澳洲澳洲房地产 2010年贷款会放松吗？悉尼

在澳大利亚地产投资



大家好，随着新世纪的结束，也许是时候展望 2010 年了，以及这种借贷环境会给我们的投资者带来什么 刚刚收到 Bill Zheng 的 Investors Direct 的时事通讯，我把他的主要观点粘贴在下面制作：quot;让我在这里投入我自己的两分钱，希望他们能给你更多的角度来考虑你的投资活动 贷款仍然没有变得更容易，但有令人鼓舞的迹象表明澳大利亚下一步可能会开始摆脱这种紧缩的贷款环境一年（但不保证） 如果你问最近借过钱的人，尤其是房地产开发商和商业房地产投资者，他们会告诉你，在过去的 12 个月里，他们与贷款人打交道从来没有比我之前任何时候都如此沮丧过。与一位进行大量商业地产估价的估价师交谈时，他告诉我，许多估价师需要做更多的工作才能完成相同的估价，而且他们经常因进行估价而亏本，因为贷方不断要求他们提供更多信息 他的观点是，如果贷方只是提前告诉他和借款人他们不想借钱，他会很感激每个人都这么多时间和金钱 这只是商业和开发市场贷款有多难的一些证据 如果你看看住宅抵押贷款，借款人和抵押贷款专业人士都变得更加困难 贷款人问了很多更多问题，对评估的几乎所有领域施加更多限制，每个人都必须更加努力，但获得贷款的机会仍然更少 在信贷市场上所有不那么令人鼓舞的消息中，有一些有趣的发展自从我上一次给你的通讯以来已经注意到：一家非银行住宅抵押贷款机构最近设法从澳大利亚私营部门的一些金融机构借款，而不必去证券化市场上的海外贷款机构显然他们被超额认购对于那些不熟悉贷款行业的人来说，澳大利亚很大比例的住宅抵押贷款我们使用称为证券化的过程从国际市场重新借钱 自全球金融危机以来，证券化市场几乎关闭或过于昂贵，几乎任何贷方都无法筹集更多资金 这家非银行贷方显然没有得到他们想要的资金国际市场 本地筹集资金要费尽心机 这说明本地金融机构似乎对我们自己的抵押贷款质量和房地产价格稳定性比国际市场更有信心，国际市场受到了严重打击世界其他地区 这一事件在再次改善信贷流动方面有多大意义还为时过早，但我不会感到惊讶的是，其他非银行贷方可能会效仿并为我们提供更多资金，因此借贷条件可能会很快变得更容易 一家二线澳大利亚银行能够在不使用 t澳大利亚政府的担保 直到最近，只有四大银行可以这样做 所以这表明国际信贷市场在一定程度上复苏，或者至少对澳大利亚借款人有一定的信心 一些海外银行在澳大利亚抵押贷款领域变得活跃他们中的一些人从明年开始采取战略性的婴儿步骤 其他人已经在积极提出收购大型抵押贷款业务的提议 我几周前与其中一家外国银行的高级管理人员进行了交谈，并试图了解他们的利率是否会与这里的四大银行相比具有竞争力 令我惊讶的是，如果他们想在价格上竞争，他们将会是他的解释是，因为澳大利亚的四大银行在抵押贷款贷款数量方面的负债率是它们的两倍银行有多少存款 负债率越低，为银行筹集资金越便宜，所有条件都一样 除此之外，这些海外银行d没有大型零售分行网络，因此管理费用较低 与澳大利亚当地银行相比，他们也没有多少坏账要注销，因为它们对我们的抵押贷款市场相对较新，我对此感到非常鼓舞新的发展，如果其中一些在明年变成具体的事情，我们将看到贷款市场上的竞争更加激烈，借款人肯定会受益，而且它也可以帮助房价上涨 澳大利亚作为一个杠杆率很高的国家，但我们与相对较少的人口相比，拥有非常大的资源库 如果一个国家无法偿还债务，它总是可以出售其资产以减少债务，以便为自己争取时间恢复许多其他国家）如果您看到商品饥渴的国家购买澳大利亚矿业股票，或者新抵达的移民竞标价值超过 300 万美元的房屋，您就会知道，他们正在以间接的方式帮助减少我们的债务如果只有美国和英国可以卖掉他们的麻烦，他们也许也能避免经济衰退！ quot;根据一些美国评论员的说法，我们正处于风暴的中心：http:wallstreetpitcom11555-new-wave-of-adjustable-rate-mortgage-resets-around-the-corner 这里还有一个关于双泡沫的九分钟视频美国住房：http:wwwyoutubecomwatchvkunB4SnAh4g 2010 年和 2011 年到期的 Alt A 和 Option ARM 贷款无疑将进一步影响美国房地产市场 我个人认为这不会转化为财产价值损失，尽管有是以不同的增长率和下降率表现的市场和子市场不是这里辩论的目的我的观点与金钱的信心有关，它作为投资者流向我们我所设想的（我不是经济学家或金融服务专家）是不是信贷可能会变得更加紧缩 我不知道当（就像有毒的忍者贷款一样）粉饰会影响信贷供应时，钱包会如何放松 我们的银行、市政当局和其他投资集团的风险有多大这些产品中的一些可能（如 2008 年的次贷）也被烟雾缭绕的商人（投资银行）打包并作为投资出售 金融产品衍生品的背后是否还会有更多的崩盘？衍生品，只有新鲜空气和有毒债务作为后盾我们的市场 我从中看到的唯一积极因素（假设我是对的，我可能是错的）是对出租房屋的被压抑的需求，类似于准备释放的春天 供应将紧张但需求强劲 其他人的情况是什么意见
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我远非专家，但我昨天在电台上也听到一位经济学家（我认得但现在不记得他的名字了，我认为他是 Commbank 的主要经济人）说有很多过去几个月中，非担保资金投资于澳大利亚抵押贷款，即与比尔所说的一致。仍然被视为一项非常安全的投资，并且比英国或美国的抵押贷款更安全（我们并不感到惊讶，但很高兴看到资金现在正从这些市场流入我们的市场，这表明他们也承认这一点）我预测我们已经触底，最糟糕的情况已经过去我的看法是，现在贷款比几个月前更容易，但我很想听听经纪人的观点，我认为我们不会重新走向下一个繁荣，就像我们认为正常的那样（年复一年的两位数增长），但我确实认为我们可能会回到稳定的 5-10% 左右的资本成长 很想听听其他观点
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不是吗事实是，我刚刚向我的私人银行家发送了几封电子邮件，其中一家是四大银行之一，检查我的预先批准是否仍然有效，她已经按照通常的方式列出了要跳过的圈子 他们仍在对我的小型住宅进行分类作为专业商业建筑，最高可贷 70% 更重要的是，我必须为他们的估价支付费用，这些估价通常会在我的专业包下用于住宅，尽管早期迹象表明这将是 resi，但她仍未确认将适用的可变利率rate less 85bp 它目前是一场噩梦 希望我仍然可以让它以 70% 的速度工作，但它确实让它变得更加艰难 如果有人知道贷款人在做 resi 构建作为 resi 构建让我知道干杯，迈克尔
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嗨玩家市场目前对我来说是一个非常有趣的位置，一方面是四大不想为通信提供资金（你现在有一些裂缝）然后是超级资金（有气球大小的账户想要基金）有接收方持有股票或者试图用问题股票滴灌市场，但没有取得很大成功，但滴灌都是一样的，那么有资金正在寻找资金为特定市场启动资金你的问题我在 2010 年看到一个非常不同的市场是的我看到会有几个新玩家，他们会成为大玩家，他们不会成为四巨头这个阶段它可能是一家南亚银行，因为目前这个市场上有一些银行重新考虑他们的想法或希望去哪里要求估值师打折 vals 并反过来给其他资助者造成问题，这些资助者反过来又对这些客户造成损害针对某些价值的集体诉讼对我来说，它可以针对那个市场上银行的指令，很多由一些银行持有的股票是自己造成的，因为这是他们指令的尾部旋转效应，这反过来又使该银行处于有利地位受到攻击并被出售或合并，我不需要指责那里，但我认为那些相同的银行可能会提起集体诉讼，如果可以证明要求低估资产是一种标准做法对我来说，这个问题仍然存在于市场上，但随着市场收回那些愚蠢的 vals 并转向一些现实的估值，当这种情况发生并且获得资产的真实头寸时，这个问题就会被淘汰，然后资助者将资助，而我认为那些资助者是已经明白，也许这是陆克文先生应该研究的另一个领域4个月的空间，但拍卖的清盘率在过去的 12 个月中，该区域的 ion for comm 没有从 6% 变为 7%，因此清盘率没有改变，但估值师的上限率是一半以一种方式看待，或者如果您以另一种方式看待，则增加一倍询问任何人在街上，如果他们认为估值师接近真实数字，答案是毫无疑问为什么要回答这个问题，如果你能在价值中获得真正的稳定性，那么你会发现有人会在某个地方为我提供资金，他们开个玩笑，我有 75% 预售的网站是每个网站 185 美元，当前为 52,00 美元，清算人指定的新 val 为每个网站 125 美元，从 900 万下降到 2500 万（下降 75%）到 500 万（增长 100%） ）在 6 个月的时间里（这是个玩笑），是的，这些过去和现在都是银行指示的 vals 市场不会像那样移动，当你解决一个问题时，市场无法调整以适应它，它必须被淘汰这就是我们所看到的，我认为引起问题的银行了解他们所拥有的已经完成并且一直在花时间来纠正这个问题，但是前面还有很长的路要走，我希望这些问题中的一个在法庭上结束，看看会发生什么，但那是我
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我认为贷款要求2010 年上半年将保持目前的水平 贷方不愿承担高 LVR 贷款是由保险公司的限制性政策驱动的。但是，同样的保险公司希望尽快再次盈利，因此这里的房地产市场稳定，他们对严格限制审批的立场也会稳定另一个因素是非银行贷方和抵押贷款经理如果他们能够以更便宜的价格获得资金，那么它将增加竞争并允许经纪人为客户考虑更具竞争力的选择在明年下半年之前，我看不到其中任何一个会产生影响
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