澳洲澳大利亚房地产 估值波动的经历 悉尼

在澳大利亚地产投资



我最近在看悉尼内南区的一处房产，完成了三份银行估价（由他们指定的估价师），一份为 48 万美元，一份为 52 万美元，另一份为 54 万美元，三份都低于卖方的价格寻求 似乎估价师对公允价值价格往往有不同的意见 有没有人有特定的策略或方法来获得最佳估值
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此时估价师一直很保守 供应商可能要求太多（不要不是所有供应商都想要太多），但估价师几乎可以肯定给您的估价低于实际售价 如果您购买了房产，估价师很可能会同意他们的购买价格 根据其他最近在该地区的销售，不要为估价而烦恼，因为它只会花费你的钱而且不会得到结果
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悉尼市场的问题（注意布里斯班即将前往那里）那是“定居”吗;估值跟不上市场 市场走得太快，估价师正在使用已结算的比较（而不是刚刚在拍卖会上购买但尚未结算的可比较产品）给您一个想法 - 客户刚刚确定Castle Hill (Kerrs Rd) 的 2 居室 TH 售价 622,000 美元 我觉得天哪，他多付了 2 周后，他们以 720,000 美元的价格卖掉了 3 居室！因此，我们假设一个街区有 3 个相同的单元，其中一个在 2 个月前以 500,000 美元的价格售出，然后另一个在上周以 700,000 美元的价格在拍卖会上售出，而今天您也以 700,000 美元的价格购买了第三个，因为上周的房产还没有结算- 估价师会考虑已解决的可比价格，在这种情况下是 500,000 美元 我过去 12 个月前每周与估价师打架一次，现在大约每天一次
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有趣的是房地产经纪人也受到估值下降的影响，因此我们可以定期从经纪人打来电话，说“我们已将此估价师列入黑名单-请使用另一位”！这是使用提供前期估值的贷方与提交后提供估值的贷方相比有很多优势（特别是当我们谈论高 LVR 贷款时）
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我发现估值的理论问题是它们不是当前，凭借使用历史结算销售的方法，这是对历史时间点（例如 3 或 6 个月前）的尝试估值。例如，如果您使用 8 月份结算的可比房地产销售数据，他们可能已经在6 月份商定的价格，并且可能已经在 4 月份以该价格在市场上出售该物业目前可以出售的实际价格可能与 4 月份的市场价格存在显着差异
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但对估价师来说是公平的（别担心，我和他们有过相当多的战斗）仅仅因为代理人告诉你房产是无条件的或在拍卖会上出售并不意味着每笔交易都会达成在快速发展的市场中，我看不到任何其他的估价师履行义务的方式向贷方提供服务
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你为什么要在购买前进行银行估价 不要忘记 99% 的情况下，你所支付的东西是物有所值的 如果你在签订合同之前使用银行估价，你将不得不坚持较低的价值
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银行估值对于获得银行融资是必要的 我想说在悉尼市场上，超过银行估值的事情比以前更普遍
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不，但你没有理解我的意思显然金融需要银行估值但是，如果一个房产的要价是 60 万美元，而你得到几家银行的估值约为 55 万美元，那么即使你向银行支付了 60 万美元只会以 55 万美元的价格贷款 如果你买了这个地方，然后得到了估价，很可能它会以 60 万美元的价格出现，因为销售合同已经存在，供估价师参考 大多数估价师会对合同的估价加盖印章销售，只要它是合理的 - 并且 10% 的差异是足够合理的
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嗨mgs4 只是为了澄清一下，您是否在收到物业接受报价之前订购了这些估价 Cheers Jamie
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是的，这是我们已经就价格达成一致的地方，然后在冷静期内，所以估值已经大大低于合同中约定的价格 我认为其他人在悉尼市中心的一些露台上也会有类似的经历，这些露台比底价高出 15%，当你稍后完成银行 val 时，他们会来低于拍卖价
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好吧，那就澄清一下在这种情况下，您最好选择无估值政策的贷方（如果可能），用现金支付差价，增加您的LVR 或干脆退出！拍卖仍然很少见n 结果不会被估价师盖章 我最近看到一个发生在我的一个客户身上的事情，这很烦人，但是哦，好吧
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阿德莱德市场也在升温 如果估价师试着告诉我我建议他的可比房产价格过高 它在拍卖会上出售，有多个竞标者和> 15个注册竞标者 他试图告诉我他们支付了太多，我继续向他展示了两个本月签订的合同结算的房产相同的价格，但显然他排除了他们，因为他们在合同中就像当我让他给我找一个价格相似的房产时，他评估了房产并告诉他我会买 10 最终获得二次估价比我和客户短 5000 美元期望所以可以使用但是 3 估值，这很痛苦离子或支付现金
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是的，不仅如此，而且 3 个估值都大大低于合同价格，甚至没有接近6个月前的市场，所以它不是基于当前可比销售额的估值，它是6个月前的，现在很多地区的房产在6个月内都在上涨
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你有没有估值 可比销售额是否叠加 即使估值保守，通常也很难与估值师争论 估值始终低于购买价格是非常罕见的，尤其是在拍卖会上 我只经历过一次，并与其他经纪人交谈我的经验与他们的一致 在每种情况下，简单的解决方案是去找不同的贷方并获得不同的估价师和不同的结果唯一一次让我失望的是，当我个人认为客户在 t 中支付的费用过高时他第一名 您似乎从不同的估价师那里得到了相同的结果，这表明您为该物业支付了太多费用 另一种解释可能是您使用了同一家银行，他们给出了相同的指示给可能产生保守估值的各种估值师也许你正在与错误的贷方打交道
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你是如何提出要支付的价格你如何认为它是公平的市场价值你做过可比的研究吗销售 您能否对估价提出异议并提供可比较的销售 如果没有任何可比较的销售以相同的价格出售，您可能会多付钱 如果房产有独特的东西，比如景观或不期望估价师会为估值增加价值（这很愚蠢）
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我想把我的案子扔在这里 一年前对昆士兰州 Rangeville 的一处房产进行了估值@ 235,000 美元 我认为这太低了 30,000 美元 获得估值今天同一房产@$220,0 00 你不能在 Rangeville 以低于 285,000 美元的价格购买三居室的房子 此外，该郊区在过去 12 个月中实现了两位数的大幅增长这个Desktopdrive 是不是因为如果它是一个完整的估价，那么必须至少有一个接近该范围的房产，除非您的房产有不利因素 估价师需要通过可比销售来显示估价 为什么不找到一些并对估价提出异议
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我首先要说我不是在为不称职的估价师辩护，其中有很多但是，估价师现在可以在他们的销售证据中使用未结算的销售额，只要他们在报告中有三个已结算的销售额前段时间我和我办公室的经理聊天 他在墨尔本东区做一个火爆市场的估价 他提到已结算的销售额都是90万美元，最近未结算的销售额是1100万美元 这是一个再融资估值，他估值 1100 万美元 人们常常没有意识到，估值师只能根据销售证据进行估值 他们必须能够在法庭上证明，他们有根据对销售证据的分析得出估值数字如果证据不存在，那么估价师通常不会去那里 在快速变化的市场时期，如果经常不存在支持销售的证据 一到两个销售不构成市场 然而，支持销售价格的四个销售中的三个应该是足够 但是，2012 年 11 月估值标准发生了变化，表示将使用已结算的销售 许多估值公司反对这一点，因为我们正在经历当前快速上升的市场等情况，因此未结算销售的变化是可以接受的，但我会保证很多估价师没有意识到这一点或他们的主nagement, 害怕诉讼 更喜欢依赖已结算的销售 还有许多懒惰的估价师不更新他们的数据库并使用过时的销售证据 我在我自己的公司办公室看到这一点 我自己尝试增加至少一到两个新的销售每次估值以使数据库与当前市场保持同步
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保持自己的更高标准，您显然可以为产品 ta rolfHiya 感到自豪，有人可以在 13 点提醒我估值： 00，通常这是基于我的经验的最佳估值季节 我知道 GFC 之后的事情机会
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嘿，布雷迪，估值是一个完整的估值 想不出任何不利的东西 不幸的是银行不会向我提供估值，作为它的“那里的财产”，即使我为它支付了 130 美元 Grrrrrrrr 我想对此提出异议，但我认为这只会破坏我在 13 年 12 月 3 日发生的和解
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在悉尼非常艰难目前任何人在拍卖中出价都没有任何意义股权缓冲面临严重风险 价格也主要高于独立式房屋的无 Val 门槛
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支付它的费用有点粗糙，而且没有收到它的副本或访问它是否影响了结算 猜测还有足够的股权来做你想做的事（希望房产不会被抵押）我建议提前对现有物业进行估值，如果有的话，立即拿走股权
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接受 -4% 的 val 挑战 本周从 Homeside 获得 550k 路边 ANZ Desktop 的 val 640k 和 CBA 6325K 另一个不将自己限制在一个贷方的理由迟到 1 周r 的价格为 513K 美元（请注意，AMP val 报告只是一个 rpdata AVM）我很困惑为什么和贬值，因为两个报告中使用的 6 个可比较的属性是相同的但是相隔 1 周看到 2 个属性被售出，而且我想我很不走运，因为这两个属性拖累了估计的低和高范围，因此在我告别我的 3 万美元股权的那一刻，整体估值下降了；(
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强制一个完整的 val ta rolf
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负4 % 大约是对的 ta rolf
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