澳洲澳洲房产融资流程——首购悉尼

在澳大利亚地产投资



大家好， 只是想就融资过程及其与在我的第一块土地上购买和建造的互动提出建议 支付了定金，并且必须在 6 月中旬之前获得融资批准 这是否意味着一个人需要在寻求之前起草建筑设计计划财务批准或出于财产的目的，我现在可以就该部分寻求融资批准，然后再处理建筑部分吗？一个或推荐的经纪人 似乎有这么多 - 如何从谷壳中分拣出小麦 目前我最初的想法是按以下方式分类： 1）教育和当前背景考虑因素 动机，目标，行业时间 2）可以独立追捕和“战斗”；对于一个很好的交易包问题是没有DIY搜索自己来确认，你是否只需要盲目地希望你的经纪人正在寻找最便宜最好的产品和利率3）一个经纪人谁会作为一个战略（重点）关于融资和结构策略的顾问 看到一些经纪人在这里创建了关于建立投资组合的主题，以及其他问题线程，显然从第一个财产开始的策略对于建立您的投资组合动力和实现目标至关重要所以理想情况下，我希望有人自己对房地产有很好的了解，并且可以担任长期顾问，即愿意坐下来，聊天并在此过程中真正解释和教育我 4）您在选择经纪人时经历了哪些正当程序 目前我正在考虑讨论与当地经纪人一起，看看我觉得谁舒服并适合上述情况 有意寻求咨询和战略建议是否可以接受你在四处购物或者是这个禁忌，直到你承诺我不想被视为浪费时间，但看不到任何更好的方法来与这么多经纪人一起试水，我真的很想建立与值得信赖的、伟大的经纪人建立关系，以实现我的财务目标因此希望在第一时间把它做好Sommersoft 有很多人因其教育贡献和了解战略而受到广泛关注，所以人们大声说出来并提名他们会很棒
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嘿 Saber，回答你的第一个问题，不，你不需要该建筑计划在一块土地上定居 有些人真的只是购买土地而不想建造，因此这对贷方来说并不罕见 当确实到了建造的时候，您将需要一份固定价格合同，尽管关于您关于brok的其他问题老实说，我相信你安倍偶然发现了最好的资源，老实说，如果你的目标是成为一名房地产投资者，不要去找你当地的经纪人，因为大多数人不知道投资结构他们会为你找到一笔贷款适合该物业，而不必担心下一个和下一个大多数时候，尽管一个人可以自己做这件事，而且可能通过在线贷方更便宜关心下一个镜头，一些更好的球员可能会增加一点旋转和轻触，这样他们就可以很好地观察另一个镜头 一个专业人士正在设置接下来的 10 个镜头，这就是一个好的经纪人会是什么样子 关于无遗嘱或就我个人而言，最好的关系是面对面的，所以我会从你本地的经纪人 odeon 开始将利率与一个好的经纪人混淆，正如我所说，你可以在网上获得高利率，但如果你想要一个大的投资组合，这不是明智的做法一旦经纪人找到合适的贷方，然后取决于几个因素，如 LVR、LMI、总计贷款金额等，然后他们将根据该祝你好运！
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1您不需要完成建筑组件，但您应该对建筑成本有一个合理的想法 建筑贷款获得在您获得固定价格的建筑合同后进行整理，但确实需要从一开始就考虑到您不想选择错误的贷款人购买土地却发现他们无法协助建筑；土地再融资可能很昂贵 2 安培； 3 聘请经纪人 这是我们每天都在做的事情，除了最便宜的利率或简单地获得贷款批准之外，它还有很多其他功能充满了例子人们认为这只是关于便宜的利率，但后来犯了战略和结构性错误，导致后来的成本很高 4 看看各种经纪人在这里发布的内容 糟糕的经纪人无法在这个论坛上生存 一定要多谈谈比一个还要考虑经纪人实际经营了多长时间以及他们的长期经验是什么房地产投资和金融是长期主张5距离是您舒适度的一个因素，但除此之外不是一个大问题
评论< BR>嗨，Sabre 在西部有几个不错的经纪人可以和你聊天——在这里发帖的 Colin Rice 和 Jess 来自珀斯 对于你的建筑贷款——你可以同时申请土地 + 建造（这是离开时的首选方法错误的余地很小）或先申请土地，解决，然后在欢呼杰米之后申请建筑贷款
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嘿 SaberX - 你的大部分标准都是正确的，我想你会的感受一下它 - 与一些人聊天并与感觉最舒服的人联系 论坛上有很多好人（他们已经在上面发布了！）如果您的偏好是本地的，请先联系 Colin Rice 或 Jess -如果可以的话，他们是您本地的，如果可以的话，我怀疑您的搜索将结束，但如果没有，您可以从那里扩展干杯，Redom
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阿尔班加，谢谢你的意见 非固定价格的建筑合同是常见的还是可用的 临时金额主要是与我所看到的相关的现场工程 你的类比是完全正确的1）如何为现在和未来正确构建 - 我将如何实现和改善我的财务状况和未来目标毕竟，作为投资者，我们都希望获得最大的收益 2）关于融资的建议、提示和技巧并通过他们的工作建立过程“大牌”经纪人，但我怀疑这些银行和大众广播电视营销经纪人是千篇一律的经纪人，他们只是为他们选择产品，然后我想要一个有私人关系的人来指导和教我，而不仅仅是介绍我选择什么 我喜欢学习并希望被教导 来自金融背景，我在会计行业和以前的公共实践（会计师事务所）工作 我的担心，就像任何会计师事务所一样，没有非常深入的行业知识经验，每天客户不知道“他们缺少什么，不知道那里有什么” 换句话说，明智地选择经纪人我如何才能最好地选择合适的经纪人而不知道平行宇宙中的 20 家替代经纪人会做什么 对此有任何建议问候或者必须见面，听取他们的建议，策略，并从表面上接受这个和建议的产品最终是你会得到的最好的东西，希望同样好正如前 10% 的经纪人会同样建议@Peter - 好的建议 Re: 1) - 我认为这是阿尔班加的最后一点实现的地方 - 经纪人（一个好的经纪人）会在最苛刻的利率之前找到合适的贷方，确保确实在建设贷款阶段您将得到照顾，之前购买了土地 2amp;3 ) 我会完全接受您的建议，即使作为会计金融行业，我想还有更多选择最便宜的产品，很多人都这样做一样，但不了解背后工作的真正价值，说只是为您的实体填写纳税申报表或财务报表 4) 问题是非经纪人背景如何区分来自不同经纪人的黄金和木炭建议 Short有人把他们叫出来 回到我上面的观点——如何正确衡量你的经纪人的资格你会在经纪行业的“年经验”上加上一个量化的严格限制，还是有人可以ust 开始他们的经纪业务，即 1-3 年，如果他们在游戏中有皮肤（房地产投资明智）或看似很好的战略知识知识来帮助你，那就合适了 5）如果能完成工作，很高兴通过 Skype 或电话拨打面对面是最好的，但显然在珀斯，我们在选择数量方面受到地理规模的限制我的意图是在这里联系一些东部各州的经纪人（如果你收到消息，那么你知道为什么！）@Jamie - 谢谢你输入 误差幅度是否明显更高 拆分两笔贷款 敲定第一次的建筑计划 建造（考虑到知识差距，以弄清楚要建造什么以及我需要什么才能在我所在地区获得租金吸引力），以便在 6 月之前及时融资否则会有些匆忙作为第一次购买我觉得需要一个完整的 DD 才能在第一次尽可能正确地获得正确我有联系cted Jess，将看看 Colin 怎么说 您或其他人会根据他们的工作质量和知识建议推荐的任何其他西澳珀斯经纪人 很高兴收到任何想要保持明显反馈的人的 PM 我也会要求东部各州的建议，但不知道这是否合适，因为每个人都申请尴尬的背景很高兴接受 PM 或任何不怕发言的人，即使提出你自己的名字 @redom：谢谢你的本地建议 这些是基于知识和经验的质量吗？我怀疑我打算在我能找到的地方见面和交谈，看看我在哪里感觉最舒服 再说一次，我最担心的是你可能会感到舒服，但是你会提出什么问题或建议建议我要求衡量经纪人的知识水平和质量高于“建议产品”还是盲目相信您不会错过任何您永远不知道自己错过的质量建议一开始就出去
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另外，在第一次尝试聘请优质经纪人时，货比三家是完全可以接受的礼仪明智吗 你们是否都感到沮丧或普遍接受提供量身定制的会议和沉没成本？建议策略，可能并不总是转换为客户只是想以正确的方式进行此过程
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嗨 SaberX，我前段时间写了一篇关于如何选择经纪人的帖子 - 这是链接，希望你觉得有用 http:somersoftcomforumsshowthreadphpt106295amp;highlightchoosing+broker
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如果目标是简单地购买这个房产并完成它，那么最重要的是获得贷款批准，第二重要的事情可能以最便宜的成本获得它（这可能意味着利率，但也包括费用）适合你想要的为下一次购买做，之后的购买，依此类推 如果您想获得便宜的贷款，请选择 Suncorp 问题是，当您想从第一次获得股权的那一刻起，您可能会发现自己正在向另一家贷方进行昂贵的再融资财产 这可能比您从便宜的价格中节省的金额要多得多这就像告诉我请一位优秀的会计师，他可以就我的个人、知识产权组合、资产保护和业务结构以及我知道的税务规划提供适当的建议我可以简单地去 ATO 门户网站并自己做，而不必支付会计师账单。当然，我自己做或使用 Hamp;R Block 会为我节省大量资金在经纪人应该有多少年经验的背景下，考虑到我们' 3 年多来已经看到了低廉的利率和有利的贷款条件 您是否会听取那些只经历过好时光的人或经历过多个市场周期的人的建议 拥有房产并没有什么坏处好坏各有优劣 你应该在土地和建筑之间拆分贷款还是将其打包成单一交易的问题取决于贷方以及实际执行土地购买和当时的建筑收益的方式 两者之间的差异相当无关紧要最好的解决方案取决于问题的结构，这可能是您目前不知道的事情 如果您可以进行面对面的会议总是最好的，Colin 或 Jess 是两个明显的起点 如果您是对你听到的内容没有信心（我不明白为什么你不应该对他们的建议有信心），一定要进一步搜索 没有人喜欢浪费时间，但你也必须对人们有信心你正在与这个问题没有简单的解决方案
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在回答你的其他问题时，是的，有所谓的“成本加成”。合同基本上是一切成本加上建筑商的利润（比如 20%） 除非你知道你在做什么，否则这充满危险，主要是因为你真的不知道最终成本会是多少！是的，在固定价格的情况下，还有其他成本，例如不能计入合同的现场工程，但这比完全不知道最终数字会是多少风险要小得多，因为现在有很多贷方给我知识不会触及这种合同（经纪人可以提供更多信息）
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谢谢杰西，今晚我会读一读@彼得：以你的 suncorp 为例，由于他们的不愿重新提取股权并为房产发放更多贷款因此为什么您必须支付大量费用才能与另一家外部贷方再融资只是想了解情况显然我不熟悉不同的贷方我相信这个背景知道ledge 可以很容易地解释你的例子 与会计师的例子不完全一样（正确的建议仍然属于财务规划和所说的要求）-但除了聪明的 ***'ness，你是对的，会计师确实插入数字并提交它：类似地通过税务门户或您的 H amp； R 块，但一个好的会计师知道要声称什么（可以说质量比 H amp; R 块替代品更广泛），并就结构、投资和一般财务建议 从这个意义上说，这就是我在经纪人中寻找的东西，所以完全同意你的评论 鉴于我的背景，我可能（尽管时间成本）登录并搜索最低交易，并进行谈判，但需要一个好的经纪人带来的战略投入和行业知识：要避免的贷方，产品和必须做的，必须避免等 合理的回复：多年的经验 我认为你不会完全打折一个头脑清醒但经历了几个上下房地产周期的白发较少 回复：拆分贷款或合并，是的，我认为一个好的经纪人会通过这个循环并评估我在建筑设计阶段的位置确定要选择的贷方，其次是产品，最后是最小化成本的费率 完全同意你的最后一点也就是说，在旁注中，珀斯仅由 Colin 和 Jess 代表 希望我们不是那么小的市场经纪人条款！或者至少我假设有信誉的知识渊博的经纪人给出他们的名字是唯一被抛出的 atm @albanga：出于好奇，什么时候会采取更不确定的成本加上我假设加利润可能低于固定价格，如果你准确地知道未来的成本，因此为什么有人会走这条路
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如果你正在处理融资和还款方面的问题，一个好的经纪人是否会涉及收入保护等附带问题（对于那些已经没有的人）已经我也一直在读《不费吹灰之力的帝国》；不久前，我在一次交易和投资博览会上从克里斯·格雷那里得到了免费的书 关于只付息贷款的有趣观点，可以提高你的可支配收入，以便为未来的第二笔贷款提供资金，只是好奇你是否能找到只付息的还款贷款，可以选择另外偿还本金 同样，我认为没有银行会疯狂到提供固定利率并具有一定的灵活性以进行额外还款 尽管我确实对这本书持保留态度，因为它似乎对财产有很大影响，有一些例子相当不错，但是当事情不是那么美好时忽略了反面的负面因素一些（我想说）资产和股票等资产类别在杠杆方面的不公平比较（我仍然不相信比较 100 美元是有效的） k 股权仅杠杆化至 20 万美元的股票，而 10 万股杠杆化至 50 万美元的财产——显然，更大的基数将以绝对美元回报你更多我会更关心百分比回报，有能力利用更多的定性因素来考虑）但我不会进一步减损线程感谢迄今为止的建议 PS出于好奇-是否盲目相信经纪人是独立的根据客户的最佳战略计划展示最终产品，而不是更大的回扣，我认为这里的经纪人显然比主要经纪组织中的千篇一律的经纪人更有道德近几年类似理财规划行业的“信仰”条款，你觉得经纪人对评估经纪人选择的正式资格有何看法>嘿，回答你的几个问题 1 我敢肯定 Jess 和 Colin 不是珀斯仅有的两个经纪人，他们只是论坛的宝贵贡献者 如果你搜索其他来源你可能会在珀斯找到其他伟大的经纪人鉴于​​距离，我个人不知道任何其他方式，但除了这两个 2 Re 佣金，一定要测试你的经纪人为什么推荐产品银行之间的佣金存在差异，这些可以在几年内显着增加，因为最大的差异通常在于我们在第 3、4、5 年等获得的“试用”佣金，以后几年更高的试用佣金可以反映更高的“价值”抵押贷款经纪业务 例如 NAB 往往比其他四大银行支付更高的费用 根据投资者的战略目标，将它们留到 IP 积累阶段的后期通常是有意义的 - 但我已经记不清我为那些很早就使用它们的客户（并且他们的贷款被交叉）看到的经纪人发起的贷款数量 我猜经纪人的激励措施可能起到了一定的作用，至少在某种程度上 3 保持进行股权释放的灵活性是绝对重要 通常涉及几个考虑因素，包括：您与该贷方的借贷能力，以及贷方的股权释放政策 有些人会提出很多问题并希望得到验证，有些人更容易更简单 4 我在 Jess 关于经纪人的帖子中说过，但我认为经验确实如此有所作为它不是全部，全部结束 - 但你肯定会获得越来越多的知识，你写的贷款越多，处理的场景越多也就是说，它不像时间那么简单。人才 如果您的经纪人展示了您所需要的知识，您将能够很快判断出作为行业中的年轻经纪人，这绝对是新进入者需要面对的挑战尽管如此，拥有超越客户期望的专业知识，经验不足的年轻球员不仅可以生存，而且可以在行业中茁壮成长（我刚刚读到一个 26 岁的二人组，这可能会比 SS 上所有知名经纪人的总和还多，非常鼓舞人心的东西） 5 重新教育, 经纪人教育几乎完全是实用的 Diplomacert iv - 除了基本结构法规等之外，他们并没有真正教给你很多知识以及如何成为一名优秀的经纪人不是通过课程完成的，而是通过会见客户和解决问题来完成的因此一些写贷款的经验很重要 祝您搜索顺利！干杯，Redom
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对建筑更有经验的人可能会选择这个选项，但会再次与一个好的经纪人交谈，但据我所知，大多数贷方不会碰这个它也让建筑商在某种程度上承担责任，因为在一天结束时，无论他们得到什么，他们的保证金都有固定的价格，他们有价格和最后期限要坚持，因为如果他们超过了，那么他们就是赔钱的人加上成本加成那么谁在乎其中一项交易是否会给您带来惊喜，这是您的问题，而不是建筑商
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尽管很少有银行允许成本加成合同-我不知道，但我'我不是经纪人他们都想要一个固定价格的合同-固定价格的合同可以有一些Prime Cost和Provisional Sum项目
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@Redom 1 明白我猜SS反馈是唯一的社交同行反馈我找到了一个很棒的经纪人-通常没有任何家人或朋友可以从中获取建议除非我确切知道要通过什么来测试他们，否则通过冷电话或谷歌搜索会更难找到一个好的经纪人 此外，至少这里的其他经纪人和 SS 成员的反馈，他们至少一直在调整像 Jess 和 Colin 的建议这样的经纪人描绘了他们在知识等方面在社区中的合理尊重 2 了解我可以测试经纪人为何提出建议如果您发现他们歪曲事实或以其他方式提出不真实的建议，则向经纪人持有收到的佣金 这当然是更糟糕的情况，但我确信它会发生（就像在鳍规划行业一样） ssion'你提到如果我理解这一点你是说最初的年份很低，但由于一旦银行有证据证明存在较大的回扣，经纪人就有动力让客户长期使用银行的产品客户的停留时间超过前 3 年 因此，一个好的经纪人会打折并忽略这样一个事实，即如果推荐产品更适合策略环境，客户可以在两年内使用推荐产品进行再融资早期利用这些佣金的经纪人贷款对我来说丢失了 我可能错过了一些东西将考虑允许有利地重新提取已偿还贷款金额或增加的贷方再融资购买第二套房产时的股权 一般而言，股权重提仅限于房屋价值估值的 80% 否则我假设 LMI 将集中到您现有的抵押贷款中年龄 - 或者他们会直接拒绝你 所以作为你策略的一部分 你会估计你可能需要未来股票释放的可能性和难易程度 关于策略 - 你的经纪人认为你在与客户的房地产策略合作中的角色是什么？缺乏如果客户缺乏，您是否努力建立投资组合财产策略，以便您可以采用合理安全的伴随融资策略或者投资组合策略是您不动手并要求客户有合理的投资组合策略吗？在见到您之前的线索，并且您能够制定最适合其房地产计划的估计未来意图的适当财务策略 4 同意您的观点 您是否有作为经纪人内部知识的问题清单，可以用来快速尽管缺乏行业经验，但确定您的经纪人的知识程度如果适合，PM 会很棒 喜欢阅读这对 26 岁的二人组如果您愿意分享，也可以分享 听起来很棒的故事 5 感谢您的回复@westminster - 很公平 固定价格建筑合同中的一些“主要成本”项目是什么 显然临时金额将是现场工程 我假设固定金额将是某些元素的一般成本 - 楼板、内墙、屋顶 或者他们是否将事情细分为单个材料类型的成本等
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quot;在这种情况下，我们会让你接受 IO 付款，并且您想提供的任何额外费用都将进入您的抵消账户。这与额外的本金偿还一样减少了利息支付，但它们不在贷款中，这使得它们更容易获得，并且从税收的角度来看提供了更大的灵活性”；这是一个很好的选择，我认为这可能是可能的，但尚未确认是否有任何赞成为什么有人不会走这条路而不是本金和利息贷款，因为就您的净结果而言，最终结果仍然是相同的抵消账户会减少应付利息，你会“名义上”减少和偿还你的本金但是具有较低现金流的额外优势或者这只是许多妈妈和爸爸错过了他们自己的传统DIY贷款路线或一个千篇一律的经纪人我对这里的 SS 经纪人还有一个问题，那就是避免 LMI 的 20% 存款是否受到仅利息贷款的影响，即考虑到每月较低的可服务性要求，您能否获得更高的 LVR 和仍然避免支付 LMI 我正在寻找 20% 的押金，并且可能缺少 10-15k 10-15k 自掏腰包基本上是死钱只是想知道解决这个问题的方法 另外，20% 的押金是在什么时候评估的在批准之前证明 20% 的现金押金 还是由您来满足到期的现金要求（如果您在申请中提名，您计划支付 20%） 新房产的 10,000 美元 FHOG 又如何，以及印花税豁免与我的 20% 定金和贷款一起发挥作用 我假设 10k FHOG 是在结算时支付的 或者像首次购房者的印花税退税优惠，您是否只在居住 6 个月后才能收到这两项在这种情况下，就可用的 20% 现金存款而言，这将使我再多出 20k 〜“有些人让你偿还 10 美元 - 20,000 美元左右，其他人会给你一个抵消因贷方而异”； - 有趣的是，您是否觉得您可以在他们的收益率曲线估计中击败银行，或者固定利率将始终“在球上”，并且从长远来看，即使对银行而言不是中性的，也可以设计为有利而不是采用可变利率特别是在现在的低利率环境中，“实际上，贷方佣金之间的差异非常小，以至于这并不是真正的问题——但是当这对我的客户来说是个问题时，我总是很乐意让他们知道各个银行的佣金另一方面，一些经纪人会尝试向您出售 OTP 财产，从而为他们带来 14,000 美元的可观佣金 - 我会避免他们，理想情况下 quot;我明白了——这是有道理的，如果去融资会为你带来潜在的房地产销售，那是有味道的。不过，听起来不像财务规划行业，没有“诚信行事”的监管压力可以用来反对基于缺乏独立性的劣质建议或糟糕的产品建议“在我看来，最低要求是 Cert IV，然后文凭是可选的 他们真的没有添加任何东西来定义一个 good 来自穷人的经纪人 他们完成的哪门课程在我的经纪人清单上是最低的”您对行业机构的认证有何看法当一些经纪人列出他们的组织成员资格等时，您是否认为这增加了任何可信度
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毫不费力的帝国书省略了一件事，我通过引用简短的轻弹就找到了。 35年0-350套房产”；书，如果你们中的任何人读过，是实体结构的使用 只是从一般观点中好奇大多数经纪人会建议什么 以我自己的名字签署了我的要约和接受，我是否会更好地通过信托结构开始我的旅程来自会计背景，设置一个并不难（不是我完全记得或者会觉得在监管方面明智地解决问题——一个好的会计师有无数的信托法问题，这些问题近年来已经开始发挥作用，并且我会落入了解基础知识的普通坏会计类型）也不是很难跟踪您的财务报表或 ITR，但通过公共执业公司管理您的一两个财产仍然是合理的成本更不用说设置成本我也无法回忆净损失的影响我认为是可分配给受益人的，否则对个人的负扣税影响的损失将被枪杀我可能会被骗将此与无法分配收入的净损失分配相结合 我是否仍然可以解决或更改（在与我的最终经纪人讨论策略后）以适应信托实体，例如收入分享平滑不是我现阶段的主要关注点，但是突然想到资产保护的额外好处 不打算做任何有风险的事情，但我想没有人知道他们是否会被起诉或承担大量法律责任或者我可以简单地将前一两个财产留在我的名称，并且在时机成熟时毫不费力地建立一个信托实体，根据银行是否允许您从以个人名义持有的财产的个人贷款中重新提取股权，以资助信托下持有的财产我假设有将基础所有权结构与基础金融交叉没有问题，只要每笔贷款都有自己的证券支持，他们会这样做 或者如果我自己开始这样做，这会给我带来很大的问题name
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只是为了不同，我建议你在土地的融资条款到期之前获得一个完整的固定价格建造合同并获得完整的贷款批准这有很多原因，主要是建筑时不可预见成本的风险，还有银行估值风险等 在您实际持有已签署的合同之前，您无法很好地了解建筑成本 建筑商一直在报价，并且像房地产经纪人一样，他们会报价更便宜的建筑, 随着准备合同的过程, 成本增加 银行估价师将有不同的方法来评估空置土地, 而不是房子和土地 所以如果你想要房子和土地, 这就是你需要被估价的方法我的经验 我经常看到估值低于合同价格 如果您还没有承诺土地合同，这是一个问题 如果您已经购买了土地，这是一个令人头疼的问题，并且在某些情况下不得不以高价出售该地块损失 只是不值得冒险 与大多数贷方一起完成它们也更便宜，如果您使用 LMI 借款，与在两次交易中完成相比，与很多贷方一起完成对资金有很大影响 最后, 预先完成建筑合同和批准意味着您不会在土地结算后浪费时间等待建筑商开工或银行完成批准等 这是您支付土地抵押贷款和租金的时间你活着
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