更进一步，假设价格在 2 年内下跌 50% 如果发生这种情况，你认为你的钱在哪里会安全？将非常冒险，因为已经发生了 1930 年代的风格崩溃！！！！回溯历史也有问题，因为经济规则在 1930 年左右发生了变化，因为世界上大多数人都离开了黄金标准对住房供应的小评论由于住房行业的低效性质（房屋难以移动），供应没有分配到需要的地方 这意味着当报纸开始吹嘘住房供应过剩时，他们通常指的是悉尼放大器；墨尔本并无视其他地区的住房供应不足 许多报纸的读者会读到供应过剩的情况，并认为这是一种全国性现象，并且没有进行研究以了解这纯粹是区域性的 就像媒体中的大多数其他新闻一样，您真的需要了解上下文amp；要了解真相的源数据，依靠媒体自旋是危险的 - 特别是如果您根据这些信息做出财务决策 干杯，Aceyducey
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L Bernham，看来您误读了我的邮件我没有说当前价格以每年 9% 的速度增长——我说房地产价格在 900 年内以每年 9% 的速度增长（这并不代表任何 50 年期间的变化，因为里程在短期内会有所变化）而且，我没有说 9% 是通货膨胀的补充 至于 50 年可能发生的事情，我的家人在 1970 年以大约 3 万美元的价格购买了一套家庭住宅，现在它的价值超过了 50 万美元，这在 30 多年内增长了 20 倍或平均 89%每年增长（请注意，该物业自然不会像这样线性增加价值，有几年的小收益和多年的大收益）因为你很难相信这一点，下面的数字那么你相信趋势的困难是什么？继续我请注意，仅在 100 年前，大多数人还认为载人飞行是不可能的，60 年前计算机是人类的职称，40 年前登月是一个难以置信的美国梦； 20 年前，全球网络的想法可以让我们与世界上任何地方几乎没有任何费用进行交流brick wall in the next 30 for it to repeat Year Value 1970 $30,000 1971 $32,670 1972 $35,578 1973 $38,744 1974 $42,192 1975 $45,947 1976 $50,037 1977 $54,490 1978 $59,340 1979 $64,621 1980 $70,372 1981 $76,635 1982 $83,456 1983 $90,883 1984 $98,972 1985 $107,780 1986 $117,373 1987 $127,819 1988 $139,195 1989 $151,583 1990 $165,074 1991 $179,766 1992 $195,765 1993 $213,188 1994 $232,162 1995 $252,824 1996 $275,325 1997 $299,829 1998 $326,514 1999 $355,574 2000 $387,220 2001 $421,682 2002 $459,212 2003 $500,082 Cheers, Aceyducey
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All these figures are a bit misleading 1 You have考虑通货膨胀在同一时期 2 即使您拥有一栋价值大幅增长的房屋，除非您出售，否则您的境况也不会好到哪里去 即使那样，您也将不得不在同一地区以相似的成本购买新房，除非您缩小为单元房，或者搬到更远的地方买更便宜的房子 我想这在某种程度上取决于你选择的生活方式如果您确实必须出售并且您只喜欢市中心的房屋，那么无论您在哪里购买，都会花费您在购买另一所房屋后出售您的房屋不会留下太多零钱重组财务和投资的能力，可能是房价上涨的一个显着好处以及当前自由和轻松获得资金的银行环境
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如果他们取消了再融资的能力，这就是再融资的关键 it 将真正重塑房地产投资市场 通胀影响现金流量和误导性数字；被工资增长所抵消资产的资本增长实际上是关于创造你不必支付的价值我不得不说我的父母仅仅因为价值的增加而变得更好——他们的抵押贷款没有增加与财产 amp 的价值一致；他们已经能够仅从 CG 中资助购买多个 IP，从而使他们的未来更加安全 干杯，Aceyducey
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我不认为有 9% 的复合增长率在过去的几百年里胡说八道 2003 年的房子价值 50 万美元，1967 年我出生的那一年价值 22,470 美元，1945 年战争结束的那一年 3374 美元 1925 年我父亲的出生年份 602 美元，1898 年我的祖母出生的那一年 58 美元所以100 年的价格大致可以想象 无论如何，100 年后它开始变得非常愚蠢，1878 年价格跌至 10 美元，1851 年价格跌至 102 美元，1825 年跌至 10 美分，1798 年跌至 1 美分！到 1770 年，当 Captn Cook 驶入 Botany 湾并说“这个地方看起来是个石油化工厂的好地方”时，价格应该是 04 美分到 1500 年，价格将是难以想象的低 0000000000007472 美分 我无法理解对房价的关注 价格不是核心的长期问题，关键方面是负担能力，我所读到的一切都表明，人们历史上将收入的 30% 到 50% 用于住房！而在 20 和 21 世纪，我预计 30% 的规则将在我的一生、我的孩子和我的孙子孙女的一生中保持不变
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quote: 2 即使你拥有一座已经大大增长的房子就价值而言，除非您出售，否则您的境况不会更好 即使那样，您也必须在同一地区以相似的成本购买新房，除非您缩小到一个单位，或者搬到更远的地方购买更便宜的房子 我同意这一点；然而，无论房价上涨多高，住宅业主都不会获得任何收益；有IP的人确实有能力卖，如果他愿意就可以获利 这9%的数字让我很好奇，所以我检查了我父亲在英国的财产 他在1963年花了7k买了它，现在价值250k，结果出来了年增长率为 93% 但我也知道在 1 年中，在过去 10 年中，有大约 30% 的负增长 很多起伏，但从长远来看是一致的 但是：多长时间 回顾过去再次; 1963 年，我的家庭收入是每年 2k，他的房子花费 7k，因此 356 x 房价的年收入 今天用同样的公式，比如 100k 家庭收入 x 356 356k 房子或 70k 收入 250k 房子 这些数字看起来很有意义是的，即使在悉尼地区（并非所有地方都超过 60 万）
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一直在学习，是的，这听起来很荒谬，但你已经忘记了通货膨胀的影响我在 1930 年代初拥有一张来自德国的 1,000,000 马克邮票 -这相当于今天远低于 1 美分的价值。在 1066 年，英国的整个土地面积约为 73,000 英镑（参考：http:wwwdomesdaybookcouk）——如果你今天有 25 万美元的话；可以及时收回你有能力购买整个不列颠群岛（多么伟大的投资！！！）他们当时也有通货膨胀 - 埃塞克斯郡的 Thaxted 在 1066 安培中的价值为 30 英镑； 1086 年 60 英镑——当然，这只是每年 4% 的 CG 增长率，但同样只有 20 年的时间 考虑到货币贬值（1066 年英国的 1 英镑比许多人 20 年的收入还多——比如 1 美元今天百万）我相信你必须同意今天的一小部分对中世纪的农奴来说是一大笔钱 干杯，Aceyducey
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仍然是胡说八道，让我快速心算：1066 年的 76,000 UKP 将以 9% 的复合增长率增长到：8,549,710,914,682,820,000,000,000,000,000,000,000,000 UKP 今天 一个毫无意义的巨大数字 我希望你同意 如果我是百万富翁，我将拥有 1,000,010 美元，如果我是亿万富翁，我将拥有我将有 1,000,000,000,000 美元 纽约证券交易所的价值为 15 万亿美元，这很奇怪，因为美国的总价值约为 6 万亿美元，所以如果他们一次全部出售，上帝会帮助他们！无论如何，如果英国所有的可再生能源的价值是纽约证券交易所价值的 10 倍（不是，但不要狡辩），那么英国的价值将是 150 万亿 150,000,000,000,000 一个很大的数字，但远小于日本的 8,549,710,914,682,820,000,000,000,000,000,000，实际上，幕府将军以非常公平的系统评估土地（税收），该系统预计该地区将种植多少蒲式耳大米（以大米支付税款）想知道 1600 年代幕府将军对“日本”的估值，在学术上会很有趣。就大米产量而言，按照今天的大米价值 10 公斤，日本“应该”多少？今天值得它比 1066 的英镑更有意义，因为今天的大米或多或少是一样的！ Acutally 是一个“磅”。一磅黄金或白银 如果英国价值 76,000 英镑，我们只需要计算黄金或白银的价值！反正把米和地联系起来是顺理成章的，地没有价值，地的价值只在于它的用途！月球上的土地没有价值，因为它没有目的 将土地与食物联系起来是一种非常合乎逻辑的方式，在农业系统中对土地征税和估价 在今天的资本主义社会中，除了农村地区，这完全是愚蠢的 这回到我的基本观点，即只有“真实”获得可再生能源财富的方法是通过改善您将可再生能源用于购买可再生能源的目的来增加回报，建造相同的土地或建筑物并做比原始所有者做的更多的事情！这可能是任何事情，从简单地清洁和除臭厕所，到完全重建为 60 层的 CBD 办公大楼！
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我认为这可能是一场徒劳的辩论，试图争论土地含量是否一直在升值 @ 9%自从恐龙在地球上漫游以来的每一年......！！！！自过去 100 年以来，在物理上、政治上、人口上发生了很多变化，边界发生了变化，人口增加了等等，因此永远不可能进行苹果对苹果的比较。然而，重要的一点是我们（今天）的世界基于几个世纪前没有发挥作用但今天有效的变量 我可以为论坛成员概括一个问题吗……您是否预计道具周期将在未来 10 年内保持接近 7-8% 的增长势头年，即使我们在不久的将来看到泡沫破灭，如果真是这样，在尘埃落定后市场力量继续推高道具价值时，留在原地不是有意义吗
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我能说土地确实有价值，尤其是如果土地中含有黄金
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哈里斯 是的，我同意平均而言，房地产将在一段时间内保持该数字左右的增长时间的
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只是为了发布之前的数字在 1970 年，alwayslearning 也必须计算出来 基于每年 9% 的增长率，这就是当时的房产数量 为什么要说房产在 900 年内平均增长 9%，而这显然是不可能的 我想你会发现9% 是由 RE 代理商和营销商提供的，因为它可以帮助他们销售 它只考虑了一个相当短但方便的时间框架，包括两个繁荣时期和一些非常高的通货膨胀年份 它不应该被用作对未来增长的预测 我们have hit the brick wall because of affordability 1780 $0003 1790 $001 1800 $002 1810 $004 1820 $008 1830 $020 1840 $046 1850 $108 1860 $254 1870 $595 1880 $14 1890 $33 1900 $77 1910 $180 1911 $196 1912 $214 1913 $233 1914 $253 1915 $276 1916 $300 1917 $327 1918 $356 1919 $388 1920 $422 1921 $460 1922 $501 1923 $546 1924 $594 1925 $647 1926 $705 1927 $767 1928 $836 1929 $910 1930 $991 1931 $1,079 1932 $1,175 1933 $1,280 1934 $1,394 1935 $1,518 1936 $1,653 1937 $1,8 00 1938 $1,960 1939 $2,134 1940 $2,324 1941 $2,531 1942 $2,756 1943 $3,002 1944 $3,269 1945 $3,560 1946 $3,877 1947 $4,222 1948 $4,597 1949 $5,007 1950 $5,452 1951 $5,937 1952 $6,466 1953 $7,041 1954 $7,668 1955 $8,350 1956 $9,093 1957 $9,903 1958 $10,784 1959 $11,744 1960 $12,789 1961 $13,927 1962 $15,167 1963 $16,517 1964 $17,987 1965 $19,588 1966 $21,331 1967 $23,229 1968 $25,297 1969 $27,548 1970 $30,000
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你仍然不顾通货膨胀对100年前物价的影响比1美元多今天，这是房地产价格上涨的关键因素 L Bernham，你在负担能力方面完全错了，但很明显你已经把你的观点具体化了我会对你在 5 年后所说的话感兴趣当您仍然没有 IP 放大器时；你卖的那个价值大大增加了就我个人而言，我没有出售我的任何 IP 的计划——我只是定期再融资放大器；使用额外的资金购买更多的投资如果市场趋于平缓或倒退，我只是暂时不再融资，或专注于增值活动干杯，Aceyducey
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嗯我以为是别人的观点是具体的 我是基于事实 如果有人能告诉我这里出了什么问题 我想知道 这是 30 年的预测，基于 9% 的资本增长，许多人似乎已经确定了它假设租金上涨 25%，工资上涨 3% 现在看看 30 年后会发生什么价值 6500 万美元没什么大不了的，因为我们的平均工资将是 111,000 美元 关键是这将需要 57 年的工资才能还清以 5% 的利率计算，你会发现这是不可能的 07% 的租金回报听起来也不好但是谁在乎你什么时候获得 9% 的资本增长是正确的 由于无法与这些预测争论，唯一可以争论的一点是总租金和工资增长的假设 考虑到没有任何事情暗示租金或工资的涨幅将远高于通胀 我认为这是一个合理的假设 实际上，租金可能会下降，因为建筑业不能就这样消失，而且我们已经有足够的供过于求来应对 3 年的人口增长所以我很抱歉，但押注房地产意味着投资者假设工资和租金将比任何人预测的都要高得多，这只是为了保持他们的估值要么那个，要么人们依赖于伟大的呃愚蠢的理论 请告诉我我可能做错了什么I havent even gotten into interest rates, something that pundits are expecting to rise gross yield , Avg wage , earnings req'd 2003 $500,082 45% $46,000 1087 2004 $544,589 42% $47,380 1149 2005 $593,058 40% $48,801 1215 2006 $645,840 38% $50,265 1285 2007 $703,320 35% $51,773 1358 2008 $765,915 33% $53,327 1436 2009 $834,082 31% $54,926 1519 2010 $908,315 29% $56,574 1606 2011 $989,155 28% $58,271 1697 2012 $1,077,190 26% $60,020 1795 2013 $1,173,059 25% $61,820 1898 2014 $1,277,462 23% $63,675 2006 2015 $1,391,156 22 % $65,585 2121 2016 $1,514,969 20% $67,553 2243 2017 $1,649,801 19% $69,579 2371 2018 $1,796,633 18% $71,667 2507 2019 $1,956 ,534 17% $73,816 2651 2020 $2,130,665 16% $76,031 2802 2021 $2,320,294 15% $78,312 2963 2022 $2,526,800 14% $80,661 3133 2023 $2,751,686 13% $83,081 3312 2024 $2,996,586 13% $85,574 3502 2025 $3,263,282 12% $88,141 3702 2026 $3,553,714 11% $90,785 3914 2027 $3,869,994 11% $93,509 4139 2028 $4,214,424 10% $96,314 4376 2029 $4,589,508 09% $99,203 4626 2030 $4,997,974 09% $102,179 4891 2031 $5,442,793 08% $105,245 5172 2032 $5,927,202 08% $108,402 5468 2033 $6,454,723 07% $111,654 5781 cheers L Bernham
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很明显你错过了什么——你没有把目光投向主要的地铁市场 你也错过了关键的地铁市场 20 年平均每年 7% 的房地产价格增长 9% 是一个数字900 年，正如我之前所说，这不是在（短暂的）50 年期间使用的数字即使增长率为 7%，我相信你也不相信这些数字。很好——我们都会在 30 年后知道（嗯——你会相信 20 年前平均 7% 的增长吗——我认为不会！但它已经发生了）哦，你未来的预测与 ABS 的预测相当接近工资增长 BTW Cheers, Aceyducey
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非常彻底 L Bernham 那么我们是否应该得出这样的结论，即纯粹按数字计算，随着时间的推移，道具负担能力和平均收入之间的差距会越来越大，这可能意味着道具市场的增长将在未来 5 年内大幅增长，而在接下来的 5 年则将减少，依此类推，直到差距过大，市场无法承受，因此将不得不进行一些重大调整（一场壮观的崩盘） ）如果是这样的话，那么澳大利亚将不是唯一发生这种情况的国家！比较欧美大部分地区的房价中位数和平均收入的上升情况，你会得到或多或少相同的画面，这是否意味着未来作为投资的道具根本无法带来增长
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我同意你们俩，你们都是对的，但在某些方面都是错的，L Bernham 你的数字是正确的，确实反映了“问题”； Acey 的论点 Acey 是正确的，因为从历史上看，购买和持有房产一直是创造财富的最佳方式之一，我认为没有理由在未来 Aceys 的活动（购买、持有、增值、产生现金流) 我相信这是非常理性的活动，如果我遇到 Acey，我会非常有兴趣听到一些细节等，并基本上追随他的脚步（模仿他的行为）！正如 L Bernham 所指出的，房屋必须是负担得起的，或者这些房屋的租金必须是负担得起的 供需是因果关系；平均价格不能超过普通人的支付能力 就像汽车的轮子是由发动机驱动的，价格就是动力我们应该相信车轮在道路上的运动会导致发动机运转，这是将结果与原因混为一谈！当可负担性的自然极限被拉长时，它们会像弹性一样弹回弹性体所绑定的位置，在房价的情况下，它们与可负担性 L Bernham 相关联，如果你可以买房子，增加价值，从中产生现金，租户偿还抵押贷款，将现金放在你的口袋里，任何资本收益都可以通过再融资以创造性的方式使用，如果你能以某种方式做到这一点，你会不会很疯狂？如果某些坏事确实出了问题，您可以走开并保护您的其他资产例如在日本，我以 1800 万澳元的价格看到了 42 个单元的街区，最高回报（如果全部出租）为每年 30%，日本的利率是 2% 如果我能找到一种方法来为此类购买提供资金，并进行令人满意的尽职调查（持有成本、现在的入住率和未来的潜力等），我会不会愚蠢地不这样做
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在哪里在地球上，你能从 900 年中得到这 9%吗？这被证明是不可能的 即使使用 7% 的增长这意味着在 30 年的时间里，普通人只能支付一半的房产贷款利息，净收益率将是负数 抱歉，我在澳大利亚的任何地方都看不到这种情况 你需要有收益，否则将没有动力一个更大的傻瓜买了 很高兴我对工资增长的假设如此准确，否则我仍然会被说服，因为我正在为我可以投资另一处房产的那一天而死
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这里有个小插曲- 谁说买房需要让普通人负担得起 首先，政府引入了部分拥有房产的框架，从而支持房价进一步上涨，超出平均负担能力 其次，看看纽约（曼哈顿岛）等中心) - 对于普通工薪阶层来说，购买房产的价格远远超出每个人的租金拥有自己的房子不是自然法则一如既往，控制资源的人赚了大部分钱，那些谁不必付费使用他人拥有的资源顺便说一句：我试图从 DomesDay 数据中获取 9%，仅仅因为它都是以磅安培完成的，很难等同于澳元；将比较通货膨胀放大；汇率波动使其变得更加复杂（我已经避免进行这种经济计算已有 12 年了），即：Shotesham（诺福克）的 30 英亩土地价值为 5 先令安培； 1086 年 4 便士 1980 年代，Shotesham 条件恶劣的 4 居室房子今天价值 147,500 英镑（土地面积未知，但不是一个大街区）还需要考虑到 1086 年的平均工资可能远低于每年 1 先令（平均在那些日子里更难做到）而且房地产价格可能看起来更高，但由于通货膨胀和;工资增长他们可以相当有效地停留在负担能力的最佳位置干杯，Aceyducey
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所以你去吧，即使在 1086 物业是大约 5 年的工资在 1996 年它已经攀升了两个价值约 7 年的工资和然后只用了 6 年的时间来增加另外 2 年的价值使其成为 9 年支付泡沫或持续趋势 - 你决定可负担性似乎在 7 年左右，有时低于，有时高于，但总是回来，永远不会偏离离开太久 那些在 9 年左右购买的人真的在冒险，尤其是低利率，更有可能上涨然后下跌更多 每个人在纽约租房的原因不是因为公寓负担不起，但他们看不到将资本捆绑在长期与通货膨胀保持一致的东西上的意义顺便说一句，我 3 年前在纽约租房，并支付了 1200 美元下午买了一套床位公寓，我记得当时租金重新计算根据我租用的地方的价格，转折约为 6% 这表明即使在纽约也有负担能力（记住这一切都是基于居民的工资）
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L Bernham 回答你的问题; quot;请告诉我我做错了什么您的起点“总收益、平均工资、2003 年要求的收入 $500,082 45% $46,000 1087 ”怎么样？我不相信今天的 av 房产价格是 500,082 美元我有 4 处房产，而不是 1 处的价格有人，某处可能会说服你这是平均水平，但与此同时，我们的平均水平要低得多（顺便说一句，在这种情况并不等同于廉价和讨厌）问布伦达她的 20 处房产 你的报价“即使使用 7% 的增长，它仍然意味着在 30 年的时间里，普通人只能支付一半的贷款利息资产收益率和净收益率将是负数 抱歉，我在澳大利亚的任何地方都看不到这种情况”；我们已经表明，在过去 30 多年的时间里，房产价值的增长已经达到并超过 9% cg，这只是发生了，我参与了，不是预测，不是错误的数字，不是猜测，不是天上掉馅饼！没有人相信他们会增加那么多对未来的任何预测都只是你引用的预测 - 嗯，我认为是其他人的观点是具体的 我的观点是基于事实的”； jahn
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正如LB所指出的，我应该更清楚地指出，也许拥有不是自然法则，但人类渴望在某个地方生活（租用或拥有），也许不是自然法则，而是确定的人的基本要求！需求必须受到人们支付能力的限制 未来的价格比其他任何东西都重要，并且历史证明会上涨，但是它们不能超过人们通过拥有或租房来支付的能力如果我拥有我不会投资，除非我得到了合理的回报 我的猜测是 9% pa 的计算是正确的，但作为 9% 的固定利息，1000 年没有复利！我很难找到词，但要说我的quot;房子值 100 美元；不等于说“我的狗有鼻子”，鼻子和狗是同一个“东西”，是“东西”的一部分；叫一只狗 把狗带到火星，它还有鼻子 说“我的狗值 100 美元”；与说“我的狗有鼻子”不一样的内在特征；价值只是人为的属性，只是一种意见，把狗带到火星，他的价值是不同的，但鼻子在任何地方都是鼻子！价格不断上涨 如果出现一种新的交通方式会发生什么，例如空中汽车，即您可以在不堵车的情况下以 300 公里每小时的速度通勤，这会改变您对居住地的偏好吗？有多少人想住在西部可以在中部海岸时尚生活的郊区 如果在家工作获得动力并为知识工作者所接受 如果我可以选择在伯尼塔斯（Bernie Tas）以时尚的方式生活，工作，打高尔夫球，钓鱼而不是住在小公寓gray tokyo 也许我会接受这个提议
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Hi L Bernham, 当前墨尔本地铁中位价 – 360,000（来源 REIV 网站） 360,000 7 51,428pa 51K 因为墨尔本地铁的平均工资听起来不错与 9 的比率，中位价应该是 ~460K 这几乎是 30% 的增长 要获得中位价的这种增长，我们需要在不久的将来有一些非凡的上涨 如果发生这种情况，我同意房产可能会大幅下跌它欢呼哟你今天涨了一点，艾西，我必须承认我同意 AL 900 年的 9% 复利听起来像是胡说八道这在数学上是不可能的复利的公式是总本金 * (1 + 利率%)^年忘记总和本金如果您只取 (1 + 009)^900 484E+33 E+33 – 即 33 个零对于那些不熟悉科学数字的人通货膨胀，货币转换肯定不能证明点之前或之后的 33 个零数字是合理的
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Jahn 现在来吧 你肯定意识到 500,000 美元是无关紧要的 如果我使用 250,000 美元的房产，基于它在当今市场上可能收到的租金，我会得出同样的结果 使用预计 9% 的资本增长 30 年后您仍然看到 8% 的总租金收益率 无论如何，50 万美元不是我的数字 这是 Acey 用来证明过去 30 年房产平均上涨 9% 我不反对这个你为什么认为我有 我从来没有 我要说的是这 9% 有 c推动房地产价格达到基本面不支持当前估值的地步你现在可以证明购买的唯一方法是，如果你预计资本增长 9% 我显示的点不太可能 所以我想知道另一个原因如果有人能给我看就买 似乎人们正在使用过去的增长来预测未来的收益 当这是唯一使用的方法时，它就变成了一个危险的游戏
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谢谢米哈伊拉 那是我可以使用的东西 我会想到平均工资比那个低一点 我想知道我们是否应该使用税后收入 我们应该使用工资中位数，但如果我们使用房价中位数，有人知道那是什么吗 这似乎是投资者塔斯马尼亚已经忘记了，虽然那里的平均工资并不高，而且没有塔斯马尼亚人能负担得起使 IP 成为一项良好投资所需的租金
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