澳洲澳大利亚房地产 什么时候过多的“好”债务会变坏？悉尼

在澳大利亚地产投资



大家好，我正在阅读 Anita Bell 的关于道具投资的书因为我是新手，并且已经看到大多数购买 IP 的人选择获得 IO 贷款并使用负扣税 + 税收本 + CG 来发挥自己的优势，然后针对 IP 借更多钱并重复这个过程 唯一的风险，我明白了如果银行改变条款或利率飙升我想知道你们中的大多数人计划如何管理这种风险老实说我问的原因是因为我害怕把自己分散得太薄（即太多的“好” sev 属性中的债务）感谢您的耐心等待评论 K
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你从 Jans 的书里学到了什么

我通过以下方式管理风险：-- 1 将总 LVR 保持在 80% 以下 2 在抵消账户中保留现金储备 3 量入为出并节省至少 10% 的收入 4 及时更新保险
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实际上还有更多风险：1 失去收入来源 - 例如失去工作（难以减轻）或无法工作通过伤害（通过收入保护保险减轻） 2 房子被毁坏无法出租（房东的保险） 3 房子被毁（通过建筑保险得到一些保障） 目前，我的观点是，当银行停止借钱给你的时候;现成的贷款，到时候停下来等待干杯，Y-man
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我认为这是一个相当有道理的担忧，尤其是在这种不确定的时期。有几件事对我有用：总体 LVR 等于或低于 80% 双倍收入 没有孩子（但这将在时间到来时被带薪产假抵消） 4 个物业组合（包括 PPOR）的每月总损失约为每月 3,000 - 积极尝试通过细分和出售土地来减少这一点 现金缓冲如果有必要，将这个短暂的下跌覆盖大约 5 年
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在上次崩盘 40% 左右之后，我现在认为 80lvr 太高了
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不能同意，40%崩盘将脱离一个巨大的高峰，如果将资金投资于其他市场，这将是防止这种下跌的绝佳保险
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加载我约翰尼诺这样的事情如果你有现金，我会能够为它找到一个像样的家所有捐款都感激地接受
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我和dazz
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嗨目前，我的看法是，当银行停止根据“现成”向您借钱；贷款，那是什么时候停下来等待什么是“现成的贷款”？ SG
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好吧，让我们把它改写为“当你去四大之一申请贷款时，他们把你击退了”；干杯，Y-man
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我目前无法得到的东西或者至少没有“有趣”的讨价还价我不太喜欢债务，无论好坏我有一个房子制作一个出色的 IP，我仍在尽最大努力不拥有它，所以我没有债务 我的抵押贷款经纪人的邪恶计划至少支持了这一点
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我管理风险的方式是计算 -在给定的利率下（我喜欢使用 8% - 但这只是我）一年有现金流（假设你的房产是-ve geared）然后我保留 3 年的现金可用于提取这种方式，如果有任何事情发生我有 3 年的时间让自己重新站起来（或卖掉） 在购买房产的早期阶段这是不可能的，但在大约前 12-18 个月之后，它是
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在那种情况下，我会'甚至没有我的 PPOR，当然也不会为 IP#1 服务（如果它永远建成）
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嗨，你的意思是把 8% 利率的总金额以现金形式保留 3年值或仅值负面部分 SG
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我开始同意你的看法，80% 正在慢慢爬过我的 SANF 或者，我应该说，我的 SANF 正在慢慢爬到 80% 以下
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这个这不是一个糟糕的策略，因为它为您提供了一个非常好的股权基础，并且出现问题的机会更少提倡每年有多余的现金来抵销你的贷款LOC 所以本质上，如果你的投资或工资没有剩余现金，那么你就做得过火了 与其他人一样，我有抵消账户、LOC 和未配股的股票投资组合形式的缓冲如有必要，我可以清算 只是另一个想法 - 过于保守可能与过于激进一样昂贵！想想金发姑娘 - 不太热，不太冷 评论 - 恰到好处

告诉任何在 3 年前在蓝筹股珀斯、曼杜拉或西南部购买的人，他们在那里仍然处于非常负资产不会有保险，因为所有现金都以 20% 的股权和成本的形式投入，如果一切都消失了，他们将资不抵债银行收回了他们的债务，在过去的几年里，我亲自撕毁了几家工厂的股权——在最初 70% 的房产处于水下之后，有几处房产的 LVR 可能高于 100%，并且需要现金退出它以今天的价格购买墨尔本将持有类似的危险评论

我无法预测市场先生将在股票市场上做什么，我也无法预测市场先生将在墨尔本房地产价格方面做什么，但我认为你在这里达到了一个非常有效的点我在几个方面受到重创，关于需要看看一个人是投资者还是交易者如果他们是一个试图关注内在价值的投资者这正是为什么人们认为买“蓝筹”无论是股票还是财产都翻译成“我不能吃亏”的意思一般来说，这并不适用于所有情况，只是一般来说，买蓝筹可以让你从另一边走出来。 , 你的投资应该nt去零（这里股票和财产之间有点不同，财产实际上就像地球上那个地方的迷你垄断）如果你为“蓝筹股”支付过高的费用，你获得低于标准的未来回报的可能性就会增加概率不是100%，而是内在价值和付出的价格之间的差异越大，概率越大为什么人们会想起“漂亮的五十”，然后为什么人们随后会嘲笑它不是因为漂亮的五十是问题所在问题是人们认为任何价格都是合理的持有漂亮的 50 现在因此，如果一个交易者，并且该交易者看到趋势的变化，交易者首先退出，然后问诸如“为什么”之类的问题
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很公平，除了在财产方面，你可以在退出之前被活活吃掉吉你在很短的时间内拥有多年的经验，Eastpac 即将按下我的按钮，所以我必须得到结果你在 Ausprop 上的位置是“流动性不足”，当潮流逆向移动时（我必须不断提醒自己使用“one”而不是“you”，当我只想表达观点时，人们似乎一直认为我的意思是他们，当我在一般情况下说“you”时，我并不是指海报），退出可以是困难 你的帖子很有趣，因为它让我想起了股票运营商（终极交易书籍）的回忆，在书中的某处它谈到了抛售头寸的必要性，不是以最佳价格，而是市场将采取的位置增加卖出头寸 换句话说，作为交易者，你不能总是以你想要的价格卖出，当你的证券有一个可持续的市场时你必须卖出（即阅读牛市） 我在墨尔本市场做这样的事情当我拥有“传统上”最糟糕的那种f 房地产投资：市中心高层公寓 但我以低于我对内在价值的看法购买，远低于重置成本 但它们不是 A 级物业，因此它们不应该不惜一切代价留在投资组合中（实际上是一些比其他的更好，有些更“独特”，所以我会在购买市场强劲的时候先卸载质量最低的）
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只要你在其他领域有流动性，就可以拥有高 LVR目前我对房地产市场非常警惕，但我的房地产 LVR 在过去 6 个月内从 68% 上升到 88% 但我处于更安全的位置 我的总投资 LVR 已降至 48% 并且我现在拥有出色的流动性 房地产最大的缺点是流动性不足 我在我的关于资产配置的帖子中发现很多人接近 100% 的财产，很少有现金股 流动性非常低我的一杯茶在此刻我并不是说这不是一个好策略，我自己也使用过 但这是一个繁荣时期的策略 我宁愿摘下眼罩并用拳头滚动 RC
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只是一个小点很多人说他们用负利率的投资组合来保持现金缓冲 通常这个数额是根据当前的缺口计算出来的 比如说每月 1000 美元，所以他们有 24,000 美元或 2 年的缓冲 问题是当前的缺口是在适当的减税后解决的 问题是将来可能会失业 这将立即取消大部分税收减免并增加您的每周成本您的缓冲将大大减少只是一个想法
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根据我的经验，经验丰富的投资者以低债务或无债务进行投资，而新手倾向于过度扩张他们可能已经参加了研讨会并变得有动力弥补失去的时间但是一点知识是一个dangerous认为债务会放大你的回报，但由于每年必须支付相对固定的利息，而投资的回报是可变的和不确定的，它增加了你的风险一些投资的回报更可预测和确定，这使得使用更多的债务，但危险在于人们会倾向于挑战极限 所以当你过度扩张自己时，好的债务是一件坏事 当事情变成梨形时不仅是坏事，而且是因为风险增加而变得不好（这是一个重要的作为投资者要管理的东西；新手似乎对此没有任何概念）以及夜间睡眠因素
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有罪指控我基本上是100％的财产，其中一个已待售一年多 无法获得更少的流动性 不过这个周末我咬了一口它可能会变得更多当你无法维持和坚持市场的艰难时期 正如之前多次说过的，房地产“投资”；通常是一个长期策略，你必须找到你的安全与风险水平 这也取决于你的策略 总是有一些原因可能会迫使房屋出售或采取这些措施，例如主要的工资收入者失去长期就业或重大家庭健康问题，这只是风险的一部分，可以通过多种方式对冲，但您无法完全规避风险许多问题意识到它并不总是乐观是一个好的开始随着房价不断向北移动，即使在 90% LVR 的情况下，年轻投资者也越来越难以实际进入市场（对于 PPOR 和 IP） 如果一个人要支付他们的PPOR 在进一步投资之前，他们不会投资很长时间，除非他们的工资很高 我知道我无法在短时间内还清 350 至 50 万美元
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弗洛伊德滑倒，保罗，我仍然喜欢它！
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她：1 b应该在房价比现在低的时候（尽管利率可能更高） 2 在郊区边缘位置买了便宜的东西 3 节俭储蓄，把每一分钱都用于抵押贷款 我不知道如果她在边境或同时从事多项工作
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我读了她的第一本书 quot;如何在 [任何] 年内还清你的抵押贷款，但有人在 [比任何时候少得多] quot;书中的第一条建议很有用——获得合适的贷款，其余的也可以称为“如何像吝啬鬼一样生活”。显然，我们都有一个选择，但对我来说，这有点过头了，尤其是在使用以下示例时： 二手冷冻柜 - 400 美元 普通香肠 - 5 公斤 散装香肠 - 4 公斤 冷冻机的运行成本 - 11cday 所以如果你买400公斤的大块香肠，你支付冷冻机的费用但是一年运行冷冻机的费用大约是40美元，所以在冷冻机自己支付之前，还有40公斤的香肠必须承认我还没有阅读下一部分关于还清IP，但我想如果你能在几年内还清抵押贷款，你可以将同样的原则应用于IP 不得不说，我很佩服她的成就 很多牺牲和努力，只是比我牺牲更多会想要的！
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我的兄弟在3年内还清了他的第一套房子 去年还清了 3间卧室，砖瓦，1500平方米的街区，乡村小镇的好地方 他几乎靠新鲜的空气和水生活3 年了，但他现在处于一个很好的位置，甚至开始增加一点体重ck on RC
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它只能通过以下两种方式之一发生； 1）她是一个非常高收入的人，她（和她的伴侣）的很多收入都用于贷款 2）它们是非常便宜的房产，而且她仍然属于第 1 类）还有问题，没关系继续积累大量的好债务，只要它所附的现金流可以支持资产及其债务现在，对我们来说，我们的旅程从来没有涉及高收入，所以现金流必须对我们有好处我们现在比以往任何时候都负债累累，但资产背后的现金流足以支撑这一切，无需我们自己的收入，随着资产价值的增长，LVR 已经下降
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嗨所以作为一个新投资者你如何从低债务或无债务开始你必须在一开始就处于风险位置除非你花费数年时间储蓄即使那样价格可能会上涨并离你更远SG
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我认为我们目前正在采取类似的策略，除了我在房产中保持低 LVR 但使用保证金贷款来对付 s野兔 正如你所强调的，我特别被当前环境下的流动性所吸引
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是的，这就是为什么我在当前环境下对房产感到紧张我仍然可以看到房产和股票的“街道两边”，但股票给了我流动性（至少比房产更重要，它仍然可能是一个无赖在股市经历一轮恐慌时试图处置小盘股）流动性赋予了根据新信息采取行动的灵活性
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让我想起了墨西哥渔夫 http://wwwinspirationpeakcomshortstoriesmexicanfishermanhtml
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保罗，很多非投资者就是这样看待那些有意识地努力投资的人等
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作为一个新投资者，你会看看不同资产类别的相对估值，然后从那里开始。例如，股票市场处于其高点的23左右，而房地产市场处于历史最高点并且是收入的倍数因此低风险的选择可能是远离房地产市场并投资于股票市场
评论< BR>Paul，因此对于上述新投资者而言，无论有无杠杆今日
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杠杆程度不因经验水平而异，除非经验不足的投资者支付的费用明显高于市值周期，而不是相反
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对不起，保罗，不确定你是不是故意这样做的，但对我来说太神秘了，我无法理解一个对当前市场有着良好平衡、公正观点的房地产作者我'我印象深刻！ RC
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我总是被教导，如果有人对我说“房地产市场”；我必须完全忽略他们之后所说的一切，因为他们显然不知道他们在说什么没有聪明的投资者会谈论这么大的桶，因为没有投资者可以利用它一切都是大杂烩联合pap 当你提到房地产市场Paul Do时，你指的是； 1 墨尔本内东区的 St Kilda 3x2 房屋 2 南弗里曼特尔集装箱堆场 3 Qld 岛屿 4 霍巴特办公大楼 5 Katherine NT 以南的牛站 6 South Dandenong 工厂 7 Bellevue Hill 和 Point Piper 豪宅 8 Victor Harbour 的海滩别墅 9 Pub on 'Gabba 10 Block of miner flats out in the Isa 的角落 11 Bendigo 的 Caravan Parks 12 Bondi 的咖啡馆 13 East Perth 的 2x1 高层公寓 所有这些都只是“房地产市场”的一小部分； ，但都是完全不同的，在不同的地点，受不同的法律影响，服从不同的供求力量，都处于房地产周期的不同阶段如果有这样的事情如果有人试图站出来告诉我他们都去年上涨了 5%，明年很可能会上涨 6% 或 7%，但收入方面当然已经达到顶峰，我知道他们是在胡说八道，我一点也不印象深刻l
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很抱歉让你失望了也许一个简化的例子会为你澄清假设有5个子市场目前的价值是75%, 80%, 85%, 90%, 95其长期价值的 % 假设它们的规模大致相同，因此您可以直接取平均值来获得市场估值 - 其长期价值的 85% 假设 10 年后，市场上涨，相同的估值为 140%，其长期价值的 145%、150%、155%、160%，总体而言，市场是其长期价值的 150%其长期价值的 150% 他们使用自上而下的方法 新手将尝试选择子市场 140% 的长期价值的子市场 可能参加过研讨会的有动力的新手可能会尝试选择子市场那是其长期价值的 140%，并尝试为其增加价值
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保罗，你在给我写东西，就好像我坐在舒适的躺椅上一样听你的一个讲座或研讨会 Mate我在现实世界中为我的生命而奔跑，吃掉我能找到的每一只小狗，并以我的小腿跑得最快，让我远离四处游荡的大狗在这里咀嚼所有移动的东西我不能假设有 5 个子市场
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然后继续运行
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您不能接受简化示例的哪些部分只关注这里和那个的原则是：无论有 5 个或 1000 个子市场，投资于被低估的市场比被高估的市场更明智当然您可以在被高估的市场的被低估的子市场中赚钱，但是：需要找到一根或几根针大海捞针 大多数新手都被高估的市场所吸引——所以有很多新手试图寻找一些被低估的机会，而根据定义，新手和挑选被低估的子标记ets是矛盾的
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嗨，这个非常有趣的线程已经有点切线了待办事项，你已经把它纳入了资产的比较中 在我看来，有多少好的债务变成坏的问题似乎不是数量债务，但借款人可以偿还多少 20 岁或 30 岁的人应该借到他们的眉毛 我可以看到一些扬起的眉毛，也许！原因很简单：他们有很长的时间来偿还，如果我在工作，我会杠杆高达 120% , 警察, 邮递员, 海军：这些只是乞求高杠杆 早在 2003 年，当我正在为商业地产寻找资金时，一位邮递员正在结算他的第 7 个 IP 希望当时有人告诉我要利用我的眼球 KY
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是的，但长期是由许多短期组成的，你必须先熬过它们 RC
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我个人只需要两年的缓冲就无法安然入睡 -但这只是我 有人会说我很保守 这是一个非常好的观点 我在报税前解决了我的不足 另一件允许的事情是，如果你开始使用你的缓冲，它的形式是LOC 或现金抵消，您的利息账单会增加 但是，您也可以争辩说缓冲会给 y您有时间根据需要减轻和减少债务
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