这是 Macfarlane 先生（州长）在墨尔本举行的 CEDA 年度大会晚宴上讲话的一部分 - 2002 年 11 月 13 日 http:wwwrbagovauSpeechessp_gov_131102html 住宅物业价格 在过去五年左右的时间里，房价大幅上涨并不奇怪。作为一个低通胀经济体，包括抵押贷款利率在内的总体利率水平降至前十年水平的一半以下 这使家庭能够承担更高水平的债务，他们确实这样做了，其中大部分用于买更好更贵的房子 如果十年前我们能确定地知道通货膨胀和利率会发生什么，我们应该能够预测这个结果 然而，困难的部分是确定有多少房价上涨是这次经济调整的合乎逻辑的结果，如果有的话，多少表明了超调或类似泡沫的行为我的猜测是，几乎所有的 ri房价中的 se 属于第一类，我一直非常不愿意得出任何结论都属于第二类，至少直到今年年初住房是针对投资者而不是自住者，我们储备银行开始担心事实上，我们在货币政策声明中提供的数据显示，在截至 8 月的一年中，向投资者的贷款批准增加了 42 %，而对自住业主的批准增长了 1% 显然正在发生非常不寻常的事情，这得到了建筑批准数据的证实，显示公寓的增长比独立屋的增长要快得多 当然，所有这些都是同时发生的当投资物业的业主难以找到租户以及租金下降时，我们似乎很清楚，投资者正在进入已经供过于求的局面撒谎的市场，而这种行为只能解释为他们通常希望税收最小化以及他们期望他们将从未来的巨额资本收益中受益，这种期望受到投资物业开发商采用的营销计划的鼓励 最近的事件，然而，表明市场实际上开始发挥作用，如果姗姗来迟，正如预期的那样 媒体上的大量报道强调潜在的供过于求并敦促潜在投资者谨慎行事，这表明市场情绪肯定会发生变化还有来自微观数据的证据表明，公寓价格在 9 月季度趋于平缓或下跌。 微观数据是指研究进行的逐个郊区甚至逐个建筑的详细分析向房地产行业出售数据的公司，我们在最近的声明中引用了其中一些数据 因此，尽管投资者住房贷款尚未放缓，但我们有可用于住房的大部分资金流向价格上涨最少或根本没有上涨的行业这很可能是一个过渡阶段最后，我们现在正在阅读一些大型多单元开发项目的描述由于投资者没有足够的预先承诺来启动建设，计划开始建设已被搁置 这必须是一个良好的发展，因为它将限制供应过剩的程度，这一事实得到了房地产行业的许多人的赞赏 结论 我的对房价的最后评论是，我们所看到的——过去一年左右住宅物业价格的非常高的增长率和投资物业的过度贷款——是一个应对成功的问题我们只需要记住，如果我们按照过去几十年的经验，三四年前，由于经济进入衰退，房地产价格的上涨会突然停止。这种扩张，正如我所描述的其他事情一样，提供了鼓励这种投资者行为的环境
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