澳洲澳大利亚房地产金融策略 帮助下两次购买悉尼

在澳大利亚地产投资



嗨，伙计们，我很想知道人们对如何最好地在我接下来的 2 次购买中进行融资的想法仅供参考 - 我为四大之一（在 IT，而不是金融或银行）工作，因此不支付贷款设置成本，获得很大的利率折扣，并且通常不需要支付 LMI 成本 - 我目前在我的第一个 IP 上在这家银行有 1 笔贷款 - 我没有 PPOR - 我有一个 Blacktown 房产要在未来 6 周 - 我还计划在未来 3 个月内购买房产 这是 DHA 房产，我的父母在 Rozelle 的租约还剩 3 年 我相信我可以以低于市场价值约 200k 的价格以 900k 的价格购买它我已获得 CBA（我的雇主）对 Blacktown 房产的预先批准，如果我通过他们提供资金，我将获得上述所有福利，允许我在不支付 LMI 的情况下达到 90% 或更高的 LVR 这将是一种方便的方式有一些额外的现金用于购买 Rozelle 我的问题是： - 我应该考虑使用另一家贷方进行 Blacktown 和解，让我可以通过使用 CBA 购买 Rozelle 来利用 LMI 的更高储蓄 这也有助于我将贷款分散到 2 个贷方，或者 - 我是否应该用CBA 来完成它（又好又容易），节省 LMI 的费用，这可以用于购买 Rozelle，然后考虑使用另一个贷方购买 Rozelle 我倾向于后者，一旦 Rozelle 财产被估价，如果我以低于市场价的价格购买 200K，我不应该有太多的戏剧通过另一家贷方获得贷款 我是否在这里忽略了任何事情DHA 租约还剩 3 年 如果是这样，这可能会使我处于购买成本不足的境地 我希望上述内容是有道理的我意识到这个等式有一些移动部分我很乐意澄清任何观点并在需要时提供更详细的数字，但非常希望人们提出任何问题或想法\建议以最佳方式进行干杯安迪
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嗨，安迪，我会的尽可能充分利用 LMI 豁免 你说你的 Rozelle 比市场价值低 20 万美元，但认为估值会很短 为什么不试试 CBA 估值 还要仔细考虑在市场价下购买的后果价值 - 资产保护，利息扣除等 印花税和 CGT 将按市场价值计算，所以为什么不以市场价值购买它 如果他们想要，父母可以给你一个不错的礼物
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嘿，安迪，我可能是错的，但是当与 CBA 的总贷款超过 100 万美元时，这笔交易被称为 genworth，他可能会有点僵化（第二次购买时请记住这一点）我知道您不会亲自支付 LMI，但我认为情况仍然如此你可以用 CBA 完成这两个任务，那么这将是有道理的（IMO ) 使用 CBA 的无 LMI 并通过它们融资评论
谢谢特里索，你建议在 Market val 购买，然后让父母将 200k 返还给我，我可以看到额外的印花税成本，潜在的 lmi 成本，我可能无法将贷款扩展到 950K 以上，所以我可能会用这种方法突破界限我确实看到你的观点，印花税等无论如何都是根据市场价值计算的，所以无论如何我都会承担这些费用就使用 LMI 豁免而言，你是否建议我考虑做通过 CBA 进行的两次购买我都考虑过这一点，然后会确保通过其他贷方购买任何其他房产，但我担心所有 3 笔初始贷款都由一个贷方提供 这是否会带来不必要的风险 它们都在悉尼市场，所以不应该让我在未来试图解锁股权时回来
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父母低价卖给你的想法是什么 20 万美元的现金礼物（贷款可能更好，可能免息）坐着会很好用在您去购买 PPOR 之前，这可能会在接下来的 30 年左右每年节省大约 5000 美元如果您将来无法负担还款，另一种选择是不时与CBA一起去，然后如果它已经增长到LVR为80％或更低的程度，则在6个月内再融资一次
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谢谢杰米-这是一个很好的明确信息我实际上不认为我会有任何戏剧从可服务性的角度获得批准我目前的财产是 85%，我可以以 90% 的价格结算黑镇，所以如果我当时去吧d 与 Rozelle 合作，并且可以在 80% 或 85% 时获得它 我在 CBA 的整体 LVR 看起来不会太糟糕 Genworth 参与时会发生什么 我知道他们是 LMI 保险公司我的理解是银行总是会在超过 80% 时取出 LMI 但在我的情况下，CBA 将简单地支付 LMI 的成本而不是我自己，或者我是否错过了 Genworth 评论的重点，如果他们对我在一家银行的整体 LVR 感到不满意，他们是否可以取消其中一项或两项贷款谢谢您的回复到目前为止，伙计们，真的很感激！！！
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增加了对您的申请的审查 - 鉴于目前 IP 贷款的变化，谁知道 Genworth 有能力做什么 通常 CBA 会在内部批准 LMI（他们大多数交易都有权这样做）但是从记忆中 - 当客户的总借款超过神奇的 100 万美元大关时，他们失去了这种权力，申请被提交给 Genworth 以最终签署 Cheers Jamie
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所以它仍然在一个DHA 再租 3 年，当地代理商的报价都在 850-900k 左右，因为只有投资者才能购买它，而且收益率等在 900k 时并不是那么好，所以几乎没有兴趣所有审查过它的代理商都回来说如果它目前不在 DHA 租约下，他们可以卖到大约 11 父母很想尽快卖掉，很乐意以 900k 的价格卖给我，但不卖给他们不认识的人租约剩余的 3 年，即使收益率大约为 4-45%，届时也会发生 reno，我很可能会出售它，或者如果当时的收益率还可以，我会简单地释放可用股权时间并继续使用此策略进行疯狂购买，数字叠加得很好填充等希望使有道理！
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谢谢杰米，这对Genworth来说是有道理的 在这种情况下，无论我是用CBA解决了这两个属性，还是仅仅解决了Rozelle属性，我都会在CBA贷款超过100万 这很高兴知道！所以：CBA 470k 贷款@ 85% Blacktown 375k 贷款@ 90% 的现有物业（在释放股权之前） Rozelle 900k 贷款（或大约取决于 val）
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nutso 甚至考虑去gt; 1，与CBA磨合并被扔进genworth评分前装载机，但是如果您要零售，他们只能告诉您去另一个贷方，或者将其转介给genworth，使潜在的冲突成为您喜欢的东西，除非您的整体场景和分数很强（看起来不像），你会很好地传播贷款 ta rolf
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谢谢 Rolf 如果我的总 LVR 低于 80%，但我将超过 1mill 贷款与 CBA 是否 Genworth甚至进入等式，还是他们只参与 80% 以上的整体 LVR
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回想起来，在你的情况下，你可以有 3 个工厂贷款银行吸收风险并且通常不会LMI 封面，所以如果你要去员工银行，从前面应该没问题，id 通常建议去 90 ta rolf
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你将有资格获得银行专业人士套餐（只要你工作过对于一家大银行或其子公司 2 年以上）经纪人对这个 pac 了解不多kage 因为无权撰写这些交易（我上次查看）（我查看经纪人仍然没有将他们排除在外） LMI 放弃了高达 90% 的 LVR 没有 Genworth 参与，所以不要担心100 万美元的数字人们扔掉（这是 CBA 的 DUA 金额）我肯定会每次都获得 90% 的 LVR
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要考虑的另一件事是，因为你没有 PPOR，你可能会使用现金结算这些投资物业因此您希望尽可能少地使用现金来为未来的 PPOR 保留现金 - 以节省不可扣除的利息并最大限度地扣除1Mill 及以下 90% 可以通过 CBA 银行专业人士套餐完成，而无需涉及 Genworth 的 CBA 我很确定我实际上可以在结算第三处房产时将自己置于这个位置，所以很高兴知道我是否决定前往沿着这条路走 感谢大家的所有回复，大家从中学到了很多只是线程！
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是的，目前没有上限，努力打击总是以 90% 的利率借钱，它可能会改变，如果你想了解更多信息，请告诉我，我可以通过电子邮件将链接发送给你
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嘿，伙计们，我想我会提供一个关于这个的快速更新所以，2号房产将在几周后交割，我决定与CBA一起去，目标是90-95%的LVR I'我会和我的经纪人拉本周之三关于获得批准的最佳策略是什么，同时还要尽可能高的 LVR 我将在我有它时分发他的回复当需要查看属性 #3（DHA 之一）时，我想如果我不能以至少超过 100k 的已实现股权购买它（通过已实现我的意思是银行 val 支持这一点）那么它不值得购买和解，所以可以很容易地向另一家贷款人寻求这笔贷款以帮助分散我的风险，但我会询问我的 cba 经纪人他对也把这个和 CBA 的意见会很有趣地看到他的回应，我也会传播热心看看他是否可能会提供合理的建议，或者只是试图引导我转向另一个 CBA 贷款任何赌注
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1 米尔在悉尼买的不多，所以你希望如此；p
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那可能不是对你的经纪人很公平 你的经纪人有你所有的生命体征，知道你的胆固醇水平很差，而且肥胖r 所以你可能从他那里得到的建议可能是相当有效的，而不是我们的“google it”；由于典型的真实数据，预测可能非常缺乏，对于任何一家贷方超过 1 到 15 的情况，我都不好，而且与涉及 LMI 的情况相比，利率或费用节省的预付款根本无法与集中风险相平衡，并且只要“方便”一词；出来我们知道我们已经失去了逻辑战 ta rolf
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嘿 Rolfair 评论，我不打算以任何方式赶上我现有的经纪人，但我会向他提出同样的“一般”问题使用 cbaas 时第三次购买可能产生什么影响的条款 他是一名 cba 经纪人，看看他是否提供了所有相关信息，或者只提供与引导我走向 CBA 方向相关的信息，这将很有趣 我的评论不是有意的就他的反应而言，让他忍无可忍，但似乎是一个很好的机会来衡量他的一般知识水平以及他是否真正为我的最大利益或银行工作什么是“CBA经纪人”
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如果是这种情况，我将其称为 CBA 创新，您不太可能得到“分散风险”； call ta rolf
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是的，Mortgage Innovations 的一位员工这是他们引导 CBA 员工申请员工贷款的地方，到目前为止，他为我努力工作，我很高兴，但现有的两次购买，并处理解锁股权 我一直打算使用 CBA，所以没有寻找其他地方，也没有我在过去 12 个月中学到的知识，所以当我询问他对开始传播任何新贷款的意见时，看到他的看法很有趣，无论是他为我的利益提供了很好的建议，或者没有提到在这个线程中发现的任何一般（一个贷方）风险，只是为了 CBA 出售
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好吧，我想如果你去 ATO 报税关于灰色问题的建议你只会得到一个回应，但你可能很幸运能得到体面的建议 ta rolf
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不要认为有人提到过这一点，但你认为自己在可预见的未来会留在 CBA 这些当任何一方终止雇佣关系时，员工贷款将停止 我的一个伙伴（也直到最近才在 CBA 工作）在他辞职时被给予 1-2 个月的时间在其他地方进行再融资考虑到您以高 LVR 借款（>80%），如果您在未来几年换工作并且需要再融资（潜在的 LMI、贷款限制等）
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不是我的经验 你不能用员工福利申请新贷款，但通常情况下，当你离开时它们会被退还给 CBA 没有意义放弃那项业务 唯一真正的“好处”；是一揽子豁免和LMI豁免（而且只有90％ - 当然在购买时）利率折扣只是您在外面无论如何可以实现的大致目标
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也不是我的经验LMI豁免对活跃的投资者来说是一个巨大的好处，我认为这是每年额外增加 5-1 万美元的工作人员费率并没有比任何客户都好，几乎我的每个客户最近的费率都比我在moment 无套餐费也有一点好处 有人不知道的是，这不是员工套餐，实际上是“银行专业套餐”，也适用于其他主要银行的员工
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andrewtfarr，可能应该在您签署贷款之前与您的人澄清一下，以确保
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已经可以确认这一点，如上所述，它是“银行专业人士套餐”而不是 CBA 员工套餐
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嗨，布雷迪，你能告诉我如何找到可以做这些交易的经纪人说如果我已经花了 7 年ars 在四大银行之一工作，想申请 90% LVR 贷款，LMI 豁免且没有 Genworth 参与，我该如何申请这些贷款 非常感谢
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