澳洲澳大利亚房产 1 房产 2 贷款...... 悉尼

在澳大利亚地产投资



不知道技术是否非常普遍，作为稀有知识或一般知识由于 LMI 以 80% 及以上的速度开始，这是否可能，您是否可以从一个贷方借 80%，然后使用另一处房产作为股权来获得20% 将 20% LMI 仍然适用，使用 2 笔贷款或什至使用父母财产是否有任何缺点或陷阱以获得额外的 20% 反馈赞赏！
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如果您保留 2 笔财产和贷款，Hiya AK分开然后通常不需要支付 lmi我父母问这个，“为什么你不能自己获得第二笔贷款”？假设我可以根据当前收入借入 30 万美元，如果我购买了 30 万美元的房产并 100% 融资，那么我必须支付 LMI，我是否可以联系 2 个不同的贷方（不撒谎或狡猾或任何事情，都是合法的），并借 15 万美元 x 2，以避免 LMI有 2 个贷方确保 1 个财产首先得到他们的比特（不是你会以任何方式）
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Hiya AK 正如卢克所说，Nahu 可以从一个 100 % 贷款，但你不能从 2 中获得 50 ta rolf
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看起来需要澄清一下 你的建议只是 80% 的贷款，额外的 20% 来自另一个单独的财产（正确）所以你所做的只是借一个LOC 针对一处房产支付 20% 或者，将另一处房产交给银行作为新房产的担保（一般不推荐）这是标准的东西
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嗨，Akumaslair，你的最后一篇文章有​​点不清楚你是指通过两个不同的贷方借用同一房产的 30 万美元，还是用两个房产作为担保 如果有两个房产足够股权然后是的，您可以针对一处房产借入 15 万美元，然后将其作为另一处房产的押金从不同的贷方借入其余部分 当然，您将无法从只有 1 处安全财产的两个不同贷方那里借到 15 万美元亲切的问候，卡梅伦·佩里·佩里金融策略评论

是的，我想我自己也很困惑，好吧，我会尽可能清楚，根据我的收入，我可以借到大约 30 万美元，但是 LMI 开始了80% 并不便宜，所以我可以借 80%$240k ，然后如果可能的话通过另一个贷方获得剩余的 20%，或者从我父母 PPOR 那里获得 20% 作为股权，只是想知道有什么好处，或者我有什么陷阱需要注意
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如果只涉及一处房产，那么不，您将无法获得一笔 80% 的贷款，而另一家贷款人无法获得另一笔 20% 的贷款一个是 %，另一个是 80% 孩子是否应该向父母借款 PPOR 是另一回事
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如果你从父母那里借了 20%，但你拖欠贷款，你的父母可能会赔钱如果它是由你的父母担保的，那就更糟了，因为他们可能会失去他们的房子在你说“我不会对我的父母那样做”之前，我注意到没有人打算违约但是事情会发生，如果它击中了粉丝是不是宁愿自己下去也不愿拖着父母陪你？至于从第二家银行多借20%，他们就得做第二次抵押（因为第一家银行有第一抵押） 没那么容易不如存押金吧 Alex
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我已经有足够的押金了，但是，希望将资金用于获得更多房产
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105% 融资 - 90% LVR + 15% 个人债务 嗨 Akumaslair，我很惊讶没有人建议使用个人债务来有所作为并借入 105%，并将您的存款作为“储备”缓冲，以防出现任何问题（例如，您失业），并确保您可以在晚上“轻松入睡” 我的业务，​​Omega Investments 购买了价值 36 万美元的房产9 月在 Roxby Downs 融资 105% 融资 - 没有存款 以下是它是如何完成的：324,000 美元抵押担保贷款（90% LVR，仅 5 年利息，87%，无 LMI） 45,000 美元 Fundcorp（麦格理银行的子公司 - 135% Pamp;I 7 年，由财产抵押担保） 15,000 美元主要银行无担保贷款（12% Pamp;I 7 年） 360,000 美元用于购买房产，24,000 美元用于关闭成本（例如，印花税等） 您需要长期（至少 60 天，最好是 90 天）完成此类交易的结算，因为它可能很耗时并且需要努力才能完成第 1 步：Fundcorp 45,000 美元（抵押担保）您首先（通过您的经纪人）向 Fundcorp 申请房屋贷款担保产品，这是一种个人贷款，不是通过第二次抵押，而是通过对您所购买的财产的告白 告白是给土地所有权办公室的通知，要求对您的财产施加限制（这是自动的，您将需要提出异议才能将其删除）Fundcorp 将对您的贷款进行评估，如果您可以为 300,000 美元的贷款提供少量空闲容量，您应该获得批准 最多可以批准 45,000 美元（每处房产）在您购买房产并提交抵押贷款后，Fundcorp 将提交他们的警告，以防止您在支付 Fundcorp 之前为抵押贷款再融资或提取任何股权（例如，您可以随着股权的增长将 Fundcorp 的贷款转入抵押贷款）第 2 步：无担保银行贷款 然后您申请 15,000 美元的无担保个人贷款 您可能需要说明贷款的目的 您可以说您将使用它来巩固现有债务 要做到这一点，您需要cre dit 卡限额为 15,000 美元 从您的信用卡中提取 15,000 美元，获得批准的贷款并开出支票以偿还信用卡 立即用 15,000 美元偿还信用卡您将有 15,000 美元的债务（c12%）和没有（额外的）信用卡债务（c18%）或者，只需以 10% 的利率获得一张 St George 信用卡（尽管您可能不会立即获得 15,000 美元的限额）所以，现在您有 6 万美元的资金用于购买房产（银行中的 15,000 美元和 Fundcorp 的 45,000 美元将转入您的律师的信托账户 - 您不能直接访问这 45,000 美元）第 3 步：80-85% 的贷款价值贷款 在您的情况下，申请 80% LVR 贷款（例如，24 万美元） 您仍然需要支付 c5% 的结算成本，所以我建议以 85% 的利率借款并使用 6 万美元的剩余资金来支付结算成本 会有一个小的 LMI收费，这（如我上面的例子）你可以“加”到利率上，而不必预先支付所以你有它 - 你的 30 万美元的财产是 105% 融资的 i nterest rate 将高于通常的 76% 交易但您不需要存入任何资金 不要花费您的存款 - 将其存入一个单独的帐户并（仅）在需要弥补任何短跌时使用它 假设你的 30 万美元有 10% 的定金，你的 3 万美元相当于 3 年每月还款 830 美元——这是一个巨大的缓冲，即使你已经借了所有东西，你也可以睡觉，没有任何首付 祝你好运，弗林flynn_df@hotmailcom
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嗨，弗林，欢迎来到论坛！然而，根据你的帖子——我认为这很清楚为什么没有人建议 105% 融资！！干杯，Jen
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嗨，弗林，谢谢你的长文，很好的方法，我不知道的只是一些澄清，请在第一步中你有超过 80% 的财务，没有 LMI，是这个正确 - 步骤 2-3 我发现有点难以理解使用更高利息的贷款有什么额外的好处父母财产的 20%，所以不会是大量的 $$$ 我说得通吗
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嗨 Akumaslair，弗林建议的方法很疯狂（我认为） - 而不是一次减掉 3-4k 美元的 LMI 费用 - 仅在增加的利率中，您每年就要支付两倍的费用！对于您收到的超额资金，LMI 费用高达 90-95% 是合理的 - 超过该百分比（当您接近 100-105% 时），对于非常少量的资金，它们会大幅增加 - 最好放 5-我建议您自己承担 10%，原因有很多 - 不要用您父母的房子来抵偿这笔贷款 原因很简单，减税将很困难并且可能无法扣除，（除非它们也在 IP 的标题上） ) 此外，您已经建议您的目标是获得多个属性 - 如果您不能从一开始就自己学习如何做，并且想要快速行动，那么您将无法学习或能够再次做到这一点如果你不能自己做开始如果你用你父母的股权购买你自己的第一套房子，可能是另一回事，但从投资开始——我建议不要万一出现问题- 你的父母可能会失去他们的房子！！想想，一次，两次，你的父母可能会失去他们的房子！干杯，仁
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嗨，仁，是的，我完全同意你的看法，我从你其他帖子中看到的建议总是明智和合乎逻辑的，我只打算将父母的财产作为最后的手段，例如我找到了一生的交易，我同意，如果您在自己的能力范围内负担不起，那么这并不是说我确实有 $$$ 或 10% 的押金，而是想保留它备份或购买另一个！！！！！！！ akumaslair
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存款与更高的利息借款 嗨 Jen 和 Akumaslair，我同意 Jen 所说的 - 不要拿你父母的房子冒险 如果最坏的情况发生ns，您（仅）破产 您可以从中恢复 父母被迫出售房屋的情况对他们来说是一个可怕的结果，无论是在情感上还是在经济上 这就是说，还有另一种选择 - 澳大利亚国民银行的“家庭担保”担保涉及直系亲属“担保”押金 仅不作为整个抵押贷款的担保人 这意味着，在最坏的情况下，他们会失去 20% 的押金 如果他们没有钱，那么他们可以进行反向抵押贷款 但是，这会最好他们有 40% 的股权，这样他们就可以支付押金而不必卖房子 押金与更高的利息 Jen 的建议是你使用押金而不是更高的借贷成本 抛开你的选择权（父母的担保），让看看两者的好处： 存款 您不必支付 LMI 或风险费（例如 2%） 这意味着您可以节省 6000 美元 您也不必支付 1% 的利息（例如每年 3000 美元） 所以五年以上，您节省了 $21000更高的利率 您将 LIM 或风险费用资本化，因此您不使用自己的资金，您的抵押贷款多出 6,000 美元 但是，想想看，您会以 306,000 美元和 300,000 美元购买相同的房产吗？您真的会拒绝吗，我我走开了找一个独立的、有偿的估价师来评估他们的财产价值，而 6000 美元甚至 10000 美元很容易在买卖双方之间摇摆不定（尤其是有动力的人）你每年确实有额外的 3000 美元（假设只付利息）支付 但是等等，你没有存入 30000 美元作为押金 使用其中的 15,000 美元来支付五年的“额外”利息 事实上，你甚至可以（假设你有可使用性）购买第二处房产并且使用另外 15,000 美元来支付该物业的额外利息 是的，您必须支付更多利息，但这就是您要我们的e 您现在的押金假设该房产在五年内每年上涨 5% 价值 383,000 美元 - 资本收益为 66,000 加元或 60,000 美元（扣除交易成本后） 在上述两种情况下，您所做的：1 66 美元k 投资 30000 美元或大约 100% 的现金回报（您的现金回报） vs 2 60k 美元 15,000 美元（5 年的额外利息）或大约 300% 的现金回报 注意每月现金流每个人的位置完全相同 '额外'的利息来自节省的存款，所以你不必再投入更多 虽然会有额外的本金还款（因为 Fundcorp 和银行贷款将是本金和利息），所以你的回报更少： 2b 75k 美元（60k 美元加上每年 3000 美元本金偿还的股权增加） 30k 美元 150% 回报 希望以上内容让我在自己的投资中所做的事情更加清晰风险曲线和更多的风险通常意味着更多的回报获得所有贷款批准也更难（这就是为什么我说它需要更长的结算时间ent period）但是，我刚刚在 Roxby Downs（阿德莱德以北 600 公里）完成了这个确切的交易结构，我的房产在不到 6 个月的时间里上涨了 4 万美元到目前为止还款 2,000 美元，我的 2,000 美元 900% 回报的净回报为 20,000 美元（40,000 美元 - 20,000 加元）将任何存款用作您的缓冲，以应对任何空置期或“意外”现金流事件（例如，汽车抛锚），如果您将所有存款都存入贷款中，否则会导致您悲痛（因为您不太可能提取此资金）股权退出）一切顺利，弗林
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弗林，你投资多久了，你在最后一次破产前是否在身边亚历克斯
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新投资你好亚历克斯，我买了我的今年的第一个投资物业，现在正在购买第二个（Gladstone QLD - 也有 105% 的资金）在 90 年代没有破产（如果你指的是这个）对你对我正在做的事情的看法很感兴趣，因为你在游戏中的时间显然比我要长得多谢谢，弗林
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投资繁荣的城镇嗨亚历克斯，（在我之前的回复之后）我正在投资矿业繁荣的城镇（例如，Roxby Downs 和 Gladstone），两个物业都有 12 个月的合同，Roxby 有 50 亿美元的计划扩张和 0% 的空置率，Gladstone 有 220 亿美元的里约扩张和 30 亿美元的太平洋工厂和可能是桑托斯 350 亿美元的 LNG 工厂，空置率正在下降 充分利用风险曲线，但已对这两个城镇进行了尽职调查（并访问过），所以我相信我的投资下行风险有限，风险很小租金下降会导致我现金流紧缩 FlynnI've only been in this game for about 7 years so I've been in it longer than you but course not long enough to have看到最后一次萧条（90 年代） 我有足够的经验知道经济衰退可能而且确实会发生 我要说的是，从一开始就采取 105% 的策略是一种冒险的策略您的研究可能会告诉您，您选择的采矿城镇具有良好的基本面，但即使是采矿超级周期也有暂时的崩溃 采矿热潮已经发生了几年，您有多大信心它会继续没有打嗝 我们在谈论关于美国对中国进口商品的需求以及中国对我们资源的需求等因素 我对您投资矿业城镇的策略不予置评，因为我不这样做，不打算这样做，也没有研究我只是不要认为以 105% 购买第一套房产是明智的，我也不认为投资不到 12 个月就足以断定以 105% LVR 购买的策略是合理的，因为它从未经过测试我认为你没有大c ash 股权缓冲，这就是为什么你使用 105% LVR Alex
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存钱会牺牲资本增长 嗨，Alex，我认为 105% 融资适合你的第一套房产，因为我们可能有非常不同的风险概况，我很想听听您对以下各点的看法 1）您不太可能在您的第三处房产之后这样做 您将以 80% 的利率使用 loc doc 贷款并访问其他 25 %（包括结算成本）通过您的财产权益 仅当您有高可支配收入时才能使用 105%（例如，没有对另外两三处房产负有负扣税） 2）您投入的押金越少，回报越高没有存款，只有净利息（例如利息 - 租金）支付，这意味着您的任何资本收益回报率将在 100% 例如，在两年内，我可能会为价值 30 万美元的房产支付 2 万美元的利息并且有 60,000 美元的资本收益，这相当于 2 的现金回报00% 我的钱 如果我存入 10% 的存款加上 5% 的结算成本（例如，$45k）并支付 $10k 的利息，我的现金回报是 9%（即（$60k - $55k)$55k) 200% 现金回报 vs 9% 3) 我可以用我的押金作为安全缓冲 如果我在购买 30 万美元时保留 3 万美元的押金并 105% 为它融资，我可以保留它银行里的 3 万美元作为缓冲，以防我“现金短缺” 实际上，你不会保留所有 3 万美元，或者你不妨把它作为贷款的押金 比如说，我保留 1 万美元作为缓冲这相当于两年内每月额外还款 415 美元 - 足以保护我的杠杆头寸 4) 为存款储蓄会带来巨大的机会损失假设我存了两年并建立了 3 万美元的存款在那两年中，如果房地产价格上涨 5%，我持有价值 30 万美元的房产两年会损失 3 万美元的资本收益 事实上，我现在的 3 万美元只能给我买一套如果我买了两次价值 27.2 万美元的房产几年前我存首付是没有意义的 工资每年只上涨 4%（对大多数人来说）——墨尔本某些地方上一季度房价上涨 5%、10% 15% 最好现在购买，因为价格会上涨上涨的速度比你能存的快——特别是如果你正在寻找一个自住业主，如果你等待存钱，它只会为你提供住房佣金 5）你可能没有大笔存款（我没有）这可能很容易我假设您至少拥有三处房产，也许更多现在您在过去七年中一直在投资 - 包括过去 50 年中资本增长最好的一些年份每个人都像你一样拥有股权 我没有大笔存款 - 不可能在一年内存够钱并购买 105% 是要走的路 另外，我在 Roxby Downs 的房产是我在 9 月购买的（7 月签订合同) 上涨了 4 万美元 - 听说 4 万美元对你来说可能不是很多，但当你只有d 1 万美元的押金！我的钱在三个月内翻了三倍（考虑到资本收益的结算成本）如果我一直在储蓄，也许我现在会有 15,000 美元的存款现在有什么更好的位置现在，我有 105% 的贷款和银行中的 1 万美元作为我的缓冲 我有一份为期 12 个月的租赁合同来降低风险 我确实同意你关于采矿城镇的看法——也许明天中国会入侵台湾，全球对中国和采矿业的贸易制裁坦克 那会毁坏 Roxby，就像 S11 被毁坏的地区与旅游业有关 但是，如果你太担心这些宏观风险，你永远不会起床 5) 当你年轻的时候冒险！我已经 30 岁了，现在有什么更好的时间去冒险，现在我可以承受巨大的打击了——我没有受抚养人，只有我自己，如果事情碰壁，我有足够的工作生活让自己重回正轨谢谢！弗林
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您购买了一处投资物业，并在此处发帖，声称自己是专家，建议人们进行高风险投资您需要在您的每个帖子上都附上外科医生警告我认为
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我不使用股权融资 25% 和在新房产上获得 80% LVR 之间的区别 我认为 105% 我用 10-20% 的现金存款购买了我的第一对夫妇，然后将 105% 的有效 LVR 用于剩余的房产 我一直是负面的始终如一，而且仍然是较低的存款导致较高的回报这是真的当市场上涨时当市场停滞或下跌时，您也会放大您的损失您没有足够长的时间来经历低迷您的现金是什么房产下跌 5% 时的现金回报 就我个人而言，我自己的收入增长了 4% 以上，而且我节省了大约 40-50% 的税后收入见过什么除了火爆的市场，而且在一个完全依赖采矿的区域中心，在这次采矿热潮之前，这些采矿城镇发生了什么我们同龄，我也 30，我从 7 年前开始，通过储蓄 40 来获得存款-50% 我的收入并通过出国增加我的收入 现在我有一个受抚养的配偶 除非你有真正的个人原因，比如生病或必须照顾某人，问问自己为什么你没有设法存下一笔存款30 岁，以及您是否可能需要重新审视自己的储蓄习惯 您的时间安排得当，这很好 您实际上并没有将您的钱增加三倍，因为 1）您无法全部使用 2）如果您在那里出售我只是质疑如果市场转向会发生什么另外，您是基于代理商告诉您价格上涨还是实际合同价格而上涨的价格您如何假设它是可持续的市场可以而且确实会下跌：去西悉尼和看看会发生什么，我们仍然有福ll 就业 就个人而言，我是长期投资 短期持久​​性有机污染物是奖金，但我的首要任务是我有足够的缓冲来长期持有，无论发生什么我也会问，你为什么不开始购买5 年前，在这些采矿城镇还没有那么火爆的时候，我很幸运在 2004 年购买了珀斯，我只期望每年有 7% 的收益，而且在 3 年内翻了一番，我还做了 105% 的有效 LVR（25 % 来自现有房产，80% 来自新房产）所以回报是无限的，我想然而，幸运的是，我并不指望能不断找到这类房产 谦逊对投资者来说是一笔巨大的资产，我不我认为你需要为此开战 我认为美国经济衰退即将到来 我不会为此卖掉我所有的财产，尽管我会更加小心 基本上，弗林，我认为你开始投资真是太好了，而且你做得很好通过在 Roxby 购买并赶上热门市场，我确实注意到，这只是你的前 2 个，你只是 doi用了一年，而且你从来没有遇到过任何形式的经济衰退衰退失业建议其他人遵循你的策略是不负责任的，因为你没有足够的经验可以说它有效我错过了很多机会，因为我对 LVR 持保守态度并使用现金存款立即加息 3%、6 个月的空缺、6 个月的失业、一般市场混乱，这实际上是我的压力测试 也是的 不要认为这不会发生 我们已经有 16 年没有经济衰退 当然，我们对夜间睡眠因素都有自己的定义 许多人在风险曲线的边缘表现良好，正如你所说，请记住，当你靠近边缘时，你更有可能在经济衰退中丧生我有时想知道对于首次投资者来说是否更好rt 当市场热或市场冷时 当市场热时，当然，你会立即从升值中获得更多的股权，这样你就可以更快地再融资不幸的是，人们也可能会认为是个人技能创造了这些回报只是市场 在寒冷或下跌的市场中买入意味着你在基本面买入，因为大盘没有上涨 你会更加小心，更加欣赏“涨潮掀起所有船只”的理论 谦虚，我强调，对投资者来说是一个很好的特质（尽管有唐纳德特朗普）亚历克斯
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嗨 Oemga，只是几个后续问题（不是挑选，只是通过意外事件工作）：这本身就是一个公平的假设 - 有一个信贷紧缩和基于收益率的策略，基于近期市场表现的资本增长目标不太可能实现杠杆的作用在于它放大了收益和损失在 0 美元的首付策略中，长时间的停滞在技术上意味着仅持有成本就损失了 100%在任何情况下贷款 - 不仅是为了利率差异，而且在您的下行计划中，您将无法快速再融资或处置财产，因为贷方在获得财产之前需要无警告所有权（无事先例外）您需要还要考虑收购成本，除了从第一种情况中减去最初的额外 5% 购买贷款但由于要偿还的利息债务较高，您会增加现金流问题的机会，首先祝您的策略好运，希望它得到了回报，但似乎确实没有什么可以对冲现在比最近的市场状况更有可能发生的下行风险
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嗨，弗林，难道不是这样吗？更快的放大器；用这笔贷款融资更便宜 http:wwwpropertyinvestingcomforumsgetting-technicalfinance4322008 干杯格兰特
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感谢所有有经验的回复 嗨，亚历克斯、西蒙和莫夫拉，谢谢你所有的回复，并表达你的观点和担忧，我想我应该在我的第一个回复前声明我建议采用更高风险的策略，这会增加你在市场被拒绝的情况下被淘汰的机会，并且你需要在承诺该策略之前进行详细研究（嗨格兰特，感谢与 First Permanent 的建议 看着它 - 他们不会在 Roxby Downs 做邮政编码 事实上，两家抵押贷款保险公司（GE 和 PMI）拒绝提供抵押贷款保险 我获得了 Homeloans Ltd @ 85% 的批准（LMI 从第三较小的澳大利亚 LMI 供应商）和 Carrington National（又名 - 优质抵押贷款的最后贷款人）@ 90% 但 LMI 供应商也拒绝了，但 Carrington 的首席执行官干预了我的案件并放弃了我选择 Carrington 的 4,000 美元 LMI，因为 LVR 更高且没有 LMI（不是说 LMI 豁免可以重复 - 以前没有听说过））您的主要反馈是：1 您没有位置就该主题发表意见 鉴于我不是经验丰富的投资者；公平地说，我不能代表自己是专家 我会在以后的帖子中指出我要开始的事实 2 更高的 LVR 会放大你的损失 它会放大你的损失百分比，但不会放大你的损失美元 虽然我的观点是关于更大% 上涨回报率越低，您的押金越低，反之则不是真正的比较 如果我们都有 30 万美元的房产，但它们的价值下降了 10%，结果是什么 如果您存入 3 万美元的押金，您已经损失了 100% 如果我投入了 3000 美元，我已经损失了 1000% 以上是正确的，但我们都“损失”了 30000 美元也是正确的同样的财务损失 但是，如果我没有 30,000 美元的存款，因此没有进入市场并且市场上涨 10% 会发生什么 好吧，你赚了 100%，而我什么也没赚，因为我从来没有进入如果我等到“更安全”，然后存下我的存款，然后市场上涨 10%，我仍然错过了所以我的策略只适用于上涨的市场ng 市场，我想说我们都受到同样的打击 3 下行压力市场情况怎么样 Alex，你的评论是你的压力测试是：利率立即增加 3%，6 个月空缺，6 个月失业, 一般市场混乱 这是一个非常可怕的情况 即使假设你的意思是单独而不是累积事件 我的应急计划是保存押金并将其用作缓冲 如果你有 10% 的押金，你不认为这将涵盖上述情况在某种程度上，听起来您既有 10-20% 的首套房押金，还有另外 10% 的缓冲来弥补六个月的失业，这将是您压力情况下最大的风险 我没有 30%在储蓄中，不得不为我的“风险更高”策略提供 10% 的缓冲 4 你不能选择“热点” 我不同意 如果你做研究，你可以SA)、Zeehan (Tas)、Gladstone (QLD) 和 Penola (SA)，平均检查 8-10属性 - 通过 wwwfactivacom 去年对这些城镇的所有新闻文章进行了“新闻搜索”为了给你一个想法，我在 Roxby Downs 上进行了 55 页的新闻搜索，在 Zeehan 上进行了 16 页，在 Zeehan 上进行了 81 页Gladstone 和 Penola 的 20 页 - 绘制了未来 10-20 年铀、铝和煤炭的供需预测，锌、镍和铜的价格趋势都表明中期需求超过供应 -浏览并阅读 BHPBilliton、Rio Tinto、Zinifex、Santos、Protavia（纸浆厂）网站上的演示文稿l 为 Penola 建造商）、Arrow Energy（Gladstone 的 LNG 工厂）、Gladstone Pacific、QLD 住宅租赁管理局（用于提高产量的数据）、Allegiance Mining、Zeehan Zinc、Metal X、Tasmanian Mines Council、Natural Resources and Mines (QLD Gov - “昆士兰州的世界级煤炭：矿山生产和发展”），澳大利亚煤炭协会研究计划（“评估煤炭开采对鲍文盆地社区的社会和经济影响”），昆士兰州杜阿林加郡议会（“报告”在 Blackwater Housing Forum (04)quot;)、Gladstone 经济和工业发展委员会、昆士兰州房地产研究所、REISA、REIT - 根据澳大利亚统计局 2001 年和随后的两个几个月前的 2006 年，这表明 Roxby（以及 Blackwater、Port Hedland 和 Dysart 等其他地区）的高家庭收入（例如，c50% 和 10 万美元以上的年收入）和 Gladstone 的高收入 - 确保 12 个月 l在我购买的两处房产上以 5-6% 的收益率放宽合同（下周与 Gladstone 签约） 但是，我需要做更多的研究，并且会继续这样做 我迄今为止所做的研究包括长达两年的可用数据以前 这一切都指向相同的结论，我应该在两年前投资 我只在 7 个月前进行了研究，但如果我在 24 个月前进行了研究，结果将是相同的 如果你这样做，你可以找到“热点”研究 或者，您可以花钱请买家代言人为您做 5 我正在使用昂贵的资金，这使我面临信贷紧缩 我使用 Carrington National (87%) 和 Fundcorp (135%) 是因为我想投资一个矿业繁荣的城镇，他们将是唯一参加聚会的人（与 Homeloans Ltd，但@ 85% LVR）在一个地区城镇我选择 Fundcorp 而不是更便宜的无担保贷款，因为我已经获得了 15,000 美元的无担保贷款与一家大银行，看起来我不会找另一家用作一笔存款，我不希望我的信用档案受到一系列 CRA 打击 Fundcorp 很高兴给我 45,000 美元作为存款，由警告而不是第二次抵押担保（所以 Carrington 很高兴）我有 10,000 美元的现金缓冲帮助解决任何现金紧缩问题 6 为什么你没有存入押金满足您的好奇心 我曾在一家美国投资银行和管理咨询公司工作过，并且拥有相对较大的可支配收入 我很喜欢花这笔钱，我知道我的技能组合总是很受欢迎（相对于其他职业），但现在已经决定 - 够了就足够了 - 购买房产，提高杠杆率并削减我所有的可支配收入，这样我就不会浪费它 7 谦虚一点 诚然，我对我正在做的事情非常热情 - 从事一项艰巨的工作，每天早上 1 点研究潜在投资几个月领域需要一点热情 我也有点乐观，这可能会让人觉得不谦虚，所以我很抱歉没有回答你所做的所有评论，比如一些计算，但我不想写太长一个帖子 喜欢你的回答——它们对我的学习很有价值——这是一个很棒的论坛！弗林
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没错，但对于没有股权缓冲的人来说，对于拥有 50 万美元缓冲的人来说，3 万美元比 3 万美元要多得多（相同的美元增长，更高的现金贡献回报）在经济低迷时期，杠杆率更高的人也会受到更大的打击（相同的美元损失，现金贡献更高的损失）对于没有股权缓冲的人来说，损失 30,000 美元会产生更大的影响与拥有股权现金缓冲的人相比，在经济低迷时期，游戏的名称是生存，你拥有的缓冲越多，你的机会就越大 你们都以相同的美元金额受到打击，但承受打击的能力却大不相同 是的, 这是可怕的 而且我认为这很可能发生在经济低迷时期 我是否过于悲观 或许 或许投资银行应该包括次贷危机影响商业票据市场的可能性 10% 的存款是一个缓冲 是否足够 取决于很多其他收入来源如果您的投资组合只有 20 万美元，而您的投资组合只有 200k赚 10 万美元以上的薪水 与你的薪水相比，这只是一个 10k 的打击，而且相对较小 如果你的投资组合是 200 万美元，那 5% 会变得更有趣这很好，但你必须认识到，通过 105% 的 LVR，你会拿走很多比投入 10% 现金存款的人风险更大 不仅从股权的角度来看，而且从现金流的角度来看，收益率为 6%找到 10% 之类的东西，你损失了很多现金 我自己的经验告诉我，假设成本和税收影响平衡，你每年损失 4% 的现金流 在一个 30 万美元的地方，大约 12,000 美元 有多少空闲当你继续用这样的数字购买时，你有收入吗？或者你是否依赖再融资来资本化成本如果利率上升，10k 缓冲会立即消失，你有空缺，你需要对你的财产进行一些维修这是更大的风险比我个人会去的，尤其是随着您的投资组合的增长虽然它只有几百千而且您的薪水很高，但您可能还可以我自己的策略取决于储蓄以应对紧急情况关于储蓄的任何事情：或者你算不算将你投入房产的钱用于支付 -ve 现金流 对我来说，购买具有高 -ve 现金流的房产并强迫自己从工资中存钱不如简单地存更多钱并将其抵消 热情和乐观5 年前矿业繁荣开始时，借 105% LVR 购买矿业城镇，并假设繁荣将继续，即使在美国和中国出现经济风暴，也不会出现任何短期障碍……这对我来说是不是过于乐观谦逊了是理解 sh*t 确实会发生，尽管我们所有的研究和信心，如果你追求 100%+ LVR，并且真的，如果专家并不总是这样，那么为时间和房产选择做好准备变得更加重要让他们的预测正确我自己的谦虚，在这种情况下，我知道我可能不会比专家预测得更好，所以我不尝试相反，我的目标是长期每年升值 7%，并计划半身像亚历克斯
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I th墨水投资银行家（如果您是其中之一）通常对杠杆和风险的看法比街上的普通下注者更复杂 您的 105% 策略很棒，我非常喜欢它 - 但您可能必须认识到它不适合所有风险概况，否则很难向所有人解释 关于谦虚，我在 Somersoft 观察到其他经验丰富且不那么经验丰富的投资者没有太多谦逊我想这只是投资世界的一部分
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你现在可以 105% LVR 是有原因的 谢谢 ermen，你提出了一个可能区分我和 Alex 的合理观点 - 我们对风险的承受能力和态度不同 他是保守的，而且，据他自己承认，可能错过了一些机会 我自己，我愿意承担更高的风险，因此让自己进入市场 亚历克斯对我的策略有两个有效的问题 1 105% 的贷款是有风险的（如果现金流相同，这没有风险) 首先，他使 t他指出 105% 的贷款是有风险的 当然他是对的 五年前你不能轻易地以 105% 贷款 这些产品直到最近才上市（例如，First Permanent 的 105% 贷款和 Fundcorp 的 45 美元） k 警告有担保的个人贷款）它们是有风险的，因为更高的利率和更高的总债务成本是由于 LMI 或抵押贷款风险费用的资本化而导致的 这些都增加了您的还款额相对于有存款的贷款但是，如果您可以提供服务40 万美元的贷款，那么为 105% 的贷款提供 36 万美元的贷款，其还款额与 40 万美元的贷款和 20% 的存款大致相同，但现金流状况相同，但是一个需要 8 万美元的存款，另一个是“不” -money-down' 和在游戏中 这就是说，你需要知道每个月你可以“真正偿还”什么贷款解决方案是借 105% 但购买更便宜的房产确保您可以还款并保留任何押金作为缓冲 2 最好保存押金（房产窗口即将关闭） 拥有押金确实会产生安全屏障 如果市场暴跌而您的房产下跌 20% 那么你只是失去了你的股权 如果你的负债率为 105%，那么你可能不得不宣布破产，因为你可能没有任何资产负债率为 105%（不过，如果您出于现金流的原因将存款作为缓冲，这可以缓解您的情况）但是，这些 105% 的产品已经上市，因为房价在 7 年前 Alex 的日子里以天文数字上涨 - house价格比现在低 50% 甚至可能低 75% 那时，为“大多数”人节省 20% 的押金是可行的。现在 2007 年 6 月墨尔本都会区的房价中位数为 42 万美元（本季度上涨 10%！） 悉尼为 55.9 万美元 布里斯班为 40.5 万美元（本季度上涨 95%！） 事实上，根据 RP Data , 澳大利亚房价中位数为 459,402 美元 (wwwnewscomaubusinessstory0,23636,22353393-37037,00html) 你能看到事情的进展吗 你知道伦敦、东京、纽约的房价是什么样的吗？普通人被房价高估 形成了一个永久的“终身租房者”群体，那些没有进入现在永远无法进入的人 在伦敦，整个郊区的蓝领婴儿潮一代的房产已经翻了三倍或价值更高但无法出售，因为无处可去 - 他们无法搬家，因为他们仍有蓝领工资 他们也有能力提取股权，因为他们无法偿还增加的贷款 相同有很多白领郊区 那些没入市的人只好租房和租房生活e（或直到他们的父母去世）现在澳大利亚还没有那么糟糕但是问问你自己；五年前价格是否“疯狂” 七年前 在另外七个 105% 允许您进入并立即进入 我相信现在是进入的时候 - 强劲的经济，充分就业 还有什么更好的时间采取更高风险的策略 如果你在接下来的两年里存了 4 万美元的押金，那么你正在看的房子会涨 30-80 美元，也许是 10 万美元 当然可能不会（尤其是在有扩张空间或萧条的郊区像西悉尼这样的地区），但看看过去七年发生了什么，我不认为澳大利亚经济会放缓——美国可能会陷入衰退，但中国仍在购买并将使我们的经济绝缘记住澳大利亚已经经历了亚洲危机， SARS，9 月 11 日，伊拉克战争和油价 亚历克斯的策略和对我的策略的评论没有任何问题 他的保守策略显然做得很好 我的部分必然更具侵略性 - 我已经坐过一次房地产热潮，我没有不想再坐 10 5% 的融资让我现在就进入 - 我不想等待 我特意在 Roxby Downs 购买了更便宜（尽管是 36 万美元）的房产，以确保我自己没有过度投入市场继续繁荣 - 必和必拓宣布扩张奥林匹克大坝的储量，采矿方面一切都很好，房价在去年上涨了 20% 以上 - 所以我现在有信心搬到 Gladstone 的下一个房产任何想要采用我的策略的人都需要工作超出他们的现金流能力，而且根本不会借更多的钱每月不要超过 1000 美元，并保持缓冲以防事情变得紧张 最后一件事 - 当我投资于区域繁荣城镇并且“确实”期望 10% 以上的资本增长时，我同意亚历克斯的观点，即 7% 左右是更现实的长期我的主要观点是，“现在进入”，而不是在价格更高的时候。另外，我正在跳槽商品（相对于“科技”）繁荣的“真实”（相对于“炒作”）泡沫，并利用这对我的投资有利完全不是我所说的 进入负资产并不意味着你必须宣布破产 然而，进入负资产基本上会扼杀你的再融资能力 因为在 105% LVR 时，你的现金流状况已经比你有更低的情况更糟糕LVR（因为你假设租金是相同的百分比）那么你更容易受到加息等的影响 呃，我们不是在谈论 30 年前，弗林 只是 7 年前，你和我是一样的年龄 当我的薪水为 35,000 美元时，我以 170,000 美元的价格买了我的第一个地方 人们以该薪水存入押金有多可行 可行，当然，但不常见 如果你尝试你可以做到 我也会假设你比平均工资高得多，现在我确实知道伦敦是什么样的，住在那里我同意伦敦g 长期价格可能会比我们认为的“负担得起”高很多 这并不意味着价格直线上涨 您不能假设未来 7 年市场将以与过去 7 年相同的速度上涨90 年代表明房地产可以停滞多年 实际上，我认为采取更高风险策略的最佳时机是当市场很糟糕，经济不景气和失业率相对较高时 90 年代，基本上是为什么，因为在这样的经济中价格可能落后于长期增长率 这里你我不同意 我相信美国经济衰退会拖累中国有几年的停滞增长，直到下一个出现如果中国跌跌撞撞（并且在通货紧缩压力加上美国经济衰退导致出口下降很可能引发）矿业繁荣首先受到打击显然，最终，我们都选择了自己的策略弗林很可能有足够的收入工作保障来度过低迷时期或者我可能错了我们在接下来的 7 年里继续增长，就像过去 7 年一样对于那些资源比弗林少的人，在尝试 105% LVR 之前要仔细考虑，尤其是对于大额贷款 Alex
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不要太迷恋投资银行家 他们通常对杠杆和风险，但这也驱使他们承担更多的风险，而普通人不会对“黑匣子”理论印象深刻，因为它们来自您认为在风险方面应该更复杂的人，即仅仅因为您不了解它并不自动意味着它“过于复杂”这里的 CDO 对冲基金是由老练的金融人士经营的 他们仍然会爆炸，因为他们承担的风险比平时要大得多得到你想要达到的目标抱歉还没有读完但是，我一直为一处房产借两笔贷款，一笔土地贷款和一笔建筑贷款，由各地担保
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