澳洲澳大利亚房地产 增加大型投资组合的同时面临财务风险 悉尼

在澳大利亚地产投资



投资组合增长中最不吸引人的部分之一是管理与持有大量抵押贷款债务相关的风险。最常谈论的风险是利率上升以及投资者应该持有什么样的“缓冲”没有得到足够的关注是仅利息条款到期并恢复为 Pamp;I 还款的可能性 当在历史低利率环境中进行购买时，这一点尤其重要 许多投资者，尤其是那些正在积累大量投资组合的投资者，可能实际上并不打算偿还债务 如果考虑不当，投资者可能会发现自己处于无法延长仅利息条款的情况 以下是可能出现这种风险的一些潜在情况： 1 您的收入支出变化 - 在购买的时候，你的情况可能让你借到这里想到计划生育，或者转行自雇t 2 5 年内偿付能力计算器和利率的变化 借贷能力评估在这段时间内可能会有很大不同，特别是在利率正常化的情况下 利率上升 2% 会导致借贷能力大不相同 3 贷款环境的变化会导致限制延长 IO 期限的能力 目前，IO 贷款的增加和投资者不偿还债务是 APRA 的主要关注点之一 利率、政策和期限延期的意愿可能会在如此长的时间内发生变化 这种不确定性超出了投资者的控制范围 4对于 PPOR 房屋 - PPOR 房屋的延长 IO 条款可能比投资贷款更难获得 举个例子，现在有很多贷款人可以从只允许 5 年利息的贷方获得贷款仅限条款（NAB、麦格理等） 现在，您可能需要支付 45% 左右的费用 例如，如果您在 IO 条款下有 200 万美元的债务敞口s，您的还款额约为每年 90,000 美元 如果这要恢复为 Pamp;I 还款，剩余 25 年的期限，每年的利息账单将达到 134,000 美元左右 - 还款额增加 50%，对现金流量造成很大影响如何最好地管理此类风险：实际上，只要服务良好且估值保持不变，大多数情况下都可以选择将仅利息条款延长或再融资至另一家机构需要完整的申请或重新评估仅付息期限的延期（CBA、西太平洋银行） 一些贷方在 IO 领域比其他贷方更好 - 有些贷方提供 10 年甚至 15 年的 IO 条款 随着最新的降息，以及不可避免的信心飙升可能会流动 我认为对于那些积极积累房产的投资者来说，值得将风险管理放在首位 干杯，Redom
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是的！到那个！目前正在为 CBA 再融资，所有新贷款都用 CBA 用 WPac 最大化
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非常好的帖子，谢谢你这个话题最近一直困扰着我，因为我有一些高质量、低收益的 CG 属性如果我被困在 Pamp;I 上，那真的会让我流血；问题是我不能去 CBA 或 Westpac，因为我和我的兄弟共享一些房产，这意味着我需要留在我目前的银行，因为他们没有。不计算对我的全部债务我还计划休假几年去旅行-因为在将近十年没有休息过一天之后，我需要它并且我想最终做一些我已经完成的生活耽误了这么久回来后，这会扼杀我的再融资能力，也会影响我快速找到新工作的机会，所以这是我的策略——让我知道你的想法目前，我已经达到了我的借贷上限，但在新的财政年度，我将有两份纳税申报表证明收入增加了 40-50k oing 使用它从我的财产中提取股权 我希望收入的增加将使我能够在 LOC 中提取多达 300-500k 这种收入增加也可能使我有资格将我专门持有的两处财产转换为CBA 或 Westpac Two 总比没有好 但即使我不能，我认为 300-500k 缓冲区应该足够了，如果事情变糟了，它也会给我足够的时间来找到一份新工作返回 你认为我有什么其他策略可以用来最小化我的风险，鉴于我的情况，我还应该注意，我此时的风险承受能力水平是低到中等（我也有大约 100-130k 的现金和股票，但是我没有计算这个，因为我假设我会在旅行等时间耗尽它）
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谢谢 jerrybee 在这种情况下，我只是建立一个缓冲区来处理可能不得不偿还部分债务一段时间 IMO，最好的处理方法是在您认为上述可能发生在您身上时有一个缓冲 尽早识别并计划它确实很有帮助，因为它还有一段时间的时间 目前，有些人不知道这可能是一个风险，并且现在正在积极积累他们的服务能力墙——这堵墙随着利率上升而向后移动，一些投资者可能已经越过了“未来的墙”，而没有意识到他们可能不得不再次爬过它仅利息延长期限 干杯，Redom
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谢谢 Redom，我没有真正考虑过所有 IO 贷款都卡在 PI 上的可能性 风险缓解占用了我更多的想法
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如果您同时为所有贷款再融资并且它们一起从 IO 中产生，或者如果它发生在您退休的时候，那将是更大的打击！很好的建议 Redom
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我有一个税务客户，他意识到他的 PPOR 在 IO 上远远超过了 5 年 他询问了银行，他们同意了 然后要求他像 Pamp;I 一样偿还贷款几年来，他在这段时间遇到的问题是由于税收计划及其相关贷款失败而导致的违约（他起诉了 CBA，他们也是他的贷款人！！）他无法再融资，因为他的信用档案中存在违约所以银行开始谈论调用贷款 幸运的是他们没有，一切都在庭外和解，违约从他根据协议的记录中解除 消息 - 管理您的 IO 贷款日期 这可能是一颗定时炸弹 - 情况可能会改变阻碍再融资
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非常感谢 很高兴知道我走在正确的轨道上 我希望我能做的更多，但事实就是这样 这是与他人一起购买房产的危险之一 一方面它使您可以做更多事情，但另一方面，它使我为这样的 PITA 融资ng 再买一个，但我认为我现在真的需要停下来，没有缓冲就太危险了，考虑到我的目标
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是的，也是另一个非常好的观点当谈到为我的每笔贷款再融资时，我'我试图将它们全部错开至少 6 个月，所以当我不得不再次做这一切时，我有一些喘息的空间
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我认为 IO 贷款到期 Pamp 的问题；我有点高估了如果从一开始就正确应用结构 我仍然与一些客户保持联系 我在 10 年前设置了贷款 他们的 IO 期从那时起会过期两次，但这很少会成为问题 在实践中，通常会发生几件事之一 1他们在 5 年内从该 IP 获得股权 在这个过程中，无论如何我们通常最终都会更新 IO 期 在实践中，活跃投资者的大多数贷款很少会在其原始状态下持续 IO 期 2 有些人并没有试图建立他们的投资组合，因为积极进取，这样他们就不会试图获得股权情景，5 年后他们的现金流在那段时间显着增加，通常是由于租金和工资的增加 因此更新 IO 期很少成为问题 3 有些人真的不那么烦恼 我们已经看到很多人只是让贷款恢复到 Pamp;I 他们很乐意随着时间的推移还清贷款 如果你是一个激进的投资者，你可能会完全避免这个问题 这对其他投资者 未来一些人可能面临的风险更有可能是从现有低点提高利率 最终经济将复苏，利率将因此上升 我们也可能接近市场 一些地区的出租空置率也在增加，当然贷款人的政策也趋于保守幸运的是，在大多数情况下，降低这种风险相当简单 * 固定利率 随着利率的上升，显而易见的事情是固定一些贷款 虽然这确实降低了贷款的灵活性（限制了移动贷方和进行额外还款的能力），但它确实在一段时间内锁定还款 通过不锁定所有内容来管理这一点也很好，这样所有固定利率不会同时到期 几年到 5 年之间固定期限的战略组合可以确保您找不到您所有的利率在短时间内大幅上涨 *随着利率的增加，收入来源也会增加 利率上升是经济强劲的标志 随之而来的是人们收入的增加，这将影响租金收入 坦率地说，这解决了很多问题问题是加息和收入增长之间通常存在滞后，所以 * 有一个应急基金 相信利率会永远保持在原来的水平是愚蠢的r 他们会上涨 虽然资金很便宜，但人们应该尽可能多地积累资金 预留 2 万美元通常足以弥补很长一段时间内的现金流短缺 应急基金有效地为您争取时间应对艰难时期或从艰难时期中恢复，或在必要时清算资产 * 了解利率不会增长那么快 我们都听说过有关 1980 年代利率为 18% 的故事 2007 年利率上升到 9% - 10% 经济因此陷入停顿 RBA 反应非常迅速，并在 4 个月内将利率下调了约 5% 现在经济将难以应对 7% - 8% 的利率 利率将会上升，但有在可预见的未来他们能走多远的限制因素 他们可能有一天会再次达到两位数，但与此同时必须发生很多事情，这将降低人们今天投资的更高利率 解决方案很简单 * 不要结束扩展自己 你不需要在一个市场周期中征服世界 积极、进取和彻底鲁莽之间是不同的 了解你的极限 * 了解市场 密切关注你的财务状况，当事情开始发生变化时要积极主动 *有一个应急基金当时代变得艰难时，现金为王！
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这不是一个小问题，我刚刚被这个问题抓住了我看到很多人都在关注低固定利率，就像我一样银行，以为他们会在 3 年结束时重新启动 不一定那么容易 我只是尝试从墨尔本的 AMP 重新启动到 ING 尽管该地区可比物业的售价已经大幅增加，我在墨尔本的房产以低估值回归，所以我不得不投入一些自己的资金来重新支付给 ING 或支付抵押贷款保险 我的情况有点不寻常，因为该地区的可比房产正在出售在 60 万美元的范围内，但由于某种原因，我的邻居去年年底，我们以 40 万美元的高价出售了他们的类似房产 这肯定影响了我的低估值 最后我很高兴留在 AMP 那里获得这笔贷款，所以这次对我来说效果很好 这仍然是值得考虑的事情选择贷款人时
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谢谢彼得 一些好的提示和安慰的话
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嗨，彼得，你能再解释一下吗？如何访问股权更新现有贷款的IO期？适用于贷款充值或分拆 任何其他适用的要求
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嗨，我不是皮特 - 希望他不介意我在申请股权释放时加入 - 它通常涉及完整的申请流程 该申请流程提供了一个延长现有 IO 期限的机会 干杯杰米
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所有银行都是这种情况 我的朋友在西太平洋银行 我想他说他们有一个叫做 quot;股权充值”;或者类似的东西，这个名字似乎暗示这是一个简单的过程，比如在你的手机上充值，或者这个名字会误导我的抵押贷款经纪人说，每次价格上涨时他都会增加他的 LOC，他所说的方式似乎我这一定很容易，如果每次价格上涨时都重新申请整个贷款，那么您将每两周经历一次痛苦的磨难！可以安全地假设一些银行将其作为小菜一碟，还是几乎完全一样
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通常你可以用西太平洋银行做到这一点然而，我们做的最后一个，需要一个基于纸质的表格与工资单和租金报表一起填写作为证明文件 这比常规申请要多得多 这大约是 6 周前 我确实知道您在西太平洋银行的充值功能中指的是什么但是当他们按照宣传的那样做时快速简单，否则这是一个疯狂的过程（似乎是极端之一）然而，大多数贷方确实需要完整的应用程序，在这个过程中，我们只需从头开始更新 IO 期
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好吧，一般来说，与常规应用程序相比，它的工作不多或少该死！我有这么多不同的贷款，这将是一个真正的痛苦
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这个有什么不同
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直到今天我不知道这是在他们所有的充值政策参数范围内，他们只是告诉我他们需要填写特定表格并提供某些文件 他们还进行了全面评估 唯一有点不寻常的是该客户向西太平洋银行借了大约 200 万美元触发了一些事情 与常规申请中的信息基本相同，过程有点像 2006 年提交申请 下次他们开始要求额外的文书工作时，我将取消充值并将其作为常规申请运行>评论
哦，所以它最终比常规应用程序更工作 GeezInteresting thread！任何人都知道以下扩展 IO 的政策 * NAB * Macquarie * AMP 他们是否需要新的应用程序或可服务性评估
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所有都需要完整的应用程序唯一可能不需要的贷方（在我的脑海中）需要完整的应用程序是 Westpac amp； CBA 很多时候他们还需要一个完整的应用程序
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谢谢，至少这 3 个对我来说是 4 年以来最好的可服务性，希望还有 4 个加薪
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看起来喜欢最好的保障措施确实是 10-15 年的选择 哪些银行提供此服务 有什么问题
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Westpac, CBA amp; ANZ 突然想到 问题是他们会根据 IO 结束后剩余的 Pamp;I 期限评估您的申请 如果您想要 15 年的 IO 期限，则需要在 15 年的 Pamp;I 还款中证明您的负担能力 这是一个相当艰难的过程呼吁很多人
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耶稣，如果我知道我会先从他们那里得到我的前几笔贷款，然后再转向其他人
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你真的认为你现有的贷款会持续15年吗在他们目前的状态下这实际上是一个问题的可能性很小
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非常好的观点，重组等
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大家好，这是一个很棒的话题，看看我们都如何以不同的方式看待事物 我一直是那种将我所有的投资物业都设置为 P 和我的类型 我仍然设法在去年我 30 岁生日时还清了我的 PPOR 哈哈，并且有一些投资在我的腰带下做得很好两种观点 1）所有的价值都在增加 2）在此期间所有的贷款都在下降我和我的妻子并没有真正花那么多钱，所以我们没有问题将额外的资金投入到我们的投资中以减少贷款
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对 AMP 和可服务性不再那么确定了 danwatto - 我刚收到一封似乎表明（尚未通过致电我的联系人确认）他们将不再以实际还款的方式承担与其他机构持有的抵押债务事实上，他们将以评估利率amp; Pamp;I - 非常保守 迅速将他们从一个很好的服务能力贷方转变为更保守的贷方之一 - 对于任何希望进行套现的投资组合的投资者来说都是非常讨厌的 以下经纪人电子邮件中的具体内容： 外部因素债务 外债（抵押贷款、个人贷款、透支、保证金贷款和信用额度）的贷款还款将使用以下两者中的较高者进行评估： - 还款额使用 AMP 银行的贷款评估率与外债总额（根据本金和利息条款） - 借款人宣布的每月还款金额的总和符合本主题 - IO 扩展，此更改为服务 鉴于 AMP 的优势之一是服务，投资者将其与其他物业一起使用可能需要再融资才能延长期限 毫无疑问，APRA 是改变的幕后推手，干杯，Redom
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我也注意到了 - 这是他们政策的巨大变化，并且将l 完全改变我考虑使用它们的方式
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编辑：错误的线程
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没有信用评分和相当可靠的DUA
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那将意味着amp r一样好现在没用了，因为无论如何他们在利率方面没有竞争力，他们有利的可服务性计算器是他们唯一的抽奖卡 关于其他实际付款贷方的任何消息谢谢
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我的申请只是在周一才提交给他们一直想知道阻碍是什么我现在是否应该处于疯狂的恐慌状态这些政策变化通常需要多长时间，立即生效我现在正在强调
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但是OFI债务的偿还就是这样类似于 ANZSuncorpSt George，以及租金收入的正常处理 这一变化将停止他们账面上的大部分投资者活动 我想知道随着时间的推移麦格理会发生什么 - 他们必须在他们的账簿上进行大量投资者活动 鉴于这种变化，我会把钱花在他们的计算器上，特别是在 6 个月后处理自己的债务
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是的 - 他们仍然有一席之地，但这只是重新考虑几个计划的问题 在大计划中没有什么大不了 现在他们愚蠢的 10 财产政策有点多至少是一致的！
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AMP 仍将像 Pete 所暗示的那样占有一席之地 - 没有多少贷方没有信用评分并且拥有高达 90% 的 genworth DUA 这种对服务的改变是令人沮丧的是，尽管经过仔细的计划，这表明即使进行了仔细的计划，您也只能拥有这么多的控​​制权那些在投资组合中稍后推迟使用 AMP 的人现在可能不能希望它不会扩展到其他慷慨的服务贷方干杯杰米
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从风险管理的角度来看（此线程的观点）- 作为压力测试的练习，值得看看在最坏的情况下您作为投资者在贷款变化方面可能会做些什么政策及其对投资者的影响 大多数投资者和房主实际上并没有面临那么大的风险，因为他们持有相对可管理的抵押债务——但持有大量债务的一小部分投资者风险最大。 SS 社区的很大一部分，并且随着投资者推动的最近繁荣而增长 这些投资者通常还持有麦格理、NAB、AMP 等的相当一部分投资组合——这些贷方将大部分贷款给那些有大量抵押贷款的人债务 正如我最初所说，贷款政策的变化完全超出您的控制范围，因此需要适当的风险管理策略，其中包含随着时间的推移可能会如何发挥的不确定性事实是，过去并不是这个领域未来的指标 假设过去发生了什么，并且您在对投资组合进行风险评估时进行简单的 IO 扩展是没有意义的 对另一家贷方的简单再融资可能不会在银行贷款政策发生变化之前尽可能轻松，当监管机构强制改变时，它们通常会以可能影响您而不是帮助您的方式发生变化 AMP刚刚从一侧转移与其他资产的可服务性范围 - 对于现在与 AMP 有债务的任何投资者而言，您获得 IO 延期的能力现在可能是“没有机会” 如果您已支付 LMI，您可能会需要搬到另一家银行来延长您的 IO 期限 为了进行压力测试，让我们来看看如果 NAB、Macquarie、ME 和其他一些处理 OFI 债务的其他银行在未来 12-18 个月内以同样的方式移动会发生什么几年时间，投资者可能会认真持有鉴于利率如此之低，以前通过租金偿还的巨额债务非常可实现-7% 的利率）并假设租金价格通胀正在跟踪 CPI 就现金流而言你还可以吗？我在 OP 中使用了一个示例，其中投资组合现金流减少了 45k 并且不包括我怀疑的利率上升在这种情况下，大多数拥有 4-5 处房产和相当高的 LVR 的人将被迫去杠杆化我并不是说在这种情况下要持有 1 比 1 的缓冲，因为这种情况发生的可能性明显低于 100% 但考虑到正在发生的事情，APRA 的低语，他们谈到的一些风险以及最近贷款的变化政策 - 这种可能性远远超过 1%，因此应该 b e in 投资者风险评估框架 Cheers, Redom
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我刚刚和我的经纪人谈过，他坚信即使未获批准，该政策也不适用于已经提交的申请 他说它只适用于之后提交的申请此通知已发出任何支持此通知的先例他平息了我的神经，但我仍然很紧张我不太确定杰里比，目前正在与 AMP 达成交易的其他人可能能够提供更好的建议几周前的外籍人士变更 周末申请，周二早上宣布变更
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基督和新政策适用于您在变更前提交的申请 我整个周末都不能放松现在
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这确实是标准做法
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我不确定，但你可能没问题 - 我的是预先批准的，并且正在通过他们所说的日期AMP 电子邮件指出：信用政策变更 - 2015 年 5 月 18 日星期一生效 干杯，Redom
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哦，天哪，天哪，让我坐下来，从我刚刚同时发生的 17 次心脏病发作中恢复过来。虽然目前还不能确定，但​​它会帮助我今晚睡得更舒服，谢谢！
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好的，谢谢!!
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我可以确认 目前正在进行中的交易不受影响
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你从哪里得到确认的，你那里有联系方式
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AMP信用自己i有 3 笔交易正在进行中，我今天下午问了 4 点左右10 年过去了，3 笔贷款恢复到 Pamp；我不得不再融资 幸运的是情况很好，有很多 CG 和可服务性！
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读到最后让我意识到我是多么保守，有些你们中的 SS 有真正不同的风险胃口大开！我记得几年前参加一个研讨会时，一些年轻人告诉我，Gee，我建立投资组合的方式是多么缓慢而艰难（基本上因为我从未动用股本，只是为存款存了钱）好吧，至少在今天我可以恢复到 Pamp;我可以保存，但我非常喜欢这个线程，因为没有人知道即将发生的变化，因为政府和其他人可以随意更改规则和法规！
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伙计们，我的经纪人现在正在与一些 AMP 人员开会，他确认新的可维护性计算将于 18 日开始，并且不会追溯应用于已经在管道中的应用程序所以如果你有任何客户想要最后一个现在咬这个苹果的时候我很惊讶它是第 18 次 - 他们通常会提供这么长的警告期吗
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其他细节： - 他们正在改变他们计算负扣税的方式 - 他们仍然只计算如果是共享的，一半的抵押贷款，但他说他们正在改变租金计算 - 他说d 从好的方面来说，现在生活费要宽松得多，显然他们曾经拥有最保守的之一
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AMP 在过去 2 周内提供交易时非常友好的欢迎电话等他们在银行的经纪人方面可能是所有贷方中最大的一部分来自“捉襟见肘”；投资者 AMP 财政部单独会担心，我希望 APRA 推理是一种方便的退出 AMP 是一个利基贷方，他们确实有一个很棒的 Global Limit 产品，我们在财务规划方面使用，但除了那个 ta rolf
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该死，我也在对这个地方进行一些装修，希望在自上次 val 后的 6 个月后将 LMI 兑现至 90% 我想现在已经不可能了，我必须算上我已经支付的 LMI作为一次性费用使用所有这些政策放大器； APRA 发生变化，对于我们 LMI 投资者来说，派对似乎已经结束，我们被迫转向 lt;从长远来看，80% 的购买量在 4 年内，当我们必须更新 IO 期时，将不得不向另一家贷方重新贷款，并且无论如何都会失去已经支付的 LMI，因为与我们现有贷方的服务可能会受到影响，我们中的很多人已经超出了我们的预期另一方面，这可能会结束“贷款人的秩序”；大多数人在投​​资组合扩张中都在做的贷款结构规划 政策变化后，贷款人的顺序可能会颠倒，或者至少是由内而外或扁平化很多
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澳新银行现在正在放松他们的政策，在贷款变更请求的理论改进！作为我们对简化流程的持续承诺的一部分，我们很高兴地宣布，从 5 月 11 日起，您现在可以通过贷款变更申请流程： 将住房贷款更改为住宅投资贷款，反之亦然 IOExtensionsLoans with LMIOn a loan with LMI you现在可以提交仅利息延期的贷款变更请求，其中 LVR 不超过物业类型的最大阈值（例如，住宅标准低于 80%） 此变更只能通过贷款变更请求表提交 注意：如果LMI 政策存在，该政策将被取消 超过 LVR 阈值的额外贷款将需要新的 LMI 政策和溢价
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也许你可以快速挤进去，正如我所说的那样，新政策不是由于开工到18号 就算你装修还没完工，估计还是涨价了
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不过我觉得这个说经纪人需要从个人层面去钻研生活费的说法已经被打压了和现在强烈反对使用诸如 HPI 之类的东西
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不知道我只是在转述他告诉我的内容
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