澳洲澳大利亚房产 是否值得支付 LMI 以获得额外的 10% 贷款？悉尼

在澳大利亚地产投资



嗨 Somersofters， 这个关于支付 LMI 以获得额外 10% 的问题最近一直在我脑海中浮现 场景如下 我的 IP 价值为 390000，我有能力以 80% 或 90% 再融资LMI 资本化我使用了 LMI 计算器，它显示我必须支付大约 6000 美元才能获得额外的 33000 美元股权 以 80% 的利率进行再融资：312000 仅还款利息（利率为 7%）：21840 其他成本（折旧、管理费, 市政费等）：10732 租金收入：每周 320 或 16000（基于一年 50 周）因此退税后的净支出：3351pa 或 65pw 90% 再融资借款：351000 只还利息（7% 利息） ：24579 其他费用（折旧、管理费、市政费等） ：10732 租金收入：每周320 或16000（基于一年50 周） 因此退税后的净支出：5222pa 或100pw 但是，如果我选择方案2 ，即以 90% 的利率再融资，并说只使用 $312000 并投入抵消账户中的余额，那么净效应将类似于情景 1 我是否正确但我可以灵活地使用余额 (351k-312k 39k) 说投入股票或管理基金以获得某种形式可以改善我的整体投资组合头寸的收益 那么是否值得支付 6000 美元来获得额外的 33000 美元这是一个好主意还是我走错了路我绝对会重视你在这方面的所有投入！
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我认为您误解了能够获得额外的 33000 美元股权 您必须为第二处房产提供的股权越多，银行将借给您的资金就越多，但是，除非您存入现金存款来支付您的股权，否则您基本上是在借入100% 融资，LMI 免费，用于下一次收购，无需现金首付 您不会获得可免费用作存款或闲暇时投资的现金返还利息 - 您必须提取 LOC 并支付利息如果你想这样做就可以了
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不一样，但相似因为 LMI 溢价需要在某个地方支付，即使借用它，利息也会花费一点 我通常非常喜欢尽早走 LMI 路线，如果你能做到并且你的目标是在未来购买更多 IP 或，您想将部分缓冲风险转移给 LMI 提供商 与往常一样，我们对您的目标、风险状况和资源一无所知，因此这只是一般性建议！ ta rolf
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选择 90% 的选项并将钱存入抵消直到你需要它的净效果基本相同，但如果你要投入的话，你将花费 6,000 美元来做这件事把钱投入另一个投资组合，大概你会得到比你借钱的 7% 利息更好的回报 如果你再投资的话，找到一个回报超过 10% 或更多的投资并不难股息 您将需要考虑您打算将这笔资金投资的时间范围 大多数管理基金都会引用建议的投资时间范围，在该时间范围内您更有可能获得您可能正在寻找的结果 如果您是仅考虑 1-2 年的时间范围，这种类型的投资可能不合适 您还需要考虑自己的风险状况和总体目标，因为这会影响时间范围 使用其他投资来抵消贷款利息支付可能非常有效好吧，但通常是不是立竿见影的回报 大多数投资的股息收益率都不是 7% 或更高 您通常需要等待几年，投资才能增长到收益率可以抵消住房抵押贷款成本的水平（假设您'没有通过使用保证金贷款进一步负债）这种策略可以很好地工作，我们有成功使用它的客户，但这不是即时满足它往往是一种长期投资策略，结合良好的现金流管理随着时间的推移，这种策略可以产生巨大的效果，远远超过简单的房地产购买和持有策略
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我不会为股票这样做我会在上涨的市场中为房地产这样做
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我还年轻（反正我是这么认为的）所以我很乐意在这个阶段承担更高的计算风险 计划肯定是获得更多的IP，但考虑到我仍然是入门级职业，省钱下一个 IP 需要一些时间（也许一年或 2 年，我可以使用我在 IP1 中的储蓄 + 股权作为 IP2 的存款而无需交叉抵押）这就是为什么我想到再融资以获取我在 IP 中的股权因为我现在欠了大约 320000 美元，我可以偿还贷款提供者并获得额外的 30000 美元投资于其他可能带来高于 7% 收益率的东西如果你有任何想法我可以追求，或者建议让我知道！
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谢谢彼得您的详细答复我有目前实际上并没有对股票或管理基金进行太多研究，但我计划向您上面提到大多数管理基金或如果我将股息再投资以获得 > 7% 收益率的目标将不是 1-2 年的策略你能提供一个粗略的时间框架吗？我知道我问的是一个非常笼统的问题，并且信息有限，但大致的时间框架会有所帮助正如我向罗尔夫提到的那样，我很高兴承担更多在这个阶段有风险，我计划在 1-2 年内购买我的第二个 IP在 IP1 当我准备购买 IP2 我肯定希望开始学习其他投资方法，作为补充和发展我的房地产投资组合的策略为我指明正确的方向行动开始研究托管基金份额，那也很棒！干杯
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嗨BV，你的意思是访问IP1的股权作为IP2的存款，并获得IP2余额的80-90％贷款然后冲洗并重复后续IP，如Bon也提到这将是我的长期计划，但我认为如果我让我的可支配收入工作而不是仅仅储蓄的话，这将是一条更快（但风险更大）的路线而且拥有入门级工资也不允许我我想存多少就存多少
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在IP1和IP2之间有2年的窗口，没有多少东西可以保证+ 7 % rtn并具有资本稳定性 最简单的事情可能是再融资并留下额外的 30 k 抵消，这样你就不用付利息了您可以通过在市场下购买来创造股权 通常有些房产更便宜是有原因的（没有街头吸引力，需要清洁，里诺等）如果你能消除你将获得股权的原因
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是的，我同意你提到的股票非常投机我只是在做我的功课，我有几个选择当我正在考虑为 IP2 获得正现金流或接近中性传动属性时，因为我当前的 IP1 是负传动的 正传动 IP2 也会提高我的可维修性（如果我错了，请纠正我）我正在考虑购买在像悉尼的布莱克敦这样的地方，因为我猜我的借贷能力只有大约 300000 美元或更少购买价值不高的房产的吸引力，这就是我的目标 我想最困难的部分是我在墨尔本全职居住和工作，我真的没有太多时间来清洁和花费太多时间在州际房产上 无济于事墨尔本大部分地区已达到顶峰
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Blacktown 外围地区自 2007 年以来有了可观的增长，但你仍然可以找到大约 $200K 租金的房屋佣金物业，租金约为 $280-300pw 然而，对这些和任何体面街道上的任何东西的需求都会很快所以你真的需要实地去开业等 IMO 不要为了购买而急于购买房产 价格不会快速上涨而且年轻你有足够的时间来保存和建立你的投资组合
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管理基金通常会根据资金的投资方式给出推荐的投资时间框架 这可能取决于基金内资产类别的混合 它基于您可以预期的时间框架符合投资策略的回报 所有基金都会有一段时间的价值倒退 取决于投资策略，这可能是 4 年 1 年，或者 10 年 1 年激进的投资策略通常用于创造财富，可能会投资于更多的投机性投资，可能会使用保证金贷款和海外敞口 这可能预计每 4 年会有 1 个坏年 希望这 3 个好年会非常好！保护财富的防御性策略将使资产更多地投资于现金（固定利息工具）和被视为“安全”的股票 他们可能只期望每 7 年有 1 年表现不佳 6 年表现良好 当然你可能有几年糟糕的年份，然后是更长的好年份 想法是投资特定基金以实现总体目标 如果您正在为您的资金寻找 2 年的时间框架，那么唯一会接近的事情保证您在 2 年内获得正回报，是把它存入定期存款 回报不是很好，但你知道你会在 2 年内得到什么获得更高的负回报 平均而言，您可能会赚更多的钱，但前两年基金可能会倒退的风险很大 简而言之，当我们推荐这些类型的金融产品时，我们会进行详细的风险分析这考虑到您期望回报的时间范围，以及您对不同投资策略的舒适度和知识
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关于股票，绝对无法预测平均回报市场即使在很长一段时间内报告的平均回报也非常有缺陷 1) 价格的平均贴现波动率可能连续 2 年上涨 20% 然后持平然后在 2007 年左右下降 50% 更不用说如果你选择一个 d 会发生什么你的回报ud 股票 2) 当规划师和股市专家谈论他们对所有普通股指数或 asx 200 指数的平均回报率时，这两个指数都会剔除破产的公司因此，如果您个人在 abc learning 中拥有 20% 的股份，并且例如，另外 20% 的 babcock 和 brown （两者都不再列出）您的资本在过去 10 年中会受到重创。但是从长远来看，由于这些公司不再包含在该指数中，这将得到解决！也就是说，我本身并不是反股票，只是不确定 1）30k 是否会对你产生任何真正的影响和 2）你的短期时间框架是否足够长以应对波动
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我不想劫持你的话题太多，但我的情况类似贷款价值，所以我要重新提取股权，偿还个人贷款并将剩余的资产投资于更多房产银行人建议重估并提取额外股权听起来不错，除了估值比我们希望的低 5%我的情况是，如果我想提取额外的股权而不是个人贷款，我将以 4,000 美元的 LMI 成本获得大约 22,000 美元 90% LVR 所以像你一样，我必须提高利弊，我自己会这样做我会节省一些利息在所需的 6 个月内获得个人贷款加上当我最后提取股权时，我将不必偿还个人贷款，从而为未来的购买留下更多现金这对我来说是交易撮合者很抱歉跳到你的话题上，但是我认为我的情况非常相似 干杯
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感谢 Devo76 和 Marty 的投入 我能理解你的推理 Devo76，而且个人贷款吸引了更高的利率，这也让你的决定变得容易多了是一个很好的例子，我很感激你提出的观点在思考了 PT_Bear、Rolf、BV 和 Marty 提到的股票管理基金之后，我认为我 1-2 年的时间框架不会给我带来太多收益投资工具我最好将超额借款存入抵消账户，以免为超额支付利息，但我确实认为，通过借入 90% 并将超额部分保持在抵消中，这对我来说是一个很好的机会，在条款获得 IP2 时的灵活性我将不必重新评估财产，并且将来也不必进行整个再融资，因为我已经准备好资金在未来的预测方面，如果房地产市场崩盘，然后我想购买房产，我已经有额外的 30,000 美元作为存款存入（而不是当时试图借贷并发现我不能因为银行重新评估我的房产低于它是现在）最坏的情况是最坏的情况，如果我现在不借 90%，我可以只偿还 30,000 美元，并且仍然处于相同的位置如果房地产市场上涨，那么我可以选择再融资和获得更多股权 但如果我现在而不是以后借入 90%，我将准备好使用 3 万美元，这为未来提供了很大的灵活性 我的策略是在明年左右首先减少我支付eac的费用IP1 的 h 年 这也有助于提高银行眼中第三笔贷款的服务能力，这使我有望在未来 3-4 年内获得第三笔投资物业（从 IP1 获得股权； 2 + 存款储蓄）我现在能想到的唯一缺点是我要支付 6300 美元才能获得 33000 美元，我可能会或可能不会使用但由于 LMI 可以资本化，我如果我不使用它，39k 美元（33k 美元股权 + 6k LMI）无论如何都会被抵消，我不会产生额外的持有成本对这个策略有任何想法
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你在关于购买崩溃后“IF”；事情确实会向南走，要么 A 用现有的投资组合度过难关，等待情况有所改善，要么 B 在崩溃前有资金到位，你购买更便宜的房产场景 b 会好得多 干杯
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