澳洲澳洲房产三年前的愚蠢决定。减少损失？悉尼

在澳大利亚地产投资



大家好，我加入论坛是因为我不知道该去哪里寻求建议 我希望你们中的一些有钱的人能给我一个起点 我非常感激 大约三年前，我和我的搭档被告知您可以获得无存款房屋贷款这一事实，并决定我们应该购买而不是租房 我们选择了 St George，并将我们的利率固定在 844%（利率在上升，我们的经纪人建议我们锁定）我们还必须在此基础上支付 1% 以弥补抵押贷款保险 所以这次我们的利率是 944%（我知道，这是一个很棒的举动）我们以 337,000 美元的价格购买了一处房产 我今天打电话给圣乔治谈告诉他们 2 月份我们的固定期限到期时会发生什么 我告诉他们我想和他们呆在一起，但会转向不同的贷款产品 我们今天的支付数字是 334,132 美元（包括在没有这些数字的情况下违反固定利率条款的违约成本是 328,139 美元）他们告诉我在固定期限后更换产品d 是不可能的，因为在我们转换产品之前需要满足两个条件：a）我们已经持有贷款三年（完成）b）我们拥有该房产至少 20% 的股权 基于以下事实我们一直在支付我们的固定付款并借入了购买价格的全部金额，我们基本上不可能拥有这么多的股权这个条件不在我拥有的任何贷款文件中（而且我已经通过了罚款- 齿梳）我认为我们可能拥有大约 5% 的股权 - 如果这意味着我们被困在这种高息贷款产品中，天知道圣乔治说他们在 2 月份能做的最好的事情是 859%，那他们完全不可能转换我们的贷款其他银行可能也不会因为缺乏股权而接触我们我们应该出售，减少我们的巨额亏损并在几年内重新开始，还是坚持下去我计算出我们将在三年内为该物业支付 102,000 美元请不要告诉我三年前我们做出了多么糟糕的决定，相信我，我知道这一点，我只是在寻找关于我可以从这里去哪里的建议，非常感谢你，莎拉
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如果您将房产出租出去并在其他地方出租，税收减免会对您的情况有所帮助
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虽然没有太多信息，这绝不是建议，但是，只是一个评论 这一切都将归结为你是否相信该房产在未来会增长 如果是的话 增长多少 这将表明持有它是否有意义 如果它有意义，以减少这笔贷款的消极性和低效性，您可以考虑将该物业出租并寻找自己出租的物业 当物业出租时，税务人员将协助您支付贷款和与房屋相关的间接费用 诀窍是您租用的地方的租金应该低于您当前的抵押贷款还款额和/或为您提供非常高兴和满足 干杯！
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大家好，感谢到目前为止的回复，我应该在第一篇文章中补充说该物业正在出租 这确实有助于向我们返还大约 6000 美元的年收入税收 但是，我们的财务状况发生了变化，我们真的依赖于 2 月份的体面利率下降，这似乎不会发生 我查看了我们的贷款合同，这两个规定根本没有提到 - 我没有知道他们来自哪里 银行基本上对我说，我获得比他们提供给我的利率更低的利率的唯一方法是更换银行 - 但他们知道我不能，因为我们的股权不到 5%没有人会借出超过 95% 的财产价值 我们只是觉得被困住了 我们被困住了 三年内无怨无悔地支付 944% 的费用只是一个耳光（这是我们的决定和所有）受到两项关于转换产品的新规定的打击，并被提供另一个高兴趣利率并被告知这是唯一的选择是否值得以这种利率持有该物业我只是不知道该怎么做
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我也有类似的情况与麦格理和麦格理等同样欢乐的银行如果您的边际利率很高，那么您可能有理由持有 1 处房产 考虑到房产的不确定性和您的高还款水平，如果税收减免并没有真正帮助您，那么我认为您有 2 个选择：1）解除你的收入，以改善你的整体现金流和税收优惠 2) 出售
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现在去和抵押贷款经纪人谈谈 这将告诉你是移动贷方还是安然度过，直到你的财产获得股权 我最不想做的事情做就是卖 有时 3 年的时间太短任何支付 IP 抵押贷款的人都知道，通常需要 10 年才能减少余额
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嗨莎拉，你已经支付了 95,438 美元的总利息，即 337,000 美元 x 944% x 3 年，你支付的余额从你借来的金额中扣除，这是你的资产 如果你为房产借了 337,000 美元，并且您的支出数字是 328,139 美元，那么您拥有 8,861 美元的资产 如果您的房子在您拥有它的三年内增值，您可能还拥有一些额外的资产 如果您的房产每年增长 3%，您将拥有额外的 30,330 美元股权，（资本收益）除了可以居住的地方，这就是我们持有房产的原因如果您认为它已经增加，我会问圣乔治他们是否会进行免费估值以确认这一点，这可能会让您更接近 20他们向您提供新贷款所需的股权百分比 条件 b) 您在该物业中至少拥有 20% 的股权将是银行在他们向您提供新贷款之前的要求，这可能是由于全球金融危机，而不是您现有贷款的条件 I怀疑一切并没有看起来那么糟糕，如果您在过去三年中一直支付 7% 的利息 您将支付 $337,000 x 7% x 3 年 $70,770 美元的利息 $337,000 x 944% x 3 年 $95,438 $337,000 x 700% x 3 年 $70,770 支付的额外利息 $24,668 所以效果你在三年内额外支付了 24,668 美元的利息 不好，但不是像你所说的那样白白支付 102,000 美元 我会做以下事情：a）等到你在圣乔治的固定期限结束时不要支付 5,993 美元的休息费，您在 2 月之前支付的额外利息仅为 1980 美元左右 b) 与经纪人交谈以了解您的房子现在的价值 c) 与 St George 交谈以进行免费估价，以换取更好的产品 d)如果您对房子感到满意并且能够负担还款，请坚持下去，因为您将更难出售并在未来重新开始 e) 将其归为昂贵的学习经历并继续前进 希望所有这些都有意义 所有我的数字是近似的，基于你发布的问候 DCP PS 你认为该物业的当前价值是什么
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3) 认真包装 听起来像是以供应商融资方式出售的主要候选人 我刚刚用一个现金流量很大的物业做了这个负面的，现在是正面的现金流
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真正的供应商融资可能会很棒，尤其是如果你购买并设定利率（像我们一样）
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我认为你可以做得比与聊天更糟糕罗尔夫在这里的论坛上 他是 GC 上的抵押贷款经纪人，而且是一个非常好的人
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S83，我个人认为你正在讨论你所遇到的问题真是太好了，我们都不是天生就知道如何做这个投资事情 DCP 和 Kathryn D 提供的一些好建议，消化这些回复并从他们的
评论中采取一些行动
我不知道什么是供应商融资 Lol 会调查的！我们宁愿不卖，因为我的伴侣有一天想搬回那里（在他梦想的位置），但如果这是需要发生的事情，我想这就是需要发生的事情我一直不愿意看到抵押贷款经纪人，因为我们被说服要确定我们的费率，这一直是令人沮丧的源泉，但我们可能也需要这样做 DCP：我不确定房产的价值 这是一个 10 人的小型综合体中的联排别墅 我们很高兴，4 个月前，两扇门相同的联排别墅以 395,000 美元的价格投放市场，但它仍在市场上，价格已降至 349,000 美元意味着大约 3000 美元 - 8000 美元的股权 一点也不 你说 20% 股权的东西可能不在合同中，并且可能只是因为全球金融危机而被放置，但如果他们借给新客户超过财产价值的 80%，请执行他们有权拒绝现有客户同样的礼貌 那将是不公平的必须再次打电话给他们仔细检查
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对不起，我不完全理解，一旦你的固定利率滚落，你的利率会是多少
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三年859％
评论< BR>如果你确定一个基本变量就不会 ta rolf 评论

是的，好点
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是的，很难理解为什么利率会如此之高利率住房贷款利率为 12- 2010 年 11 月（如有更改，恕不另行通知） 介绍性住房贷款利率 1 年介绍性固定利率 684 % 每年 1 年折扣可变利率 673 % 基本住房贷款可变利率 685 % 每年 圣乔治协商基本住房贷款可变利率 676 % 每年标准可变利率可变贷款利率 743 % pa 组合贷款可变利率 753 % pa 固定利率住房贷款（包括组合贷款固定利率） 1 年 714 % pa 2 年 734 % pa 3 年 744 % pa 4 年 774 % pa 5 年 794 % pa 低Doc Home Loan 可变利率 758 % pa 1 年固定利率 714 % pa 3 年固定利率 744 % pa 5 是ar 固定利率 794 % 年 低文件组合贷款可变利率 768 % 年 1 年固定利率 714 % 3 年固定利率 744 % 年 5 年固定利率 794 % 年 St George Seniors Access Home Loan 可变利率 843 % 年 Super Fund Home贷款浮动利率 743 % 每年 1 年固定利率 754 % 每年 2 年固定利率 774 % 每年 3 年固定利率 784 % 每年 4 年固定利率 814 % 每年 5 年固定利率 834 % 每年
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嗨莎拉我知道这是一个“好”为不久前做出的决定而责备自己的事情 这是我在 10 多年试图帮助人们掌握“他们所做的事情”之后的看法。或引用他们没有做什么”； 3 年前，我们处于全球金融危机前的时代，香蕉和燃料价格正在推动我们的“整体”发展。经济，当时的澳洲联储对我们失控的通胀充满了悲观和厄运，从那你可以轻松地在一段时间内获得 10 % + var 利率 所以你当时的决定和董事会上所有的超级聪明人一样正确当时的 RBA 的 ta rolf
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恭喜您正在思考并寻求可能的解决方案和答案来改善您的情况 亲切的问候 Sheryn
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供应商融资和包装等并不适合所有人 特别是初学者，第一次 PPOR 投资者 被 3 年前做出的错误决定吓坏了的买家 事实上，我的观点是，包装是目前不太道德的策略之一 他们能做的最好的事情 - imo - 就是保持原样，整理他们的麻烦，然后也许以后再看看这些“高级”策略如果有的话他们需要一个好的经纪人的建议+1 埃文德所说的这不是世界末日我唯一的建议是关于那些 6000 份纳税申报表——如果你保留这个房地产可能会将它们放入其中，以便它们帮助您建立股权或至少进入抵消账户，然后至少您可以更快地再融资到更好的产品三年前的假设是房地产会增长 10%每年，并且在 3 年后您将拥有大量股权，不幸的是，财产有点平坦，因此对您不起作用如果经纪人找不到更好的交易，也许如果您继续支付一直以来的费用，在他们给你略低的利率之后，至少你每年会建立 3k顾虑 实际上，您已将 LMI 成本资本化为利率，但您尚未（完全）支付该 LMI 您仍然需要 LMI（因为您无法将其重新贷款至 80% 以下），除非您支付贷款 如果您在其他地方重新贷款，您仍然需要支付 LMI 切换到较低利率的费用不包括 LMI 利率调整就像要求银行放弃您的部分贷款
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如果您看到未来资本增长的潜力并且您想住在这个特定的地方轨道 然后在固定期限结束后与其他人再融资 Plenty 将获得 95% 的 LVR，根据估值，您可能不需要添加任何额外的资金，否则您可以考虑添加一些现金来获得 5% 的股权< BR>评论
我已经联系了监察员，让他们了解情况（我知道我需要先尝试与圣乔治解决问题），我只是想知道他们是否值得追求或不是 他们说绝对 我也和我的律师就贷款进行了简短的交谈 对于那些说自全球金融危机以来贷款条件发生变化的人，你让我很好奇！所以，我打电话给 St George 询问他们的 LVR 政策。她问我是否是现有客户，我说是，而且，惊喜，惊喜“我们贷款高达 95% 的房产价值”；不是 80% 这让我很生气，而且占用了很多时间！我已经向 St George 发出了措辞强硬的投诉，他们显然已将此案列为“优先事项”。并向我保证它是“不开”的；让 CSR 建议我去其他地方 我也向为我们签署这笔贷款的抵押贷款经纪人发送了同样的投诉 他说我们将处理一些数字并在今天晚些时候给我打电话 我不想卖我会咬牙切齿为了避免它
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那个好的经纪人是罗尔夫莱瑟姆（如上）他不会推销自己 - 但我会给他发电子邮件，或打电话，并对你“可以”做些什么有一些明确的了解；剩下的就是投机，如果你想回到供应商融资，你不想去供应商融资，基本上就像一个租购协议 - 买方支付你“租用”;以预定的购买金额，直到他们准备好为自己再融资以“购买”；以这个预定的金额，我过去做过几次，并且用现金流赚了很多钱，但可能会发疯如果我将它们作为租金持有并自己获得股本的增长，那就更好了
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你的房产增值了自从你买了它之后你的所有计算都假设它没有如果它是在如此好的位置，正如您的一篇文章中所建议的那样，自购买以来它肯定在 3 年内增加了根据您的数据，您的资产是 5% 这不可能是正确的，因为奥兹大多数地方的价格都有自 20072008 年以来增加了相当多 你的出发点之一必须是估值
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这是一个艰难的过程 它是旧的无存款贷款，它不是由抵押保险公司承保的，它是通过额外支付 1% 来进行自我保险的持续的利率，所以要摆脱它，基本上你必须拥有至少 10% 的股权和再融资，并支付抵押保险费（可能是一两个二级贷方的 5% 股权，但这可能就像从沸腾的锅里走出来一样）进入火灾或其他任何说法，因为保险费和费率可能t 不值得）肯定等到 3 年结束，然后再探索其他贷方选项 IMO StGeorge 也应该能够做到 90% 而不是您所引用的 80%，但将被视为一个全新的建议，所以您会无论如何都必须支付抵押贷款保险费还有一个建议，您是否可以让家庭成员提供额外的担保并去担保人为您提供80％的LVR，然后等待几年并解除他们希望它成功
评论< BR>您能否以某种方式通过另一家银行获得贷款，一旦固定期限结束并借入 90％，支付 LMI，但以更好的利率弥补这一点您可以使用当时的股权，尽可能节省到那时为止如果需要的话，甚至卖车或获得私人贷款以弥补 10% 在卖房子之前看看几个途径，在那种情况下，你最终会亏本（银行费用，销售成本等）那是我的 2c< BR>评论
再次嗨，根据您的数据，您拥有该物业约 5% 的权益，如果您为该物业借了 337,000 美元并且您的支付数字为 328,139 美元，那么您拥有 8,861 美元的权益如果您为该物业支付了 337,000 美元并且它现在的价值是 345,000 美元 你在这里还有 8,000 美元的股权 在它被估价之前你不会确定你想从你的下一次抵押贷款中写下来 a) 浮动利率或固定利率 b) 95% LVR c) 重新提取设施或基本贷款 d) 附加的信用卡或抵消账户 e) 你是否要提供其他担保来降低你的 LVR f ) 申请费和估价费 g) 抵押贷款保险 你知道你可以在 2 月获得一笔新贷款o 你有足够的时间购物 你需要找出你需要问的问题然后出去获得一笔可以为你提供最优惠价格的贷款 你必须知道你想要什么并推动这个过程 寻求最优惠的价格 如果您不相信您被告知的内容 仔细检查，回电并再次询问他们 如果您推动他们会在您发现时做出回应，如果您提出要求，他们会按时完成祝你好运
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我'我和其他人就这个声明 - “多么糟糕的决定”;您根据当时掌握的最佳信息做出了选择 这是当时有风险的正确决定（就像任何决定一样）——而且碰巧风险成真 只要您当时了解风险, 这是正确的决定 Y-man
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莎拉, 当你离开你的固定利率时，大多数银行会为你提供转向另一个固定利率（通常不收费）或可变利率的选项您将需要支付 8+ 利率 由于您自己进行了尽职调查，但看看是否值得现在（与圣乔治）获得 1 年固定为 7 点的贷款，以期在 2 月改为此利率
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正如其他人所说，你应该滚到标准变量上，然后去看看罗尔夫 正如lizzie所说，他不会推销自己，他的大部分业务都是口耳相传 他很好相处并握住了我的手经历了我的第一次投资灾难从那时起，我变得越来越强大，罗尔夫是我投资的核心部分g 团队不用担心物理位置 我从来没有真正有幸见到罗尔夫的肉体，当我在海外工作时，我的大部分贷款都已结清
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我以前在此发表的帖子线程：我认为你可以做的比在这里的论坛上与 Rolf 聊天更糟糕 他是 GC 的抵押贷款经纪人而且是一个非常好的人
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你最好打电话给 Rolf！如果你不这样做，我会为你服务
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伙计们，你会让罗尔夫脸红的！
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对于它的价值，我同意Y-man所说的一切，我知道一些精明做出了一些当时看起来很棒的投资决定但同时我回来咬他们晚了想想茶树计划甚至会计师都被那个烧毁了当你投资时，你不知道未来如果布里西市场在那个时期像墨尔本市场一样火爆，你会笑很多房产的投资者墨尔本在过去几年里一直很幸运，恕我直言，它很容易反其道而行之，祝你好运，不要让这让你失望，把它想象成一种学习经历，欢呼 RightValue
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我恳求有罪你的荣誉我注册了macbanks可爱的帽子保证结构化产品，令人愉快的东西，比如multistrategy 2和后来成立的违规基金我应该叫一个管道工来拆掉我的管道并把它全部转过来——本来可以达到同样的效果结果（什么都没有）并获得了可爱的税收减免
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我不在该地区，或再融资，但在阅读此线程后我觉得也许我应该打电话给罗尔夫
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