澳洲澳大利亚房产 从 IP1 到 IP2 悉尼

在澳大利亚地产投资



我正在为 IP1 进行购买计划但我想考虑如何获得 IP2，因为这可能会影响我的 IP1 策略 我想知道需要多长时间才能真正购买 IP2，例如会不会12 个月后有可能 如果我以 500,000 美元（每周租金 430 美元）购买 IP1，这将是一个处于原始状态的房产并对其进行翻新，假设在 2 万美元翻新后价值 550,000 美元（每周租金 475 美元） 原始贷款金额是 400,000 美元 在购买 IP1 时，我会尽可能地激进，所以 500,000 美元是我可以用我的现金存款 + 银行贷款购买的最高金额（银行会借给我多少）我知道 80% 的 LVR 并不那么激进，但是说根据我目前的收入，银行最多可以借给我 400,000 美元，而我将 100,000 美元+印花税+我现金储蓄的成本用于另外 20% 换句话说，银行不会以 90% 的利率借给我 450,000 美元LVR 12 个月后，假设房产的资本增长增加了 5%，即价值从 550,000 美元增加到 5 美元77,500 我还从工作中获得了每年 2000 美元的小幅加薪，并且在装修后加上每年 2340 美元的额外租金，12 个月后我的额外收入为每年 4340 美元 所以在 12 个月后，我可能会得到一个 LOC，我猜是30,000 美元我将获得这个 LOC 并将资金作为第二个缓冲（除了我的现金缓冲），这样如果出现问题，我仍然有能力为负现金流短缺提供资金 我知道有租金有 IP2 时有助于提高服务能力，但似乎 12 个月后我只能获得 3 万美元的 LOC，而且在我以 250,000 美元的价格购买 IP2 之前还有很长的路要走所以我估计我将无法获得IP2 直到 IP1 租金上涨后大约 4 年，这将减少负现金流短缺 我在这条思路上是否走在正确的轨道上或者你认为需要多长时间如果我需要 4 年才能购买 IP2 ，那么我的策略是积极使用 IP1 并购买最高价值的房产我可以合理地获得贷款，因为我不明白人们如何能够以资本收益为重点每年购买一处房产，这通常在头几年现金流为负数，特别是如果您在每个房产上都用尽了贷款一个
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突出显示的文字本质上是问题 购买多处房产的人不会把自己最大化，尤其是在他们的第一处房产上 如果你能买得起40万美元但买不起45万美元，那么你很可能不会去即将购买另一处房产 您可能会体验到净资产的增加很好，但它不会增加您的贷款能力- 流动积极的房产通常不会足够提高您的可服务性 您可能需要 10% 或更多的租金收益率才能让房产增加您在银行标准下的负担能力 这些类型的房产并不常见，而且 m在这种情况下，您需要寻找一种策略来增加现金流如果您计划“取出股权”，请选择贷款 1 的右银行； - 并非所有银行都支持股权释放，如果他们这样做，可能会达到一定的 LVR 您会看到人们在短时间内购买 5 处房产；这是因为大多数人在过去几年中已经建立了良好的股权数量
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您绝对可以更快地获得会惊讶我去年也遇到过类似的情况，银行说我只能借一小笔钱，然后与 Somersoft 的经纪人交谈，12 个月后我们从 IP2 变成了 IP9
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那是鼓舞人心的 -最后的解放！！！我在一些类似的情况下，我想将 lvr 保持在 90% 加上 lmi 如此舒适地放下 10%+sd 试图尽可能多地购买
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嗨 MXia，非常令人印象深刻！你用的是哪家经纪人 ​​你的策略是什么，我猜可能是租金收益较低的低价房产
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让我PM你经纪人详情 过去一年策略有所不同 IP3-5 -都是装修 购买了大约 20 万美元 化妆品 reno 和 vals 已经回来了大约 30 万美元 所有现金流为正 IP6-9 - 购买并持有 使用上面的股权并为这些州际购买提供资金 一些涉及小规模装修，但没有像第一批 在这个阶段，我的服务能力即将结束，所以开始专注于土地内容，希望有一天能够发展
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嗨 MXia 经纪人有没有帮助你制定策略，即买入、雷诺、持有等等，或者你知道什么类型的 p你从一开始就想要的roperty
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我开始时的第一笔财产是通过买方经纪人交易本身并不好，但至少它向我展示了可以做什么我去找我的经纪人他来了为我的策略制定最佳贷款结构 关键是在 reno 之后计划股权拉动，因此决定在 6 个月后使用 80% 的贷款，我们将房产从 155,000 美元重估至 235,000 美元（在 reno 花费了约 35,000 美元）虽然这样做我意识到它有效，并在其他两个房产上复制了这一点 80% 的贷款很重要，因为我们根据更高的 vals 将银行转为两笔贷款在那之后，当我搬到布里斯班时，我的策略改为购买，我们选择了 88% 的贷款所以我可以多买一些然后去市场 那个阶段，悉尼和周边地区对我来说太热了，我不想管理州际装修所以我想这取决于你的实力，市场和你的财务状况关于采取什么最佳策略
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继续往下在我上面的例子中，我似乎需要很长时间才能以 250,000 美元的价格获得 IP2 据我所知，我需要： 如果租金在 10 年内从 475 美元增加到 735 美元每周 5%，即额外的 260 美元每周租金IP2 可能是每周 250 美元（260 美元+250 美元）x 52 x 5 提供约 132,600 美元的贷款加上现金储蓄 117,400 美元，这需要 10 年，即每年 11,740 美元 未来几年的就业收入可能相同 10 年内时间，价格上涨意味着IP1的价值增加了​​允许股权释放，但由于我的收入（就业和租金）没有增加太多，它没有用，因为银行会说我没有股权释放的服务能力在 10 年的时间里，我还没能买的 250,000 美元的房产价值大约翻了一番，达到 500,000 美元，这是遥不可及的 嗯，我将如何到达 IP2
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首先，我'我在同一条船上你和你一样神奇，因为我计划购买我的第一个房产，但也提前计划下一个一个等等所以我的第一手经验非常有限我看到你的计划的主要问题是它依赖于资本增长和租金上涨但是正如我们在过去几年中看到的那样，你不能总是说租金和资本增长每年都会增加 我的计划是通过在第一个 IP 上进行 renos 来强制股权 这将为第二个 IP + 小额现金注入提供资金 在其中一些之后，可能开始考虑细分和小型开发（比如 1 个房子在细分的地块上）基本上，我认为通过积极地产生股权，这将有助于事情的发展并建立现金缓冲任何资本增长和租金增加都将是缓冲的额外，但不要仅仅依赖于开放评论和批评
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你的第一套房产很难买，而且似乎不可能继续购买，我建议所有首次购房者从小处着手，不要用他们的第一套房产最大化自己一世 不会将房地产投资作为一种竞赛来进行这通常是失败的原因，并且会减慢您购买更多房产的速度 首先以您愿意支付贷款的价格购买一处房产 与租户一起设置此房产或进行翻新 这里的目标是以不花费您持有的方式设置此房产 您将从第一次购买中学到很多东西 然后继续下一个 重要的是不要迷失在 5 x 200,000 美元的房产或 2 x 的数字中500,000 美元的房产 更多并不一定意味着更好 干杯安德鲁
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如果我把第一个最大化，我能想到购买更多的唯一方法是增加收入，如果收益率是 5%，这将提供更多的可服务性在购买时，reno 可以增加 10% 的租金，即 55% 的收益率如果我买了一个后院足够大的房子并建造了一个祖母房，那么房子的租金+祖母房的租金我可以达到 7 左右的收益率% 所以这远不及 10% 的收益率ld 需要提高可服务性 如果是这样的话，我仍然认为最好将第一个贷款的贷款最大化，因为我不太可能多年购买 IP2 我宁愿拥有一个高价值房产而不是两个价值较小的房产，因为我预计价值较高的房产的 CG 会更高，因为我可以在需求较高的地区购买
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根据我的经验，耐心是投资的关键 遵循“没有意义”如果您认真对待投资和建设资产，则在 10 年或类似计划中购买 10 处房产 从现在开始，通过思考和规划，您肯定在做正确的事情 - 剩下的会在足够的时间过去时出现 您会惊讶地发现有多少投资时时间本身的价值的一个因素不需要着急如果你的工作生活时间表允许你那么装修和广告以类似的方式为 IP1 增加价值可以帮助提升事情 有点符合 superAndrew 所说的关于 5 个每个 20 万美元的属性和 2 个每个 50 万美元的属性 荣誉和思考事情的真正好方法
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