澳洲澳大利亚房地产 提高可服务性的方法 悉尼

在澳大利亚地产投资



嗨，只是想知道 IP 所有者为了获得更多贷款而采取了哪些措施来提高可服务性，我目前拥有大约 3 个收入相对较高的 NG IP，但 MB（来自这个论坛）发现我的可服务性可能已达到最大值第四个 IP 我有足够的股权作为另一次购买的存款，但似乎很难获得贷款 干杯
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唯一的方法是从你的工作中获得更多收入，或者如果你是自我，那就去 lo-doc受雇
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谢谢，但现在不太可能获得更多收入 干杯
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只有到目前为止，你可以选择 NG 房产 惊讶于有人拥有这么多
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核心, 可服务性很简单 钱进来和出去的区别是什么 剩下的就是你可以用多少来弥补下一个 IP 的不足 * 你增加你的收入（薪水、租金或其他） - 或 - * 你减少你的债务（偿还贷款或出售负扣税资产，摆脱个人债务，降低信用卡限额，卖掉孩子）大多数人确实在某个时候碰壁了即使大多数现金流为正的财产在大多数贷方标准下都是负利率 人们通常会在获得薪水或获得一段时间后克服它租金上涨，或其他一些事情发生变化 在许多情况下，这只是需要时间
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嗨 HotRod 只是好奇，你认为一个投资者会拥有干杯的典型 NG 房产数量是多少
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在哪里我要签吗
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我们平均收入有 5 个 IP 你做错了什么我会假设由于你的高收入你选择了非常消极的税收优惠选项，或者上限增长邮政编码郊区不用担心;常见的硬解决方案是出售一个或多个 IP，然后考虑获得更多以现金流为导向的东西；也许更便宜的房产和靠近中央商务区的地方你需要做更多的基础工作并扩大选择的视野
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谢谢大家的回复我的MB刚刚通过电子邮件纠正了我，它不是可维修性，但我几个月前才开始的高 LVR 和新工作嗨 Bayview 我的 NG 房产并没有真正花费我很多，3 个 IP 每周大约需要 80 美元（基于 PIA 计算）有一些重击我声称的折旧减少了自付费用 但是，你是对的，我的策略是在 CBD 附近进行资本增长 干杯
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我同意 PT 大致有 2 种方法：1 增加收入 2 减少支出您可以做很多事情来增加收入： 1 获得更高的工资 2 提高租金 3 考虑负扣税 4 增加折旧（一些贷方） 5 包括信托收入、股票收入等 6 包括来自前任的任何维护配偶、家庭税收优惠、centerlink 付款（一些贷方） 7 尝试不同的贷方，因为每个贷方计算收入的方式不同 8 停止供款 9 停止牺牲工资 10 使用年金 11 强迫配偶工作（或温和地询问） 减少开支： 1 摆脱汽车租赁、信用卡债务2 减少取消信用卡限额 3 移除孩子（不知道你怎么能做到这一点）和家属 4 和父母一起住在家里 5 将现有贷款转换为 IO 6 修复较低的利率等
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我写了一些东西几个月前关于这个主题的 API http:wwwapimagazinecomaublog201203how-to-improve-your-borrowing-capacity Cheers Jamie
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歇斯底里，这就是我使用 CashbondAnnuity 来继续购买 IPs 我使用它的方式我的 CGA 策略 - 当您拥有几个 IP 时，可服务性最终将成为问题 由于您不符合其标准贷款标准，银行不会借给您钱 正如您所知，银行会根据 2 个模块计算可服务性 - LVR amp; DSR 大多数投资者开始达到他们的借贷能力的地方与 DSR 或偿债比率有关 换句话说，没有足够的现金流收入来偿还您的 IP 债务 现在，如果您可以增加收入，这并不是真正的问题但是您怎么能显然，头脑可以想出很多方法但是大多数投资者知道的主要方法是增加您的现收现付收入和或增加您的 IP 租金收入因为这些方法相当依赖并受限于市场条件很多投资者不知道从那里去哪里很多人忘记了他们拥有的股票商店，他们的低LVR随着时间的推移由过去的资本增长创造了这就是现金债券或年金发挥作用的地方——这是我为解决缺乏可用性而实施的方法问题并允许我继续借款以建立我的投资组合现金债券基本上通过将现有股权转换为现金流来增加您的收入银行放贷人的眼睛它的工作方式如下 - 您从保险公司购买 CashbondAnnuity 或保证收入计划，然后保险公司会在指定期限内将其偿还给您以及利息 - 通常为 5 年 您使用从 LOC 提取的资金购买 Cashbond例如，如果您在 5 年期限内购买了 100,00000 美元的现金债券，每年您将获得 20,000 美元外加利息返还给您现在，当您去银行贷款购买下一个房产时，您可以出示 100%在您现有的 Payg Income 放大器之上，您的贷款申请的 INCOMES 方面的 20,000 美元收入；你所有的其他租金收入换句话说，你实际上增加了你的借贷，因为你在银行眼里有额外的 20,000 美元收入 相当整洁的干草 你也可以用现金债券收入来支付你的投资组合持有成本，这让你晚上睡觉的因素知道您可以轻松地偿还债务 这就是我能够继续购买的方式 现在我知道这种方法并不适合所有人，因为它对于已经积累了大量投资组合的投资者来说是一种先进的策略 这取决于您的情况、目标、时间框架放大器；您的个人投资者风险状况 希望这为您提供了 amp;其他人都有一些值得深思的东西
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我得说 - 如果你需要创造性的会计来解决可服务性障碍，你的航行太接近风了（恕我直言）
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嗨 Rixter 谢谢这真的是一些开箱即用的想法
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谢谢它让我比普通投资者更进一步: 谨慎选择购买房产的名称 避免提供不必要的担保，例如非工作配偶担保贷款 - 完全浪费可服务性而没有收益
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请解释LVR如何是证明可服务性的方法
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你需要同时满足LVR amp; DSR贷方要求
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线程中前面提到的一些选项可能会有所帮助，但最快的选择是查看您当前的贷方是否考虑了负扣税在不知道全部细节的情况下很难得出得到一个全面的答案 乔恩
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不考虑负扣税的贷款人只是在自取其辱回复
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嗨，rixter，我从来没有听说过这个，这是一个新的或常见的事情，有什么缺点吗？所以根据你的例子，你的抵消或 LOC 有 10 万美元，你问银行保险公司付给你 20k 美元 5 年，我想一旦你同意了，你就不能改变主意，从而有效地占用你的资金 5 年，这是正确的
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我们得到了 4~5 per “典型”的打工仔墨尔本 NG 房产——除此之外，我们没有现金养活自己（从好的一面来看，我们将其降至 16% 的所得税）！ The Y-man
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缺点是： 1 5 年以上现金流为负的情况 为现金债券借钱的成本高于它产生的收入 这可能不是主要问题，如果它改善了你的银行眼中的服务 2 如果服务已经紧张，让贷方接受现金债券可能会很棘手 我很少看到贷方说他们可以看到未来 5 年的服务，但之后会发生什么
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我想说的是，一般下注者在房产中可能会得到 12 处 NG 房产，意识到他们实际上需要花钱来保留然后卖掉它们 更精明的 PI 可能会处理 45 处你说，但这些可能更接近中性齿轮（具有折旧税优惠）并且更容易处理
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我在 10 年前参加的为期两天的研讨会上第一次了解到该策略我在以下主题 Cashbonds for Dummies LOE 或 Living o ff 租 你所有的问题以及更多我已经讨论过的问题
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在 CB 让你越线后通勤，取回你的 LOC 资金，如果需要，再次复制 条款范围从 1 到 50 年 选择term for you
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这些年金产品（例如Challenger）大部分都有提前终止条款 提前爆发会受到处罚，但这是意料之中的 所以，简短的回答是否定的，你的资金没有在混凝土中设置了 5 年
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在你的 LOC 上额外提取的 10 万美元会不会只是把它从 DSR 问题变成 LVR 问题
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可能它可以，但是当你持有在合理的时间内表现良好的投资组合，人们通常会变得富有但现金匮乏现金债券策略不是你看到很多人在 2 年前开始投资时尝试使用 2-3 个 IP 执行
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无论 LOC 信用额度是多少，银行放款人已经将其视为已完全提取以计算 LVR no不管余额是多少 这个想法是使用您的一部分 LOC 资金来建立 CB 结构，或者仍然可以获得足够的资金用于 IP 存款
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是的，正如我之前提到的 PT，CB 结构是并不适合所有人，因为对于已经积累了大量投资组合的投资者来说，这是一种先进的策略
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太棒了！我喜欢它，只是希望我有勇气做这样的事情谢谢分享
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增加收入的好方法是成为个体经营者经营自己的企业可以让你处于你所处的位置可以定义自己的收入，这是 PAYG 通常无法做到的。如果业务失败，您的现金和资产也会延迟几年，直到业务开始（如果有的话）
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同意彼得 - 尽管在大多数情况下，业务收入将是开展业务而不是将其用于房地产投资的主要原因
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