澳洲购买第一个 IP 之前，澳大利亚房产需要支付 28,000 美元的违约金——借贷能力的影响？悉尼

在澳大利亚地产投资



我想通过一些经验丰富的 SSers 我将在今年结束之前购买我的第一个 IP 并想就它如何影响我的借贷能力来探索这种情况 目前的情况：-PPOR 贷款固定为另外 12年 809%（我知道，我知道） - 当前贷款余额 243,000 美元（每年 20,000 美元的利息） - 还有一笔 60,000 美元的股权贷款，目前全部余额抵消（总体 LVR 87%） 情景：- 打破固定贷款* 费用使新的 PPOR 贷款余额 271,000 美元 LVR 93% - 固定贷款约 5%，为期约 5 年 好的，我现在的借贷能力在哪里，我节省了 65,000 美元的利息，但 LVR 为 93% 如果有更多信息需要，我很乐意提供它如果有任何经纪人想聊天，请随意 * 如果我可以要求足够的 28k这是值得的
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真正的问题是“我是否会利用我的贷款中断成本来影响服务”？如果是这样，那么答案是肯定的，但不会太多，因为您正在增加贷款还要考虑增加贷款金额和 LVR 应支付的 LMI
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我什至不知道你可以修复那么久！
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正在为我的贷款增加 28,000 美元（但此后每年为自己节省 7,000 美元的利息），将增加我的借贷能力，减少它，或者影响可以忽略不计 TMNT，我希望我也不知道
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即使考虑到使用基准测试的场景 - 这将是微不足道的
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也感谢你的提示我注意的事情出于我的问题的目的，我没有深入细节，但如果我打破，我计划通过一次性还款（以及更多增长，目前不可阻挡）来避免过多的 LMI
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感谢您的澄清！了解非常有帮助
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你可以一次性还清多少以及多久支付一次
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每年1万美元
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关于休息后贷款结构的另一个问题我'将与经纪人交谈以解决这个问题，但我在想一些先前的输入将不胜感激：将贷款分成 5 块 55,000 美元 - 4 x 固定 - 1 x 可变（或它们的某种组合）这样，如果需要，我每年最多可以支付 40,000 美元的额外还款*（这个金额不太可能成为障碍）加上多余的资金来抵消可变的选项，选项我是否遗漏了任何东西除了一些事实贷方可能不会多次拆分贷款任何其他构建它的想法*假设每个固定的年度限额为 10,000 美元
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我建议实际与银行或经纪人交谈，看看这是否是实际上可能
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让我们假设利率正在接近底部（也许，也许不是）如果是这样，那么你就是计划在这样做的成本达到最高水平时打破 是否真的有必要现在修复打算使用您的股权，您仍然可以使用固定利率产品来做到这一点 如果您想省钱，违约可能会比节省的成本更多切换贷方还要问自己为什么首先要修复，然后想想为什么要考虑重新修复 5 年
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干杯亚历克斯不，现在没有必要修复我从长期来看镜头虽然我考虑过保持固定并在a）本金较低且b）利率可能较高时打破轨道，因此打破成本较低我想我可能要等待2-3年以上才能值得根据我的计算，仅基于兴趣 savi ngs，大约需要 65 年才能收回中断成本 但是，还有其他考虑因素： - 我的 10,000 美元额外还款限额是一个障碍 - 我很容易满足这一点 - 没有抵消 如果我能够存放未来的 IP 押金持有抵消账户中的成本等，65年将减少到一个更合理的数字，因为我支付利息的本金将显着降低我通过听取非常保守的父母的建议固定了很长一段时间听听你的想法 彼得 一如既往，我愿意接受所有意见 干杯
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a 不要修复超过您可以合理预见您的情况的时间 b 不要修复您可以预见在固定利率期间偿还的钱 c 不要根据费率进行修复，根据个人需要情况进行修复
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打破固定费率的所有充分理由，但如果我可以扮演魔鬼的主张再多一点 * 考虑到需要 65 年才能收回中断成本（我认为这是相当好，大多数人都不会在 t 内恢复它们他剩余的固定期限），什么h如果浮动利率增加，则出现 10,000 美元的还款限额是一个很好的理由，但是偿还不可扣除的债务（如果通过直接付款或抵消账户）总是一件好事如果在你的位置，我确实决定打破，我不'我不认为我会考虑不可扣除债务的 5 年利率 5 年是相当长的时间 就我个人而言，我发现与 3 年一起工作更舒服
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请继续扮演魔鬼的拥护者这真的很有帮助如果浮动利率增加（毫无疑问他们会，给定时间），这个 65 年的数字可能会延长，但 5 年修复吸引人的一个原因是，鉴于我将能够用我提议的结构来抵消额外的支付，我预计这 65 年“恢复”数字将收缩至 lt； 5 年 物有所值，即使固定贷款在大量上涨后脱落（只要不超过 8%） 3 年固定贷款也有其吸引力 更易于管理的时间段、更好的利率等还考虑到，如果我将贷款分成几部分，它会打开在独立的期限内修复每个部分的选项（如果它对我有利的话） 热衷于再次听到你的想法，Mr Advocate Cheers
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那里还有几个变数：1）搬出去，把房产改成IP 利息可以抵扣2）如果你打破贷款，你可以抵消额外的支付，但考虑到你的情况，你不应该更专注于增加你的资产基础这意味着用额外的钱购买更多而不是偿还现有的贷款
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谢谢队友 1) 考虑了一段时间 一个障碍 现在已经成长为一个很好的收入来源 (airbnb) 所以变成了一个 IP已失去大量（财务）吸引力 2) 是的，增加我的资产基础是 p优先级 #1 还清 PPOR 并不是一个近期目标（而是 10 年期） 我想玩这个的方式是将未来 IP 的存款成本用于抵消 PPOR 贷款，并根据我的判断偶尔支付一次性付款然后通过股权贷款立即撤回资金 想法
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为什么它失去了吸引力
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它现在正在产生现金流而且我仍然住在那里嗨 1 取决于您使用的贷方，这种变化对您的可服务性的影响可能是正面的也可能是负面的 示例：ANZ；他们考虑到“贷款余额”；在计算现有债务的偿付能力时——因此在这种情况下，它会产生负面影响，但鉴于它只有 28,000 美元（+ LMI），对于 NAB 来说可以忽略不计；他们采取“实际”；还款——所以这个“可以”；产生积极影响；鉴于您的贷款从 8% 降至 5% 2 如前所述，它可能“看起来”；很高兴打破这笔贷款；但真的要弄清楚你的总体目标是否有任何好处——你的目标可能是什么 3 你从 10+ 固定利率下降到 5 年为什么不让它保持可变，因为听起来你的计划可能会改变（PPOR 到IP 等）或如前所述坚持较低的固定利率期限 2-3 年 4 您可以将贷款分成不同的部分；并非所有银行都会接受这种结构，因为这对银行来说需要做很多工作（但我假设您在 Westpac 或 CBA，考虑到您的 12+ 固定利率期限）；只需注意每个产品的“拆分”；有最低贷款额 5 我仍然没有 100% 相信您的总体目标 您正在努力实现什么 提高可服务性 购买 IP 释放股权 降低债务水平 偿还 ppor 6 Airbnb 很棒；最近在香港住了一个
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嗯，如果是airbnb，那已经是投资房了 或者是一部分，作为贷款的一部分 参考标题，借款能力IMPACT 影响是关于你的心态，你的心理，关于财富和投资 是的，现在打破可能比在利率更高时打破更昂贵，但是当它们更高时，也许会有另一个理由等待更长的时间这个固定利率阻碍了你，放宽它
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对经纪人的问题这种贷款是否允许替代安全性 将固定利率切换到新IP
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鉴于他在CBA - 是
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担保替代是否涉及固定贷款的重新结算如果不是，税收影响可能是负面的，因为它不是购买IP的“新”借款，尽管我不是确定你怎么能解释它，因为你最终得到了另一处房产和另一笔贷款
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谢谢 Mick Goo d 深思 我的目标是加快我现在的资产收购（为 IP#1 做好准备），并在未来探索突破情景是潜在的 1）提高服务能力 2）提高借贷能力 3）将 PPOR 债务减少到零十年内 将部分贷款作为可变贷款也在考虑之中，特别是如果以较低的利率固定部分不会增加我的借款机翼容量非常多 Alex，Aaron 你们能详细说明一下吗？我有点不清楚你是否建议我可以通过可变贷款购买 IP，然后本质上是“交换”？证券，所以我的 PPOR 担保了可变贷款，IP 担保了固定贷款，这意味着我现在有一个 IP 贷款锁定在 809% 的另一个 12 年，现在可以扣除利息等等……
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就机制而言是正确的，我无法对免赔额发表评论显然，如果您可以扣除 8% 固定贷款的利息，那就太好了>评论
我怀疑 ATO 是否会善待安全替代，然后打破固定利率 该物业已经产生收入，您现在可以打破它并要求至少部分作为可扣除的授予 CGT 影响，但它们通常在更大的计划
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不打算评论airbnb收入对出租PPOR的影响，而是重新替代，我的建议（如果可能的话）是替代并让固定贷款运行
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不打破固定利率只会略微改善可扣除的收入，并且不会对借贷能力产生任何明显影响 从贷方的角度来看，替代就是，出售现有财产并转移到新财产 保留旧财产可能有点困难 我从未遇到过这种情况, 也许其他经纪人之一可以评论
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8% 不可免赔额与 8% 可免赔额，边际利率为 30%，是 24% 的利息，我认为这不仅仅是边际改善重新兑换 5% 不可扣除，但收益仍然在 1% 左右
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是的，我们对边际的定义不同，就像与人争论利率是的，ubank 利率低，它会为你节省数千每年拥有正确的财务结构将使您获得十倍的收益
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