澳洲澳洲房产 未经批准的祖母房一文不值？悉尼

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物业的估价根本没有考虑祖母房是因为它未经批准还是他们在对物业进行估价时忽略了所有祖母房是否正常评估师在进行估价时完全无视未经批准的公寓我认为它至少会为房产增加一些价值
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如果奶奶公寓未经批准，在最坏的情况下，您可能会被迫拆除它并可能产生法律费用在这种情况下，它可能有负值，因为会涉及成本 玛格
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潜在购买者可能会根据租金收入增加的潜力给它一些额外的价值 在再融资或现有贷款增加的情况下，估价师和贷方不太可能如果未获得批准，则确认任何价值（资本或租金） 他们甚至可能认为这会使财产贬值 如果是新购买的，估价师可能会简单地选择购买价格，但他们不会承认 GF 租金还请记住，估值可能会引发理事会的进一步调查 这取决于估值师的离散程度
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皮特是现场的 我们在批准和非批准的估值方面都遇到了麻烦批准的gflats，尽管银行在法律设置上更容易部分问题源于缺乏实际的可比性，因此在估值之前做一些DD并有足够的补偿来向估值师展示支持你的价格如果你不这样做可以访问此类信息，请在此处向 REA 寻求帮助 毕竟，如果由于此问题而导致销售因财务而失败，那么提供帮助符合他们的最大利益
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感谢您的反馈这让你想知道，尽管考虑到布里斯班几乎所有建在下面的房子都是未经批准的，不是法定高度等，但是哦，好吧
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我可以分享我最近的经历：--房产是一个1960 年 3 床、1 浴加 2 床、1 浴扩展连接到前面房子 -- 银行估价 36 万美元 我提出异议，发现他们没有考虑延期，因为他们发现理事会延期未获批准 -- 我向估价师提供延期的批准，修改后的估价师是 44 万美元 6 个月后： --我花了一些钱把扩展改成附属的GF，还有一些钱为front house创建新的bath和reno——最终结果是Front House 4Bed, 2 Bath plus GF 2 Bed,1 Bath实现了双重收入——它被批准了通过私人认证机构、CDC 和 OC 签发——它必须是 OC 或批准未提交给理事会或其他什么的，当银行估值从理事会进行尽职调查时发现 GF 未获得批准——基于 GF 未批准，估值返回为 465K 美元已批准但延期已获批准——我提出争议并提供了 OC 和批准文件——估值随后被修改为 52 万美元 这似乎是一个成功的故事（从 36 万美元到 52 万美元），因为大多数人都说在赢得争议方面取得了小小的成功，但估值师仍然非常保守，尤其是双收入二级住宅，他们找不到这么多比较房产 我的研究表明该房产应该是 58 万美元，而房地产有信心为该房产实现 60 万美元 虽然我可以对估值提出异议并将我的意见提交给 Valex证明财产价值的合理性，最终由估价师做出最终决定，似乎是争议过程中的一种沟通方式即使我质疑估价是否有错误，也质疑比较是否存在争议过程之间没有调解和解使用的房产通过了斯宾塞测试 Valex 在争议过程中不说话 很高兴看到这个争议过程在未来有所改变，这样我们就可以有一个公平的购买金融和双赢的过程
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请原谅我的无知 CDC 和 OC 代表
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CDC - 符合开发证书 OC - 业主立案法团证书 我用谷歌搜索了这些如果我错了请纠正我
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仅仅因为它们建在下面并不意味着它是一个奶奶公寓的情况 大多数高层住宅下面都有车库和娱乐室 Marg
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OC职业证书
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谢谢neK
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通常是COC入住证明
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嗨 RR 感谢您分享您的故事，是的，这是一个常见问题，正如我们在过去的客户中发现的那样 可悲的是，估价师来自像 Valex 这样的地方根本没有得到足够的报酬来证明需要召集理事会等来验证批准的合理性我的经验中懒惰和冷漠的结合正如我在最近的一篇文章中所说，通过提供它们使其尽可能容易（通过您的经纪人）提前准备好所有文件是最好的方式 100% 同意争议程序也需要改变——目前这对经纪人来说只是更多的工作代表你，这可能是一个非常令人沮丧的过程
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无论 Valex 甚至估值公司经理怎么说，如果他们不想，没有人可以强迫估值师改变他们的数字，但 valex 可以对房产提出争议或第二次检查估价，在这种情况下，他们使用第二次检查估价，即使它较低我为 Valex 做了很多这些是什么触发了这些我不知道，我只知道第二次估价师没有给出之前估价的细节
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真的我以为这只是一个移除炉灶的东西这是如果屋顶高度低得离谱或者根本不符合BCA
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我觉得这个过程很难接受 所以你实际上是在说任何人都可以上大学，上估值课程，获得 VAL 号码，然后向任何投资者、经纪人或银行勒索赎金，而你对此无能为力 不是诋毁任何好的估价师阅读这个论坛，但我发现估价师的原则和生活道德受谁是他们的老板或客户的影响很大 在课堂上，他们遵循某些算法和估值方法，但当他们在现场时，他们会写一份报告，让付钱的人高兴 我父母在西北的种植面积增长中心目前已被政府收购并通过 Land amp;环境法院和我一直在与市场上最昂贵的估值师合作（比如 gt;$20K） 我觉得有趣的是，如果你把这些估值师扔在一个房间里几个小时，最后总是会流血 必须有一些指标或目标银行机构在为新的购买再融资等进行估值时已指示评估师公司，我接受公平市场和保守，但对于某些评估师故意使用未通过斯宾塞测试的可比物业的行为，我不接受
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争议（2 次） 我已经完成了，但不确定 Valex 是否允许对估值进行第二次检查，因为我的经纪人向我保证 Valex 不会这样做 我认为估价师很容易在Valex，这意味着他们可以访问以前的 val，但我可能错了 最近几周我再次购买了银行估值（不是同一家估值公司）比购买价格低 8% 我接受了这份估值师的报告，因为报告是详细和 dil igent，我没有争议的余地
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看来他们确实有一个配额要满足或每天有 500 个估价，并且在 15 分钟的时间内进入一个房产我认为你是绝对正确的提供 UPFRONT 您提交的任何批准、翻新和比较物业，以证明更高估价的合理性 事后提供信息，除非得到黑白批准，否则估价师不愿修改或证明他们是错误的 它会损害他们的利润和自负 “劣质 - 可比 - 优越” ;在我看来，Valex 没有技术属性和受争议，但它的说法是“我是估价师，你不是”
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CBA valex 流程的成功率低于百分之一的人告诉我，我没有通过我们自己的业务进行足够的尝试，但多年来我们从未有过成功的 valex 审查，如果这些数字是一个应该处理的毫无意义和无用的过程我们有简单地接受通过 Valex 渠道进行的估值必须在货币上 GT； 99 % 的时间，并且只是使用不使用该频道的其他贷方 tarolf
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不拒绝改变就是这样 正如我过去对希望我改变的雇主所说的（由于客户压力，在与二级和三级贷方合作的预 valex 日），“欢迎你改变图，把我的名字从报告上去掉”；未经我的同意更改数字是很好的欺诈公司过去曾派另一位估值师重新进行估值，如果看起来估值师确实错了，但这种情况很少发生，通常是由初级或新估值师进行估值（谁永远不会持续很长时间）我有时不得不重新查看同事所做的估值，然后对这个数字说是或否相信我，我试图找出错误，但很少这样做这不是经常发生的事情，我会给出你举个例子 我的地块开辟了一个新区域 我一直在扼杀开发商的土地销售合同 与 valex 的很多纠纷，那里的高级人员高度参与 在一个例子中，我是根据一份合同进入的另一位估价师盖了橡皮图章 我被要求发表评论 我提供了一个详细的案例来支持我的数据，valex 对此表示同意 我指出其他估价师使用的销售都有激励措施，我们应该打折从销售价格 原来，另一位估价师甚至对一些销售证据进行了估价，并在那些估价报告中表示，他们有激励措施，但没有说这一点，也没有从他们用来给合同盖章的证据中打折扣。结果是除了少数客户，我几乎拒绝在那个郊区进行估值 我们只是拒绝那些工作 销售仍然被其他估值师盖章 上周我正在评估郊区的一个街区以进行再融资 我看到最近有两个街区转售开发商以 24 万至 24.5 万美元的价格售出，转售价格约为 200 至 20.5 万美元，这与我对类似地块的估值差不多，并且在那段时间里市场保持静止。一周的估价数据是 valex 争议的主题 在这两种情况下，客户都提供了一些很好的证据 这是大约 18 个月来的第一次，也是 6 年来的第 5 次和第 6 次，我在 figu在那段时间里，大约有 8,000 个估值我会在大约 1% 到 2% 的时间里对数字产生争议 在大多数争议中，客户只是直接从打印机发送一份 PDOL 或 RPData 销售的副本 我可以访问这些，他们会更好地忽略证据，因为它不支持他们的价格，他们通常会根据价格而不是可比性来选择销售证据，并且零分析来证明对他们期望价格的任何支持我相信如果您认为估价师是错误的，那么应该提供全面分析的证据由 valex 审查，这将迫使估价师提供他们的销售证据的分析，这些证据也将由 valex 审查，并且将有更大的机会获得第二次检查估价命令然而，这通常太难了，最简单的行动方案是只是与另一个贷方一起去如果你想要橡皮图章的东西，我建议NAB，因为他们使用，整体上（根据我的经验），内部不合格或习惯于橡皮图章的非认证估价师，但是他们通过 valex 外包越来越多的估价 我相信这有帮助我在我的争议中向估价师提交了一份详细报告（更多细节），以证明更高的价值，绝对不仅仅是 rpdata 打印出来 同一家公司的估价师在 2 个不同的场合对我的财产进行了较低的估值，因为我无法提供批准文件分别用于延期和双重入住GF 一旦我提供了这个，估价师别无选择，只能将价值提高到更高的数字 然而，在 Valex 报告中，2 或 5 个比较属性中使用的是未经批准的双重入住 我已经进行了查询向委员会确认他们没有获得批准 为什么估价师在评估我有批准问题的财产时遇到困难，但没有从比较中获得折扣未经批准的双住的儿子房产 Valex 中使用的其他比较房产位于繁忙的道路上，靠近火车轨道或纤维房屋，而我的房产没有任何这些缺陷 我接受估值师使用这些房产，因为没有有足够多的房产与标的房产相似，但我不接受没有折扣适用于那些有缺陷或谨慎处理的房产 有趣的是，估价师为被列为“目前”的比较房产支付了全部 100% 的租金以 xx 美元的价格出租，但对于标的物业，估值师不会在没有提供估值方法的理由的情况下收取实际租金的 100% 这可能会误导对回报感兴趣的谨慎投资者 正如我在我的第一段，那里有很多正义而努力的估价师，但对于一些懒惰的人来说，他们懒得打电话给理事会或检查比较物业，并认为是ted 房地产列表中的事实信息，当涉及到争议时，自我总是试图为自己辩护
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