澳洲澳洲房产 拿东西到95% LVR，最多只花80%，留15%作为缓冲悉尼

在澳大利亚地产投资



我目前正准备购买另外一两处房产，今晚要见我的抵押贷款经纪人我发现的一件事是现金流就像氧气你只能在死前维持几分钟没有它不管你的LVR 是，贷款类型，资产选择等，如果您错过付款或很少付款，那么事情可能会很快以昂贵的方式崩溃，然后您的重建能力就会受到阻碍鉴于此，我试图做的是创建我所谓的现金流缓冲，通常以未使用的 LOC 的形式我有这些只是为了“拯救我”如果事情变得混乱（即利率上升，我失去了我的工作，大量的意外开支等）这个过去效果很好，我正在考虑再做一次，只是在更高的 LVR 上在 90% LVR 时将有额外 5 万美元的可用资金 我将在 95% LVR 时有额外的 10 万美元可用资金 我将有额外的可用资金15 万美元的可用资金 4 万美元，我可以获得另一个 IP @ 95%，每年现金流量约为 -1 万美元（当然，如果我失去工作，这大约是 -2 万美元/年）我正在研究的高增长低收益房产类型）我的想法是，在 95% 的 LVR 下，我可以购买一两个地方，另外还有 70-110k 美元作为缓冲来为这种负现金流和任何不可预见的情况提供资金（失业）这 70-11 万美元的缓冲可以弥补我大约 3 到 8 年的缺口（取决于我是购买一个还是两个 IP）我每年需要的典型长期增长类型来弥补这个缺口大约是 17 % 这是我目前感到满意的事情 当然，与大多数银行一样，任何超过 80% 的费用都会让我花费抵押贷款保险 在 95% 的情况下，这对我的银行来说将略高于 13,000 美元（在更便宜的方面），但是我将此成本视为“现金流保险费” 因此，虽然我将在可提取资金中“获得”高达 95% 的资金，但我将从我的角度来看，最多只能花 80% 或 85%；实际上，我认为这比将事情拉到 80 并且没有任何额外资金的风险要小！我还应该提一下，我确实有另一笔个人资金，可以再用几年，但是我会最后花这些资金，因为将“新借款”用于这项投资活动更能节省税收。现在我要走了多出一个 IP，尘埃落定；但是我需要决定我是否应该很快将哪些贷款提高到 95%评论
现金流就像氧气的好比喻 我是这个东西的新手，但让我看看我是否走在正确的轨道上：所以你想说服贷方借出 95% *（购买价格 + X）其中 X 可能是 1875% 即 11875 的 80% 100 的 95% 那么你会通过预先借入 reno 来做到这一点吗 抽签的时间是否有时间限制 假设获得额外资金是一个更安全的选择预先获得批准，然后依靠 - 一个不确定的未来重估来借用额外的股权 - 当你的服务能力受到打击时获得该借款的财务批准
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谢谢，虽然我确定我已经偷了来自别人！我的一个主要发现是，任何形式的纸面负资产、高利率、来自地狱的租户或任何其他“坏事”都不是真正的“坏事”，除非你的现金流用完了那么事情就很糟糕了我正在考虑做的是将我现有房产的贷款高达 90% 或 95% 以创造更容易获得的资产，但只花费 80-85% 来留出一点缓冲来防止“糟糕时期”对于新房产我我直接把它们拿出来 95% 我产生这种想法的主要原因是我的工作合同性质 现在是阳光明媚的日子虽然我几乎没有工作保障 我想我现在应该在有服务能力的情况下获得资金，好像我的收入下降到零，我想我可能很难获得更多的钱！与我的经纪人的会面进展顺利我目前正在考虑的是某种中间点，即我可能 50% 的贷款的 90% 并只是在我需要的时候获得资金（而不是支付所有这些抵押贷款保险我可能不会使用的资金）我想我只需要弄清楚我的 SANF 是什么您认为 ATO 或雇员眼中的承包商您是否探索过收入保护保险和房东保险 可能以低于 LMI 的方式支付相同的意外事件
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我确实有收入保护保险和房东我保险，但我没有“大卫不想工作 3 个月”“大卫的合同已结束，他找不到工作”保险 在我使用这些服务时，我是 ATO 眼中的永久雇员一家伞形公司的
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嗨，大卫，我认为最好（并且具有更大的 SANF）去 95% 的 LVR 并拥有巨大的缓冲，而不是试图乞求和恳求你的金融家此外，随着你的房产价值增加，你总是可以再次将你的 LOC 提高到 95% -- MJ
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我看到现金流和资本增长的相互作用更像是氧气和火你给的越多，得到的就越多 13,000 美元似乎要付出很多 如果你已经有缓冲，现在没有必要加速到 95% 如果你知道事情会变得更糟或即将变得更糟，那就去获得更多的美元 但是如果你想把投资组合放在类固醇上，也许 106% 是要走的路 但是我很好奇你为什么这么急于拿起几个 IP 除了西澳，哪个市场你认为会匆忙逃跑吗？为什么不等待并在下一个周期牢牢抓住时骑车只是一个想法
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曾经尝试过在下雨时充值ta rolf
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大卫，你真的需要超过 5 万美元吗 5 万美元可能是一个合理的缓冲，具体取决于你的税前 NG 缺口 花 1.3 万美元从 5 万美元缓冲到 15 万美元缓冲不是我个人认为的价格支付 你有多少房产，你最后一次对每个欢呼进行重新评估是什么时候习惯”策略 我想我可以延伸到两个额外的属性（因为我在过去几年一直很懒惰）并且如果我达到 95% 仍然有一个非常好的缓冲我实际上并不相信任何市场正在走向像疯了一样冲出去我想这只是我可能在 3 个月内面临失业（就像我每 6 个月做一次），我不希望这会妨碍我购买更多的能力，如果我选择不直接赶回去工作 我认为放慢速度并没有什么坏处，我应该意识到没有太大的匆忙 嗯，达到 80% 只会给我带来 47,000 美元的额外资本债务，这是只够获得一个并且没有缓冲 我确实有一个“个人储蓄”缓冲，尽管我宁愿使用更多的债务作为缓冲，因为这样更省税 我有 3 个 IP，它们在 3 个月前被重新估价 我的想法我要做的是模拟我未来 5 年的现金流，并创造足够的免费资金来为这段时期的 4 提供资金一笔贷款加上新房产 这应该给我足够的资金来资助一个额外的 IP 加上五年的缓冲 谢谢大家的评论，非常感谢他们
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嗨，大卫，我面临着类似的情况我自己的情景 看着 50 万美元的购买，我打算做 100% 的贷款 - LMI 约为 15,000 美元 - 这是税收减免le 超过 5 年，我可能会添加，所以在最高税级上，您将获得 6750 美元所以我的计算方式是 - 保持 100,000 美元（而不是存入押金）将花费我大约 8,000 美元我宁愿将 10 万美元放在一个抵消账户中，作为缓冲，并在我准备好时做下一个房产 在我看来，我的 LVR 是 80% - 但如果需要或我想的话，我可以使用现金尽早进行更多投资 我必须小心的是，整个投资组合的 LVR 不会太高 对我来说，值得花 8000 美元来持有并使用我的 10 万美元
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