澳洲澳大利亚房地产 RHG 董事长在股东大会上致股东悉尼的讲话

在澳大利亚地产投资



读起来很有趣：- quot;ASX 公告 2010 年 11 月 11 日星期四 董事长在 2010 年年度股东大会上的讲话 由于将其品牌和发起业务出售给西太平洋银行，RHG 于 2007 年停止发起抵押贷款自该日期以来，公司的重点是通过以可接受的条款对其仓库进行再融资并最大限度地提高其从抵押贷款账簿中获得的收入来增加其有形净资产 截至 2010 年 6 月 30 日，RHG 的抵押贷款账簿为 510 亿美元 该账簿按 29% 的利率摊销月 到 2011 年 12 月 31 日，如果能够令人满意地再融资，公司预计其抵押贷款账簿将减少到 290 亿美元 在这个水平上，该账簿将不再对公司的有形净资产做出有意义的贡献与西太平洋银行的竞争承诺将于 2011 年 1 月到期 您的董事一直在积极评估重新进入首套房抵押贷款市场的可行性 符合澳大利亚标准的冷杉t 按揭房贷市场包括优质按揭和自证按揭（有时称为低文件按揭） 在自证按揭下，借款人证明其偿还能力 RHG 的竞争优势一直在自证按揭领域市场 然而，最近出台的 2009 年《国家消费者信用保护法》（“NCCP”）使贷方进行自我认证贷款成为不可接受的风险 根据 NCCP，贷方（而不是借款人）必须确定借款人的能力偿还贷款并确定贷款是否适合借款人 如果贷款人没有按照要求的勤勉程度和书面证据这样做，则借款人的偿还贷款义务可能会因缺乏历史记录或缺乏文件证据 贷款人很难对新进入劳动力市场、流动员工、兼职员工的贷款进行所需的尽职调查s，合同雇员和个体经营者 这些是历史上使用自我证明住房贷款的人 最终常识将占上风，NCCP 将被修改 但在此之前，这些借款人中的大多数将被拒绝提供住房贷款，即使公司可以发起可接受的信用住房贷款，它还必须能够以具有竞争力的利率为这些贷款提供资金 银行融资的替代方案是将抵押贷款证券化并向资本市场发行住宅抵押贷款支持证券 (RMBS)澳大利亚的 RMBS 市场，但不适用于自我认证贷款，也不适用于非银行部门 主要的 RMBS 市场是欧洲市场和美国市场 这两个市场自全球金融危机以来都已关闭，不太可能发生在可预见的未来重新开放当它们最终重新开放时，人们相信它们将以显着更高的风险溢价重新开放这将是很多年前RMBS 将作为澳大利亚住房贷款的竞争性资金来源回归 在 2009 年年度股东大会上，我曾建议，如果到 2011 年公司还没有发现优越的投资机会，您的董事将以最佳方式将公司资金分配给股东您的董事不认为现在或在可预见的将来重新进入澳大利亚抵押贷款市场在商业上是审慎的或商业上可行的。同样，您的董事尚未确定他们认为优越的替代投资建议因此您的董事现在打算退还公司向股东提供的资金 公司的资产主要是现金加上一些非现金资产 非现金资产包括  公司抵押账簿可能产生的未来净收入  一些次级债务和现金抵押  公司已被减值的抵押无法出售或再融资这些非现金资产对银行或金融机构的价值可以为仓库再融资的机构远远高于这些资产对公司的价值 因此，您的董事已聘请德勤企业财务部寻求这些非现金资产的购买者 德勤招标过程的结果应在 2011 年初公布2011 年初，如果获得股东批准，公司打算向所有股东提出平等访问权回购要约 目前正在就提议的回购要约寻求所得税裁决 根据所得税裁决和德勤招标程序的结果， Equal Access 回购要约可能是向所有股东提出的以不低于每股 88 美分（1 美分资本和 87 美分股息）的价格购买其所有股份的要约，外加每股 30 美分的印花税抵免 Equal Access 回购要约和拟议的销售（如果ny) 公司的非现金资产将在股东特别大会上获得股东批准 在该次会议上，股东将被告知德勤出售过程的结果，并将获得独立专家的报告，一份报告由独立董事和有关所得税裁决状态的更新 John Kinghorn 主席 进一步媒体查询 Matthew Horan 0403 934 958”比考虑到那些旧公羊的利率没有文件贷款是什么说 95% pa
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我退出了我的 2 RHG 无文件贷款厌倦了他们的高速公路抢劫我最初与他们签约时 RAMS 在分裂之前是 RAMS他们当时是半体面的 今年早些时候，我通过 Homeloans Ltd 和 AdelaideBendigo 贷款将 NO 文档再融资为完整文档 节省了 25% 的现金流
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穿着西装的恶棍
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股价走势不错！今天股价的上涨使 RHG 现在是我最大的持股 你知道他们在说什么，而不是抱怨购买银行股票的费用
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我个人对持有银行股票有道德问题 他们是虚假企业欺骗了社会中最弱小的成员，而高管们都从低谷中获得了良好的饲料并变胖了 RHG 对借款人施加的压力是不道德和可耻的（并且仍然如此） 企业贪婪是我听到或看到的最丑陋的前一天讨论了政府对银行态度的转折点，因为他们只是从经济中吸走了太多
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银行是假企业如果银行是假企业，那这说明什么这里有许多依靠他们来经营他们的 LL 业务的银行是否是一家银行欺骗客户与 LL 以增加租金来欺骗租户有什么不同两者都是由市场驱动的 不道德的部分是隐性的，有时是显性的政府保证让银行高管（不一定是股东）获得上行利润并避免下行风险 它导致风险定价错误和市场失灵
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不懂我必须吃食物，如果我从 Woolies 买的，他们可能碰巧是杂种，这会让我成为一个杂种
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如果我是该国仅有的 4 个房东中的 1 个，我的生意被政府 gtd，我被认为太大了失败，我可以随意提高我的价格，然后我可以接受标签是否有抵押贷款利率市场从我看到你接受或离开它
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RHG是寄生虫他们正在制造的病态巨额利润，而仍然因为“资金成本”而向某些人收取超过 10% 的费用比 gfc 之前他们获得的任何利润都应该支付给他们的人诈骗 麦格理、花旗银行、通用电气和所有其他寄生虫也是如此他们是一家真正的企业，为您提供服务人们从银行借款表明人们从银行借款存在市场并且银行正在提供该服务
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但是银行只能继续提高利率，所以长期以来人们继续“接受它”
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如果你看一下比四大更糟糕的二级寄生虫，比如 3 万美元的退出费，那么利率的突破限制是相当高的事实上，如果借款人在他们的房子中没有股权，则其价值可能远高于 3 万美元。正如 Dazz 所说的前海报 - 找到一份允许一方单方面更改合同条款以有利于他们的商业合同是极不寻常的Rams 版本 1 知道人们不能离开并且他们可以随心所欲地收取他们喜欢的利率 他们对他们的善意或吸引新客户没有任何兴趣 客户就像被捕获的白饵在网中，被困住，无处可去，他们都是那么小的鱼苗，没有当然，除了 Swann 之外，还有一个关于他们的东西，啧啧啧等等——那些可怜的等待诱饵，太残忍了，不应该发生啧啧啧
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