澳洲澳大利亚房地产信托 - 购买信托真的会增加借贷能力吗？悉尼

在澳大利亚地产投资



大家好，我一直在阅读并与人们谈论如何在信托中购买投资物业 我得到的常见建议是创建一家休眠的空公司，它将成为我信托的受托人 在上面的例子中，我可以担任董事我的休眠空公司，我休眠的空公司可以成为我信托的受托人 该方法最大限度地保护您的资产并让您控制您的信托 在购买信托财产方面，您的受托人（在我是董事），担保贷款因此，我，董事需要证明我可以代表信托为贷款融资我现在的问题是，看起来抵押贷款是在信托下的，但是我的公司（我自己), 担保贷款，这会影响我下一次抵押贷款的借贷能力吗因为，从技术上讲，抵押贷款不是我个人的名字，我只是作为担保人，因此我的风险可能会被忽视 我的下一个问题是我的妻子和我会 喜欢使用我们的收入，因为这会增加借贷能力保护以及如果关系中出现问题（显然是在考虑更糟糕的情况），我们能否保证贷款最后，如果我是受托公司的唯一董事并且我应该去世，我猜谁控制着信托我需要一份遗嘱来提名受托公司的新董事，因此他们将控制信托以及为以信托方式购买的客户提供融资的抵押贷款经纪人 期待收到您的来信 问候，罗比
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嗨，罗比普，我也不知道你在说谁，但你仍然需要申报你担保的每笔贷款，这是一 贷款表格上的问题 如果这样一个简单的“漏洞”；存在，我们的银行系统将陷入如此多的麻烦，因为只需要几美元就可以建立一个信托基金问候迈克尔
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谢谢迈克，所以在银行眼中，作为贷款 v 持有人贷款在所有银行眼中几乎相同 我的问题是关于有两个董事（妻子和我自己），在代表信托申请贷款时使用我们的收入是否相当容易
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是的取决于银行；有些银行要求担保人是董事、受托人或受益人 有些像 AMP 可以作为事实上的担保人，合伙人可以作为担保人 抱歉，这也取决于银行和信托类型 问候迈克尔
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谢谢迈克，根据您的反馈，实际上没有额外的好处，就借贷能力而言，如果以信托方式购买当以信托方式申请融资时，是否就像您以个人名义购买一样简单
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借贷能力 - 不，所以如果你的主要目的是“增加借贷能力”，就不要设立信托。大多数信托都是直截了当的，事实上，在申请融资时，我们使用相同的表格、问题和产品——但这一切都取决于信托类型和结构，因为我们也看到了一些非常复杂的结构和信托——其中信托归公司所有，而那家公司归另一家公司所有等问候迈克尔
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由受托人公司（我是其董事）控制的信托会被归类为复杂
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罗比普你一直在与错误的人交谈 信托根本不会增加借贷能力 事实上，由于涉及额外的法律费用、额外的审查以及许多贷方不这样做的简单事实，它会让您更难借钱甚至考虑贷款给信托公司 个人姓名 非常容易 公司名称 相当容易 信托范围从不那么容易到血腥困难 正如米克所说 - 以服务为目的的担保贷款
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其他人说的差不多有那里有一两个漏洞，正如一些贷方所做的那样不想知道您的企业共同借款，并且会忽略担保等其中一个是西太平洋银行（通常）但是天哪，这不是一个好的策略，依靠希望 t arolf
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我还听说有人使用这种策略来建立他们原本无法做到的大型投资组合 我被告知，当您以自己的名义拥有大量贷款时，银行通常会开始以不同的方式看待您，但设置建立了许多信任结构来避免这个问题
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你听说过人们使用他们的个人名义标准贷款建立大型投资组合购买吗？不要相信你听到的一切。人们通常不会详细地告诉你“坏”。 exp 他们有一个nd 问题 不是说这是一个坏策略，事实上直到去年我才开始在信任结构下购买 IP；出于个人原因和资产保护 + 土地税 与会计师交谈并获取正确的信息，这样您就可以决定这是现在还是以后采取的正确路径 Michael
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不，那是垃圾对于任何贷款申请，银行将： a) 通过简单的 CRAASIC 搜索了解您是哪些公司的董事 b) 向您询问 c) 可能会询问这些公司的财务状况 d) 询问您提供了哪些担保并且您必须签署有关这些担保的法定声明 当您有大量贷款时，银行会感到紧张，无论您的结构如何 银行在评估您的借贷能力时总是会透过公司信托面纱 加上 - 当您变得足够大时，您不会通常不再与住宅银行打交道您将与商业方面打交道-这是一个完全不同的球场，因为服务变得不那么重要了，而声誉现金流安全才是最重要的
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Bor通过信托划船通常会降低您的负担能力，因为一个简单的事实是，除了 HDT 之外，信托不能负齿轮 贷方不会使用负齿轮加回，这会减少可用现金流，从而降低负担能力 信托不是很大只要与您打交道的人对信托的运作方式有很好的了解，就可以在财务方面进行交易 涉及一些额外的费用，而且事情确实需要更长的时间 将您妻子的收入用于任何类型都没什么大不了的即使她不在头衔、导演等名单上，也不会购买 结婚带来了对财产的明显兴趣，无论文件怎么说
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罗尔夫特 - 这种策略如何不好或回应希望最坏案例场景是银行将考虑担保，最坏的情况是，您的借贷能力与以自己的名义购买 Mick C 相同——您提到您最近开始在信托中购买房产原因是土地税 这不是不购买信托的理由吗，因为土地税是 16% 的统一税率，无论其是否低于阈值 PT Bear – 如果计划只购买正现金流资产，那么您不太担心负扣税 如果我是一家公司的董事，而我的公司是信托的受托人，我妻子的收入是否仍可用于购买信托时的财务申请，即使她不是公司的一部分这就引出了我的下一个问题，您能否为每个财务申请提供多个担保人，即我自己（董事）和我的妻子（与公司无关）
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银行通常不喜欢第三方担保（即来自人的担保）谁在这笔交易中没有经济利益）但是你的妻子将是一个好的担保人，因为她是你的妻子这个简单的事实
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嗨罗比你必须仔细计划信托的继承，因为信托资产不会形成你死后财产的一部分你必须特别有车将公司作为受托人是很重要的，特别是如果您是唯一的董事和股东 一旦您去世，公司将无法运营，直到获得遗嘱认证 这可能是您去世后的 6 个月 在此阶段，您的个人代表可以在您的财产清盘时接管公司的运营 如果您个人拥有股份，那么这些股份将根据您的遗嘱或无遗嘱规则通过，如果没有遗嘱，股东将能够选择一位新董事，然后该董事可以控制公司，因此是信托 但是，信托的控制权实际上在于信托的委托人 因此，您应该确保根据您的信托契约有备用委托人 新委托人可以保留原来的受托人或解雇受托人并任命一个新的你必须小心的是有人在新任命人意识到他们有权力之前控制了信托并将整个信托资产分配给他们自己o 防止这种情况发生
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至于借贷上限问题-你还必须考虑未来的借贷 你可能不想让你的妻子在你可以自己服务的时候作为担保人这只会浪费她的借贷能力和通过不必要地提供另一项担保来加倍风险 另一种策略可能是建立一个由您自己担保贷款的信托，然后在她的担保下继续另一个信托 这将通过两种方式降低风险： 1 如果房产倒塌，那么只有一个你会受到打击 2 如果租户起诉信托，那么只有一个信托及其资产将面临风险
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即使您的妻子不是受托公司的一部分，她的收入通常也会被考虑用于提供服务- 如果她提供保证 这是因为你们是配偶 她也是信托的受益人 如果贷方在哪里拒绝，那么通过将她作为股东添加到受托人中很容易纠正
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一般不会很有可能被拒绝时提交申请的好策略 对您的信用报告的额外查询可能意味着未来的合法申请会被立即拒绝 房地产经纪人确实会互相交谈 如果您在特定区域提出大量报价并且你的申请开始被拒绝，代理人将不再认真对待你的提议 经纪人和银行家不热衷于提交被拒绝的申请 如果在周末老板审查了他们的工作，没有多少人愿意上班并决定是否值得为此付钱 信不信由你，但这个论坛上的许多经纪人也互相交谈 如果你处于需要依赖这个微小而不可靠的位置如果贷款人数量非常有限，您可能需要重新评估策略该州的所有房产都由一个实体持有，无论初始阈值如何银行的贷款标准通常约为 12% 如前所述，即使您的妻子不在持有该财产的法律文件上（以个人名义或通过受托公司），您的妻子对该财产也有隐含利益与公司有联系，因为她与董事结婚因此她可以出现在申请中无论哪种方式，她都需要向银行披露，只要她是母公司她过去没有像默认一样讨厌的事情，她没有理由不参加申请
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特里 - 谢谢，我在等你跳入 PT Bear - 也谢谢你，但是这个策略被拒绝的风险很高吗？你所做的只是代表你的信任申请融资（没有错，没有风险），当你在银行达到你的借贷能力时，也许尝试找一家没有在你的财务申请中考虑你的问题（没有错，没有风险，没有什么可松懈的）皮特完美地回答了这个问题；但是对于不同的州来说，增加土地税有不同的门槛；在新南威尔士州，一旦你达到超过 2,421,000 美元，你就会进入他们所谓的“溢价”；门槛和比率要高得多；不确定确切的数字，但是当我的会计师给我看时，我想我的裤子很烂，哈哈，所以当我买了我的最后一条信托基金时；它按标准阈值和费率收费（再次从 0 美元开始） http:wwwosrnswgovautaxesland 您出于可使用性原因申请添加您的妻子；贷方说不会对您的信用档案造成不必要的打击您以 90% 的申请获得批准 2 年后您建立了一些股权，并且像任何信托投资者一样，您想利用股权来扩大您的投资冒险； LMI 可以根据担保人结构拒绝提供进一步的贷款，然后您需要找到一个您可以再融资的贷款人，该贷款人将接受这种结构 + 担保人 - 您任由银行摆布 问候迈克尔 问候迈克尔
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找到它---溢价土地税起征点是 2% VS 16%（所以多 25-30%）问候迈克尔
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米克 C，是每个房产还是你的集体投资组合米克 C，你仍然会得到一个如果尝试与您的妻子一起购买，请点击您的信用档案您使用信托的事实不会增加成为“风险更大”策略的任何风险出于兴趣，他们是否拥有拥有大型房地产投资组合的任何房地产投资者，即 10- 15 房地产 想从他们那里得到一些第一手的评论和他们的经历会很有趣
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作为一个房地产投资论坛，有很多
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集体它;风险更大，因为机会拒绝的人更高问候迈克尔
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不管多少您拥有的财产您拥有多少股权以及您的现金流状况是最重要的
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米克 C 因此，不仅每个财产适用土地税，在增税之前您还可以达到一个集体门槛是这以信托和个人名义据我所知，在信托中，无论土地价值如何，您为每处房产支付 16% 因此，如果您的投资组合的土地价值为 2400 万美元，则您支付 2% 如果以您的个人名义，您拥有价值 2400 万美元的土地，但每处房产的土地价值低于门槛（约36 万美元）你还需要为你的土地的集体价值支付 2% 的土地税吗
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2011 年的溢价率门槛是 2,366,000 美元这也是每年索引如果你有财产价值，比如说, 土地总价值 2,400,000 美元，然后您将支付 16% 至 2,366,000 美元，然后支付超过此价值的 2% 这是所有土地拥有的总价值（超过任何免税门槛和征税），而不是个人财产
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谢谢特里，此第二门槛（2.36 亿美元）适用于信托和个人姓名权此外，第一门槛（36 万美元）仅适用于个人名义财产，而信托财产支付flat 2% right
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对于全权委托信托，受托人被评估为所有者，并按 16% 的土地税率征税，直至溢价率门槛，即没有像个人一样的免税门槛 一旦土地价值超过溢价率阈值，则土地税率为“溢价率阈值的 16%，加上应税价值超过保费率阈值的金额的 2%”；请参阅 http:wwwaustliieduauaulegisnswconsol_actlta195690sch13html 第 2 部分 全权信托是用于土地税目的的特殊信托
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