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在澳大利亚地产投资



嗨，我有一个小问题，似乎找不到出路 我希望一些精明的财务成员可以提出出路 我的情况：PPOR（悉尼）：债务 560K（价值 700K）IP 1（墨尔本）：债务 230 ķ;价值 230 K；每周租金 260 IP2：债务 22 万；价值 45 万；每周租金 450 注：IP 2 在海外，每周有 200 美元的正现金流（由于非常低的利率） 税收为零（非常低的税收环境）我们正在寻找 PPOR 的还款（大约每月4200）加上每月的IP 1（1700）相当艰难 基本上，我们认为不可扣除的债务太高了 我不愿意出售IP2，因为它是现金积极的，但看起来我们可能别无选择 任何创意非常感谢
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处女座我建议你卖掉IP1和IP2并专注于还清你的PPOR IP2的价格（取决于它在海外的位置）可能已经在下降，所以如果你能卖掉它，我会做 IP1，税前要花 200 美元，短期到中期的价格不太可能上涨，所以如果是我，并且我有大笔 PPOR 贷款，我会让 IP1 走 祝你好运
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取决于可能的变量 IP2 的安全性如何 有更高的增长前景 我不想卖掉我表现最好的人来支撑表现最差的至于贷款还款，您可以随时为 PPOR 再融资并仅支付利息，或者 P 和我超过最长贷款期限（30 年），这应该会降低每月还款
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你有没有做过折旧计划melb IP 所得税变化如何让您的退税通过一年而不是返回时间
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仅利息仍将是 1000 美元周，这是很多钱 IMO 减债是最好的方法
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你应该做的最后一件事是出售一些想法：如果你还没有这样做，只转换为 PPOR 的利息 计算你的金额，看看是否值得出租你的 PPOR 并搬进廉价的出租住所一段时间再融资以更便宜的贷款与抵押贷款经纪人交谈-这个论坛上有很多好人任何其他赚取额外收入的方式，例如收一些寄宿生，找第二份工作减少一些个人开支
评论< BR>大家的好想法要添加 *考虑在您的 PPR 上添加 EFM短期*重新调整到介绍率-例如，如果您是完整的文档-例如-重新调整到 st g 并获得大约 824 年的介绍，然后在第 1 年之后滚降到 7 变量（在两种贷款中的一项上）*也许需要40 年产品的贷款期限（请记住，如果您有 30 年的 io 或 40 年的 Io，那么期限是什么并不重要，而且新贷款是否比还款更明智旧贷款)
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处女座，可能不是一个创意，但你有价值 68 万美元的 IP 和价值 70 万美元的 PPOR 非债务债务，这与我的思维方式失衡 乍一看你的生活方式选择56 万美元的债务在你自己的房子上，甚至不与投资相匹配，这会限制你的投资，如果它获得可观的回报，我会把 PPOR 变成一个 IP（比如一个 70 万美元的 IP），或者如果没有的话就卖掉它，而且生活得更便宜，所以你可以正确投资只是我不知道你的情况或收入等情况
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Hiya来自IP2的每周200净现金流量在这里被征税吗ta rolf
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你好，处女座，不知道你有没有看到我的帖子； wwwsomersoftcomforumsshowthreadphpp458248#post458248 但是，如果您了解我的情况，这与您的情况相似，您可能会感觉好一点将您的 PPOR 转换为 IP 并租用自己 我认识一些当地会计师，他们已经完成了 上面已经提到了您可以做的几乎所有其他事情 如果您发现，这些事情都不会有所作为，那么您唯一的选择是出售您的 NG IP 或您的 PPOR 我选择出售我的 PPOR 是因为： 1 没有 CGT 2 最大的不可扣除债务 3 它拥有股权 4 IP 在纸面上失去了太多价值，所以不想“实现”；损失 5 我希望用我的 IP 进行股权交换 换句话说，我将摆脱我糟糕的 IP 贷款和利率，并以 3-4% 的差价将它们换成我的 PPPOR 贷款！虽然这对我来说在经济上做得更好，但它引起了一些情绪上的心痛。我 7 岁的孩子很兴奋，虽然她想重新布置她的卧室，但我 10 岁的孩子是一个真正的宅男，很不高兴，老公花了大约三周时间才完成感觉好多了，但现在一想到没有这么多的经济压力，我就松了一口气。 BR>评论
决定决定决定Hiya 感谢您的所有回复；它给了我很多关于 J 的建议需要为我的情况添加更多细节：就这个市场的资本增长而言，我的 IP2 可能会横盘整理；但是，如果我要出售它，则没有资本税！我们已经只对 PPOR 感兴趣，IP1 IP2 是 P amp； 1 老公和我每年的收入总计约 18 万（我知道，我们是那些不识字的人之一，我应该补充一下，我们已经 40 多岁了）我想我们仍然可以继续持有这 3 处房产，但只是不知道是否这是最好的前进方式；我们的情况似乎停滞不前！任何其他帮助（以及一些基本的数字运算）将不胜感激我们只是似乎没有理解数字干杯
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嗯听起来很熟悉！您是否考虑过出租您的 PPOR 并出租 假设您的 PPOR 获得 650pw，那应该是大约 65k 的租金收入基于此，您应该是现金流负数，即仅基于 8% 的利息（包括利率和其他费用） ）一旦应用了折旧和税收，您可能只会负 15k 如果您加上每周 450 的租金，那么每月仍将是 3200 美元左右 仍然比您现在支付的要少 我同意您的不可扣除租金正在杀了你！ Cheers Sash
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嗨，处女座，你有一个抵消你的 PPOR 贷款的账户吗？如果你把所有多余的资金放在那里，它可能会大大减少你每月的利息偿还 干杯，Jen
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租房出 PPOR 亲爱的腰带，谢谢！但目前，我每月为“被诅咒”支付大约 4200 美元。 PPOR（那是 IO ！！）我认为我们可以以每周 500-550 美元的价格租用 PPOR；最重要的是，我们必须寻找另一个地方，每周租约 450 美元 没有多少节省，也太麻烦了，每月节省 1000 左右，或者我错过了什么我的困境是是否出售我美丽的现金流正 IP2（现金流动正数每周 200 元；没有税，因为它在另一个国家）来支付我的不可扣除的 PPOR！这就是我失去情节的地方感谢任何输入
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就个人而言，从所写的内容和您似乎想要实现的目标来看，我喜欢理查德将贷款转换为股权融资抵押贷款并且只提供服务的想法当前债务的 70%
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我同意上述观点类似的地方，价格为 3,000 美元或更少 您支付的当前市政费用、贷款利息等将可以免税，从而进一步改善您的现金流，并且您在租用房东时将不必支付这些费用 我的理解是，如果您不这样做t 购买另一个 PPOR 居住在您有 6 年的时间搬回您的家中，它将保持其资本利得免税地位 此外，您的会计师可以帮助您设置预期税收减免的税收变化，以提高您的收入支付交替ve 是出售 PPOR - 没有 CGT 等，但要小心，因为如果现金流紧张，您可能没有资格立即获得另一笔贷款，并且您有所有的交易成本和搬家成本，而且所有的麻烦都会有 2 个投资物业而不是三根据物业的年龄，我会查看折旧时间表以进一步提高扣除额
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我们的 PPOR 通常是我们最好的投资，因为它是免费的 CGT 此外，您需要住在某个地方，大多数人都想住在一个不错的 PPOR 中，他们也希望拥有拥有自己家的安全感出售 但是，在这种情况下，减少您的 PPOR 贷款是有道理的。你们俩的薪水都不错，如果是我，我会忘记 IP 并专注于偿还 PPOR 贷款 对于有薪水的人来说，下一个最佳选择是薪水牺牲成超我们的超由于股票市场的问题，最近受到了打击，但很快就会好转 恕我直言，干杯
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股权融资抵押 亲爱的理查德， 请简要说明什么是股权融资抵押以及什么是需要遵守的要求吗 谢谢！
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处女座 这里有一个较旧的线程 re EFMs http:wwwsomersoftcomforumsshowthreadphpt31169amp;highlightRismark 并且您可能可以对其进行大量搜索以找到更多信息 请记住旧线程是在首次引入时创建的，因此有一些“调整”，因为从记忆中，大部分线程都是相当负面的 - 它不是适合每个人的产品，但如果你看到很多“财务困境” ' 准备好发生它可能会打勾（不同的笔画s 为不同的人）所以有一个扫描它不是推动你做一个 efm 但它会给你一些信息
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你不喜欢每月节省 1000 美元每年 12,000 美元那是第一年的税后美元，这将更快地减少您的贷款，减少您的利息并相当快地复利无论如何，我认为这个数字太低了 - 每月 4200 美元 @ 30% 边际税率 每月额外退税 1260 美元可扣除的债务假设您的新租金和旧 PPOR 租金之间存在每周 100 美元（每月 400 美元）的差额，这意味着您通过将其转换为 IP 可以赚取 1260 美元+400 美元，大约每月 1600 美元（可能是税后 1500 美元，因为您将在每年额外租金 18,000 美元）加上您的费率，PM 费用等也可以在这所房子上扣除复合！你保留你的 IP 和他们的现金流 如果你希望你可以将这些资金用于生活方式 - 在这种情况下，你可以每年一次度过一个非常愉快的假期，我知道我会做什么！决策时间大家好，谢谢努力回答我的问题；只是为了让您知道我将我的知识产权投放市场以偿还 PPOR 债务；我们认为如果我们继续目前的还款，我们应该能够在大约 7 年内完全还清 PPOR 有点难过，因为 IP 是我的第一个婚姻住所；我把我的第一个孩子带回了那所房子；一个不起眼的人，但这是一个“勤奋”的人；从一开始就有现金流为正的 IP 感谢
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PPoR 是一角钱，我有 4 个，争取第 5 个；无论如何是的，你喜欢这个联合，但债务是一个杀手你提到 IP 2 可能会在上限增长中横盘这并不是一个真正的问题，因为你每周从这项资产中赚取 200 美元如果我有 10 个，我不能除非我想将它们的价值用于其他投资，否则不在乎它们的价值是多少。但回到问题上来；我只想让您的 PPoR 利息，并使用您从 IP 2 获得的 $200 pw 盈余来偿还 PPoR 贷款并尽可能减少债务另外，正如其他人所说的那样；确保您最大限度地利用所有可用的因素 - IP 1 的折旧时间表、所得税变化、债务减少和再投资纳税申报表以改善 LVR 和现金流 我的理念是乘胜追击，减少失败者，IP 2 是赢家 保住那个宝贝！如果你能设法持有全部 3，并通过以上所有方式增加现金流，那么全部持有但如果你不能，则必须保留 PPoR，然后摆脱 IP 1
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遗憾的是，我认为您可以根据您提供给我们的信息保留它您是否考虑过资本利得税的影响
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资本税感谢第 N 布里斯班人，资本税将为零干杯
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处女座，这比我每个月需要为 3 个 IP 提供的利息要少一点（我目前需要找到 6,600 美元的利息月）不同的是，我的总租金是每月 5070 美元，而我的收入要少得多比你和你的妻子 有点像我，你对世界的看法可能会随着降息次数的增加而改变（我预计两周内降息一次，圣诞节前降息一次） 我认为这类问题纯粹是澳大利亚央行的函数决策（在过去几年中几乎没有投资者的方式）我会把我的 PPOR 变成一个 IP然后我会在其他地方租房 我已经用以前的 PPOR 做了这个，现在可能价值 650K 租金，每周 500 美元 同时我租金更少 这里的问题是当你租的房产时失去所有权的自豪感，不确定房东是否会支付租金和任期保障 另外，您目前为 18 万美元的综合收入支付什么税 您在 PPOR 上每年支付 50,400 美元的利息（您在“被诅咒”中说每月 4,200 美元； PPOR）如果 PPOR 以每周 525 美元的价格出租，这将相当于大约 400 美元的周净租金收入（扣除利息费用前每年 2 万美元的净租金收入）在扣除 5 万美元的利息费用后，这应该会使您的应税收入每年减少 3 万美元，因此将 PPOR 更改为 IP 将获得税收优惠 我还尝试仅在 IP 2 上获得利息（您所说的海外目前是 P amp；如果您可以这样做，我会这样做）您对 IP1 的位置有何看法标题 您似乎牺牲了非常可观的收入（我认为 180 美元 kpa 的总收入很好）以持有您目前没有权益的 IP（IP1） IP1 为您做什么以及它可能做什么通过未来阿贾克斯的资本收益和租金上涨为您提供
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