澳洲澳大利亚房产 95% LVR 首个 IP 悉尼

在澳大利亚地产投资



我请高级论坛成员和主要金融代理人就此向我提供建议 我的背景 2 年前移居澳大利亚 在现任雇主工作 11 个月和在前公司工作 7 个月（在澳大利亚公司工作 18 个月） 薪水 – 150K + 20% 提升 180K+没有信用卡 过去 6 个月有个人 (CAR) 贷款 房产详情 合同价值 – 512,000 可用押金 – 55,000 + 10, 000 QLD booster grand 65K 已经有未来 2 年的租赁合同（租金收益率 7%） 预计 LVR 95% (93 + 2% LMI) 以前的信用记录 在过去 6 个月中有 5 次信用查询 9 月 – ANZ- 房屋贷款被拒绝 – 由于选定房产的电气地役权 – LVR 90% 9 月 – ANZ- 住房贷款被拒绝 – 由于选定房产的电气地役权– LVR 90%（第一次尝试） 8 月 – BW- 房屋贷款被拒绝 – 由于选定房产的地役权 – LVR 90% 5 月 – CBA – 预批被拒绝 – 由于当前雇主的历史不足 3 月-CBA-– 预批被拒绝 – D由于与现任雇主的历史不足 我的问题 1 我现在是否有理想的背景可以回到贷方，或者我应该等到我能够赚取 80% LVR 2 95% LVR 的首选贷方并且准备忽略我的众多以前的尝试 3 这次获得财务批准的任何有用提示 4 一次失败尝试的后果
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如果您每次都自己去银行，这将是一个艰难的决定 有很多贷方忽略了您的信用查询但利率较高
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嗨 Aaron 前 2 个 CBA 的预先批准 我自己做了，但其余 3 个是通过 Loan Market 代理 最后 3 个查询被拒绝是由于财产的适用性问题，不是因为任何事情就我而言，这仍然是银行的一个担忧
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一些需要解决的问题和问题； 1 高 LVR 与一些不良信用查询 + 结果银行现在将查看您过去 12 个月的信用记录，而不是标准的 6 个月，所以您在过去 12 个月中有很多查询 2 QLD 建设提升 建设一个新的地方或计划外 如果它正在建设，即建设 + 空置土地，你会说 95% 你会挣扎，我会保持在 90% 以下 3 “已经有未来 2 年的租赁合同（7% 的租金收益率）”是否提供 2 年保证租赁和收益的建筑商如果是这样我会三思而后行的建筑和项目！来自 exp 只有糟糕的交易需要“诱饵”；这种类型的，LMI 提供者不喜欢“保证租约”；同样，尤其是建筑和楼花 4 你申请了 90% 的贷款，但被拒绝了几次，现在你申请的是 95% ！！！看起来不会很漂亮根据您的提供商，我会坚持使用澳新银行，因为要去另一家银行，或者由于您最近的拒绝，以前的银行会很困难很难解释为什么澳新银行拒绝了您，所以坚持使用澳新银行ANZ 也有自己的 LMI，这会有所帮助，但我不认为他们自己的 LMI 允许 95% 的建设，需要仔细检查最后，你想买什么我从未见过这么多“电气地役权”；在短时间内拒绝上一个文件！您可以在提交之前进行这些检查，这将避免 CR 命中，在您的情况下，CR 命中为负我让您的经纪人在第一次拒绝（BW）后继续尝试感到惊讶，他们也交换了贷方！问候迈克尔
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那是一个非常糟糕的经纪人，他让你的 CRA 文件多次受到攻击你要做的就是在开始申请信贷之前再等 6 个月左右 这将很难向银行解释并让他们接受它也正如 Mick 指出的那样 - 该物业可能不适合 LMI 的担保透视以及
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回答你在蓝色问候迈克尔
评论中的一些问题
HI Mick 感谢您的详细回复，请在我的答案下方注明除了以上 5 个点击我还有 3 个学分过去12个月的查询，他们都是网上申请个人贷款，最后被拒绝了房子快完工了，再过3周就会完全准备好我将成为第一个业主，所以我想银行应该没有任何问题在考虑 QLD 奖金时r 没有试图出售与租赁合同捆绑的房产，幸运的是，由于 Gladstone 的出租空置非常紧张；一家主要的液化天然气公司已将其在建，租用了 2 年 前一个不在计划中，我们只向银行索要土地，想法是稍后再为建筑合同再贷款一次，所以它 w作为土地90% LVR，总价值也只有435k$ 以前的房产在85米范围内有高压电气地役权，我知道现在LMI公司拒绝是很常见的 新房产的估价也做了；他们估计与合同价值相同 新房产的风险等级为 3，因为其特征价值和市场波动性降低，所有其他的都是 2 以前的房产只有位置的风险等级为 2，所有其他的都是 3，他们清楚地表明，重型电气地役权将产生影响在未来转售 我的经纪人很乐意继续申请，因为估计价值与合同价值相同！
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信用文件修复无论如何都可以帮助我我们只向ANZ申请过一次但有2次点击，我的经纪人不知道为什么有2个，我可以让她和ANZ谈谈并删除额外的一个与CBA相同的故事，我只接触过一次但它记录了两次，如果他们可以删除额外的命中，那么我可以将总命中数带到过去 6 个月内仅有 3 处房产位于 Hot spot Gladstone；这会对贷方产生任何积极影响 我听说贷方对 Gladstone 市场更加灵活 理想情况下，我的情况是 93% LVR 与 LMI，这与 95% LVR 高风险贷款相同，或者可以被视为略低风险
评论< BR>嗨，sam oz，我认为这是可行的，尤其是如果你可以去 P amp;我和上限为 95%，包括 LMI 我有一个没有信用评分的贷方谁可能愿意看它我会尝试删除那些重复的查询，如果可能的话，我也会放很多应用程序中的额外信息，例如强调地役权问题的先前财产的估值副本以及您可以支持您的故事的任何其他内容假设您有 PR
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Hi Marty Yes I我是澳大利亚公关人员，你介意 PM 我你在谈论哪个贷方吗？评论 谢谢

Suncorp 可能没问题，但 QBE 不会喜欢它 ta rolf
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你好 Rolf QBE 不会喜欢什么 怎么样CBA
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QBE不会;不喜欢你的文件和信用结果你最好把它保持在90%的LVR以下，因为一旦你去95，大多数主要银行的内部BQEGenworth DUA都是90%，它不在银行的说实话，你最好的选择仍然是 ANZ （他们有内部 DUA + 没有信用评分 + 也有自己的 LMI），但要确保在你把这笔交易放回澳新银行之前，你的经纪人会三重检查一切，信用会了解发生了什么，因为如果你再收到一次拒绝，我会说任何超过 80% 马克的贷款都结束了 问候迈克尔
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嗨 Rolf Mick 我可以试试 CBA 的意思是申请 93 % LVR + LMI，如果银行不满意，那就让它 90% LVR + LMI 这就是我想避开 ANZ 的原因，他们不会甚至给机会尝试 已经和 CBA 建立了良好的关系，艰难我的预批被拒绝了 他们有我过去 11 个月的所有积蓄 我今天和 CBA 顾问交谈，她说我现在的情况比上次好多了，但她是还没准备好保证这笔贷款将通过 95% LVR
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如果你真的想采取那种赌注，那就抓住机会 - 我不能说是或否，因为我不知道您的个人详细信息以及您的整体交易的强弱程度 与看过您文件的经纪人交谈，看看有什么你说，并询问一个原因以及他们对贷款将被拒绝或接受的信心有多大，但老实说，从你告诉我的情况来看，我不喜欢你获得 LVR 90% + 的机会，如果你是我的客户，我会告诉你你不要超过 90% 如果你申请 93% 并被拒绝，你不可能以 90% 重新申请，因为 LMI 没有因为 LVR 高而拒绝你，这将是由于不同的原因风险（高LVR不是LMI的常见拒绝原因）---关于你与CBA的关系，我不想听起来刻薄但老实说，在他们眼里你和他们没有关系没有信用，没有贷款，只是最后一个储蓄账户11 个月（谁知道你把钱放在哪里了）——我的侄子从 3 岁起就在 CBA 有一个储蓄账户，现在他 6 岁（不会说他的关系很牢固）+ 如果你的关系很好，那为什么你的 90% LVR 预先批准是否被拒绝（我知道为什么，我猜这更像是一个反问）所以真的说ng你想去CBA，因为你有“关系”；只是不会削减它问候迈克尔
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嗨，山姆，答案可能改变了无论你问多少次我建议你做出决定1坐下来冷静2清理你的文件然后去（这就是我所拥有的一点点知识所建议的） 3 和谁会卖给你最好的故事，如果效果很好，如果没有，那么你可能需要等待另一个只要记住你的信用档案没有你的经纪人的贷方或信贷员如果它是梨形的，你会被冷落，经纪人的贷方将继续他们的下一笔交易所以谁在这里损失最多的是那个红色或黑色先生回来引用;做任何方便的事”; vs 什么是对的，在这一点上很难“解读鸡蛋”；因为您依赖（并接受）未经验证的第三方信息来说明您以前的应用程序为何被拒绝，您可能不仅在浪费时间，而且在救援 ta rolf 之外使问题更加复杂
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Suncorp QBE 开放政策到 95% 和 750K 美元不是我从经纪百科 Suncorp 想到的贷方 完整文档 审查日期：21-04-2011 具有高 LVR 贷款 Suncorp 有 QBE 政策调整（与开放政策不太一样） - 一次交易获得 Suncorp 批准，QBE 将批准 Suncorp 的拖欠率最低，QBE Bankwest 始终遵循 QBE LMI 政策，但 Suncorp 并非如此 不同之处在于 LMI 政策由 QBE 签发，但批准由 Suncorp 完成Suncorp 的信贷政策是 Suncorp 的（不是 QBE 的） - 但是，如果交易超出 Suncorp 政策，Suncorp 可能会要求 QBE 审查 Suncorp 在 LVR 95% 时的最高贷款金额为 75 万美元，如果说 95% 时为 100 万美元，则需要 QBE 的批准 Suncorp 的政策LVR 80% 以上与 QBE 不同 - 例如： •超过 4 层和 30 个单元是 QBE，但 Suncorp 可以提供高达 95% 的高密度贷款，即使是市中心公寓或高密度公寓 •对于与父母同住的客户，QBE 可以没有名义生活费用，但 Suncorp 将为单个申请人使用 560 美元或为一对夫妇使用 620 美元 - 这不是由计算器自动计算的 • Suncorp 使用 FHOG 作为 LVR 90% - 95% 的真正储蓄的一部分（QBE don 't) Suncorp 不进行信用评分（QBE 使用信用评分） - 每个申请都由一个人决定，例如，一笔交易被 BankwestQBE 拒绝但由 Suncorp 批准（如果 LVR 超过 80% Bankwest 始终遵循 QBE 的政策）
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嗨，Marty AS 与我所知道的大多数 DUA，如果交易是卷曲的，并且已经直接向抵押贷款保险公司，那么 DUA 持有人必须将交易转介给保险公司 可能不是这里的情况 我们不知道如果电气地役权交易甚至达到了 QBE 如果它还没有，那么这可能有腿s at Suncorp, but still ta rolf
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这就是为什么 suncorp 在这里很好的原因，因为它不是一个 dua 而是 QBE 会批准它，如果 suncorp 这样做（略有不同）我相信我被告知它是可行的也就是说，如果拒绝，是的，如果你想的话，将是另一个信用文件击中 Sam pm
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也许甚至 2 不要对 SC 做太多，但如果不在 DUA 下，QBE 是否会自己询问 ta rolf 是的，但如果suncorp 好的，qbe 在他们的交易中也有义务（即使这超出了他们自己的政策）所以非常像 dua 但不太确定他们是否会达到信用档案或依赖 suncorps 但无论哪种方式都与是否不管它是否会被批准
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听起来和CBA一样可能，然后SAM我认为马蒂的计划和它得到的一样好
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如果anz和cba都在敲你后面肯定还有一些其他问题尚未浮出水面
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“显然” Suncorp 在与住房贷款信贷相同的政策下批准 lmi 显然
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那只是“旋转医生谈话”；当他们“回到基本的 95%”时，我使用了一点 SC。 LVR 早在 2010 年末至 2011 年 2 月，当时他们说了同样的话 quot;我们的政策与 LMI 保持一致，所以当我们批准他们批准“嗯，这就是重点，LMI 仍然需要批准一些交易 0o 我宁愿是 DUA 持有人，幸运的是，我从未放置过任何“真正的不良信用”；与 SC 的交易，因此没有任何负面结果，但肯定有一些负面经历 1 他们没有信用评分 - 即没有自动拒绝但他们会疯狂梳理文件，即使是 14 个月前的一些简单信用查询 2 如果它被拒绝了LMI 之前，他们需要将其转介给 LMI 提供者 对于多方查询来说，这不是一个糟糕的处理，但对于多方拒绝，我会避免去同一个 LMI 或 QBE 你需要一个自我保险的政策来绕过那种文件，鉴于 90% LVR 问候迈克尔
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Hey Spectre，如果你不同意那很好的伙伴，但没必要对此居高临下，谢谢你的宝贵意见 Mic 和 Rolf 我仍然认为我可以将其设置为 95 % 尽管自今年以来随着时代的变化，这家贷方的放贷倾向发生了很大变化 IMO 最近除了积极的经历外什么都没有所以很抱歉很高兴听到你很高兴您与他们有很好的体验。期待to 听说你在这笔交易中取得了成功
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90% LVR 终于成功了 Hi Friends 感谢所有有用的贡献；我对我们正在谈论的主题的知识非常有限，但不知何故我能够得出一个结论，我不想仅仅因为再有几千个就冒险，所以我想把它变成 90% LVR 现在问题是 CBA 或 ANZ 或 SC ANZ 可能会因为没有与 QBE 或 Genworth 捆绑在一起！
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很难说山姆，因为我们需要知道更多的变量和信息但是我建议 ANZ 的原因是因为如果你之前的交易去了 LMI 并被拒绝了，那么你最好的选择是 ANZ 或 CBA 内部的 LMI 部门（需要要求它不会自动申请）所以你知道你的交易是否成功致 LMI 问候 Michael
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Hi Sam 选项 A) 拿起电话，与像 Mike 或 Marty 这样对你的“不寻常”非常感兴趣的精通 IP 的经纪人交谈。情况下，透露您必须提供的所有信息，遵循他们的建议以提高您的机会，然后按照他们的建议在哪里提交 这将为您提供最大的成功机会 这将控制交易 选项 B) 滚动骰子并让机会控制它 选项 C) 也考虑其他贷方Wide Bay、Liberty 等 ta rolf
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嗨，米克，我会为你找出答案，无论它是否达到 LMI 但你是在说我们可以在提交申请时决定是使用外部 LMI 还是内部 LMI 我们需要任何理由，否则银行只会接受
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原因大多数时候，我们的经纪人会赢'不要求它我们进行交易，信贷人员将决定它的去向（通常基于财务成本或交易安全的独特性）但在你的情况下，如果它已经进入 LMI 并被拒绝，那么没有必要再回到ANZCBA direct 或任何其他内部 LMI 的掩码（有大约有 9 家银行拥有自己的内部 LMI 部门——有很多选择，但仍然需要梳理银行——而不是盲目地询问每家银行）问候迈克尔
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麦克我喜欢你的想法，但问题在于Sam oz 是他如何确保银行工作人员提供的信息是正确的 我知道我会向我的客户提供什么建议 新的贷款人拥有 LMI 内部或类似机构以及与 CBA 和 ANZ 不同的保险公司，即 QBE amp; Suncorp 很抱歉没有试图推动 Suncorp 议程，但对我来说，这是显而易见的解决方案，特别是如果你能将 LVR 提高到 8999% + LMI
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内部 LMI 肯定是 Michael
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金融已获批准的朋友今天得到ANZ的无条件批准，过程仅用了3天 90% LVR with LMI 感谢大家的有用意见
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太棒了！是使用 ANZ LMI（他们自己的 LMI）完成的
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