澳洲澳大利亚房产 Sweet Music to My Ears 悉尼

在澳大利亚地产投资



今天几个月以来，我第一次进入悉尼市中心市场，并从一位销售代理那里收到了音乐到我的耳朵，他今天正在拍卖房产我从代理报价中听到了什么“市场已经下跌，供应商别无选择，只能开始听取买家的意见，因为他们无法达到过去几个月已经实现的价格”； Unquote 销售代理还说，在进行了 6 周的销售活动后，由于没有兴趣，她要拍卖的房产更有可能在拍卖会上通过与愿意为我谈论非常有利条件的供应商一起工作，也就是：6-8 个月的结算，在此时间范围内进入物业进行翻新等等等 换句话说，悉尼开始真正破灭它的泡沫 我今天读到的其他新闻是悉尼市场的周中清盘率从上周的 60% 下降至 549% 并进一步下降 本周末的数据很可能会显示相同的结果，而且在拍卖前有大量房产被撤出市场日期 我的想法是，如果这些房产仍然到拍卖日，清盘率会更像 40% 不知道接下来的几个月对我们来说有什么停滞对我来说，我正在兑现交易房产无论如何，我想我会告诉大家我的一天干杯罗伯特
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亲爱的罗伯特，好东西我希望悉尼墨尔本的情况有助于消除一些热量布里斯班市场 我希望滞后时间不会太久才能赶上干杯，Sunstone
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另一个悉尼观察 我昨天参加了 Maroubra 的一场拍卖 http:wwwngfarahcomaucgi-binngfarahcgitargetauctionamp;view2txt这是一栋漂亮的新建建筑设计的房子，双砖 5 居室，大理石放大器；实木内饰等 大约有150人参加，但大多数都是围观者（包括我自己） 有2个投标人从18m开始，到195m结束 拍卖前经纪人的指示是18-20m，通常折算为22m+ 该物业与愿意谈判的最高出价者通过 我们将在下周左右看看情况如何 在拍卖会上，我碰巧与前任业主交谈，他告诉我他在不到 2 年前将这块地块卖给了开发商66 万美元 市场绝对比 2 个月前疲软 说奶酪 Lotana
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好消息 对于像我这样一直在等待进入悉尼市场的人来说是个好消息，我仍然觉得它有很长的路要走路要走，也许明年年中可能是看到一些便宜货的好时机（关于悉尼市场的任何进一步意见都会很棒）现在租金回报和空置率对投资者来说仍然很糟糕，所以我会再等一些我无意中听到一位悉尼物业经理说g 她从来没有发现很难获得租户你在悉尼哪里谈论，罗伯特
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嗨，罗布！嗯，有意思我们近期准备在墨尔本买IP，已经知道这里的媒体一直在宣传“泡沫会破，市场会崩盘”；类型情绪 然而，我从中得到的一般感觉是，价格不会崩盘，而是会“甚至超过”；甚至有人说明年年中是买入的时机 鉴于 Rob 对悉尼市场现状的指示，我想知道墨尔本需要多长时间才能看到效果 关于这个 MT
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只是一个想法 Rob 的帖子是基于悉尼内城市场 将悉尼市场的一个子集扩展到整个悉尼可能是危险的 我确实听说过一份报告说银行要求内城的存款更高悉尼市 这很可能也反映了悉尼其他地方的价格，但在它发生之前我不会将其视为已读
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我已经关注悉尼北部海滩市场已有一段时间了，保留《曼利日报》房地产部分的副本并记录拍卖价格等 我最近注意到的几件事： 1 拍卖清盘率下降 2 广告价格指南仍低于实际售价或“通过”；价格从 30 美元到 10 万美元（这不是让你生气吗！） 3 大量库存进入市场 4 租赁市场仍然很糟糕！ 5 与一年前相比，更多房产在拍卖前被通过或撤回 我同意市场正在部分疲软，但现在说整个悉尼前景黯淡还为时过早 优质房产接近始终理想的价格城市的 ts （任何靠近水的地方、好学校或有声望的社区）将保持自己的地位，尽管他们可能不会经历过去两年在悉尼普遍存在的惊人增长，但他们的价格不会下降明年年初至年中寻找更多选择和更优惠的价格 希望我们是对的，最终能买到一些便宜货！
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印钞许可证好吧，因为你没有要求我'会给你我的意见 FWIW 市场正在“走软”，部分市场将经历价格下跌，但大多数情况下会出现平坦化，这将持续数年 即使出现周期，这些事情仍然是周期性的（到至少我）要变短假设一个房产的价值比它在高峰时可能达到的价格下降了 10%，并且市场在 4 年内保持平稳 你要购买的最高价格的有效折扣是多少该物业在 4 到 5 年内 大约 25 -35%那是假设那些年放弃的平均资本增长现在当我在峰值后的第 5 年购买该房产时会发生什么在第 67 年我将获得大约 30% 的上限收益加上下一次房产运行的收益所以很可能持有 1 年或 2 年的上限收益为 50% 如果我将保守的 20% 投入到项目中（作为押金），我的投资回报率是数​​百% 当然，如果它是 100% OPM 融资，那么我就是合法印钞 如果市场运行时间更长（因为新的反恐战争使利率保持在低位），我会印更多的钱，我只玩了 3 个完整的周期，但每次都这样，迈克尔·克罗夫特
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非常有趣的帖子迈克尔 公平地说，在那个平坦时期的 123 年里，你根本没有购买，只是在做一些其他的建筑开发，或者你是在抢购便宜货，为下一次运行做好准备吗？达伦
评论< BR>嗨，达伦，我会在数字堆积时购买上涨，但当我知道市场即将上涨或正在上涨时，我买入会容易得多 现在它正在关闭，是持平还是下跌取决于为什么任何明智的投资者（不是创新者）在知道特定资产类别刚刚达到顶峰的情况下购买资产类别 由于媒体的集体智慧（大众文化的影子反映）告诉我们繁荣刚刚结束，因此假设高峰已经结束是合理安全的在悉尼和墨尔本已达到并可能通过 我知道房地产是一个缓慢移动的目标（7 到 10 年的周期） 我有足够的时间为下一次繁荣做好准备 我最近对房地产进行了重新估值再融资（接近或处于高峰期） (所以除非我能够添加现在值，或者买得好到值得购买的机会成本（持有可能 5 年或更长时间），或者做出生活方式的选择 - 我不买问候，迈克尔·克罗夫特
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嗨迈克尔，你是说银行现在会对我的投资组合进行估值，即使我不打算在几年内借款你是说同样的估值可以在未来几年内使用 问候，迈克
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嗨，迈克，我所做的是设置 LOC，以防止各种资产获得过去 12 个月的上限收益 vals 没有花费我，设施没有花费我，直到我使用它们并且我确实告诉他们它也许比我早几年也许我会在 12 个月内收到一封信，询问我是否打算使用这些设施 - 但我对此表示怀疑（也许 Rolf 可以评论）几年前我确实收到过这样一封信，所以我拿走了10,000 美元，然后还清了另一个抵押贷款利率是一样的，所以对我没有任何影响，并保持银行很高兴我认为同样可以通过带有重提取设施的抵押贷款来完成，可能还有其他人我发现 LOC 在这个时间点适合我的 MO 33 摄氏度的问候，迈克尔克罗夫特
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为什么估价没有让你付出任何代价迈克尔·达伦
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嗨，生活中的一切都是可以商量的——除了死亡如果你有资格获得专业套餐，他们通常是免费的，或者第一个 vals 是免费的 如果你有资格获得个人银行家 他们是免费的 如果你持有估值资格，你的朋友会为你做这些，迈克尔·克罗夫特 ps 我建议你花点时间阅读档案，因为他们会回答很多问题
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迈克尔，你不还房贷吗LOC 贷款的印花税 我现在正在再融资，并且必须为高于我现有贷款的贷款部分支付抵押印花税，即：t他 LOC 组件
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嗨，银行想要我的生意，所以我不支付任何费用所有这意味着他们通过收取利息从我身上赚到足够的钱来吸收隐藏费用最终银行什么也不给远方的问候, Micahel Croft
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看来悉尼的租房越来越有商量了 此链接指向另一个论坛，但非常相关 http:groupsmsncomPropertyInvesMessage6217amp;LastModified4675397149381238929 准备好降落伞 Macca
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Re: 好消息 Hi Brains 很抱歉回答的延迟，我不知何故错过了你的问题至于上周末我在哪里看，我搜索了 Darlinghurst、Chippendale、Alexandria、Surry Hills 和 East Sydney RE Agent 所在的区域提到价格下降的是亚历山大 作为该地区正在发生的事情的指示，代理人由我撰写了这个故事 我正在查看的房产是一个 2 卧室 1 浴室，没有街边停车位，位于入口对面eexit到一个购物中心停车场（非常繁忙），但是一个相当漂亮的房产 有希望的储备是40万美元左右，代理人说他们不太可能在当天到达她提到的房产后面的街道再次只是一个 2 床 1 浴室，没有街边停车位，3 个月前在拍卖会上以 502,000 美元的价格售出 所以我个人认为，无论如何，在这个地区，房价已经回落，但我已经对我的房产提出了要约检查要价$ 550k- $ 580k，我的初始报价$ 435k和供应商的第一次复出是$ 535k 如果它低于$ 500k，那么我会购买，同时我会让它在市场上与所有目前出现的另一只股票换句话说，所有那些试图从房地产繁荣中获利的人，由于那里的库存太多，现在导致它下跌，再加上拍卖清盘率的下降实际上，这些拍卖率清盘的数字是一个头ch 从报纸账户中歪曲，因为它们没有考虑从拍卖中移除的财产，这些财产要么从市场上撤下，要么有价格结构。无论如何，我的另一个想法是 002 美元 干杯罗伯特 以上都不是建议在这些地区寻找和购买持久的廉价交易总是做自己的尽职调查
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Rob 感谢您的详细回复 我已经关注 Balmain Rozelle 地区有一段时间了，并认为可能在明年年初是去吧 你所说的“有一个价格结构放在他们身上”是什么意思？你的意思是从拍卖中撤出并通过私人条约出售
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哦，顺便说一句，迈克尔，我很想知道你与哪家银行打交道，因为我和我的银行有很多业务，即：有大量余额的公司账户、5 个 IP、多个家庭个人账户等，他们仍然不会像那样帮我（支付我的抵押印花税）如果你不想在网上说明你是哪家银行，你可以离线联系我吗谢谢你的大脑，听起来就像你没有在你的银行里和合适的人交谈 NAB、ANZ 和 Westpac 是我目前正在打交道的人，我一直在与他们对抗 Westpac 一直是最容易谈判的，而 NAB 紧随其后，只是最近澳新银行已经取消了它的游戏我正在与外国银行打交道以获得发展融资 - 他们的利率和条款比当地人好得多我发现这是你正在处理的个人和建立的关系最关键的东西 - m比银行名义标准还要多 问题是员工流动性很大，所以如果我找到一个好的人，我现在就和这个人呆在一起 请记住，一旦你达到一定水平，这一切都是可以协商的 经纪人似乎是有好处的，直到你达到 200 万美元大关之后，与机构中的高级人员打交道更容易 直接演示很重要 - 就在最近，我带着三个装订好的文件夹（大约 500 页的信息金融）来打动和论证我的案子，然后发现他们给我的报价超出了我的预期（或者他们的标准通常允许）事实上，当我与一位非常有经验的经纪人（这个论坛上没有人）讨论它时，他告诉我它永远不会被任何专业人士批准，我会必须寻求Lite doc金融！问候， Michael Croft
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进一步反馈 sydney 周末与在 Neutral bay 做代理的朋友聊天 他报告说他所在地区的市场已经下跌了大约 10 %，例如，半价，本来可以卖 700，现在 630 他报告说“漂亮的家庭住宅”； 25 - 3左右的钢厂仍处于供不应求状态，因此该板块市场仍保持坚挺，但尤其是投资者板块疲软见变化。
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