澳洲澳大利亚房产“无需估价”。这是否意味着...？悉尼

在澳大利亚地产投资



银行刚刚给我发邮件说“不需要估值”；这是否意味着银行认为我没有为投资物业多付钱评论

取决于交易类型、LVR 等什么是 LVR 问候 Shahin
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哦，好的交易类型是我为 74 万美元的房子获得了 63 万美元的投资贷款（包括邮票等） APM 是什么意思 每分钟的行动 LVR 是如何计算的 它是什么你能举个例子吗
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LVR 贷款价值比 贷款金额除以安全金额 所以你买了房子，他们没有下令购买时的估价是正确的还是另一种现有的证券问候 Shahin
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我现在的房子是 65 万美元，还剩下 20 万美元的贷款（向同一家银行贷款） 我得到了一个价值 74 万美元的投资物业（全部用完）我有 10 万美元我将提取的当前房屋贷款我正在使用这两个属性作为安全性（这可能吗）（他们没有要求对两者进行估价）所以 m 是什么y LVR 你能告诉我它是怎么做的吗 是贷款 $200k + $740k 安全 $650k APM 代表什么
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STAHP!!!!不要签署任何东西 听起来你要交叉抵押 这可能是不必要的，并且可能会给你带来麻烦 搜索论坛以获取更多信息
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交叉抵押 这意味着如果这项投资失败我失去了两所房子我怎么能只使用一个作为安全性它将起作用！有人可以解释我的选择
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好吧，你是在与经纪人或银行家打交道吗？他们正在对房产进行交叉证券化，这意味着他们正在链接房产 你需要将贷款设置为独立设施，如下所示： 房产 A （价值 60 万美元）：贷款 1 20 万美元（目的 - 资产 A） 贷款 2 18 万美元（目的 - 资产 B） LVR 63% 资产 B（价值 74 万美元）：贷款 1 58.9 万美元（目的 - 资产 B） LVR 80%问候 Shahin
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其实你说你现有的房产价值是 65 万美元，所以你的 LVR 较低 @ 5846% 问候 Shahin
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首先，你可能不会被越过，你只是想确定可能不会那么激烈，更像是如果您尝试出售其中一个或提取更多资金，银行会大大放慢您的速度或向您收取费用或两者兼而有之 如果您搜索，您会找到很多理想情况下，您希望最终得到 3贷款： 1- 您未偿还的 PPOR 贷款 2- 以您的 PPOR 为抵押的新贷款，用作您的存款 3- 您的新贷款，secu与 IP 相抵触，与购买价格的余额相抵触 这使您的贷款和证券彼此清晰另外，我刚刚重新阅读，您说“我目前的房屋贷款中有 10 万美元，我将提取”；如果你重新提取，这不是免税 如果你创建一个新的贷款，它将是你可能可以借超过 10 万美元来获得 20% 的存款并避免 LMI
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Shahin beat我对它说得更好
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经典cross col 我也猜这个贷方是CBA
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Aaron，你怎么推断它是cross col 因为它是85％的LVR，不'不需要 val 并且没有提到 LMI（对于这种规模的贷款应该足够大，可以让 OP 的头旋转 360 度）或者只是因为你知道 CBA 就是这样运作的
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其他人说的，但别担心，你会很幸运 540 利率贷款人通常不会做 vals 完全一样的原因你想做自己的地役权搜索 就个人而言，如果你是我的客户 Id force a val，它要花 99 美元 为什么包括我在内的神经紧张者的 SANF，我不希望我的客户购买不会长期为他们服务的东西 ta rolf
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我不同意如果它是从贷款中重新提取的，那是新的借用购买IP，可以抵扣
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是的，赫舍说贷款是63万美元，房产价值是74万美元，所以我们说的是LMI，贷方不会订购的情况非常罕见在 LMI 进行交易时的 val 他们已经对房产进行了桌面验证，那里有很多股权，后来变得很明显 毫无疑问，交叉证券化是一种耻辱，因为那里有体面的股权 问候 Shahin
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我的老发霉，大多数仍然适用，还有一些也适用 http:somersoftcomforumsshowpostphpp120656amp;postcount6 ta rolf
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嗨，亚历克斯，OP 说他的房子价值 650,000 美元，现在买了新房子740,000 美元，所以在邮票前价值约 705,000 美元 这意味着总贷款是原始的 200,000 美元加上 740,000 美元，即 940,000 美元证券总价值是 650,000 美元 + 705,000 美元 1,355,000 美元 940,000 美元 1,355,000 美元 69% LVR 交叉 我说 CBA 因为我有这种感觉
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我也这么认为，但我希望一切都干净整洁 我该怎么做 我明天必须给 CBA 移动银行家发电子邮件 什么我应该在电子邮件中输入 LMI 代表什么和 AMP
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只是为了澄清：这是 CBA 利率是 54% 我目前的住房贷款是 -$200k 但那里有 $100k cr 坐在那里因为我做了额外的还款 目前的房子：65 万美元，IP 低于 72 万美元 + 2 万美元的邮票我没有和经纪人打交道所以没有办法像 Shahin 在第 1 页第 8 篇文章中提到的那样设置它我只是希望能够将投资保持在一个整洁的账户中，所有成本和利息都集中在一个地方，这样纳税时间就很容易了 这可能吗 我目前有一个 MISA 账户（抵消）和一个房屋贷款账户 我是否有另一个像 Homeloan 这样的房屋贷款账户2 和 MISA 2 我应该在给银行的电子邮件中填写什么 1 我问他们是否可以不交叉安全 2 整理我的帐户，以便我可以准确填写利息，以便我可以从我的收入中扣除它交叉抵押的事情与它的税收结构无关这是关于设置银行A持有证券的方式我要说的是你的做法是一种糟糕的做法，不符合你的最佳利益 你可以要求 CBA 银行家解除它，但他可能会告诉你这没什么大不了的麻烦
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什么都没做现在是我改变它的机会 我喜欢我明白税收与安全无关你能不能简单地解释一下不越过的好处是什么与交叉
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沙欣和罗尔夫在他们的回答中总结得相当简洁 简而言之（从我的角度来看），交叉你的证券会让你面临估值风险，给贷方过多的股权（对您没有任何好处）并允许银行控制您的整个投资组合，这可能会限制您将来我从不交叉客户的证券，除非绝对必要，在大多数情况下，交叉证券是为懒惰的经纪人银行家准备的因为他们不想一次做 2 个不同的应用程序——他们不想不如一起做
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LMI是Lenders Mortgage Insurance 通常当你借到超过80%的房产价值时（假设贷款完全以房产为抵押），银行会要求你支付保险您借款超过 80%（600k 715k）但您没有提到 LMI（如果不超过 10k，那么该规模的贷款将在数千美元 - 而且您在 110 美元的标题搜索时抽搐）表明银行没有提到 LMI 他们不要求 LMI 的唯一原因是您的整体 LVR 是否为 lt;80% 发生这种情况的唯一方法是如果您是交叉集合 我不知道 AMP 是什么 保险公司< BR>评论
好吧，我明白了，所以基本上，当我以后可以使用股权购买更多东西时，我已经用光了太多股权，是的，我想我不会太大惊小怪，因为我赢了在这之后不要再买另一套房子了！那么，假设我从不买另一所房子或卖掉我现在的房子，这是否正确？认为这是一个明智的决定，我当然不会推荐它但是每个人都有自己的
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是的，当我 3 年前得到我的第一套房子时，我不必支付 LMI，因为我存了钱20% 的定金 我认为 LMI 只是浪费钱 我会建议任何买房的人存下 20% 而不要支付 LMI 但是这次有了 IP，CBA 银行家说了类似的话：这时间不需要 20% 的押金 只是整体 10% 的东西 我想我也是在交叉收集 我不会支付 LMI
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说实话，你没有交易的知识和 CBA 银行家一起，因为你实际上并不知道你想要什么 我怀疑你会在一夜之间学会这一切 他们会缝合你，因为他们比你知道的更多 长期结算在这里为你工作在结算之前，您有很多时间来获得适当的融资 让融资和建筑和检查条款失效意味着您无条件执行，但您首先拥有股权 一种选择可能是忘记 CBA 的人，明天打电话给经纪人（不是某人谁为特定银行工作）并让他们为您正确设置 看，这很重要最好的判断在财产方面什么是浪费钱如果你现在还没有看到这一点，请暂时放下你的眼罩，至少以开放的心态处理这个问题但是你不明白他说的话，或者不明白穿越是什么意思
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我以开放的心态对待一切我倾听并考虑每个人的想法并考虑它然后做出决定我阅读并听取所有内容并做出决定接受或拒绝g adviceinfo 我很开放，如果有人告诉我他们看到了一个紫色的外星人，我不会说他们错了我会问他们这件事并让他们给我看这东西对我来说是新的，所以我还在学习好的，我认为 Cross Col 是：当您将所有证券与贷款相加时 不是交叉抵押是当您针对不同的贷款有单独的证券 因此，如果我决定出售房屋；其他贷款会受到影响，因为他们的安全没有改变，如果交叉抵押改变安全（卖房子）让银行重新计算他​​们不喜欢做的，并想为此收取费用
评论< BR>问题不在于费用 他们可以控制所有资金的去向
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你是说因为我的一切都与 CBA 捆绑在一起，这给了我更少的权力来切换更少的“流动性”。降低竞争力 更高利率 没关系 我刚读到这个：http:somersoftcomforumsshowpostphpp120656amp;postcount6
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更多说有一天你决定卖掉你的一处房产来退休并提前10万，银行可能会改为坚持用这些资金来清偿另一笔 CBA 债务等，当你真的想买一辆可靠的汽车去度过一个小假期，或者翻新你的房产时
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我会把我的 2 美分投入，因为我有越过科尔，但我会尽快取消你有房子 A，你想买房子 B 银行想为房子 A 提供数量不详的担保，以减少他们在你逃跑时在房子 B 上赔钱的风险去巴哈马 如果你跑去巴哈马，他们可以卖掉两栋房子，收回他们的钱，不用担心 如果你选择卖房子 A，那么他们将决定你可以保留多少“利润” 你可能认为你得到了除了 200 美元之外的所有东西k 但他们会说'你要带走y 我们为 B 屋提供担保，我们将从 A 屋拿钱并把它放在 B 屋，直到它低于我们想要的贷款价值比。可能发生）那么更多的房子 A 将被使用 如果你决定购买房子 C（我知道你说过你不想）但是你最终可能会将所有 3 个房子捆绑在一个纠结的网络中 解决方案很简单并且相当整洁 你对房子 A 进行信用额度或贷款，以支付你需要存入房子 B 的金额（如果你不想支付 LMI，则为 20%）然后你如果你卖房子 A 你支付原始抵押贷款加上存款贷款并离开 A 屋，银行甚至不看屋子 B
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作为“显然”无关紧要的切线 3 你有没有运行你的“税”？除了你的会计师之外，我认为你会因为搞砸了 100 k 重提的简单可扣除性而受到打击 我猜不是，因为 etax 不提供这样的建议 虽然 100 k 是新借款，并且是免赔额，我猜您的 HOME 贷款是 PI，因此您的任何还款都需要分摊贷款，只需将您的房屋贷款限额减少 100 k 请注意，与您的移动银行家不同，我不提供税务建议，只是建议您寻求相同的进一步切线您是否购买了房屋保险，因为您有可保利益，如果该地点烧毁并且供应商没有涵盖您的投资生涯可能会停止很长时间以及更多作为州际买家，您是否按照经常推荐的方式进行了自己的独立评估，而不是消除您支付给m的费用呃，但是为了尽量减少对您来说可能不明显的风险您是否进行了各种搜索以确保没有为您的新邻居计划新的高速公路或麦当劳您是否进行了销售历史检查以确定该物业为什么有10 年卖出 6 次而你说，你没有使用经纪人这只是一个事实陈述，还是你让你的偏好被人知道了最后这一轮 Pamp;B 是如何回来的 ta rolf
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打印出来我写的东西，然后把它交给你的 CBA MB，告诉他重组并以这种方式设置贷款 这样干净，对银行没有好处 一旦贷款结清，我建议你找另一位不去的银行家或经纪人简单地交叉证券化你，因为它有利于他们或因为他们懒以及支持它的经验很明显，您是来寻求建议的，这是您非常聪明的举动，也许将意见放在一边并在字里行间阅读，它们是重新给你无价的建议 *仅供参考，IMO，LMI 很棒，当你知道它让你做什么时不会很快再次需要任何贷方的服务 我认为大多数不以“正确方式”构建东西的银行经纪人；不是懒惰，甚至认为他们的结构是为了使他们或雇主受益 他们经常不“思考”；他们的反应大多数时候归结为“他们只是不知道”；我们的行业存在巨大的知识差距，绝大多数从事贷款的人只有“第一层”；知识或关怀，这实际上就是为什么大多数人都在努力生存池塘GT; 80 % 的银行家和经纪人等人为争夺 20 % 的可用业务而奋斗他们的市场主张
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“任何人”;是一个广泛的陈述，也许您可​​以通过“储蓄”来限定一个人的好处；避免 LMI 顺便说一句，正确使用和结构化的 LMI 可以而且经常是投资者的巨大风险管理工具 你有汽车保险 你有适当的收入保护和相关的个人保险 ta rolf
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谢谢你解释你摇滚！你有你的“税”吗？除了你的会计师 我没有会计师 我自己用 etax 报税 我可以扣除 10 万美元吗？扣除它我已经与 CBA 移动银行家一起负责税收方面，他们说他们知道这一点，并将尽可能多地扣除他们所说的 10 万美元的投资贷款税，他们将按照我认为你要去的方式构建它因为搞砸了 100 k 重绘的简单可扣除性而受到打击 我猜不是，因为 etax 不提供这样的建议 虽然 100 k 是新借款并且可以扣除，但我猜你的 HOME 贷款是 PI，因此您所做的任何还款都需要分摊 如果您要“黑暗面”并使用 xcoll，请至少对其进行结构化，以便您将 IP 价格的 105% 作为单笔贷款借入，并将您的住房贷款限额减少 100 k请注意，与您的手机银行家不同，我不提供税务建议冰，只是建议您寻求相同的切线您是否购买了房屋保险，因为您有可保利益，并且如果该地方被烧毁并且供应商没有涵盖您的投资生涯可能会停止很长时间是的，我有与 CBA 合作，从昨天开始每月 56 美元等等 作为州际买家，您是否按照经常推荐的方式进行了自己的独立估值，与其说是为了消除您付出的代价，不如说是为了最大限度地减少对您来说可能不明显的风险我不太了解郊区 我可以访问 RPdata 并且我查看了最近的类似销售 你是否进行了各种搜索以确保你的新邻居没有新的高速公路或麦当劳计划 我还没有但那里不会是因为附近已经有一家麦当劳了。我可以访问 rpdata 物业每年都没有出售让你知道你的偏好 是的，我只是说我不是因为有人问我是否在使用经纪人 我没有反对经纪人的任何意见 我认为使用经纪人的人很好 最后这一轮回来我还没有做过Pamp;B
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幸运的是，当你卖房子时，银行可以保留所有收益（取决于他们的重新计算），你可能看不到全部，或者任何现金，直到你卖掉了你所有被交叉的房子（我们在这个论坛上有一些人发生在他们身上——包括我在内） Y-man
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这是什么意思我不能得到收益他们的房子没有钱进入他们的账户你的意思是，即使钱进入他们的账户他们也无能为力有了它，它就被“锁定”了。因为另一家正在使用那笔“钱”；作为安全 如果资金被“锁定”；你还能赚取利息还是不能做任何事情 当然有一种方法可以重新计算安全性 移动银行家告诉我，现在有了新规则，费用非常低 350 美元 - 380 美元并不多，所有银行都会在重新计算时收取此费用你卖了
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这就是移动银行家所说的：“CBA仍然会持有这两个财产作为担保，如果他们分开持有或总体而言，银行不使用担保类型来确定贷款类型 例如，您可以针对自住住宅获得投资贷款 贷款的用途决定了贷款类型 交叉担保仅仅意味着银行持有这两种证券，总价值为 1,377,77800 美元 那么您的申请目前的结构方式是您将有两笔单独的贷款，一笔用于 320K Owner Occupied amp；一项用于 680K 投资 这让您的会计师一切都变得非常容易 它还避免了抵押贷款保险，因为总 LVR 低于 80% 这两种贷款都将获得浮动利率的 1% 您在结算时剩余的任何资金都可以直接进入您的MISA 或您的业主自用贷款的提前还款，通常不是您的投资贷款，这样您就不会减少您的税收优势新购买价格的百分比以避免新购买的抵押贷款保险因此您可能会拥有 320K 的现有贷款加上以现有财产为抵押的小额投资贷款加上以新财产为抵押的新投资贷款我们所有的标准可变贷款都可以有MISA 账户在结算后激活，因为它们已经被预先批准（您只需向它们存入存款）我希望这能回答您的问题如果它d 请告诉我不是，或者如果您想讨论对我们迄今为止安排的内容的可能更改是的 2 贷款拆分是一个更简单的流程放大器；更容易管理持续它大约 7259% LVR 这是因为你将有一个 320k 拆分（这将包括你的重绘，其中一部分将用于结算）和一个 680K 拆分根据我的计算，你仍然会有大约 40K 是结算后的剩余资金，您可以直接进入 320K 贷款拆分或随附的 MISA向银行家或经纪人提供税务建议 如果您的重提贷款是 IO，如果您的银行家真的想提供帮助，那么 100 k 不能在其实体上扣除，他们会从您的住房贷款中吐出 100 k，作为单独的拆分并使其成为 io 这样 100 kis 完全可扣除，并且不会成为长期的会计噩梦，但不要接受我的建议，花掉 $ 并与会计师交谈 - 请！很高兴看到其他大部分内容都涵盖了 ta rolf 评论

示例：您有 2 栋房子 A，您以 60 万美元购买房子 B，您以 40 万美元购买您的交叉贷款总额为 80 万美元（LVR 80%，没有 LMI）现在有时以后，你需要一些现金，所以决定卖房子 B 假设你可以以 44 万美元的价格卖房子 B（好是的）所以你期望能够得到 8 万美元的原始 20% quot;存款”； + 40,000 美元的利润：总计 120,000 美元的现金 现在你的银行重新计算了 不幸的是，房子 A 所在的区域做得不太好，银行的估值只有 500,000 美元所以要保持 80% 的 LVR，贷款需要40 万美元 所以现在你只能得到 4 万美元的现金，而不是 12 万美元 此次出售有效地迫使所有交叉的房产重新估值 是的 - 非常相似的事情发生在我身上！ Y-man
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所有这些问题你为什么不联系一个知道发生了什么的经纪人他们会在5分钟内解决这个问题或者让你的银行家给你解释一下
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你们中的一些人非常有耐心，赞
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我不是其中之一 Sanj
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你的银行家错了 - 你需要按照我解释的方式进行设置 问他为什么他不能这样做这个问候沙欣
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因为他懒得做两个申请无论如何OP已经下定决心所以我不会再打扰了
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我建议你拿一个看看你的承保范围，我有 CBA、家庭和租户的 3 份保险（这可能是原因），而且它们比那些价值比你所说的数字低得多的房子要贵得多
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ta rolf 说够了
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我不想听起来刻薄，但你似乎还没有准备好购买投资在这个和你的其他线程之间，我为你感到害怕，因为你似乎是缺乏我认为基本的东西投资知识我不能强调你需要与经纪人交谈 CBA 移动贷方（我确信他是一个可爱的人）对结构一无所知 Cross-coll 是魔鬼的工作我向你保证我从经验中知道这一点，因为我们现在完全处于 ***** 小河，这是第一次非常大的投资购买，请接受本论坛上经纪人给你的极好建议
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哦，好吧，如果有人 20 多岁并且足够聪明，可以自己报税，那不需要拉wyers 并且“知道”他在接下来的 50 多年里永远不会再购买另一处房产，我们是谁来质疑他的信心 对于其他可能没有那么自信的新人：在你“看到”的地方避免成本价格标签以及因此而忽略“潜在”（更高的美元，但不明显）风险就像仅通过对墙壁颜色的目视检查来评估房屋，而不是花钱请检查员检查地基是否健全与否 房地产融资结构和法律建议就像房子里的好基础：如果做得好，你甚至不会知道它的存在，因为它可以帮助你避免问题侧身进入你的前门 例如，Cross col 可能多年都不会成为问题，直到结婚、换工作、组建家庭、创业、退休等生活事件（有些认为永远不会发生在他们身上，显然）意味着您必须购买另一所房屋或出售现有物业 没有对合同、产权等进行适当审查可能不是问题，直到您想在未来出售房屋，而买方确实进行了适当的产权审查并意识到您的游泳池插入邻居的财产10厘米很难找到好的贷款结构建议大多数经纪人不知道，因为他们可能只与“标准”买家打交道与会计师一样他们的朋友也没有在这个论坛上投资，因为有经验的投资者，信息质量比你在周末烧烤时发现的要好得多利用这里的信息是个好主意作为新手，你不必“贡献”，因此有经验的投资者喜欢讨论情景 所以如果你只是发布你的情景供讨论，它是有贡献的感觉你的想法可能离题
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仅供参考，当你卖掉钱时，首先会去银行，然后他们决定你可以拥有多少这实际上发生在我们身上，我们有几间房子绑在一起，卖出了一个在reno和增长后获得显着利润的银行在结算后自动将多余的资金用于我们的另一笔贷款，为了获得它我必须实际申请资金即使没有这笔钱，我们的LVR已经远低于80％，他们只是决定接受它是因为他们可以我提供的事实，例如，他们会选择选项 A 但是我看到了 100% 的图片，我认为选项 B 是最好的选择，如果其他成员看到了 100% 的图片，他们可能也会选择选项 B 我也有过户，我付给他们 700-800 美元，他们会跑其他的ches 等这里的很多人都认为您应该寻求“专业”；专家这个专家，但事实是他们对不值得的东西收费很高，也学习经济学，我记得人们对经济的最大错误之一是他们按比例考虑哦，别担心，这只是 0001%，那是错误 你不应该看比例 你应该看实际的美元价值 如果你开车去下一个购物中心可以节省 80 美元 那么你应该自己做事或自己开车去那里节省 100 美元 如果你不这样做请注意这些小成本，它们到处泄漏，使您的贷款还款时间更长，重要的是在贷款开始时尽可能多地储蓄和还清，例如，我目前的房屋贷款设定为 30 年，但自从我设法储蓄并在一开始就还清更多的钱，我会在 6-7 年内还清我所购买的房产，房产并不重要，即使它只是土地，它会花费这么多所有这些测试的费用专业人士只是一个w我不想在这里发布 cross col 的其他好处，但我理解 cross col 的负面影响（现在你已经解释过了），我不认为它们是一个问题，例如让我们说（我不能）但假设我可以在一年内还清贷款你能看出这不是一个大问题吗感谢所有解释 Cross Col 并提供真实例子的人，真的很适用
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我们使用律师，只支付与您支付转让人相同的费用 如果出现问题，转让人可能无法让您摆脱困境 而且这里的其他普通经纪人实际上不会花费您任何费用，而且他们肯定是值得的
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使用经纪人可能不会花你一美元 首先可能会正确设置您的贷款不会花你一美元 使用重新提取的、不可扣除的现金作为押金将花费你很多美元
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你真的没有头绪 祝你一切顺利，但请记住一大笔大多数成功人士在他们周围都有合适的网络会计师、律师、经纪人等，不过我认为你更适合分支机构网络
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