大家好， 长期潜伏者第一次发帖 我有一个关于房地产投资的问题，我希望能提供一些关于我们拥有（正在还清）公寓（我们的住所）的意见，我们于 2009 年在悉尼内西区购买了楼花公寓 一个相同的在刚刚以 60 万美元的价格出售的街区中；我们欠了大约 40 万美元 我们正在考虑升级到 90 万美元左右的房子，但是我们一直希望当我们升级时，我们可以保留这间公寓作为我们的第一笔投资 我们没有任何其他积蓄（我们所有的钱正在重绘中）amp；我们综合大楼中的同一套公寓目前每周租金为 550 美元 无论如何，考虑到租金、折旧和折旧，那里的房地产专家认为我们可以为这两处房产提供贷款；投资公寓的税收优惠，或者如果金融家会用驳船杆接触我们）因此回顾当前财产价值 $600k 当前财产欠款 $400k 当前财产净值 $200k 当前财产潜在租金 $550 每周 年龄财产（折旧） 4 年 第二个财产的成本 90 万美元（这将是我们的新住所）如果您需要任何进一步的信息，请告诉我提前谢谢！
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您忘记了最重要的事情，您的收入
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如果您要将当前的PPOR转换为IP，请小心你没有还清贷款的本金 如果你还没有这样做 已经将它设置为 IO 听上去 - 它是 P 和我，因为你说你已经重绘 如果你的财产可以说价值 600 美元k，你的贷款是 40 万美元，那么你有 8 万美元的股权，80% 的 LVR，如果你走得更高，但你会支付大量的 LMI在说是或否之前要评估的信息太多了，比如 LVR、就业类型、持续时间、实体结构等等 你想为新购买的 90 万美元贡献多少存款，是在新南威尔士州吗
评论< BR>要购买新房产，鉴于您没有任何积蓄，您需要使用现有房产中的资产 如果您利用杠杆高达 80%（避免支付 LMI）您将获得额外的 8 万美元（在您已经欠的 40 万美元之上）不幸的是，8 万美元不足以支付拟议的最低存款和购买成本购买价格 90 万美元 如果您愿意支付 LMI 并上涨至 90%（您可能会获得信贷），您可以获得 14 万美元 这将为您提供足够的现金支付 10% 的押金，加上购买成本和可能的一点零钱从股权的角度来看，提议的购买看起来是可以实现的，但会涉及成本 我建议不惜一切代价避免交叉抵押 如果一切都被交叉，LMI 保费将会飙升 事实上，由于 LMI 限制和所涉及的金额，因此可能需要谨慎使用两个不同的贷方进行购买和现有财产 您引用的其他数据会影响您的负担能力，但如果没有有关您的收入、家庭情况和其他支出的信息，则无法对此进行评估 如果您但是，我做了预算，并且相信您可以负担得起所提议的购买，那么可能有办法实现它
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将高度适应，需要仔细的贷方和产品选择ta rolf
评论< BR>为什么这又是一个笨蛋
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我怀疑发帖人认为它很难的原因并不是真正的问题它可能由于整体大额和抵押保险的需要而变得棘手 其余的看起来像小菜一碟
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嗨 Nico76，你的个人收入将是解开谜团的一个关键，因为你需要提供大约 1,350,000 美元的服务费（租金和负负债可能会有所帮助，但你仍然需要相当不错的收入）您当前房屋的银行估值也可能是一个决定性因素 希望您在购买时支付了 LMI 如果您这样做了，在现有贷款人处获得超过 80% 的现有资产的股权不会太贵 这应该会给您实现新购买所需的存款 一些潜在问题ues 但绝对不是不可能的至少其中一处房产的 LMI
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正如另一位海报所提到的，估值将是决定性因素 请注意，该街区的另一套公寓以 60 万美元的价格售出并不意味着银行的估值师同意如果那样会发生什么销售量明显高于其他销售量，或者如果该街区的另一套公寓最近的销售价格显着降低（例如遇险销售），这可能会对估值产生很大影响尤其是，即使他们ke $600K 我建议您再考虑一下，如果您真的想要 900K 的 PPOR 的东西，或者在升级 PPOR IMO 之前可能会获得更多 IP 来增加您的财富（假设您有投资者的心态）
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通常，估价师实际上会故意忽略相同或相关的分层计划属性，尤其是在较新的开发项目中 ta rolf
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感谢所有回复！是的，我同意估价始终是一个未知的数量但是上周出售的公寓是唯一在该街区重新出售的公寓，因为它们在 09 年被出售了期房我们的收入约为 150,000 美元加起来;房产位于新南威尔士州我们的新家，不能抵税 不幸的是，我们的“积蓄”是 Pamp;I 的财产。在贷款重提中，因为我们的贷款没有抵消账户功能 我相信这也可能对我们不利，因为重提被认为是进一步减少原则 任何人都可以确认这是如何工作的吗？一个可能的解决方案（我可以在重组之前简单地把钱拿出来吗）
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我会看的结构是 Current Property 作为安全值 600K Loan 1 - 400K Interest Only （这是您当前的贷款，将可抵税）贷款 2 - 仅 140K 利息（这将不能抵税，因为目的是购买 ppr）在 90% 之上将 LMI 资本化 新购买 900K 作为担保 贷款 3 - 仅使用抵消账户的 800K 利息并资本化LMI（这会让你有 40K 来支付转让税等费用，所以基本上你借用现有财产的 90% 并将现金用作新财产的押金
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