澳洲澳洲房产融资 Granny Flat - chicken and egg 悉尼

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我遇到了我认为是先有鸡还是先有蛋的两难境地房产的 90% 但是其中包括从这笔贷款中提取的大约 25,000 的信用额度 我计划用这笔钱来启动项目 我已经与银行和经纪人谈过 两者都告诉我我需要拥有与建筑商签订固定价格合同，以便银行可以要求估价 这就是先有鸡还是先有蛋的情况 为了达到这一点，我需要确认项目可以在我的地块上进行，并制定建筑计划获得议会批准 所有这一切在我确定银行是否会借给我钱之前，我相信我需要花费大约 3500 美元（根据我得到的一些报价）让银行借给我钱，我假设他们期望在 th 之后的财产估值e GF 是为了支付建造 GF 的费用而在西悉尼（莱斯布里奇公园）预期是否合理在这种情况下，财务太渺茫了任何意见
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嗨，欢迎来到论坛我想说的是个人追求他们想要的东西，所以不能直接回答你的问题但就我个人而言，如果您知道您有可支配收入来偿还贷款，并且一旦建造了 grannyflat，它将提供每周 220 至 260 美元的额外收入，具体取决于 granny flat 的大小和卧室，不会有太多损失（按百分比计算）在贷款过程中，但如果您现在无法获得融资，一旦计划获得批准，您有 5 年的时间来建设问候，Macca
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您这里有 2 个问题一个是融资（我将留给抵押贷款经纪人）另一个是你的块是否将适合祖母房建筑，如果适合 - 您是否会在获得 10 天批准的情况下走私人认证路线，或者您是否必须走 DA 路线，这是与市议会一起最少需要 6 周的流程。论坛在这里，谁是 Serge 在 http:wwwgrannyflatapprovalscomau 将能够提供帮助 如果你的街区合适，那么走私人认证者路线，远离议会 先从厚颜无耻那里得到一些建议 在那之后，如果它看起来像一个观众，花钱 除非你做这么多，否则你不会通过“Go”
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请记住银行可能不会通过你的建筑成本来增加房产的价值
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这是最重要的一点 带有 2 个住宅的单一标题总是 a) 更难以估值 b) 给出的价值低于两个单一住宅的总价值
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在 90% 时，你将拥有很多为奶奶公寓融资的麻烦 通常你会为 GF 支付现金，然后再得到另一个r 施工后估价通过充值收回成本 然后你又遇到了一个额外的问题，在当前市场上，估价师不会承认任何价值增加
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目前正在做一个 105,000 美元的 GF 建设在西悉尼 (St Mary's) 增加了约 70,000 美元的价值因此在 90% 时，您可能很难让项目估值足够高 您应该能够通过计划草案、合同草案和规范完成估值（只要事情不会发生重大变化）但是您的第一步是查看您是否有资格获得合规的开发如果答案是肯定的，您可以在不产生太多成本的情况下探索融资选项
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如果您目前的 LVR 为 90% -建造后你的 LVR 会是多少 还有多少预算用于建造 GF
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很有可能，除非房产位于更高档的地区，通常花费 75 到 90 美元的美元获得大多数西方burbs 你真的需要一点点f 在交易开始时损害资金，如果您可以筹集股权以达成固定价格合同，此时可能对您来说很瘦 如果股权在 VAL 中或您有现金，则 90% 的构建只要您选择没有基本政策排除的贷方（ANZ LMI 和 WBC LMI 以及 2 个明显的分离奶奶），奶奶就不是问题最后，我的抵押贷款经理给了我 50% 的建筑成本，认为这是对主屋的扩建
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大多数经纪人都会意识到，如果你已经在那里，那么 ANZ 并不适合你可以做到 这就是为什么，提前做好计划很重要 支付一大笔 lmi 保费并没有什么乐趣，然后发现你需要将贷款人转移到 ta rolf
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恕我直言，这不值得在莱斯布里奇公园建一个奶奶，不管你是否可以资助它
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尽管ta rolf，产量似乎有效
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如果莱斯布里奇公园不适合那么哪个地区或什么类型的郊区更适合奶奶公寓策略
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你为什么说我现在的房子是现金流中性的 通过投资一个GF，假设它的租金约为240美元（可能根据我的PM ) 它每周都会在我的口袋里放一些钱 收益率似乎很有吸引力 IMO 你能解释一下你的理由吗
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澄清一下，我的抵押贷款是@ 90% LVR，包括从贷款中提取的 25,000 美元现金如果我使用项目中的这笔钱，将留下大约 75,000 美元的资金 假设银行带着这笔钱来参加聚会，你们中的一些人说这可能是围绕财产的增值，项目可能会继续进行正如你所看到的，我正在努力让它发挥作用
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从技术上讲，如果最后 LVR 是 90%建设那么你很好我发现如果投资者在 GF 上花费 8 万美元，房产的价值不会增加 8 万美元所以我的问题是，如果你能够使用一些建筑成本让它达到或保持在 90% 那么它会起作用 我个人使用了我的信用卡（但我有足够的现金流可以在 30 天内偿还），我还与一些我认识的交易人员进行了谈判比平时晚一点付钱 2 个快速问题 - GF 会被完全控制吗？谁是你目前的贷款人
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你所说的“完全控制”是什么意思？我的贷方是 AMP 我可以看到我需要在这个项目上使用我自己的一些钱我只是无法弄清楚现阶段有多少
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设备齐全的厨房、浴室、生活区等基本上意味着他们可以在住宅内做“一切”，即你不需要去邻居家洗澡跟踪，但如果我是你，我会在开始 PC 路线之前获得一些估值如果您选择 AMP 或任何贷方，那么最好使用该贷方的估值师 这显然并不具体，因为事情（市场、估值师本身等）可能会发生变化，但它会为您提供一些坚实的基础供您进行计算< BR>评论
嗨，BelezaPura，我要在我家盖一个奶奶公寓Tregear 的房产，前屋的租金为 280 至 290 美元，祖母房的租金为 250 至 260 美元，空置率很紧，但正在研究建造一个 2 床 60 平方米的公寓是要走的路，更大，更有吸引力，是的，成本更高但更容易租金 我现在有房客，但他们对失去空间感到不高兴，所以他们继续前进 我必须等待长达 90 天才能让他们在施工开始前离开，但要事先获得所有批准 每个人都有自己的想法为我个人投资我的房产，增加我的现金流和长期持有也不会成为问题 我喜欢聘请估价师来了解预期的想法 正如你所说，这将为我的计算奠定坚实的基础
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哇 60 平方米很棒 抱歉听起来很悲观，但你只需要以确保您不会过度资本化 租金回报是一回事，租金需求是另一回事 请记住尝试让最有可能对房产进行估价的估价师对其进行估价（贷方或您的经纪人可以确认这一点）
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我和你在一起 Macca，我决定要持有我的财产因此我想确保它提供最佳的现金流这就是为什么我认为 GF 是一个好主意不幸的是我的股权头寸非常紧（因此这个线程）这使项目更具挑战性我希望你的项目一切顺利！一旦你开始，很高兴听到你的进展干杯
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嗨，是的，一旦事情开始，我就更幸运了，因为我可以重绘使用所以不必见我的银行 感谢上帝 问候, Macca
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嗨 BP 如果您在 AMP 的保险贷款总额低于 850，并且您没有大量的外部 Genworth LMI 风险敞口，AMP 将评估内部交易如果您的 vals 是好的，那么您应该没问题，但请注意，您将需要转换为成本更高的 SVR 而不是基本产品 我们使用了一点 AMP，目前有 2 个 GF 您的经纪人将能够获得预付款一旦你完成了ne 获得计划和规格以及批准等的所有工作 AMP 是少数需要认证委员会在贷方提供正式交易之前批准交易的工作之一，有些贷方在进行第一次进度抽签时只需要认证委员会批准往好的方面看，至少你不是 ANZ 或 WBC ta rolf
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除了获得的股权甚至可能不等于奶奶的成本（在莱斯布里奇公园这样的郊区），我可以引用几个原因： - 无论您在莫斯曼还是 LP 建造一个，奶奶的成本是相同的 - 然而，奶奶的成本回报要大得多 LP 的 2 床奶奶产量说，250 美元 pw，莫斯曼的奶奶将产生 550 美元-600 pw - 建筑贷款的存款成本（或者更糟糕的是，如果你自己出资，现金），可以用于购买 1 个或多个价格较低的房产不要误会我的意思，有一个奶奶公寓的地方（我已经完成了一项并批准了另一项的计划）但我认为你会得到更多的收获出于上述原因，在价格较高的郊区赚钱只是我的 2c 现金流很重要，但不应忽视花费 1 美元并至少收回 2 美元股权的习惯
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k，但我可以买 600莫斯曼的平方米地块； 300 kthink 不可怕 我知道，ta rolf 评论

大 +1 不错
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一般的观点是考虑奶奶公寓将为房产增加多少价值（和现金流） 100 澳元花费 25 万美元购买一套奶奶公寓，最终价值 30 万美元的家庭奶奶并不是花费辛苦赚来的最佳方式420pw 加上主屋租金没有损失 这可能更有意义 让 CDC 批准在悉尼西南的一所房子进行另一个车库改造 开始到完成成本将为 $35K（书面报价），相应的租金为 $260-280 pw我不得不克制自己，因为房子只值 30 万美元，而 3.5 万美元是该地区另一所房子的 10% 押金 房子收益率接近 7%，虽然仍然是负数，但它并不是一个巨大的短缺
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不要否定你所说的，这确实是有道理的孤立的，来之不易的交易，比如你在 SW 中提到的 300k 的交易可能是直接可比的，但我猜想很多人在莱斯布里奇公园等地买东西并不是直接可比的，因为那是他们能买得起的，或者他们认为他们能买得起的（这确实是一个完全不同的讨论，我可以继续说吧）我在该地区（更像布莱克敦）几乎没有遇到过，总体数字似乎可以满足“负担能力”的水平 430 val，每周租金 640 到 680 保持想法来，因为我们确实需要多样性！ ta rolf
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几周前我碰巧与 LP 地区的一位当地估值师聊天 他证实了我的怀疑，GF 不会增加任何资本收益，在某些情况下，尤其是在像这样的地方， Bidwell 和周边地区，他们只在 GF 添加后为房产增加了 3 万美元的价值 在这些地区，他们最多会增加 7 万美元，因为他们知道这就是建造 60 平方米的祖母房的成本 如果您追求收益（需要收益） ，如果是我，我可能会这样做，这是有道理的 但是，如果我不需要现金流，我会将 25,000 美元投入另一处房产 这最终取决于您的目标和策略 您必须选择最适合您的“最终游戏”的选项 对于 GF，我确实同意 Highgeared，无论您将其停在哪里，GF 的费用都是一样的，但是租金回报确实有很大差异 您还必须这样做原始房屋的入门成本和租金回报的数字，并拍摄整个图片和费率考虑回报 有一些区域的价格为 280 美元 - 35 万美元，您可以将相同的 GF 放在背面并每周获得 360 美元 - 380 美元问候丽莎
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在这方面评估师面临的部分挑战是是明显缺乏类似股票的可比销售额，这意味着意见，而不是市场证据形成了一种观点，而不是试图使用 NON comp 股票来形成对价值的看法，估值师应该简单地说，不，对不起，我不在我的范围内在这里的深度，我无法接受这份工作即使你能找到类似的股票，由于某种原因，它也没有可比性 你真的很难建造一个交钥匙 70 k 60 平方米的奶奶，除非它在非常丑陋的 ta rolf < BR>评论
最好的解决办法是找一个知道如何评估祖母房房产的好估价师 然后使用可以选择估价师的贷方 完成
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是的，丽莎，我同意你和 Higlygeared 的观点关于在其他地方获得更好的回报，这绝对是我需要仔细考虑的事情我不需要现金流，因为我的财产目前是现金流中性的，但是我如果有意义，我想增加回报购买另一处房产的问题是它很可能是负扣税的，考虑到市场的普遍不确定性和我的个人情况，我目前宁愿不持有让我别无选择只是我的意见，通过绘图员和 PC 获得批准（花费 3000 美元左右），把它放在你的口袋里，并在未来 5 年你处于更有利的位置时，如果你现在可以获得 30-40K 美元，找到一个位于好位置的中性齿轮正现金流道具，并尝试为你提供一个额外的道具，但没有“错误”的决定
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我同意通过建造一个奶奶公寓，你基本上用光了你所有的存款权益 如果你不需要现金流，那我为什么要去nto 一些会限制你未来选择的东西 在一年的时间里，你甚至会拥有你可以使用的同一房产的股权！
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建造一个便宜的，用个人贷款现金购买是我的一个选择已经看到人们这样做，但重要的是要进行所有尽职调查并了解添加房产的利弊 我同意私人认证是确保您增加价值而不仅仅是过度资本化的方式和重要 祝你好运！
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如果你试图增加现金流而不是使用祖母房作为安全保障，这是一个不错的主意价值降低，不利于资本收益或杠杆作用，除非将其分割并细分为更小的块。但是，如果您有一些来自其他物业的闲置现金股权，请务必选择它，因为从现金流的角度来看，这是一个很好的投资回报率，协助为他人服务，非相关购买
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一般不反对，但反对“总是”；在某些情况下，双重 occ 效果很好，是的，与分层细分相比，它们在你提到的所有方面都没有可比性 ta rolf
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我设法获得了超过 120% 的建设融资成本）在我在布莱克敦的奶奶公寓到家里（额外的“20%”包括在现场拆除大量石棉，最终只花费了 1 万美元）这是几乎 85% 的 LVR，所以我也不得不支付LMI 房屋价值为 377,000 美元，不知何故，他们对房子 + 祖母房的估价超过了 480,000 美元 他们只在楼板倒塌时进行了一次检查，在完成时只进行了一次检查 他们分 7 个阶段释放了资金，完全没有大惊小怪让建筑商高兴 Westpac 和 AMP 只愿意借出大约 80% 的建筑成本 总而言之，从财务角度来看，这是一次很好的体验，最后还有一点现金可以用于我的抵消下一次购买 虽然房产目前的租金为 710 美元pw 结合起来，我不会这样做除非我被套现并且感到无聊，否则我会再次像这样的事情在该项目上花费了太多的时间和挫折感，而股权收益却很少评论
目前您不能细分 GF 并单独出售 如果您要细分土地并建造，您很可能会增加房产的价值（提供第一个细分居住的数字）并且您可以将带有 Pamp;P 的土地或完全建成的房产出售给另一个买家 你不能用 GF 做到这一点（此时） GF 在大多数情况下需要 10 天的时间来批准和 10 周的建造时间，降低持有成本bc GF 上的建筑更便宜 不确定在新南威尔士州是否可以在该时间范围内建造并批准第二套住宅 在墨尔本，只需 6 到 12 个月才能获得批准
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嗨Newbieatlife，我是一个有点困惑 你获得了 120% 的建筑价格，但有 85% 的 LVR >对不起，让我解释一下，以 377,000 美元的价格购买了该物业，其中 80% LVR 20% 存款 ($75,400) 银行贷款 301600 美元，该物业加上额外的祖母房为 $480,000 减去初始存款 $75400 ~85% LVR，我可以获得 ~$103,000奶奶公寓的建造成本 82500 美元，包括 GST，所以我能够借到的建筑贷款相当于建造成本的 120%，包括费用、绘图员、私人认证师（我必须预先支付）、围栏、场地准备（我必须预先支付）等等等等，我不会留下非常多的钱ch 完全没有，但最后我真的不需要从口袋里掏出任何东西，这很好！不完全是 480,000 美元，我想它甚至更多，但我忘记了确切的数字，如果你想了解我使用的经纪人的详细信息，请 PM 我，在我结束之前，我与其他银行有很多吹嘘和糟糕的估值Homeside，我认为我与他们再融资的前景也是一张抽奖卡，可以给我更多的钱。双重 occ，来自代理商的信件，确认奶奶公寓的预期租金回报等等等不确定它是否有所作为，但它成功了
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有趣的 GF 12000 美元不知道是否有人以前看过这个并且有任何评论或反馈，但我觉得这很有趣 也许是从中国进口或类似的东西 第二个房产列表 http:wwwgotchahomecomaurelocatablehtml
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一个 GF 11,000 美元！我想知道这样的东西到底有多安全另外，通过观看 DVD 上的说明自行组装，真的也很想听到一些反馈
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这是一个可移动的奶奶公寓他们不能得到认证机构的批准，几乎所有市议会不会批准可搬迁的可移动建筑 Yiou 可以为您提供一半体面的 60 平方米祖母房 25k 交付准备施工 但您仍然需要gt; 1 批准 5,000 美元 2 现场成本（挖掘、连接所有服务） 25,000 美元 4 施工成本（合格的建筑商） - 40,000 美元 3 最终修饰（信箱、晾衣绳、窗帘、围栏、景观美化等） 提供套件是便宜的部分，不要被看似便宜的结构所迷惑
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